Impostos sobre imóveis no Uruguai (2026): guia completo

INGAR · · Jurídico

Impostos sobre imóveis no Uruguai (2026): guia completo

Resumo

O Uruguai não tem um único imposto sobre a propriedade: tem vários, e eles se acumulam. Contribuição Imobiliária, Primaria, Patrimônio, IRPF sobre aluguéis, ITP na compra e venda, e ganho de capital na venda. Nenhum é brutal isoladamente, porém, somados, definem seu custo real de ter um imóvel.

Este guia organiza cada tributo: quem paga, quanto se paga, quando vence e quais isenções existem (incluindo Vivienda Promovida e o novo Tax Holiday 2.0). Se o que você busca é o custo total de uma compra, comece por quais gastos tem a compra de um imóvel. Se for alugar, confira lei de aluguéis no Uruguai.

Aviso importante

Isto é orientativo e não substitui assessoria profissional. Os impostos que se aplicam dependem da sua situação (pessoa física ou jurídica, residente ou não residente), do departamento, do tipo de imóvel e da operação concreta. Consulte sempre um contador ou tabelião antes de tomar decisões.

1) Panorama geral: quais tributos existem e quando aparecem

Antes de entrar em detalhes, um mapa rápido. A tabela a seguir resume os oito tributos principais vinculados a imóveis no Uruguai:

Imposto / tributo Quando aparece Quem paga Onde se paga
Contribuição Imobiliária por ter o imóvel (anual) proprietário Prefeitura departamental
Imposto de Primaria por ter o imóvel (anual) proprietário / usufrutuário DGI
Imposto ao Patrimônio se seu patrimônio líquido supera o mínimo pessoa física / núcleo familiar DGI
IRPF sobre aluguéis se você recebe renda de aluguel (residente) proprietário residente fiscal DGI
IRNR sobre aluguéis se você recebe renda de aluguel (não residente) proprietário não residente DGI
IRPF por ganho de capital ao vender com ganho vendedor residente DGI
ITP (Transmissões Patrimoniais) ao transferir o imóvel comprador (2%) + vendedor (2%) DGI
IVA sobre construção obra nova (não revenda) comprador / incorporador DGI

Complemente com: gastos de compra de um imóvel e o que o tabelião faz em uma compra e venda.

2) Contribuição Imobiliária (Prefeitura)

É o tributo departamental que você paga por ser proprietário de um imóvel. Cada Prefeitura fixa e cobra, portanto as alíquotas variam conforme o departamento. Focamos em Montevideo por ser o mercado mais relevante.

Como funciona em Montevideo (2026)

Montevideo aplica um sistema progressivo por faixas sobre o valor real (cadastral) do imóvel. As alíquotas vão de 0,18% a 1,80%, e são aplicadas de forma marginal: cada alíquota incide apenas sobre o trecho correspondente, não sobre o total do imóvel.

Faixa de valor real Alíquota (imóveis de menor valor*) Alíquota (imóveis de maior valor)
Até ~$793.000 0,18% 0,25%
De ~$793.000 a ~$1.983.000 0,75% 0,75%
De ~$1.983.000 a ~$7.930.000 -- 1,35%
Mais de ~$7.930.000 -- 1,80%

* Imóveis com valor real igual ou inferior a ~$1.983.000 têm acesso às alíquotas reduzidas (coluna esquerda). Desde 2024, aproximadamente 70% dos imóveis de Montevideo se enquadram nessa categoria. Os valores são ajustados pelo IPC.

Vencimentos e descontos

  • Paga-se em 3 parcelas quadrimestrais: março, julho e novembro.
  • A partir de 2026, todas vencem no dia 15 de cada mês par.
  • Se você paga a parcela anual completa antes do primeiro vencimento, tem acesso a um desconto.

Isenções

  • Aposentados e pensionistas: podem ter acesso à isenção de 50% ou 100% conforme o valor tributável do imóvel. Os tetos são atualizados anualmente por decreto.
  • Vivienda promovida (Lei 18.795): isenta de contribuição durante o período de promoção.

Dado prático: para um apartamento típico em Montevideo com valor cadastral de $1.500.000, a contribuição anual gira em torno de $3.000-$4.000. É um valor menor comparado com o property tax de outros países, mas somado a Primaria e Patrimônio, faz diferença.

3) Imposto de Primaria (DGI)

É um imposto nacional que financia a educação primária pública. Pagam todos os proprietários de imóveis urbanos, suburbanos e rurais. É administrado pela DGI, não pela Prefeitura.

Isenção por valor cadastral

Se o valor cadastral do seu imóvel é inferior a $282.612 (2026), você está isento. Isso cobre uma parcela significativa das habitações mais modestas do país.

Alíquotas progressivas

Para imóveis que superam o mínimo isento, aplicam-se 4 faixas com alíquotas progressivas que vão de 0,15% a 0,30% sobre o valor cadastral. A alíquota é marginal: cada trecho incide apenas sobre o excedente dessa faixa.

Vencimentos

  • Paga-se em 3 parcelas ao longo do ano (consulte os vencimentos no site da DGI).
  • Para imóveis rurais, os prazos e condições diferem; há isenções especiais para pequenos produtores (cadastros menores a 300 hectares CONEAT 100).

Dado prático: um apartamento com valor cadastral de $1.500.000 paga entre $2.000 e $3.500 anuais de Primaria. Somado à contribuição, já se chega a $5.000-$8.000 por ano apenas em tributos por "ter" o imóvel.

4) Imposto ao Patrimônio (DGI)

Incide sobre o patrimônio líquido fiscal em 31 de dezembro de cada ano. Não é só sobre imóveis: inclui todos os seus ativos (dinheiro, investimentos, veículos, etc.) menos passivos dedutíveis. Mas seu imóvel é parte dessa base.

Mínimo não tributável 2026

Situação Mínimo não tributável (2026)
Pessoa física / espólio $6.653.000
Núcleo familiar (ambos os cônjuges) $13.306.000

Se seu patrimônio líquido fiscal não supera esses valores, você não paga Patrimônio.

Alíquotas para residentes

Faixa Alíquota
Excedente sobre o MNI (faixa única) 0,10%

Alíquotas para não residentes

São bastante mais altas: entre 0,70% e 1,50% escalonadas conforme o valor dos ativos no Uruguai. Isso se aplica especialmente a investidores estrangeiros que mantêm imóveis no país sem ser residentes fiscais.

Exemplo concreto

Se você é pessoa física residente com patrimônio líquido de $10.000.000 (um apartamento e alguma poupança), paga 0,10% sobre o excedente de $6.653.000, ou seja, sobre $3.347.000. Isso dá ~$3.350 por ano. Não é muito, porém se soma.

5) IRPF sobre aluguéis (residentes)

Se você é residente fiscal no Uruguai e recebe renda por aluguel, paga IRPF Categoria I - Rendimentos de Capital Imobiliário com alíquota de 12% sobre a renda líquida.

Como se calcula

  1. Pega-se a receita bruta por aluguel do período.
  2. Descontam-se as deduções admitidas:
    • Contribuição imobiliária paga.
    • Imposto de Primaria pago.
    • Comissão da administradora (se aplicável).
    • Honorários por assinatura ou renovação de contrato.
    • IVA das comissões e honorários.
    • Créditos incobráveis (aluguéis não recebidos após 3 meses).
  3. Aplica-se 12% sobre a renda líquida resultante.

Antecipações mensais

A DGI exige antecipações mensais de 10,5% sobre o valor bruto do aluguel. No encerramento do exercício, liquida-se a diferença: se você pagou a mais, fica como crédito fiscal.

Isenção para rendas baixas

Se o total das suas rendas por aluguéis é inferior a 40 BPC anuais (~$274.560 em 2026, com BPC = $6.864), e você levanta o sigilo bancário diante da DGI, e não gera outros rendimentos de capital superiores a 3 BPC anuais, você está isento.

Para organizar todo o processo de aluguel: lei de aluguéis no Uruguai e garantias de aluguel.

6) IRNR sobre aluguéis (não residentes)

Se você não é residente fiscal no Uruguai e tem uma propriedade alugada, em vez de IRPF paga IRNR (Imposto à Renda de Não Residentes) com alíquota de 10,5% sobre o valor bruto do aluguel.

Diferença-chave com o IRPF

Conceito IRPF (residente) IRNR (não residente)
Alíquota 12% sobre líquido 10,5% sobre bruto
Deduções contribuição, Primaria, comissões não há deduções
Carga efetiva ~6-8% do bruto (conforme deduções) 10,5% do bruto
Isenção por renda baixa sim (até 40 BPC) não

Para investidores estrangeiros, o 10,5% fixo sobre o bruto é um dado crítico na hora de calcular a rentabilidade líquida. Se você está avaliando investir, confira rentabilidade de aluguéis por zona.

7) IRPF por ganho de capital (venda de imóvel)

Quando você vende um imóvel com ganho, paga IRPF Categoria II - Incremento Patrimonial. A alíquota é de 12% sobre o ganho real.

Método real vs método ficto

Método Como se calcula Quando se aplica
Real 12% sobre (preço de venda - custo atualizado) imóveis adquiridos depois de 01/07/2007 (obrigatório)
Ficto 12% sobre 15% do preço de venda = 1,8% do preço de venda imóveis adquiridos antes de 01/07/2007 (opcional)

Exemplo

Você comprou um apartamento em 2010 por USD 100.000 e o vende em 2026 por USD 160.000:

  • Método real: ganho = USD 60.000 (simplificado). IRPF = 12% x 60.000 = USD 7.200.
  • Se tivesse comprado em 2005 e optasse pelo método ficto: IRPF = 1,8% x 160.000 = USD 2.880.

O método ficto pode ser mais conveniente se o ganho real for alto em termos percentuais. Seu tabelião ou contador ajuda você a decidir. Para mais sobre custos de venda: gastos de compra e venda de um imóvel.

8) ITP (Imposto às Transmissões Patrimoniais)

É pago ao transferir um imóvel. A alíquota total é de 4% sobre o valor real (cadastral) do imóvel:

  • 2% a cargo do vendedor
  • 2% a cargo do comprador

Base de cálculo

É calculado sobre o valor real fixado pela Direção Nacional de Cadastro, não sobre o preço da operação. O valor cadastral costuma estar bastante abaixo do valor de mercado, o que faz com que, na prática, o impacto efetivo sobre o preço real seja menor que 4%.

Exemplo

Se o valor cadastral é $5.000.000 e o preço de venda real é $15.000.000:

  • ITP total: 4% x $5.000.000 = $200.000.
  • Comprador paga $100.000, vendedor paga $100.000.
  • Sobre o preço real, o custo efetivo é ~1,3% (não 4%).

Para todo o detalhe de gastos de fechamento: quais gastos tem a compra de um imóvel e o que faz um tabelião.

9) IVA sobre construção

O IVA se aplica sobre obra nova. Se você compra um imóvel novo diretamente do incorporador/construtor, parte do preço tem IVA (22%). Na revenda entre particulares de um imóvel já existente, não se aplica IVA.

Na prática, o IVA está "embutido" no preço final que o incorporador cota. O que importa saber: em projetos de vivienda promovida, as isenções fiscais compensam parte desse custo.

10) Vivienda promovida (Lei 18.795): as isenções fiscais

A Lei 18.795 foi desenhada para impulsionar a construção de habitações de interesse social, e oferece benefícios fiscais significativos tanto para incorporadores quanto para compradores e investidores. Aplica-se a projetos aprovados pela ANV (Agencia Nacional de Vivienda).

O que isenta

Imposto isento Benefício Duração típica
ITP isento na primeira venda primeira transação
IRPF / IRAE sobre aluguéis isenção total ou parcial até 10 anos
Imposto ao Patrimônio isento o imóvel promovido até 10 anos
Contribuição Imobiliária isenta conforme departamento até 10 anos

Para quem vale a pena

  • Investidor que vai alugar: os primeiros 10 anos sem IRPF sobre a renda são um diferencial enorme na rentabilidade líquida.
  • Comprador para morar: a economia no ITP na primeira compra e a isenção de Patrimônio somam.

Se você está avaliando um projeto na planta com benefício de Vivienda Promovida: guia completo de Vivienda Promovida e comprar na planta vs pronto.

11) Tax Holiday 2.0 (novos residentes fiscais, 2026)

O Uruguai mantém um regime de atração de residentes fiscais de alto patrimônio. Desde 1º de janeiro de 2026, as regras mudaram com a Lei de Orçamento 20.446:

Vias de acesso à residência fiscal

Via Requisito
Presença física mais de 183 dias por ano (sem investimento)
Investimento imobiliário 12,5 milhões de UI (~USD 2.000.000) em imóveis
Fundo Nacional de Inovação USD 100.000/ano durante 11 anos consecutivos

Benefício do Tax Holiday

  • Isenção total de rendas do exterior de capital durante o ano de aquisição de residência + 10 anos calendário = 11 anos no total.
  • Transição: 5 anos adicionais tributando a 6% (metade da alíquota do IRPF de 12%).
  • Requisito: não ter sido residente fiscal uruguaio nos 2 anos anteriores, nem ter usado o benefício antes.

O limiar de investimento imobiliário passou de ~USD 590.000 para ~USD 2.000.000. Isso muda o perfil do investidor estrangeiro que acessa o benefício por essa via.

12) Tabela por cenário: o que você paga conforme sua situação

Esta tabela consolida quais tributos incidem conforme o que você está fazendo com o imóvel:

Sua situação Contribuição Primaria Patrimônio IRPF/IRNR aluguel ITP IRPF venda
Proprietário que mora lá sim sim* sim** -- -- --
Proprietário que aluga (residente) sim sim* sim** IRPF 12% líquido -- --
Proprietário que aluga (não residente) sim sim* sim (0,7-1,5%) IRNR 10,5% bruto -- --
Comprando um imóvel a partir da compra a partir da compra sim** -- 2% comprador --
Vendendo um imóvel até a venda até a venda -- -- 2% vendedor 12% ganho
Vivienda promovida (investidor) isenta -- isento isento isento (1ª venda) --

* Isento se valor cadastral < $282.612.
** Somente se seu patrimônio líquido supera o MNI ($6.653.000 individual / $13.306.000 núcleo familiar).

13) Exemplo completo: quanto paga um proprietário que aluga

Suponha que você tem um apartamento em Montevideo com valor cadastral de $3.000.000, valor de mercado ~USD 120.000, e aluga por $35.000/mês:

Conceito Valor anual estimado
Contribuição Imobiliária ~$8.000
Imposto de Primaria ~$5.500
Imposto ao Patrimônio $0 (patrimônio abaixo do MNI)
IRPF sobre aluguéis (12% s/líquido) ~$42.000
Total tributos anuais ~$55.500
Renda bruta anual $420.000
Carga tributária sobre a renda bruta ~13%

Esses ~13% são a carga tributária real. Não é um número que aparece em um único boleto, e sim a soma de vários tributos que muitas vezes o proprietário não vê juntos. Essa acumulação é o dado que importa.

14) Checklist tributário por operação

Se está comprando

  • Peça ao vendedor certidão de estar em dia com contribuição imobiliária e Primaria.
  • Calcule o ITP (2% sobre o valor cadastral, a seu cargo).
  • Se for PH, peça o condomínio: condomínio.
  • Organize com o tabelião as certidões e base de cálculo: o que o tabelião faz.
  • Se for Vivienda Promovida, verifique que os benefícios fiscais estejam vigentes.

Se você tem um imóvel e o aluga

  • Inscreva-se na DGI se ainda não fez.
  • Pague as antecipações mensais de IRPF (10,5% do bruto).
  • Guarde comprovantes de contribuição, Primaria e comissões (são dedutíveis).
  • Avalie se você se enquadra na isenção de 40 BPC.
  • Contrato claro: lei de aluguéis.

Se está vendendo

  • Calcule o IRPF por ganho de capital (método real ou ficto conforme data de compra).
  • Orce o ITP (2% a seu cargo sobre o valor cadastral).
  • Obtenha as certidões de estar em dia com todos os tributos (requisito para escriturar).

Se você herdou

15) Erros comuns

  • Olhar só um tributo: o custo real é a soma. Contribuição + Primaria + Patrimônio + IRPF sobre renda. É preciso vê-los juntos.
  • Não orçar o IRPF ao alugar: muitos proprietários recebem aluguel e se esquecem das antecipações até que a DGI envia a notificação.
  • Confundir valor cadastral com valor de mercado: o ITP é calculado sobre o cadastral (muito menor). Porém, o IRPF por ganho de capital é calculado sobre o preço real da operação.
  • Não avaliar Vivienda Promovida: se você está comprando para investir, as isenções da Lei 18.795 podem fazer uma diferença enorme na rentabilidade líquida dos primeiros 10 anos.
  • Ignorar o Patrimônio: se você tem mais de um imóvel, ou o imóvel é de alto valor, o Patrimônio começa a pesar, sobretudo para não residentes (alíquotas de 0,7-1,5%).

Conclusão: a carga tributária real

Comparada com a região, a carga tributária sobre imóveis no Uruguai é relativamente leve. Não há imposto sobre herança, o ITP é sobre valor cadastral (não mercado), e as alíquotas de contribuição são baixas para a maioria das propriedades.

Porém, o custo real não está em nenhum tributo individual: está na acumulação. Contribuição + Primaria + Patrimônio + IRPF sobre aluguéis + ganho de capital na venda. Se você não os orça juntos, seu número de rentabilidade está incompleto.

Antes de decidir, monte seu cenário completo: compra (gastos de compra), manutenção (contribuição + primaria + patrimônio), renda (rentabilidade por zona), e saída (ITP + IRPF ganho). Assim você toma a decisão com os números reais.

Fontes

Artigos relacionados

Artículos relacionados