Argentina exoneró Ganancias sobre los alquileres de vivienda: ¿sigue conviniendo comprar en Uruguay? (2026)
INGAR · · Análisis
Respuesta directa: desde 2026 cambió una parte importante de la comparación fiscal. Las personas humanas y sucesiones indivisas quedaron exentas del Impuesto a las Ganancias argentino por los alquileres de inmuebles destinados a casa-habitación. También se exoneró el resultado de determinadas ventas de inmuebles situados en Argentina que antes quedaban alcanzadas por el impuesto cedular del 15 %.
Esto no convierte automáticamente a Buenos Aires ni a Montevideo en la mejor alternativa. Los últimos indicadores publicados muestran rendimientos brutos de un orden parecido, aunque las metodologías no son idénticas y no permiten decidir por una diferencia de centésimas. Uruguay conserva ventajas específicas en unidades con beneficios vigentes de Vivienda Promovida y para quien busca diversificar su patrimonio entre dos jurisdicciones y dos regímenes cambiarios.
Para el residente fiscal argentino que compra en Montevideo queda, además, una duda concreta: ¿la nueva exención argentina alcanza a la renta de un inmueble situado en Uruguay?
La letra de la Ley de Impuesto a las Ganancias aporta argumentos importantes para responder que sí. El inciso n) no contiene una limitación territorial y el artículo 134 permite trasladar ciertas exenciones a las ganancias de fuente extranjera. El acuerdo tributario entre Argentina y Uruguay también debilita la posible objeción basada en el artículo 28.
Sin embargo, hasta el 1.º de agosto de 2026 no encontramos una resolución, dictamen o consulta vinculante publicada por ARCA que trate específicamente el nuevo inciso n) respecto de un inmueble situado en el exterior. La aplicación al caso concreto debe ser confirmada por un profesional argentino.
Qué cambió exactamente en Argentina
La modificación se hizo por ley y luego fue reglamentada.
El artículo 192 de la Ley 27.802 de Modernización Laboral, publicada el 6 de marzo de 2026, sustituyó el inciso n) del artículo 26 de la Ley de Impuesto a las Ganancias. El texto establece:
“El valor locativo de la casa habitación y, con efectos para los ejercicios o años fiscales que se inicien a partir del 1º de enero de 2026, las ganancias derivadas del alquiler de inmuebles con destino a casa habitación a las que no les resultará de aplicación lo previsto en el inciso k) del artículo 85. Asimismo, también se encuentra exento el resultado derivado de la enajenación de inmuebles y de la transferencia de derechos sobre inmuebles, alcanzados por las disposiciones del artículo 99 de esta ley, que se enajenen o transfieran a partir del 1º de enero de 2026, en los términos que al respecto establezca la reglamentación.”
El Decreto 406/2026, dictado el 29 de mayo y publicado el 1.º de junio, definió el alcance operativo de la exención.
| Punto | Qué establece el Decreto 406/2026 |
|---|---|
| Qué es casa-habitación | El inmueble destinado a vivienda única, familiar y de ocupación permanente del sujeto que lo habita |
| A quién se analiza | En una locación o sublocación, la condición se mira respecto del locatario o sublocatario |
| Sujetos locadores | Personas humanas y sucesiones indivisas |
| Desde cuándo | Ganancias devengadas desde el 1/1/2026, cualquiera sea la fecha del contrato |
| Cuántas unidades | Todas las que el titular afecte exclusivamente a casa-habitación de sus respectivos locatarios |
| Qué importes comprende | También lo pagado por muebles, accesorios o servicios suministrados por el propietario |
| Cesión gratuita | El valor locativo presunto puede quedar exento si el cesionario destina el inmueble a casa-habitación |
| Venta | Personas humanas y sucesiones indivisas, residentes o no, respecto de operaciones comprendidas en el artículo 99 sobre inmuebles situados en Argentina |
| Deducción del locador | La deducción del artículo 85 inciso k) deja de aplicarse al locador persona humana o sucesión indivisa |
Fuentes: Ley 27.802, Decreto 406/2026 y Ley de Impuesto a las Ganancias actualizada.
Puede alcanzar a más de una propiedad
El decreto despejó expresamente esta duda. La exención no se limita a un solo inmueble del propietario. Puede abarcar varias unidades si cada una es utilizada exclusivamente como vivienda única, familiar y permanente de su respectivo inquilino.
Por ejemplo, una persona humana con tres departamentos alquilados a tres hogares diferentes podría aplicar la exención a las tres rentas, siempre que pueda demostrar el destino exigido.
Esto no debe confundirse con el beneficio del monotributo para determinados locadores, que tiene sus propios límites y condiciones.
Los alquileres temporarios no califican
Un alquiler turístico, de temporada o por estadías breves no cumple, en principio, con la ocupación permanente exigida por el decreto. La plataforma utilizada —Airbnb, Booking u otra— no define por sí sola el tratamiento, pero sí importan el plazo, el contrato y el uso real del inmueble.
Un alquiler estable para vivienda puede encuadrar. Una estadía de vacaciones por una semana o una quincena, no.
¿La exención puede alcanzar a un departamento en Montevideo?
La norma argentina no resuelve expresamente este supuesto. Por eso conviene distinguir los argumentos que surgen del texto legal de aquello que todavía no fue confirmado por ARCA.
El inciso n) no contiene un límite territorial
La exención dice “alquiler de inmuebles con destino a casa habitación”. No agrega “situados en la República Argentina”.
La diferencia con la exención por venta es visible. Para la venta, el inciso n) remite al artículo 99, que grava específicamente las operaciones sobre inmuebles situados en Argentina. El Decreto 406/2026 reproduce ese límite territorial.
En el alquiler no existe una remisión equivalente.
Esto no demuestra por sí solo que la exención se aplique a un inmueble extranjero, pero es el primer argumento a favor.
El artículo 134 admite exenciones sobre ganancias de fuente extranjera
Un residente fiscal argentino queda alcanzado, como regla general, por sus ganancias de fuente argentina y extranjera. La renta producida por un apartamento situado en Montevideo es de fuente extranjera.
El artículo 134 de la Ley de Impuesto a las Ganancias establece que las exenciones del artículo 26 que, por su alcance, puedan aplicarse a ganancias de fuente extranjera también rigen sobre ellas, con exclusiones y adecuaciones determinadas.
Las exclusiones enumeradas se refieren a otros incisos. El nuevo inciso n) no aparece entre ellas.
Eso refuerza la interpretación favorable: una exención del artículo 26 sin límite territorial expreso puede trasladarse a la renta extranjera mediante el artículo 134.
El artículo 28 no parece impedirlo en la relación con Uruguay
El artículo 28 limita las exenciones cuando su aplicación pudiera transferir ingresos a fiscos extranjeros. Sin embargo, la propia disposición exceptúa los casos en los que se afecten acuerdos internacionales suscriptos por Argentina en materia de doble imposición.
Argentina y Uruguay tienen vigente desde el 7 de febrero de 2013 el Acuerdo para el Intercambio de Información Tributaria y Método para Evitar la Doble Imposición. Su artículo 10 incluye el Impuesto a las Ganancias argentino y el IRNR uruguayo; el artículo 11 regula el crédito por los impuestos pagados en el otro Estado.
Por esa excepción expresa, el artículo 28 no aparece como un obstáculo claro para aplicar el inciso n) a un alquiler uruguayo. Fuentes: Ley argentina de Ganancias, acuerdo aprobado por la Ley uruguaya 19.032 y estado de vigencia informado por DGI.
Lo que todavía falta
Hasta la fecha de actualización de esta nota no encontramos en las bases oficiales consultadas una resolución, circular, dictamen o respuesta vinculante de ARCA que analice específicamente la nueva exención respecto de un alquiler ubicado en Uruguay.
También quedan aspectos prácticos:
- cómo deberá informarse la renta exenta en la declaración argentina;
- qué documentación aceptará ARCA para demostrar el destino permanente del inmueble;
- cómo se documentará la situación del inquilino extranjero;
- qué tratamiento recibirá un uso parcialmente residencial;
- qué ocurrirá con contratos que alternen vivienda permanente y alquiler temporario.
El Decreto 406/2026 no exige un contrato mínimo de un año. Aun así, un contrato estable, la identificación del inquilino, las constancias de domicilio, los recibos y la ausencia de explotación turística pueden resultar útiles para probar el destino.
La consulta vinculante
La Ley 11.683 permite presentar una consulta vinculante antes de que se produzca el hecho imponible o dentro del plazo previsto para declararlo. La respuesta vincula tanto a ARCA como al consultante mientras no cambien los hechos y antecedentes informados.
Para una inversión relevante o una renta que pueda cambiar sustancialmente la declaración argentina, es la vía más segura para obtener una respuesta aplicable al caso individual. Fuente: Ley 11.683, texto actualizado.
Qué pasa con el crédito por IRNR
Si la renta uruguaya queda exenta en Argentina, no habrá impuesto argentino atribuible contra el cual descontar el IRNR. El crédito quedará limitado a cero.
Eso no significa que la reforma carezca de efecto económico. En el régimen anterior, el impuesto uruguayo podía compensarse solamente hasta el monto de Ganancias argentino atribuible a esa renta. Si el impuesto argentino era mayor, quedaba un saldo por pagar. La exención eliminaría ese saldo.
La comparación correcta es:
- con exención argentina: se paga el impuesto uruguayo aplicable y no se agrega Ganancias;
- sin exención argentina: se determina Ganancias según las reglas argentinas y se descuenta el impuesto uruguayo efectivamente pagado, con los límites legales y del acuerdo.
En una unidad con exoneración total de Vivienda Promovida no existe IRNR uruguayo para computar. Si Argentina no admitiera la exención, la carga argentina debería determinarse sin ese crédito.
La exención por venta no alcanza al inmueble uruguayo
En este punto no existe la misma ambigüedad.
La nueva exención se aplica al resultado de operaciones alcanzadas por el artículo 99. Ese artículo gravaba a las personas humanas y sucesiones indivisas por la venta o transferencia de derechos sobre inmuebles situados en la República Argentina.
Por lo tanto, la eliminación del impuesto cedular del 15 % no se extiende a la venta de un departamento situado en Montevideo. Esa venta nunca estuvo comprendida en el artículo 99.
El resultado deberá analizarse conforme a las normas argentinas sobre ganancias de fuente extranjera vigentes al momento de la operación y al tratamiento uruguayo de la venta.
Qué muestran los últimos datos disponibles
Al 1.º de agosto de 2026, los últimos indicadores completos publicados para ambas ciudades corresponden a junio de 2026.
| Indicador | CABA | Montevideo |
|---|---|---|
| Rendimiento bruto informado | 5,89 % anual | 6,0 % anual |
| Universo | Departamento modelo de 2 ambientes y 50 m² | Mediana de apartamentos por segmentos publicados |
| Años teóricos para recuperar el precio | 17,0 | 16,7 |
| Mayor rendimiento publicado | Lugano: 10,5 % | Piedras Blancas: 11,8 % |
| Menor rendimiento publicado | Puerto Madero: 3,4 % | Parque Rodó: 4,6 % |
| Rendimiento neto publicado | Sin serie neta equivalente en la fuente | 3,9 % estimado |
| Tipo de precio | Oferta | Oferta |
Fuentes: Índice Zonaprop CABA, junio de 2026 e Índice INGAR, julio de 2026.
No es una comparación idéntica
El número de CABA corresponde a un departamento modelo de dos ambientes y 50 m². El de Montevideo surge de una metodología propia que calcula rendimientos por barrio y tipología y luego publica una mediana.
Los dos indicadores se basan en precios de oferta, no en compraventas y alquileres efectivamente cerrados. Tampoco incorporan igual estructura de costos.
Por eso, una diferencia de 5,89 % frente a 6,0 % no demuestra que una ciudad rinda exactamente 0,11 puntos más que la otra. La conclusión prudente es que, según estas series, los rendimientos brutos publicados se encuentran en un orden similar.
Qué significa el 5,8 % de Zonaprop
El informe de junio dice dos cosas distintas:
- el rendimiento bajó levemente frente al mes anterior;
- se necesitan 17 años de alquiler para recuperar el valor de compra, un plazo 5,8 % menor que un año antes.
Ese 5,8 % se refiere al tiempo de recuperación, no a una caída interanual del yield. La serie muestra una mejora interanual respecto del promedio de 2025, aunque con un pequeño retroceso mensual en junio.
La serie de INGAR todavía es corta
El Índice INGAR comenzó en marzo de 2026. Su metodología declara que no publicará variaciones interanuales hasta contar con doce meses de observación. Tampoco publica un dato cuando el segmento no alcanza sus controles de muestra o estabilidad.
En junio:
- Piedras Blancas publicó 11,8 % bruto, pero con nivel de oferta bajo;
- Parque Rodó publicó 4,6 %;
- Villa Biarritz, 5,1 %;
- Pocitos, 5,4 %;
- Tres Cruces, 6,5 %;
- Larrañaga, 6,3 %;
- Cerro no publicó yield por falta de datos suficientes para ese indicador.
Los extremos deben leerse junto con el nivel de oferta. Un barrio con rendimiento alto y pocos avisos puede ser más difícil de comprar, alquilar o revender que otro con rendimiento algo menor y un mercado más profundo.
El barrio pesa más que el promedio de la ciudad
La comparación útil no termina en “Buenos Aires contra Montevideo”. Hay que cruzar:
- barrio;
- tipología;
- estado y antigüedad;
- gastos comunes o expensas;
- vacancia;
- facilidad de reventa;
- riesgo de mantenimiento;
- impuestos;
- costos de administración;
- precio efectivamente negociado.
En Montevideo, por ejemplo, el Índice INGAR de julio ubicó a Tres Cruces en 6,6 % bruto y a Pocitos en 5,4 %. Dentro de una misma ciudad puede existir más de un punto de diferencia antes de considerar gastos y riesgo.
Dónde mantiene ventajas Uruguay
1. Vivienda Promovida, si el beneficio está vigente y bien documentado
La Ley 18.795 autoriza beneficios tributarios para proyectos declarados promovidos. Para el comprador que destina una unidad al alquiler, los más relevantes pueden ser:
- exoneración total o parcial de IRPF, IRAE o IRNR sobre la renta;
- exoneración del Impuesto al Patrimonio durante el plazo remanente;
- exoneración de ITP en la primera enajenación, cuando se cumplen el plazo y las condiciones;
- exoneración de IVA en la primera venta realizada dentro del régimen.
La reglamentación dispone que el beneficio sobre la renta corre durante el ejercicio en que finaliza la obra y los nueve siguientes. No comienza nuevamente cuando cada comprador adquiere la unidad.
También distingue entre exoneración total y parcial:
- 100 % en las zonas y situaciones definidas por el MVOT;
- 100 % cuando corresponda por utilización del Fondo de Garantía de Alquileres u otra garantía habilitada;
- 60 % para los restantes arrendamientos comprendidos por el régimen.
En Montevideo, la reglamentación ministerial concede el 100 % en determinadas áreas promocionales y establece condiciones particulares para otras. El porcentaje aplicable debe verificarse en la declaratoria y en la constancia correspondiente a la unidad.
Los beneficios sobre alquileres requieren:
- vivienda permanente;
- contrato de al menos doce meses;
- cumplimiento de la documentación exigida;
- vigencia del plazo promocional.
Para Patrimonio, el ejercicio de finalización de la obra está exonerado. En cada uno de los nueve ejercicios siguientes, la vivienda debe haber estado arrendada durante al menos seis meses.
Fuentes: Ley 18.795, Decreto 355/011 consolidado, Decreto 129/020 y reglamentación del MVOT.
Antes de valorar una propiedad como “exonerada”, pedí:
- número de proyecto y declaratoria;
- fecha oficial de finalización de obra;
- porcentaje de exoneración de la renta;
- ejercicios que todavía quedan;
- condiciones de garantía, plazo y destino;
- constancia para la dispensa de retención.
Que el aviso diga “amparado por la Ley 18.795” no alcanza para conocer el beneficio real que conserva la unidad.
2. El Impuesto al Patrimonio puede ser bajo o inexistente en una unidad arrendada
Para el ejercicio 2025, la DGI publicó una tasa general de 0,10 % sobre el patrimonio fiscal que exceda:
- $ 6.653.000 para una persona física;
- $ 13.306.000 para un núcleo familiar.
Esta tasa general se aplica, entre otros casos, al no residente que tributa IRNR.
Los no residentes que no tributan IRNR están sometidos a una escala especial:
| Patrimonio imponible | Tasa |
|---|---|
| Hasta $ 6.653.000 | 0,70 % |
| Más de $ 6.653.000 y hasta $ 13.306.000 | 1,10 % |
| Más de $ 13.306.000 y hasta $ 26.612.000 | 1,40 % |
| Más de $ 26.612.000 | 1,50 % |
A diferencia de la tasa general, esta escala especial comienza desde el primer peso de patrimonio imponible.
| Situación | Tratamiento general |
|---|---|
| No residente que alquila y tributa IRNR | 0,10 % sobre el excedente del mínimo |
| No residente que no tributa IRNR | Escala de 0,70 % a 1,50 %, desde el primer peso imponible |
| Vivienda Promovida con beneficio patrimonial vigente | Exonerada si cumple las condiciones del ejercicio |
Fuente: DGI, tasas del Impuesto al Patrimonio 2025.
No todos los apartamentos terminan pagando este impuesto. La base se determina con criterios fiscales y puede quedar por debajo del mínimo. En inmuebles arrendados existen, además, reglas específicas de valuación.
Por eso no corresponde aplicar la tasa directamente sobre el precio de compra en dólares. El cálculo debe hacerlo un contador uruguayo con el valor fiscal y la situación del inmueble al 31 de diciembre.
3. El impuesto patrimonial uruguayo puede computarse en Argentina, con límite
El acuerdo firmado por Argentina y Uruguay el 23 de abril de 2012 fue aprobado por la Ley 26.758 argentina y la Ley 19.032 uruguaya. Está vigente desde el 7 de febrero de 2013.
Su artículo 10 comprende:
- en Argentina, Ganancias y Bienes Personales;
- en Uruguay, entre otros, IRPF, IRNR, IRAE e Impuesto al Patrimonio.
El artículo 11 establece que, cuando un residente argentino posea patrimonio sometido a imposición en Uruguay, Argentina permitirá deducir un importe equivalente al impuesto patrimonial uruguayo efectivamente pagado.
El crédito no puede superar la parte del impuesto argentino calculada antes de la deducción que corresponda al patrimonio situado en Uruguay.
Por lo tanto, el Impuesto al Patrimonio uruguayo puede funcionar como crédito contra Bienes Personales, pero no siempre se recuperará íntegramente. Las bases de valuación son distintas y el acuerdo aplica un tope.
Fuentes: acuerdo en IMPO, Ley argentina 26.758 y vigencia informada por DGI.
4. Mercado cambiario abierto
Uruguay mantiene libre acceso a las operaciones de cambio. Las personas físicas y jurídicas pueden comprar y vender moneda extranjera, sin una autorización cambiaria individual para cada operación. Las instituciones financieras aplican controles de identificación, origen de fondos y prevención de lavado.
En el mercado residencial de Montevideo conviene distinguir dos operaciones:
- la compraventa se publica y negocia habitualmente en dólares;
- el alquiler permanente se pacta con frecuencia en pesos uruguayos y se ajusta según el régimen y el contrato.
La Ley 19.889 permite pactar moneda nacional, extranjera, unidades reajustables o unidades indexadas en su régimen especial de arrendamientos sin garantía. Si el precio está en moneda nacional y no se pactó otro método, ese régimen aplica el IPC anual. Los demás contratos pueden quedar sometidos al Decreto-Ley 14.219, al régimen de libre contratación o al Código Civil, según las características del inmueble y del contrato.
Fuente: Ley 19.889, artículos 421 y 422 y Decreto-Ley 14.219.
En Argentina, las personas humanas residentes pueden acceder al mercado oficial para comprar moneda extranjera para tenencia o depósitos, sin el límite general anterior, siempre que cumplan las condiciones bancarias y de capacidad económica.
Las personas jurídicas todavía requieren conformidad previa del BCRA para acceder al mercado con fines de formación de activos externos. También subsisten restricciones cruzadas entre determinadas operaciones oficiales y transacciones con títulos o activos en moneda extranjera.
Fuentes: Comunicación BCRA A 8226 y normativa vigente de Exterior y Cambios.
Si la compra se hará mediante una sociedad argentina, la ruta de los fondos debe revisarse antes de firmar una reserva. Si compra una persona física con fondos ya bancarizados y documentados, el análisis puede ser diferente.
5. Diversificación jurisdiccional
Comprar en Montevideo no elimina el riesgo argentino del titular: un residente fiscal argentino sigue sujeto a las normas argentinas sobre renta mundial y bienes en el exterior.
Lo que sí cambia es la localización del activo, del mercado de alquiler y del régimen jurídico que regula el inmueble. Para algunos inversores, esa diversificación vale más que una diferencia pequeña de rendimiento corriente. Para otros, la distancia y el costo de administración pesan más.
No existe una respuesta universal. Depende de la función que la propiedad deba cumplir dentro del patrimonio.
Bienes Personales sigue vigente
La exención de Ganancias sobre el alquiler no modifica Bienes Personales.
Los residentes fiscales argentinos declaran los bienes situados en Argentina y en el exterior. Desde el período fiscal 2023 no existe una escala agravada específica para activos extranjeros: se aplica la escala general sobre el conjunto de bienes alcanzados.
Para el período fiscal 2025, declarado en 2026:
- mínimo no imponible general: $ 384.728.044,57;
- alícuotas generales: de 0,50 % a 1,00 %;
- máximo legal para 2026: 0,75 %;
- desde 2027: 0,25 % sobre los bienes que excedan el mínimo aplicable.
Fuentes: ARCA, Bienes Personales, alícuotas 2025 y Ley 27.743.
Quienes adhirieron al Régimen Especial de Ingreso del Impuesto sobre los Bienes Personales —REIBP— tienen reglas propias y deben analizar su situación separadamente.
El inmueble uruguayo se valúa conforme a las normas argentinas, no simplemente por el precio de publicación o por el valor fiscal utilizado en Uruguay. Sobre el impuesto argentino atribuible puede corresponder el crédito por Impuesto al Patrimonio previsto en el acuerdo bilateral.
Dónde puede resultar más conveniente Buenos Aires
Una comparación útil también debe mostrar los casos en los que CABA ofrece ventajas.
Exención sin plazo promocional de diez ejercicios
Para una persona humana que alquila un inmueble argentino como casa-habitación del inquilino, la exención de Ganancias no depende de que la unidad pertenezca a un proyecto promovido ni termina al cumplirse un plazo contado desde la obra.
Mientras se mantengan la ley, la reglamentación y el destino exigido, la renta queda dentro de la exención.
Cercanía operativa
Un propietario que vive en Buenos Aires puede visitar el inmueble, controlar reparaciones, elegir proveedores y atender una renovación sin contratar una administración integral en otro país.
La distancia no invalida una inversión en Montevideo, pero tiene un costo que debe entrar en el yield neto.
Conocimiento local
Reconocer una cuadra, el movimiento nocturno, el transporte, la demanda real y la calidad de un edificio reduce errores difíciles de reflejar en una planilla.
Un comprador porteño probablemente conozca mejor Villa Crespo, Caballito o Palermo que La Blanqueada, Cordón o Tres Cruces. Esa ventaja se puede compensar con asesoramiento y comparables, pero no debe ignorarse.
Crédito hipotecario
En Argentina volvió a existir oferta de créditos UVA para compradores que cumplen las condiciones de ingreso y residencia de cada banco. Un no residente que compra en Uruguay puede tener menos opciones o recibir condiciones diferentes.
La comparación debe hacerse con ofertas concretas: porcentaje financiado, plazo, tasa, relación cuota-ingreso, moneda, seguros y costo total.
Costos de compra
En Montevideo, los principales costos del comprador suelen incluir:
- comisión inmobiliaria habitual de 3 % más IVA;
- honorarios notariales de 3 % más IVA y aporte a la Caja Notarial (≈4,23 % efectivo), además de gastos;
- ITP de 2 % sobre el valor real de Catastro actualizado;
- certificados, registros y otros gastos de la operación.
Según el inmueble y la relación entre precio y valor catastral, el total suele ubicarse aproximadamente entre 7 % y 9 % del precio. No debe calcularse como un porcentaje fijo sin pedir una estimación al escribano.
Fuentes: Cámara Inmobiliaria Uruguaya, DGI, Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales y guía para compradores extranjeros.
Si tu objetivo es exclusivamente la renta corriente, no valorás especialmente la diversificación y la unidad uruguaya no conserva una exoneración relevante, conviene comparar propiedades concretas en ambas ciudades antes de decidir.
Cómo cambia la cuenta: ejemplo numérico
Supongamos:
- apartamento de un dormitorio en Montevideo;
- precio: USD 125.000;
- alquiler mensual equivalente a USD 620;
- renta anual: USD 7.440;
- propietario residente fiscal argentino;
- alquiler permanente;
- sin deuda hipotecaria;
- metodología operativa del Índice INGAR.
El rendimiento bruto sobre el precio es:
USD 7.440 ÷ USD 125.000 = 5,95 % anual.
La metodología de INGAR descuenta 35,16 % de la renta bruta:
| Componente | Porcentaje modelado sobre la renta bruta |
|---|---|
| Administración | 12,40 % |
| Impuesto uruguayo sobre la renta | 10,06 % |
| Mantenimiento | 5,00 % |
| Vacancia | 4,20 % |
| Contribución y Primaria | 3,50 % |
| Total | 35,16 % |
El componente fiscal es 10,06 % y no 10,5 % porque el modelo aplica la retención del 10,5 % después de incorporar su supuesto de vacancia. En un año efectivamente ocupado durante doce meses, la retención puede calcularse sobre toda la renta devengada.
Fuente metodológica: Índice INGAR.
Resultado operativo estimado
| Escenario uruguayo | Renta bruta | Deducciones modeladas | Resultado antes de impuestos personales argentinos |
|---|---|---|---|
| Régimen general | USD 7.440 | 35,16 % | USD 4.824 |
| Vivienda Promovida con exoneración total de renta | USD 7.440 | 25,10 % | USD 5.573 |
| Vivienda Promovida con exoneración parcial | USD 7.440 | Depende del porcentaje aplicable | Debe recalcularse |
En el escenario promovido con exoneración total se elimina del modelo el componente fiscal de 10,06 puntos. Los demás costos se mantienen.
Estas cifras no incluyen:
- eventual Ganancias residual en Argentina;
- Bienes Personales;
- Impuesto al Patrimonio uruguayo;
- costos de compra;
- reformas extraordinarias;
- diferencias entre el alquiler pedido y el efectivamente cerrado;
- fluctuaciones entre el peso uruguayo y el dólar.
Tratamiento argentino posible
| Interpretación | Unidad en régimen general | Unidad promovida con exoneración total |
|---|---|---|
| Argentina admite la exención | No se agrega Ganancias; el IRNR pagado en Uruguay queda como costo sin crédito utilizable | No se agrega Ganancias y tampoco se paga impuesto uruguayo sobre la renta |
| Argentina no admite la exención | Se calcula Ganancias y se descuenta el IRNR efectivamente pagado, hasta el límite aplicable | Se calcula Ganancias sin crédito por impuesto uruguayo sobre la renta, porque no hubo tal pago |
No es posible asignar una cifra única al impuesto argentino sin conocer el resto de los ingresos, deducciones, quebrantos y situación fiscal del titular.
Rendimiento sobre el costo total
Si el comprador desembolsa, por ejemplo, un 8 % adicional en costos de adquisición, el capital invertido no es USD 125.000 sino aproximadamente USD 135.000.
Sobre esa base:
- yield bruto: USD 7.440 ÷ USD 135.000 = 5,51 %;
- resultado general modelado: USD 4.824 ÷ USD 135.000 = 3,57 %;
- resultado promovido con exoneración total: USD 5.573 ÷ USD 135.000 = 4,13 %.
Por eso conviene comparar siempre sobre el costo total desembolsado y no solamente sobre el precio publicado.
Qué debería decidir la inversión
La posible aplicación extraterritorial de la exención argentina es relevante, pero no debería ser el único supuesto que haga cerrar la compra.
Antes de reservar, conviene probar al menos tres escenarios:
- Argentina admite la exención.
- Argentina no la admite y permite el crédito por IRNR.
- La unidad pierde o agota sus beneficios de Vivienda Promovida.
Después hay que comparar:
- yield bruto y neto;
- costo total de compra;
- años restantes de exoneración;
- liquidez del barrio;
- vacancia probable;
- gastos comunes;
- riesgo de mantenimiento;
- administración a distancia;
- moneda del alquiler;
- tributación patrimonial;
- precio y facilidad de reventa.
Una propiedad que sólo resulta atractiva si se acepta la interpretación fiscal más favorable tiene poco margen de seguridad.
Preguntas frecuentes
¿Los alquileres de vivienda pagan Ganancias en Argentina en 2026?
Para personas humanas y sucesiones indivisas, las ganancias devengadas desde el 1.º de enero de 2026 por alquileres destinados a casa-habitación están exentas. La fecha de firma del contrato no modifica ese comienzo. Las sociedades requieren un análisis distinto.
¿Qué se considera casa-habitación?
El Decreto 406/2026 la define como vivienda única, familiar y de ocupación permanente del sujeto que la habita. En una locación, la condición se analiza respecto del inquilino. El alquiler turístico o de temporada no encuadra normalmente en esa definición.
¿La exención alcanza a un departamento situado en Montevideo?
Hay argumentos legales importantes a favor: el inciso n) no impone un límite territorial, el artículo 134 admite exenciones sobre ganancias de fuente extranjera y el acuerdo con Uruguay reduce la relevancia de la objeción del artículo 28. Sin embargo, hasta el 1.º de agosto de 2026 no encontramos un pronunciamiento publicado de ARCA que resuelva específicamente este supuesto. Debe confirmarse con un profesional argentino.
¿La exención por venta alcanza a un departamento uruguayo?
No. La exención remite al artículo 99, que se refiere a inmuebles situados en Argentina. La venta del inmueble uruguayo debe analizarse bajo las reglas aplicables a ganancias de fuente extranjera y la normativa uruguaya.
¿Se puede aplicar la exención argentina a más de una propiedad?
Sí. El Decreto 406/2026 dice que puede alcanzar a todas las unidades que la persona humana o sucesión indivisa destine exclusivamente a casa-habitación de sus respectivos locatarios.
Si la exención argentina alcanza a mi departamento uruguayo, ¿pago cero?
No necesariamente. En Uruguay puede corresponder IRNR, salvo que exista una exoneración total aplicable. Si la renta queda exenta en Argentina, no habrá impuesto argentino atribuible contra el cual utilizar el crédito por IRNR.
¿Sigue existiendo Bienes Personales sobre el inmueble uruguayo?
Sí. La exención de Ganancias no modifica Bienes Personales. El inmueble integra la declaración del residente argentino conforme a las reglas de valuación correspondientes. El Impuesto al Patrimonio efectivamente pagado en Uruguay puede computarse como crédito, con el límite del impuesto argentino atribuible.
¿Cuánto rinde Montevideo frente a Buenos Aires?
El departamento modelo de Zonaprop en CABA rinde 5,89 % bruto (edición de junio de 2026) y la mediana de apartamentos del Índice INGAR es de 6,0 % (edición de junio de 2026; la cifra vigente está en el Índice). Como las metodologías no son idénticas, la lectura correcta es que ambos indicadores están en un rango parecido. La propiedad, el barrio y los costos concretos pesan más que la diferencia entre esos dos promedios.
Cómo trabajamos este tema en INGAR
INGAR no sustituye el asesoramiento de un contador, escribano o abogado tributario. Nuestra función es que la decisión inmobiliaria llegue a esos profesionales con información concreta sobre la unidad.
Antes de una reserva podemos documentar:
- Declaratoria de Vivienda Promovida, número de proyecto, porcentaje aplicable y fecha de finalización de obra.
- Ejercicios fiscales remanentes, sin contar diez años nuevos desde la compra.
- Rentabilidad sobre el costo total, con precio negociado, comisión, escribano, ITP y gastos estimados.
- Metodología del alquiler, indicando si se trata de un precio publicado, un comparable cerrado o una estimación.
- Gastos comunes recientes, contribución inmobiliaria, Primaria, seguro y mantenimiento esperado.
- Supuesto de vacancia y costo de administración, incluido el costo de sustituir al inquilino.
- Destino y plazo contractual necesarios para conservar los beneficios uruguayos.
- Coordinación con un escribano elegido por el comprador y con su contador argentino.
Pedí esta información antes de reservar. La declaratoria, las constancias tributarias y los documentos del inmueble deben ser revisados por los profesionales que representen al comprador.
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Fuentes
- Argentina — Ley 27.802 de Modernización Laboral
- Argentina — Decreto 406/2026
- ARCA — Ley de Impuesto a las Ganancias actualizada
- Argentina — Ley 11.683, régimen de consulta vinculante
- ARCA — Bienes Personales
- ARCA — Alícuotas de Bienes Personales 2025
- Argentina — Ley 27.743
- Uruguay — Ley 18.795
- Uruguay — Decreto 355/011, texto consolidado
- Uruguay — Decreto 129/020
- ANV/MVOT — Reglamentación de Vivienda Promovida
- DGI — Tasas del Impuesto al Patrimonio 2025
- DGI — Retenciones sobre arrendamientos
- Acuerdo Argentina–Uruguay, Ley 19.032
- Argentina — Ley 26.758
- DGI — Estado de los convenios tributarios
- Uruguay — Ley 19.889, artículo 422
- BCRA — Comunicación A 8226
- BCRA — Normativa de Exterior y Cambios
- Zonaprop — Índice CABA, junio de 2026
- Índice INGAR — Montevideo, julio de 2026
- Metodología del Índice INGAR
- DGI — Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales
- Cámara Inmobiliaria Uruguaya — proceso y costos de compra
Información verificada al 1.º de agosto de 2026. Este contenido es informativo y no constituye asesoramiento fiscal, contable, jurídico ni notarial. La aplicación del inciso n) del artículo 26 argentino a alquileres de inmuebles situados en Uruguay no cuenta, según la búsqueda realizada para esta nota, con un pronunciamiento específico publicado por ARCA.