Qué impuestos paga un argentino con un departamento en Uruguay (2026): guía completa de los dos lados
INGAR · · Análisis
Respuesta directa: un argentino no residente que compra un departamento en Montevideo puede pagar en Uruguay ITP al comprar, IRNR por el alquiler, Impuesto al Patrimonio, Contribución Inmobiliaria e Impuesto de Enseñanza Primaria.
El ITP del comprador es el 2% sobre el valor real de Catastro actualizado, salvo que ese valor sea mayor que el precio del acto. En los alquileres, la retención o el anticipo habitual de IRNR es el 10,5% del ingreso bruto correspondiente. En Patrimonio, la tasa cambia según el no residente tribute o no IRNR.
Si la unidad tiene una declaratoria vigente de vivienda promovida, el cuadro puede mejorar, pero no todos los beneficios son totales ni duran de la misma manera. El ITP puede estar exonerado en la primera enajenación. La renta del alquiler puede tener una exoneración del 60% o del 100%, según la zona y la garantía utilizada. El Impuesto al Patrimonio también puede quedar exonerado mientras se cumplan el plazo y las condiciones de arrendamiento.
Del lado argentino, quien mantiene su residencia fiscal argentina debe incluir el inmueble uruguayo en Bienes Personales. Desde el período 2023 ya no existe una alícuota agravada por estar en el exterior, aunque el inmueble uruguayo tiene una regla propia de valuación. Para los alquileres devengados desde el 1.º de enero de 2026 existe, además, una nueva exención de Ganancias para inmuebles destinados a casa-habitación. Su aplicación a una vivienda situada en Uruguay tiene argumentos normativos sólidos, pero conviene validarla en cada declaración mientras no exista una interpretación específica de ARCA.
El acuerdo bilateral permite computar, dentro de sus límites, créditos por impuestos pagados sobre la renta y sobre el patrimonio. No garantiza que siempre haya un crédito utilizable: tiene que existir impuesto argentino atribuible a esa misma renta o patrimonio.
La guía sigue el orden de la inversión: compra, tenencia, alquiler y venta. Al final dejamos las fuentes y una lista de los documentos que conviene pedir antes de reservar.
Antes de empezar: residencia y beneficios tributarios no son lo mismo
| Concepto | Qué determina | Qué no determina |
|---|---|---|
| Residencia legal | El derecho migratorio a vivir en Uruguay | Por sí sola, la residencia fiscal |
| Residencia fiscal | Qué país considera residente al contribuyente y qué alcance territorial aplica a sus rentas | El derecho migratorio a vivir en el país |
| Beneficio tributario | El tratamiento especial de una operación, un activo o una renta | La residencia legal o fiscal del propietario |
Comprar una propiedad en Uruguay no otorga automáticamente residencia legal, ciudadanía ni residencia fiscal. Tampoco garantiza el acceso a un beneficio tributario.
La inversión inmobiliaria puede integrar el análisis de residencia fiscal uruguaya si se alcanzan determinadas condiciones, pero eso requiere estudiar la inversión, la permanencia física, los intereses económicos y el acuerdo bilateral. Lo explicamos en residencia fiscal uruguaya 2026 para argentinos.
Todo lo que sigue supone el caso habitual de un argentino que conserva su residencia fiscal argentina y compra en Uruguay como persona física para alquilar. A efectos fiscales uruguayos, es un no residente.
Parte 1 — Al comprar
El ITP del comprador
El Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales lo pagan comprador y vendedor, cada uno a una tasa del 2%.
Para una compraventa onerosa, la base no es automáticamente el precio. Se parte del valor real de Catastro vigente, actualizado según la normativa. Si ese valor actualizado es superior al precio del acto, se toma el precio. En muchas operaciones el valor catastral es inferior al de mercado, por lo que el ITP termina representando menos del 2% del precio efectivamente pagado.
Antes de reservar, el escribano debe informar:
- valor real de Catastro;
- actualización aplicable;
- base que utilizará para el ITP;
- monto estimado del impuesto;
- existencia de una eventual exoneración.
Fuente: DGI — Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales.
ITP y vivienda promovida
La primera enajenación de una vivienda declarada promovida puede estar exonerada de ITP para comprador y vendedor. No alcanza con que la unidad haya pertenecido alguna vez a un proyecto promovido.
Hay que comprobar:
- que exista la declaratoria promocional;
- que sea la primera enajenación alcanzada;
- que la operación se realice dentro del plazo legal;
- que se presente la constancia necesaria para aplicar la exoneración.
El plazo máximo es hasta nueve ejercicios posteriores al ejercicio de finalización de obra. Fuente: artículo 10, literal f), del Decreto 355/011 actualizado.
Los demás costos de la operación
No todos los conceptos que se pagan al comprar son impuestos. Para comparar propiedades conviene separarlos:
| Concepto | Referencia | Observación |
|---|---|---|
| Comisión inmobiliaria | Habitualmente 3% + IVA, es decir 3,66% | Es una condición comercial; corresponde confirmar lo pactado |
| Honorarios notariales | Arancel de referencia del 3% + IVA + aporte a la Caja Notarial (19% del honorario de arancel) ≈ 4,23% efectivo | La base y los gastos adicionales deben ser presupuestados por el escribano |
| ITP del comprador | 2% | Se aplica sobre la base fiscal correspondiente, no necesariamente sobre el precio |
| Certificados, registros, timbres y aportes | Variable | El escribano debe detallarlos |
| Gastos de ocupación o conexiones en obra nueva | Según el proyecto | No existe un porcentaje universal; debe figurar en la documentación contractual |
Con las referencias de 3,66% para comisión, 4,23% para honorarios (3% de arancel + IVA + aporte a la Caja Notarial) y un ITP que, en el máximo teórico, equivaliera al 2% del precio, la suma llegaría a aproximadamente 9,89% antes de otros gastos. En la práctica, el ITP puede ser menor porque su base suele diferir del precio.
Por eso el porcentaje final no debe estimarse de memoria. Pedí un presupuesto escrito que incluya la operación completa y aclare qué importes llevan IVA.
Fuentes: Asociación de Escribanos del Uruguay — Inmuebles, Cámara Inmobiliaria Uruguaya — Proceso de venta y DGI — ITP.
La incidencia sobre el capital necesario está desarrollada en con USD 250.000 no comprás USD 250.000 y en qué gastos tiene la compra de un inmueble.
¿Un argentino puede comprar sin ser residente?
Sí. Uruguay no establece una prohibición general para que una persona extranjera compre un inmueble urbano ni exige residencia, ciudadanía o un socio local. El régimen de inversión extranjera tampoco exige una autorización previa general. Uruguay XXI describe un tratamiento neutral entre capital nacional y extranjero.
Eso no significa que la escritura se haga únicamente presentando un pasaporte. El comprador debe acreditar su identidad, cumplir los controles notariales y bancarios de debida diligencia y documentar el origen y la trazabilidad de los fondos.
También se puede comprar a distancia mediante un poder adecuado. El escribano debe revisar su alcance, forma, legalización o apostilla antes de firmar una reserva que dependa de ese instrumento.
Parte 2 — Durante la tenencia, sin alquilar
Si el departamento está vacío o se destina al uso personal, no genera renta de alquiler y por esa causa no corresponde IRNR. Continúan, sin embargo, los tributos vinculados a la propiedad.
Contribución Inmobiliaria
Es un tributo departamental. Lo cobra la Intendencia correspondiente y se paga aunque el inmueble esté vacío.
En Montevideo se calcula sobre el valor imponible del inmueble mediante una escala progresiva actualizada anualmente. No corresponde estimarla como un porcentaje fijo del precio en dólares. Para una compra concreta hay que pedir:
- padrón;
- valor imponible;
- último recibo;
- estado de cuenta;
- eventuales adicionales o deudas.
La Intendencia publicó para 2026 una escala que va desde el 0,25% hasta el 1,80%, con un primer tramo especial del 0,18% para determinados valores bajos. La base es fiscal, no el precio de mercado. Fuente: Intendencia de Montevideo — Cálculo de la Contribución Inmobiliaria 2026.
Impuesto de Enseñanza Primaria
Es un impuesto nacional administrado por DGI y afectado a la educación pública. También utiliza una base fiscal y se paga con independencia de que el inmueble esté alquilado.
Para 2026, los inmuebles urbanos y suburbanos con valor imponible igual o inferior a $282.612 están exonerados. Por encima de ese importe rigen tasas por franjas. Fuente: DGI — Monto base exonerado del Impuesto de Enseñanza Primaria.
Impuesto al Patrimonio: la tasa cambia según se tribute IRNR
La tabla de DGI distingue entre el régimen general de personas físicas y una escala exclusiva para contribuyentes no residentes que no tributan IRNR.
| Situación | Tasas publicadas para el ejercicio 2025 |
|---|---|
| Persona física bajo el régimen general | 0,10% |
| No residente que no tributa IRNR | 0,70%, 1,10%, 1,40% y 1,50%, según el tramo |
Para el ejercicio 2025, el mínimo no imponible individual publicado fue de $6.653.000 y el correspondiente al núcleo familiar, de $13.306.000.
En el supuesto tratado en esta nota:
- si el no residente alquila y tributa IRNR, puede quedar comprendido en la tasa general del 0,10%;
- si no tributa IRNR, puede corresponderle la escala específica del 0,70% al 1,50%.
La liquidación no debe hacerse sobre el precio de compra en dólares. Requiere determinar el patrimonio fiscal localizado en Uruguay, aplicar las reglas de valuación, considerar los pasivos admitidos y verificar si se supera el mínimo no imponible.
Fuente: DGI — Tasas del Impuesto al Patrimonio para personas físicas, ejercicio 2025.
Gastos comunes: no son impuestos, pero cambian el rendimiento
Los gastos comunes pertenecen al presupuesto operativo de la unidad. Un edificio con portería, calefacción central, ascensores, piscina u otros servicios puede costar más que uno sencillo, pero no existe un impacto universal expresable en “uno o dos puntos” de yield.
Antes de comprar conviene pedir:
- recibos de los últimos seis a doce meses;
- detalle de gastos ordinarios y extraordinarios;
- actas recientes de copropiedad;
- fondo de reserva;
- obras aprobadas o previstas;
- criterio de distribución entre propietario e inquilino.
La guía específica está en gastos comunes: qué incluyen y cómo se calculan.
Parte 3 — Alquilando: el IRNR
Tasa y mecanismo de pago
El IRNR grava las rentas de fuente uruguaya obtenidas por personas o entidades no residentes sin establecimiento permanente.
En un arrendamiento inmobiliario hay que distinguir:
- la tasa legal del impuesto;
- la determinación de la renta computable;
- la retención o anticipo utilizado para recaudarlo.
Para arrendamientos, la retención o el anticipo mensual habitual es del 10,5% sobre el ingreso bruto correspondiente.
| Situación | Forma de pago |
|---|---|
| Alquiler mediante inmobiliaria u otro agente de retención | El agente retiene e ingresa el 10,5% |
| Alquiler sin agente de retención | El propietario realiza anticipos mensuales del 10,5% |
| Retenciones o anticipos con carácter definitivo | El contribuyente puede quedar liberado de la declaración jurada anual, si ejerce la opción y cumple las condiciones |
La retención se vincula con el importe pagado, acreditado o devengado según el mecanismo aplicable. No corresponde calcular impuesto sobre un mes en que la unidad estuvo efectivamente vacía y no generó renta.
Fuentes: DGI — Cómo tributa un propietario no residente, Título 8 del Texto Ordenado 2023 y Decreto 149/007, artículo 33.
Dar carácter definitivo a las retenciones puede simplificar la administración de una propiedad desde Argentina, porque evita mantener una declaración anual de IRNR cuando se cumplen los requisitos. Esa opción debe quedar documentada.
Vivienda promovida: exoneración del 60% o del 100%
Una unidad promovida bajo la Ley 18.795 no tiene necesariamente “IRNR cero”.
La normativa vigente distingue:
| Situación | Porcentaje de la renta exonerado |
|---|---|
| Vivienda ubicada en zona habilitada para exoneración total | 100% |
| Alquiler instrumentado mediante FGA u otra garantía habilitada | 100% |
| Restantes arrendamientos de viviendas promovidas | 60% |
Con una exoneración del 60%, la retención del 10,5% se aplica sobre el 40% no exonerado. En términos aritméticos, si no existieran otras particularidades, equivale al 4,2% del alquiler bruto: 10,5% × 40%.
Las condiciones principales son:
- vivienda permanente;
- contrato de al menos 12 meses;
- declaratoria promocional válida;
- plazo de exoneración todavía vigente;
- constancia necesaria para que el agente aplique la dispensa;
- para Patrimonio, arrendamiento durante al menos seis meses en cada uno de los nueve ejercicios posteriores al de finalización de obra.
Los alquileres temporarios o turísticos no cumplen el requisito de vivienda permanente y contrato mínimo.
El plazo comprende el ejercicio en que finaliza la obra y los nueve siguientes. En una reventa, una parte considerable del beneficio puede haberse consumido antes de que el nuevo comprador adquiera la unidad.
Antes de reservar pedí:
- número y copia de la declaratoria;
- fecha de finalización de obra;
- ejercicio inicial y final del beneficio;
- porcentaje de exoneración de la renta;
- fundamento de una eventual exoneración del 100%;
- constancia que deberá recibir el agente de retención;
- historial de arrendamiento necesario para Patrimonio.
Fuentes: artículos 10, 12 y 15 del Decreto 355/011 actualizado, Ley 18.795 y artículo 33 del Decreto 149/007.
El régimen completo está desarrollado en vivienda promovida: beneficios fiscales.
La cuenta anual de una unidad tipo
Esta tabla es una simulación, no una mediana de mercado. Supone:
- departamento de un dormitorio;
- precio de lista de USD 125.000;
- alquiler potencial de USD 620 mensuales;
- un mes completo sin renta;
- administración equivalente al 8% de lo efectivamente cobrado;
- gastos e impuestos uruguayos expresados en dólares sólo para facilitar la comparación.
| Concepto | Sin promoción | Promovida: 60% exonerado | Promovida: 100% exonerado |
|---|---|---|---|
| Alquiler potencial anual | USD 7.440,00 | USD 7.440,00 | USD 7.440,00 |
| Vacancia de un mes | −620,00 | −620,00 | −620,00 |
| Ingreso efectivo supuesto | 6.820,00 | 6.820,00 | 6.820,00 |
| Administración: 8% de USD 6.820 | −545,60 | −545,60 | −545,60 |
| Gastos comunes del propietario | −480,00 | −480,00 | −480,00 |
| Contribución Inmobiliaria | −380,00 | −380,00 | −380,00 |
| Impuesto de Enseñanza Primaria | −110,00 | −110,00 | −110,00 |
| Seguro y mantenimiento | −260,00 | −260,00 | −260,00 |
| IRNR/retención | −716,10 | −286,44 | 0,00 |
| Impuesto al Patrimonio | No incluido | No incluido | No incluido |
| Renta neta anual estimada | USD 4.328,30 | USD 4.757,96 | USD 5.044,40 |
| Yield neto sobre USD 125.000 | 3,46% | 3,81% | 4,04% |
El IRNR del escenario sin promoción es el 10,5% de USD 6.820. En el escenario con exoneración del 60%, se aplica el 10,5% sobre el 40% no exonerado.
La mejora atribuible al beneficio de renta es:
- aproximadamente 0,34 puntos de yield con exoneración del 60%;
- aproximadamente 0,57 puntos con exoneración del 100%.
No se agregó Impuesto al Patrimonio porque no alcanza con conocer el precio de esta unidad. La obligación depende del patrimonio fiscal total del titular en Uruguay, la valuación fiscal y los pasivos admitidos. La exoneración patrimonial de vivienda promovida también exige revisar el plazo y los meses efectivamente alquilados.
Los USD 480 de gastos comunes, USD 380 de Contribución, USD 110 de Primaria y USD 260 de seguro y mantenimiento son supuestos. Para analizar una unidad real hay que sustituirlos por recibos y presupuestos.
Cómo se relaciona el ejemplo con el Índice INGAR
El Índice INGAR de julio de 2026 publicó para apartamentos de Montevideo un yield bruto mediano estimado del 6,0% y un neto estimado del 3,9%. El neto utiliza una deducción metodológica estándar del 35,16% de la renta bruta.
Ese 35,16% no es una certificación de los gastos de cada propietario. Sirve para comparar barrios bajo una metodología común.
En esta simulación, la deducción respecto del alquiler potencial es:
- 41,8% sin promoción;
- 36,0% con exoneración del 60%;
- 32,2% con exoneración del 100%.
La diferencia no constituye una contradicción. El índice usa un supuesto homogéneo; la simulación incluye una vacancia completa y gastos asignados a una unidad determinada.
También hay que distinguir precio de lista y costo de entrada. El yield anterior divide la renta por USD 125.000. Si se incorporan comisión, honorarios, ITP y demás gastos, el denominador aumenta y el rendimiento sobre el capital total invertido disminuye. Esa cuenta está explicada en el costo real de comprar en Montevideo.
Parte 4 — Al vender
Un propietario no residente puede enfrentar los siguientes costos:
- ITP del vendedor;
- IRNR por incremento patrimonial;
- comisión inmobiliaria, si corresponde;
- honorarios y gastos notariales;
- cancelación de hipotecas o gravámenes;
- certificados, deudas o regularizaciones pendientes.
ITP del vendedor
El vendedor paga el 2% sobre la base fiscal correspondiente. La primera enajenación de una vivienda promovida puede estar exonerada si cumple el plazo y las restantes condiciones del régimen.
Una reventa posterior no recibe esa exoneración por el solo hecho de que el edificio siga siendo promovido.
IRNR por incremento patrimonial
La tasa es del 12% sobre la renta computable, no sobre todo el precio en cualquier caso.
Para inmuebles urbanos:
- si fueron adquiridos antes del 1.º de julio de 2007, el contribuyente puede optar entre criterio real y criterio ficto;
- si fueron adquiridos después de esa fecha, corresponde el criterio real.
En el criterio ficto, la renta computable es el 15% del precio de venta o del valor real de Catastro, el mayor. El impuesto resultante equivale al 1,8% de esa base: 12% × 15%.
En el criterio real se parte de la diferencia entre el precio o valor fiscal pertinente y el costo fiscal actualizado. Pueden intervenir el ITP del vendedor y mejoras documentadas, entre otros conceptos admitidos.
Fuente: DGI — Incrementos patrimoniales de inmuebles urbanos.
No existe, por tanto, un porcentaje único de “costo de salida”. Antes de comprar conviene solicitar dos simulaciones: una del costo completo de entrada y otra de una eventual venta bajo diferentes precios y plazos.
Parte 5 — Qué pasa del lado argentino
Bienes Personales
Un residente fiscal argentino debe incorporar el inmueble uruguayo a su declaración de Bienes Personales.
La Ley 27.743 eliminó, desde el período fiscal 2023, la escala agravada que se aplicaba a bienes situados en el exterior. Los bienes del país y del exterior integran la misma escala general.
Para el período fiscal 2025, declarado en 2026:
- mínimo no imponible general: $384.728.044,57;
- escala general: 0,50%, 0,75% y 1,00%;
- los contribuyentes cumplidores que acceden al beneficio tienen una escala reducida.
La ley prevé un tope general del 0,75% para el período 2026 y una alícuota única del 0,25% para 2027, sin perjuicio de modificaciones futuras.
Fuentes: ARCA — Alícuotas de Bienes Personales y Ley 23.966 actualizada.
Cómo se valúa el inmueble uruguayo
No se aplica la misma regla de valuación que a un inmueble argentino. El artículo 23 de la Ley 23.966 dispone que los inmuebles situados en el exterior se valúan a su valor de plaza en el exterior al 31 de diciembre.
El importe en moneda extranjera se convierte a pesos al tipo comprador del Banco de la Nación Argentina del último día hábil anterior al 31 de diciembre.
Por eso es conveniente conservar antecedentes que respalden el valor declarado:
- escritura y precio de adquisición;
- tasación;
- comparables;
- estado y superficie de la unidad;
- documentación de mejoras;
- tipo de cambio utilizado.
La exención argentina para la casa-habitación del contribuyente no corresponde a una unidad uruguaya mantenida como inversión y alquilada a terceros.
Ganancias sobre el alquiler uruguayo desde 2026
El artículo 192 de la Ley 27.802 sustituyó el inciso n) del artículo 26 de la Ley de Impuesto a las Ganancias. Para períodos fiscales iniciados desde el 1.º de enero de 2026 quedaron exentas las ganancias derivadas del alquiler de inmuebles destinados a casa-habitación.
El Decreto 406/2026 definió casa-habitación como la vivienda única, familiar y de ocupación permanente de quien la habita. Para la exención del alquiler importa el destino que le da el inquilino, no que sea la vivienda del propietario. La reglamentación también aclara que puede alcanzar todas las unidades que una persona alquile con ese destino y que comprende rentas devengadas desde el 1.º de enero de 2026 aunque el contrato sea anterior.
Fuentes: Ley 27.802, artículo 192 y Decreto 406/2026.
¿La exención alcanza a un departamento en Montevideo?
Hay argumentos normativos importantes a favor:
- el inciso n) no limita expresamente la exención a inmuebles situados en Argentina;
- el artículo 134 de Ganancias extiende a la renta extranjera las exenciones del artículo 26 que, por su alcance, puedan resultar aplicables;
- el inciso n) no aparece entre las exclusiones del artículo 134;
- el artículo 28 establece que su limitación no se aplica cuando afecta acuerdos internacionales de doble imposición;
- Argentina y Uruguay tienen un acuerdo que contempla la renta de fuente uruguaya.
No encontré, al 1.º de agosto de 2026, una interpretación general de ARCA que trate específicamente el alquiler de una vivienda situada en Uruguay bajo el nuevo inciso n).
La lectura más fundada es que la exención puede alcanzar el alquiler de un departamento de Montevideo usado por el inquilino como vivienda permanente. Para declararlo así conviene guardar un contrato que establezca claramente el destino habitacional permanente y validarlo con el contador argentino.
Si la exención no resultara aplicable en un caso concreto, la renta sería ganancia de fuente extranjera y debería analizarse el crédito por el impuesto pagado en Uruguay.
El desarrollo normativo está en Argentina eliminó Ganancias sobre los alquileres: ¿sigue conviniendo Uruguay?.
Los dos créditos del acuerdo Argentina–Uruguay
El acuerdo fue firmado en Colonia el 23 de abril de 2012 y entró en vigor el 7 de febrero de 2013. Fue aprobado por la Ley 26.758 argentina y la Ley 19.032 uruguaya.
Su Título III incluye un método para evitar la doble imposición.
Artículo 10 — impuestos comprendidos:
| Argentina | Uruguay |
|---|---|
| Impuesto a las Ganancias | IRAE |
| Impuesto a la Ganancia Mínima Presunta | IMEBA |
| Impuesto sobre los Bienes Personales | IRPF |
| — | IRNR |
| — | IASS |
| — | Impuesto al Patrimonio |
La Ganancia Mínima Presunta fue derogada, pero sigue apareciendo en el texto histórico del acuerdo.
Artículo 11 — límites del crédito:
Cuando un residente argentino obtiene renta de fuente uruguaya sometida a imposición en Uruguay, Argentina permite deducir el impuesto uruguayo sobre la renta. El crédito no puede superar la parte del impuesto argentino atribuible a esa misma renta.
La misma lógica se aplica al patrimonio situado en Uruguay: el impuesto patrimonial uruguayo puede acreditarse hasta el límite del impuesto argentino atribuible a ese patrimonio.
Las consecuencias prácticas son:
- Si el alquiler tributa Ganancias en Argentina, el IRNR efectivamente pagado puede generar un crédito dentro del límite del acuerdo.
- Si el alquiler está exento de Ganancias en Argentina, no hay impuesto argentino sobre esa renta contra el cual utilizar el crédito.
- El Impuesto al Patrimonio uruguayo puede generar un crédito contra Bienes Personales dentro del límite aplicable.
- Si la unidad está exonerada de Patrimonio en Uruguay, no existe impuesto uruguayo pagado ni crédito por ese concepto.
- La falta de crédito no significa necesariamente que Bienes Personales se pague “entero”: primero hay que verificar el mínimo no imponible, la base general, otros bienes, beneficios personales y el límite atribuible al inmueble.
Fuentes: IMPO — Acuerdo aprobado por la Ley 19.032 y Argentina — Ley 26.758 y fecha de entrada en vigor.
Intercambio de información y trazabilidad
El acuerdo bilateral contempla intercambio de información a solicitud entre las autoridades fiscales. No dispone un envío automático de todos los datos inmobiliarios.
Por otra vía, ambos países participan del estándar multilateral CRS de intercambio automático de información sobre cuentas financieras. Uruguay se comprometió a realizar sus primeros intercambios en 2018.
CRS se refiere a información financiera. No debe confundirse con una base automática bilateral de escrituras de inmuebles. De todos modos, una compra internacional deja documentación bancaria, notarial, registral y tributaria.
Para reducir contingencias, el comprador debe conservar:
- documentación del origen de los fondos;
- transferencias y estados de cuenta;
- boleto, reserva y escritura;
- recibos de comisión y honorarios;
- constancias tributarias;
- valuaciones utilizadas en Argentina;
- declaraciones en las que se incorporó el activo.
Una operación trazable facilita la justificación patrimonial, el cumplimiento fiscal y una futura venta o transferencia.
Tabla resumen: todos los impuestos, de un vistazo
| Momento | Impuesto o costo | Quién lo cobra | Regla general | Con vivienda promovida |
|---|---|---|---|---|
| Compra | ITP del comprador | DGI, Uruguay | 2% sobre la base fiscal aplicable | Puede estar exonerado en la primera enajenación y dentro del plazo |
| Compra | Comisión inmobiliaria | Inmobiliaria | Referencia habitual: 3% + IVA; confirmar lo pactado | Sin cambio |
| Compra | Honorarios notariales | Escribano | Arancel de referencia del 3% + IVA, más gastos y aportes | Sin cambio |
| Tenencia | Contribución Inmobiliaria | Intendencia | Según valor fiscal y escala departamental | Se paga |
| Tenencia | Enseñanza Primaria | DGI | Según valor imponible y franjas | Se paga |
| Tenencia | Impuesto al Patrimonio | DGI | 0,10% en régimen general; escala de 0,70% a 1,50% para no residentes que no tributan IRNR | Puede quedar exonerado durante el plazo, con condiciones |
| Alquiler | IRNR | DGI | Retención o anticipo habitual del 10,5% | Exoneración del 60% o del 100%; con exoneración parcial se retiene sobre el 40% |
| Venta | ITP del vendedor | DGI | 2% sobre la base fiscal aplicable | Exoneración sólo en la primera enajenación alcanzada |
| Venta | IRNR por incremento patrimonial | DGI | 12% sobre la renta computable; régimen según fecha de adquisición | No queda exonerado por el beneficio general de alquiler |
| Cierre anual | Bienes Personales | ARCA | Período 2025: MNI de $384.728.044,57 y escala general de 0,50% a 1,00% | Sin exoneración argentina por ser promovida |
| Alquiler | Ganancias | ARCA | Desde 2026 puede resultar aplicable la exención por destino a casa-habitación | El beneficio uruguayo no determina por sí solo el tratamiento argentino |
Preguntas frecuentes
¿Un argentino puede comprar un inmueble en Uruguay sin ser residente?
Sí. No existe una prohibición general para que un extranjero compre un inmueble urbano ni se exige residencia, ciudadanía o socio local. La operación sí requiere identificación, intervención notarial, debida diligencia y documentación del origen y la trazabilidad de los fondos. Puede firmarse a distancia mediante un poder válido.
¿Qué impuestos paga un argentino que tiene un departamento alquilado en Uruguay?
En Uruguay puede pagar IRNR, Impuesto al Patrimonio, Contribución Inmobiliaria y Enseñanza Primaria. En Argentina debe analizar Bienes Personales y, desde 2026, la exención de Ganancias para alquileres destinados a casa-habitación. El resultado depende del valor fiscal, el patrimonio total y la eventual declaratoria de vivienda promovida.
¿Es cierto que un extranjero paga 1,5% de Impuesto al Patrimonio en Uruguay?
No como tasa única. Los no residentes que no tributan IRNR tienen una escala progresiva del 0,70% al 1,50%. Quienes quedan comprendidos en el régimen general aplican la tasa del 0,10%. También hay que verificar el mínimo no imponible y las reglas de valuación.
¿El IRNR del alquiler es 12% o 10,5%?
La normativa establece la tasa del impuesto y, por separado, un mecanismo de retención. Para arrendamientos, el agente retiene habitualmente el 10,5% del importe bruto correspondiente. Sin agente, el propietario realiza anticipos. Las retenciones o anticipos pueden recibir carácter definitivo cuando se cumplen las condiciones.
¿Sobre qué valor se calcula el ITP?
Sobre el valor real de Catastro actualizado conforme a la normativa. Si ese valor supera el precio del acto, se toma el precio. El escribano debe calcular la base exacta antes de la firma.
¿El acuerdo Argentina–Uruguay evita la doble imposición?
La mitiga mediante créditos limitados. El impuesto pagado en Uruguay puede acreditarse contra el impuesto argentino atribuible a la misma renta o al mismo patrimonio, sin superar ese importe. Si en Argentina no hay impuesto por existir una exención, no hay saldo contra el cual usar el crédito.
¿Puedo descontar de Bienes Personales el Impuesto al Patrimonio pagado en Uruguay?
El artículo 11 del acuerdo lo contempla. El crédito está limitado al impuesto argentino atribuible al patrimonio situado en Uruguay. La documentación del pago y su imputación concreta deben revisarse con el contador argentino.
¿Conviene comprar con vivienda promovida o sin ella?
La vivienda promovida puede mejorar el rendimiento, pero hay que comprobar qué porcentaje de la renta está exonerado, cuántos ejercicios quedan y si se cumplen las condiciones de Patrimonio. También deben compararse precio, gastos comunes, estado de la unidad, oferta de la misma tipología y facilidad de alquiler. Una unidad sin beneficio puede ser mejor inversión si se compra a un precio más conveniente o tiene costos operativos menores.
¿Qué pasa si me mudo a Uruguay y cambio mi residencia fiscal?
Cambia el tratamiento de rentas y patrimonio en ambos países. El resultado depende de los días de permanencia, el centro de intereses, las inversiones, el resto de los bienes e ingresos y las reglas del acuerdo bilateral. Está desarrollado en residencia fiscal uruguaya 2026 para argentinos.
Cómo trabajamos este tema en INGAR
INGAR no liquida impuestos ni sustituye el asesoramiento de contadores y escribanos. En una inversión Argentina–Uruguay conviene coordinar profesionales de ambos países.
En la etapa inmobiliaria podemos preparar y reunir:
- Documentación de la declaratoria promocional, con número de expediente o declaratoria, fecha de finalización de obra, plazo restante y constancias disponibles.
- Identificación del porcentaje de exoneración de la renta, sujeto a validación tributaria y a las condiciones del contrato y la garantía.
- Presupuesto anual de la unidad, con Contribución, Primaria, gastos comunes recientes, seguro y mantenimiento estimado.
- Simulación de renta, separando ingreso potencial, vacancia, administración, tributos y costo total de entrada.
- Administración del alquiler, incluyendo cobranza, documentación, rendición y, cuando INGAR actúe como responsable, la retención e ingreso del IRNR correspondiente.
- Coordinación con un escribano independiente del comprador, para el estudio de títulos, los controles de fondos, la liquidación de impuestos y la escritura.
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Fuentes
Uruguay
- DGI — Alquileres: cómo tributa un propietario no residente
- DGI — Tasas del Impuesto al Patrimonio, personas físicas, ejercicio 2025
- DGI — Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales
- DGI — Incrementos patrimoniales de inmuebles urbanos
- DGI — Monto base exonerado de Enseñanza Primaria 2026
- IMPO — Título 8 del Texto Ordenado 2023, IRNR
- IMPO — Título 14 del Texto Ordenado 2023, Impuesto al Patrimonio
- IMPO — Título 19 del Texto Ordenado 2023, ITP
- IMPO — Decreto 149/007, reglamentación del IRNR
- IMPO — Ley 18.795 de vivienda promovida
- IMPO — Decreto 355/011 actualizado
- IMPO — Decreto 129/020
- Intendencia de Montevideo — Cálculo de Contribución Inmobiliaria 2026
- Asociación de Escribanos del Uruguay — Inmuebles
- Cámara Inmobiliaria Uruguaya — Proceso de venta
- Uruguay XXI — Ambiente para los negocios
Argentina
- ARCA — Bienes Personales, alícuotas
- Ley 23.966 actualizada — Bienes Personales
- Ley 27.802, artículo 192
- Decreto 406/2026
- Ley de Impuesto a las Ganancias actualizada
Acuerdo bilateral y mercado
- IMPO — Acuerdo Argentina–Uruguay, Ley 19.032
- Argentina — Ley 26.758 y entrada en vigor
- DGI — Implementación del estándar CRS
- Índice INGAR — mercado inmobiliario de Montevideo, julio de 2026
Información verificada al 1.º de agosto de 2026. Los montos en pesos, valores fiscales, franjas, beneficios y criterios administrativos pueden cambiar. Esta guía no sustituye asesoramiento contable, tributario ni notarial para una operación o declaración concreta.