Residencia fiscal uruguaya 2026 para argentinos: qué cambió en el Tax Holiday y qué pasa si invertís menos de USD 2 millones
INGAR · · Análisis
Respuesta directa: si pensás comprar un inmueble en Uruguay por entre USD 150.000 y USD 500.000, esa compra no alcanza por sí sola para acceder al Tax Holiday por la vía inmobiliaria vigente desde 2026. El nuevo umbral legal es superior a UI 12.500.000, equivalente a unos USD 2,06 millones con los valores utilizados en esta nota.
Eso no significa que el régimen haya desaparecido para toda persona que invierta menos. El artículo 24-Bis también contempla una capitalización anual en determinados fondos y una vía sin inversión para quien configura la causal de permanencia de más de 183 días en cada ejercicio.
La distinción práctica es otra: comprar un apartamento de USD 150.000 a 500.000 ya no funciona, por sí mismo, como puerta de entrada al Tax Holiday. Para ese rango de compra, el beneficio inmobiliario que suele merecer más atención es el régimen de vivienda promovida, siempre que la unidad, el contrato y el plazo remanente cumplan las condiciones.
Por qué esta nota existe
Todavía se encuentran publicaciones que hablan de “residencia fiscal desde aproximadamente USD 600.000” y de un Tax Holiday de once años como si fueran una sola cosa.
En realidad, esas cifras corresponden a reglas distintas:
- El entorno de USD 577.000 surge de una presunción de residencia fiscal que exige más de UI 3.500.000 en inmuebles y al menos 60 días de presencia.
- Los once ejercicios corresponden al régimen para impatriados.
- Desde 2026, la vía inmobiliaria de ese régimen exige más de UI 12.500.000.
- Ninguno de esos montos concede residencia legal ni ciudadanía.
Una compra puede tener una buena renta, preservar capital o formar parte de una mudanza. Lo que no debería hacer es sostenerse en un beneficio tributario que no corresponde al caso concreto.
Residencia legal, residencia fiscal y régimen para impatriados
| Concepto | Qué determina | Qué no determina |
|---|---|---|
| Residencia legal | El derecho migratorio a residir en Uruguay | La residencia fiscal |
| Residencia fiscal | La condición de contribuyente residente conforme a las normas tributarias | El derecho migratorio a vivir en el país |
| Régimen para impatriados | Un tratamiento opcional para determinadas rentas de capital de ciertos nuevos residentes fiscales | No concede residencia legal ni fiscal y no exonera todos los impuestos |
Comprar un inmueble no concede automáticamente residencia legal, ciudadanía ni acceso al régimen para impatriados. Dependiendo del monto y de la presencia física, la inversión puede contribuir a configurar una presunción de residencia fiscal.
Lo desarrollamos también en residencia legal, fiscal y ciudadanía: no son lo mismo y en ¿comprar una propiedad da residencia en Uruguay?.
Qué pasó con la opción del 7 %
Para quienes adquirían residencia fiscal desde 2020, el artículo 24 permitía optar entre:
- Tributar como no residentes durante el ejercicio del cambio y los diez siguientes.
- Tributar IRPF al 7 % sobre las rentas comprendidas, sin límite temporal.
La Ley 20.446 estableció que la opción del artículo 24 podía ejercerse por única vez hasta el 31 de diciembre de 2025.
Por eso, una persona que adquiere residencia fiscal por primera vez en 2026 ya no puede elegir el 7 % indefinido bajo ese artículo. Tampoco puede hacerlo en 2026 alguien que adquirió la residencia antes pero dejó vencer el plazo sin ejercer la opción.
Distinto es el caso de quien ejerció válidamente la opción antes del cierre de 2025. Esa persona continúa bajo el tratamiento que eligió y por el plazo correspondiente. La modificación no elimina las opciones ya ejercidas.
Fuente: Título 7 del Texto Ordenado 2023, artículo 24.
El régimen aplicable desde 2026: artículo 24-Bis
Las personas que adquieran residencia fiscal uruguaya a partir del 1.º de enero de 2026 pueden optar por liquidar como IRNR determinadas rentas de capital durante:
- El ejercicio fiscal en que se produce el cambio de residencia.
- Los diez ejercicios fiscales siguientes.
Son once ejercicios en total.
La opción se aplica exclusivamente a las rentas comprendidas en el numeral 2 del artículo 6 del Título 7: rendimientos de capital e incrementos patrimoniales vinculados con activos o entidades del exterior.
Como el IRNR se basa, en términos generales, en la fuente uruguaya, la aplicación de ese impuesto a las rentas extranjeras comprendidas produce el efecto conocido como Tax Holiday. No convierte a la persona en no residente para el resto de sus obligaciones.
Las tres vías previstas por la ley
| Vía | Condición legal |
|---|---|
| Inversión inmobiliaria | Invertir más de UI 12.500.000 en inmuebles, conforme a la reglamentación |
| Fondos de inversión | Capitalizar al menos UI 625.000 anuales en fondos destinados a financiar proyectos productivos, investigación o innovación aplicada |
| Permanencia | Configurar la causal de más de 183 días en cada ejercicio fiscal, sin inversión mínima |
En todos los casos, la persona:
- Debe adquirir residencia fiscal uruguaya.
- No puede haber sido residente fiscal uruguaya durante los dos ejercicios inmediatos anteriores.
- No puede haber aplicado el régimen anterior, salvo las situaciones de transición expresamente contempladas.
- Debe ejercer la opción en las condiciones que establezca la reglamentación y la DGI.
Fuente: Ley 20.446, artículo 648.
Una precisión sobre la reglamentación
La ley remite a la reglamentación para definir las condiciones de la inversión inmobiliaria y de los fondos elegibles.
Al 1.º de agosto de 2026, el Decreto 95/026 y la Resolución DGI 1517/026 implementan aspectos del nuevo tratamiento de las rentas del exterior, las retenciones y la acreditación de la opción. Sin embargo, no desarrollan todas las condiciones operativas de las inversiones del artículo 24-Bis.
Por eso, el umbral de UI 12.500.000 está vigente en la ley, pero antes de estructurar una operación para utilizar esa vía hay que confirmar:
- Qué inmuebles se computan.
- Desde qué fecha debe realizarse la inversión.
- Cómo se valúa y actualiza.
- Durante cuánto tiempo debe mantenerse.
- Qué documentación exigirá la DGI.
Lo mismo vale para la capitalización de fondos: no cualquier fondo de inversión queda automáticamente incluido.
UI 12.500.000 no te convierte en residente fiscal
La inversión del artículo 24-Bis es una condición de acceso al beneficio, no una causal autónoma de residencia fiscal.
Primero hay que adquirir la residencia fiscal mediante alguna causal vigente:
- Permanencia de más de 183 días.
- Núcleo principal o base de actividades.
- Centro de intereses vitales.
- Centro de intereses económicos.
- Alguna de las presunciones inmobiliarias o empresariales previstas por la reglamentación.
Recién entonces se analiza si la persona puede ejercer la opción del artículo 24-Bis.
Esta diferencia importa especialmente porque UI 12.500.000 son menos que las UI 15.000.000 exigidas por la presunción inmobiliaria general. Invertir UI 12.500.000, sin otra causal, no alcanza para afirmar que existe residencia fiscal uruguaya.
Qué cubre el Tax Holiday y qué queda afuera
| Situación | Tratamiento general |
|---|---|
| Rentas de capital e incrementos patrimoniales del exterior comprendidos en el artículo 6 numeral 2 | Pueden liquidarse bajo IRNR durante el período del artículo 24-Bis |
| Rentas de trabajo | No quedan cubiertas por esta opción |
| Alquiler de un inmueble situado en Uruguay | Para un residente, normalmente tributa IRPF, salvo exoneración aplicable |
| IVA, Contribución Inmobiliaria e Impuesto de Enseñanza Primaria | No desaparecen por ejercer la opción |
| Impuesto al Patrimonio | Se analiza por separado |
| Residencia legal y situación migratoria | No cambian por la opción tributaria |
No es una exoneración general ni permite tratar todos los ingresos como si la persona hubiera dejado de ser residente. Es un régimen acotado a determinadas rentas de capital.
Las causales inmobiliarias de residencia fiscal
El artículo 5-Bis del Decreto 148/007 contiene dos presunciones basadas en inversiones inmobiliarias.
| Presunción | Inversión requerida | Presencia física |
|---|---|---|
| Inversión inmobiliaria general | Más de UI 15.000.000 | Sin mínimo específico de días en ese literal |
| Inversión realizada desde el 1/7/2020 | Más de UI 3.500.000 | Al menos 60 días de presencia física efectiva en el año civil |
A efectos de estos umbrales se considera el costo fiscal actualizado de los inmuebles, no necesariamente su precio de publicación ni una tasación comercial.
También existen presunciones vinculadas con inversiones empresariales:
| Inversión empresarial | Condición adicional |
|---|---|
| Más de UI 45.000.000 | Empresa con actividades o proyectos declarados de interés nacional bajo la Ley 16.906 |
| Más de UI 15.000.000, realizada desde el 1/7/2020 | Generación de al menos 15 nuevos puestos de trabajo directos, dependientes y a tiempo completo |
Estas presunciones relativas a los intereses económicos admiten que la persona acredite residencia fiscal en otro país mediante un certificado emitido por la autoridad fiscal competente.
Fuentes: Decreto 148/007, artículo 5-Bis y DGI — Causales de residencia fiscal.
Cuánto representan los umbrales en dólares
Para hacer comparables los montos usamos:
- UI del 1/8/2026: $ 6,6300.
- Dólar BCU del 29/7/2026: $ 40,223.
| Umbral | Equivalente aproximado en USD |
|---|---|
| UI 625.000 | 103.000 |
| UI 1.250.000 | 206.000 |
| UI 1.875.000 | 309.000 |
| UI 3.500.000 | 577.000 |
| UI 6.250.000 | 1.030.000 |
| UI 12.500.000 | 2.060.000 |
| UI 15.000.000 | 2.472.000 |
| UI 45.000.000 | 7.417.000 |
Fuentes: INE — Unidad Indexada de julio de 2026 y BCU — Cotizaciones.
Son conversiones de referencia. La norma está expresada en UI y no garantiza ningún monto fijo en dólares.
Antes de usar una equivalencia en dólares
Pedí que te indiquen:
- Si el umbral corresponde a una causal de residencia o a una condición del régimen para impatriados.
- Qué artículo y qué versión de la norma se están utilizando.
- La fecha de la UI y del tipo de cambio.
- Si también se exige presencia física.
- Cómo se calcula el costo fiscal actualizado de la inversión.
- Si la vía elegida ya cuenta con reglamentación operativa suficiente.
Sin esas precisiones, una cifra en dólares dice poco.
Qué significa para una compra de USD 150.000 a 500.000
| Objetivo | ¿La compra alcanza? |
|---|---|
| Artículo 24-Bis por inversión inmobiliaria | No. El umbral equivale a unos USD 2,06 millones |
| Artículo 24-Bis por permanencia | Puede corresponder, aunque la compra no es la causa del beneficio; hay que superar los 183 días en cada ejercicio |
| Artículo 24-Bis por fondos | Puede corresponder, sujeto a capitalizar UI 625.000 anuales en fondos elegibles y a la reglamentación |
| Residencia fiscal por UI 3.500.000 más 60 días | No con ese ticket por sí solo, porque el umbral equivale hoy a unos USD 577.000 |
| Vivienda promovida | Puede corresponder, si la unidad y el arrendamiento cumplen las condiciones |
El umbral inmobiliario del artículo 24-Bis está entre aproximadamente 4,1 y 13,7 veces por encima del rango de compra analizado.
La conclusión práctica es que la compra de un apartamento de USD 150.000 a 500.000 no debería justificarse por el Tax Holiday inmobiliario. Si el comprador se mudará y cumplirá la permanencia, o si además estructurará una inversión en fondos elegibles, el análisis cambia.
Para quien busca exclusivamente renta inmobiliaria, vivienda promovida suele ser el incentivo fiscal directamente vinculado con la unidad.
El beneficio que sí puede aplicar: vivienda promovida
La Ley 18.795 y el Decreto 355/011 conceden beneficios a unidades comprendidas en una declaratoria promocional.
Para un comprador que destina la vivienda al arrendamiento, los principales son:
| Beneficio | Alcance |
|---|---|
| IRPF, IRAE o IRNR sobre el alquiler | Exoneración del 100 % o del 60 %, según zona y condiciones |
| Impuesto al Patrimonio | Exoneración durante el plazo legal, sujeta a la condición de arrendamiento |
| ITP | Exoneración para comprador y vendedor en la primera enajenación, dentro del plazo previsto |
| IVA | Exoneración de la primera enajenación |
No hay un monto mínimo de compra para acceder. Lo decisivo no es que la unidad cueste USD 120.000 o USD 500.000, sino:
- Que esté efectivamente comprendida en una declaratoria promocional.
- Qué porcentaje de exoneración corresponde a su zona.
- En qué ejercicio finalizó la obra.
- Cuántos ejercicios de beneficio quedan.
- Qué destino y plazo tendrá el arrendamiento.
La renta puede estar exonerada al 100 % o al 60 %
El Decreto 355/011 prevé:
- Exoneración del 100 % para las viviendas ubicadas en las zonas determinadas por el MVOT o arrendadas mediante el FGA u otra garantía habilitada.
- Exoneración del 60 % para los restantes arrendamientos promovidos.
El Reglamento de 2020 concede, en términos generales:
- 100 % en las áreas 01 y 02 de Montevideo.
- 100 % en el área 03 sólo bajo las condiciones especiales del reglamento.
- 100 % en las ciudades habilitadas del interior.
No corresponde afirmar el porcentaje únicamente porque el aviso diga “Ley 18.795”. Hay que revisar la declaratoria, la ubicación y el régimen aplicable.
El plazo no empieza cuando comprás
La exoneración de las rentas se aplica durante el ejercicio en que finaliza la obra y los nueve siguientes.
Ejemplo: si la obra terminó en 2022, el plazo no vuelve a comenzar cuando comprás en 2026. Recibís los ejercicios que todavía queden bajo la declaratoria.
Para el Impuesto al Patrimonio:
- Existe exoneración en el ejercicio en que finaliza la obra.
- En cada uno de los nueve ejercicios siguientes, la vivienda debe haber estado arrendada al menos seis meses para aplicar el beneficio.
El contrato debe ser de vivienda permanente
Los beneficios sobre el arrendamiento requieren:
- Destino de vivienda permanente.
- Contrato con plazo igual o mayor a 12 meses.
Los alquileres temporarios o turísticos no cumplen esa condición.
ITP e IVA sólo en la primera venta
La exoneración de ITP alcanza a comprador y vendedor en la primera enajenación, siempre que se realice como máximo dentro de los nueve ejercicios posteriores al ejercicio en que finaliza la obra.
La exoneración de IVA también se vincula con la primera enajenación. Una reventa posterior no recibe nuevamente esas exoneraciones.
Fuentes: Ley 18.795, Decreto 355/011, artículos 10 y 12 y Reglamento de la Ley 18.795.
Un régimen que puede volver a cambiar
El Plan Quinquenal de Vivienda y Hábitat 2025-2029 plantea revisar los incentivos vigentes de vivienda promovida. El documento cuestiona algunos efectos de la reglamentación de 2020, entre ellos la concentración de unidades pequeñas y la eliminación de varias condiciones de comercialización.
Eso marca una dirección de política pública, pero no equivale por sí solo a una modificación vigente de los beneficios. Mientras no se apruebe una nueva norma, corresponde aplicar la regulación actual y verificarla otra vez antes de reservar.
Fuente: Plan Quinquenal de Vivienda y Hábitat 2025-2029.
Qué pasa después de los once ejercicios del artículo 24-Bis
El nuevo régimen no termina necesariamente al vencer el Tax Holiday inicial.
Una vez transcurridos los once ejercicios, el artículo 24-Bis prevé dos alternativas.
Opción 1: IRPF al 50 % de la tasa correspondiente
Puede aplicarse durante cinco ejercicios fiscales adicionales cuando se cumpla una de estas condiciones:
- Capitalizar UI 625.000 anuales en los fondos previstos por la norma.
- Realizar inversiones inmobiliarias superiores a UI 6.250.000, según la reglamentación.
Cuando la tasa ordinaria aplicable es del 12 %, el 50 % equivale al 6 %. El Decreto 95/026 contempla esa alícuota para la opción correspondiente.
Opción 2: importe fijo anual
La persona puede optar por pagar anualmente:
- UI 1.875.000 por la totalidad de las rentas comprendidas.
- UI 1.250.000 en los ejercicios en que configure la causal de permanencia de más de 183 días.
- UI 1.250.000 cuando realice una inversión empresarial superior a UI 45.000.000 destinada a aumentar la capacidad productiva, conforme a la reglamentación.
Los cónyuges de quienes ejerzan esta opción pueden quedar comprendidos pagando el 15 % del importe fijo correspondiente.
Estas opciones son anuales y pueden ejercerse dentro del período máximo previsto por la ley, de hasta veinte ejercicios posteriores a la primera opción. Por los montos involucrados, su conveniencia depende del volumen y de la composición de las rentas del exterior.
La residencia uruguaya no resuelve por sí sola la situación argentina
Comprar un inmueble y obtener un certificado de residencia fiscal uruguaya no implica automáticamente que Argentina deje de considerarte residente.
La legislación argentina dispone que una persona pierde la residencia cuando:
- Adquiere residencia permanente en otro Estado conforme a sus normas migratorias; o
- Sin haberla adquirido antes, permanece de forma continuada en el exterior durante doce meses, con las reglas aplicables a presencias temporales.
La pérdida produce efectos desde el primer día del mes inmediato siguiente al momento indicado por la ley y debe acreditarse mediante los procedimientos de ARCA.
Además, si ambos países consideran residente a la misma persona, el acuerdo entre Argentina y Uruguay establece reglas sucesivas de desempate:
- Vivienda permanente.
- Centro de intereses vitales.
- Lugar donde vive habitualmente.
- Nacionalidad.
- Acuerdo entre las autoridades competentes.
Fuentes: Ley argentina de Impuesto a las Ganancias, artículos 117 a 122 y Acuerdo Argentina-Uruguay, artículos 9 y 11.
Por eso hay que revisar:
- La fecha efectiva de pérdida de residencia argentina.
- Las presencias temporales en Argentina.
- La vivienda disponible en cada país.
- La ubicación de la familia y de los intereses personales.
- Las actividades económicas mantenidas en Argentina.
- Las declaraciones, bajas y designaciones que correspondan ante ARCA.
- El crédito por impuestos pagados en el otro país.
Una inmobiliaria puede documentar la compra y explicar los impuestos propios de la operación. El resultado de residencia fiscal requiere un análisis coordinado entre profesionales uruguayos y argentinos.
Bienes Personales mientras sigas siendo residente argentino
Mientras mantengas residencia fiscal argentina, el inmueble situado en Uruguay integra, en general, tu declaración de Bienes Personales.
Para el período fiscal 2025:
- El mínimo no imponible general es de $ 384.728.044,57.
- La escala general va del 0,50 % al 1,00 %.
- Desde el período fiscal 2023, la escala general no aplica una alícuota diferencial por el solo hecho de que el bien esté en el exterior.
- Existen reducciones para contribuyentes que califican como cumplidores.
El impuesto no se calcula aisladamente sobre el apartamento. Se considera el conjunto de bienes alcanzados y las reglas de valuación aplicables a cada activo.
Fuente: ARCA — Bienes Personales.
Lo desarrollamos en qué impuestos paga un argentino con un departamento en Uruguay.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tengo que invertir para obtener residencia fiscal uruguaya en 2026?
Depende de la causal. Una presunción inmobiliaria exige más de UI 3.500.000 y al menos 60 días de presencia; otra exige más de UI 15.000.000 sin un mínimo específico de días en ese literal. También existen las causales de más de 183 días, núcleo principal de actividades, intereses vitales o económicos e inversiones empresariales.
¿UI 12.500.000 me convierte automáticamente en residente fiscal?
No. Es el umbral de la vía inmobiliaria del régimen para impatriados, sujeto a reglamentación. Primero tenés que adquirir residencia fiscal por una causal independiente.
¿Cuánto son UI 12.500.000 en dólares?
Aproximadamente USD 2.060.000, usando la UI de $ 6,6300 del 1/8/2026 y el dólar BCU de $ 40,223 del 29/7/2026. Es una conversión fechada, no un umbral fijo en dólares.
¿Un nuevo residente fiscal de 2026 puede elegir el 7 % sin límite temporal?
No bajo el artículo 24-Bis. Esa opción correspondía al régimen anterior y debía ejercerse, por única vez, hasta el 31 de diciembre de 2025.
¿Puedo acceder al Tax Holiday sin invertir USD 2 millones?
Sí. La ley contempla la capitalización anual de UI 625.000 en fondos elegibles y una vía sin inversión para quien configura la causal de más de 183 días en cada ejercicio. Ambas requieren cumplir las restantes condiciones y, en el caso de los fondos, atender a la reglamentación.
Adquirí residencia fiscal antes de 2026. ¿Conservo el régimen anterior?
Sólo si ejerciste válidamente la opción dentro del plazo correspondiente. Haber adquirido residencia antes del cierre de 2025 no basta si la opción no fue ejercida antes del 31 de diciembre de ese año.
¿Qué es el Tax Holiday y cuánto dura desde 2026?
Es el nombre informal del régimen para impatriados. Permite liquidar como IRNR determinadas rentas de capital del exterior durante el ejercicio del cambio de residencia y los diez siguientes: once ejercicios en total.
Si invierto USD 250.000, ¿accedo a vivienda promovida?
El monto no lo impide, pero tampoco alcanza para confirmarlo. La unidad debe estar comprendida en una declaratoria promocional y hay que revisar la zona, el final de obra, los ejercicios restantes y el destino del arrendamiento.
¿Ser residente fiscal uruguayo me libera de Bienes Personales en Argentina?
No automáticamente. Sólo dejás de tributar como residente argentino cuando perdés esa condición conforme a la legislación argentina y cumplís las formalidades correspondientes. Si existe doble residencia, también deben analizarse las reglas del acuerdo entre ambos países.
Cómo trabajamos este tema en INGAR
- Separamos la compra del análisis de residencia. El inmueble puede ser una buena inversión aunque no abra la vía inmobiliaria del artículo 24-Bis.
- Verificamos la unidad concreta. Antes de reservar, identificamos la declaratoria de vivienda promovida, la fecha de final de obra y los beneficios que todavía pueden corresponder.
- No presentamos una exoneración como automática. Revisamos zona, porcentaje, plazo, destino y condiciones del contrato.
- Coordinamos con profesionales independientes. El escribano representa jurídicamente al comprador y el análisis de residencia se realiza con asesores tributarios de Uruguay y Argentina.
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Fuentes
- IMPO — Ley 20.446, artículo 648
- IMPO — Título 7 del Texto Ordenado 2023
- IMPO — Decreto 148/007, artículo 5-Bis
- DGI — Causales de residencia fiscal
- IMPO — Decreto 95/026
- IMPO — Resolución DGI 1517/026
- INE — Unidad Indexada de julio de 2026
- BCU — Cotizaciones
- IMPO — Ley 18.795 de vivienda promovida
- IMPO — Decreto 355/011
- ANV — Reglamento de la Ley 18.795
- DGI — Consulta Tributaria 6414
- Plan Quinquenal de Vivienda y Hábitat 2025-2029
- Argentina — Ley de Impuesto a las Ganancias, texto actualizado
- Argentina y Uruguay — Acuerdo de intercambio de información y método para evitar la doble imposición
- ARCA — Bienes Personales, alícuotas
Información normativa y valores verificados al 1.º de agosto de 2026. Las conversiones a dólares son aproximadas. Las vías de inversión del artículo 24-Bis dependen de reglamentación y deben confirmarse antes de estructurar una operación. Este artículo no sustituye asesoramiento tributario, contable, migratorio ni notarial.