Налоговый зачёт за аренду жилья: как уменьшить IRPF на 8 % арендной платы в Уругвае

Если вы арендуете жильё для постоянного проживания и вам начисляется налог на доходы физических лиц (IRPF) с трудовых доходов, вы можете зачесть в счёт налога 8 % арендной платы, фактически уплаченной и начисленной за год.

При арендной плате $ 30.000 в месяц, внесённой за все двенадцать месяцев, расчётная сумма зачёта составит:

$ 30.000 × 12 × 8 % = $ 28.800

Сразу уточним то, в чём чаще всего путаются: это не вычет, уменьшающий налоговую базу. Это сумма, которая вычитается непосредственно из налога. При этом есть ограничение: она не может превышать IRPF, начисленный с ваших трудовых доходов.

На какую сумму можно уменьшить налог

В примерах предполагается, что арендная плата оставалась одинаковой все двенадцать месяцев. Если договор действовал только часть года, зачёт рассчитывается исходя из сумм, фактически уплаченных и начисленных за этот налоговый период.

Уточнение, которое избавит от споров: платежи за содержание общего имущества, оплата потреблённых коммунальных услуг и другие сопутствующие суммы не входят в арендную плату для целей этого расчёта. 8 % рассчитываются от арендной платы, а не от всей суммы, которую вы переводите каждый месяц.

Налоговый зачёт и налоговый вычет — разные вещи

Вычет уменьшает сумму, с которой рассчитывается налог; размер экономии зависит от ставки. Зачёт за аренду действует иначе: он вычитается из уже рассчитанного налога.

Статья 51 раздела 7 Сводного текста налогового законодательства 2023 позволяет зачесть в счёт уплаты IRPF до 8 % арендной платы.

В цифрах: если вам начислено $ 40.000 IRPF, а сумма зачёта за аренду составляет $ 28.800, налог уменьшается до $ 11.200.

Ограничение: сколько IRPF вам начислено

8 % определяют расчётную сумму зачёта. Воспользоваться льготой можно только в пределах IRPF, начисленного с трудовых доходов.

Пример при арендной плате в размере $ 200.000, уплаченной за год:

• Расчётная сумма зачёта: $ 16.000.
• Начисленный IRPF: $ 11.600.
• Сумма зачёта, которую можно использовать: $ 11.600.

Оставшиеся $ 4.400 не возвращаются и не переносятся на следующие налоговые периоды.

Однако из этого не следует, что зачёт никогда не приводит к возврату налога: такой возврат возможен. Если в течение года у вас удерживали IRPF, после применения зачёта может образоваться сумма к возврату. Вернуть нельзя ту часть зачёта, которая превышает начисленный налог.

Если вы также получаете пенсию по возрасту или иную пенсию, облагаемую налогом IASS, зачёт сначала применяется к IRPF, а возможный остаток можно направить на уменьшение IASS. Налоговая служба Уругвая (DGI) публикует примеры таких сочетаний.

Условия: для зачёта нужно выполнить их все

1. В течение налогового периода вам должен быть начислен IRPF с трудовых доходов.
2. Вы должны быть указаны в договоре как арендатор.
3. Объект должен использоваться как жильё для постоянного проживания.
4. Договор должен быть заключён в письменной форме.
5. Срок договора должен составлять не менее одного года.
6. Должна быть возможность идентифицировать арендодателя.
7. Арендная плата за налоговый период должна быть фактически уплачена.

Два полезных уточнения: к моменту подачи декларации срок договора может уже истечь, а для получения льготы договор не обязательно регистрировать.

Зачёт не применяется к аренде коммерческих помещений и сезонной аренде.

Какие сведения должны быть в договоре

Данные, позволяющие идентифицировать арендодателя, должны содержаться в договоре. Перед подписанием проверьте наличие следующих сведений:

• Имя или наименование арендодателя.
• Номер удостоверения личности, NIE или RUC.
• Полный адрес.
• Департамент и населённый пункт, где находится объект.
• Кадастровый номер объекта (padrón) и номер отдельного помещения, если применимо.

Если собственник поручил агентству недвижимости или другому лицу действовать от его имени и за его счёт, может потребоваться указать данные этого представителя, при условии что он обозначен в договоре именно в этом качестве.

Сохраняйте договор и подтверждения оплаты. Через год, когда придёт время подавать декларацию, именно эти документы будут определять результат проверки.

Если арендаторов двое или больше

Воспользоваться зачётом могут только те, кто указан в договоре как арендатор.

Если соарендаторов двое или больше, они могут договориться о распределении зачёта; при отсутствии соглашения он распределяется поровну.

То есть каждый арендатор не получает по 8 % от общей арендной платы. Совокупная сумма для всех арендаторов не может превышать зачёт, рассчитанный по фактически уплаченной арендной плате.

Как оформить зачёт

Льгота учитывается при подаче годовой налоговой декларации по IRPF по форме 1102 или 1103, в зависимости от ситуации.

Нужно указать:

• Сумму арендной платы, уплаченной и начисленной за налоговый период.
• Сведения об объекте недвижимости.
• Данные арендодателя.
• Долю зачёта каждого арендатора, если их несколько.

После этого DGI рассчитывает, как зачёт влияет на итоговую сумму налога с учётом удержаний за год.

С какого момента действует ставка 8 %

Раньше зачёт составлял 6 %, а Закон 20.124 увеличил его до 8 %.

Новый процент применяется начиная с налогового периода 2023, а не с 2024. Формулировка закона — «обстоятельства, влекущие возникновение налогового обязательства, наступившие начиная с 31 декабря 2023» — вызывала путаницу, поскольку для годового IRPF такое обстоятельство наступает по завершении 31 декабря. Это прямо разъяснено в Постановлении DGI 1132/024.

Поэтому до сих пор встречаются страницы, в том числе официальные, где по-прежнему указано 6 %. Для текущих расчётов применяется 8 %.

А что с собственником? Какой IRPF он платит с аренды

Если собственник — физическое лицо, являющееся налоговым резидентом Уругвая, доход от аренды по общему правилу облагается IRPF как доход от капитала, вложенного в недвижимость.

В общем режиме применяется ставка 12 % к доходу, учитываемому для налогообложения. При его определении в соответствующих случаях и при наличии подтверждающих документов можно вычесть:

• Безнадёжную дебиторскую задолженность, признаваемую таковой по законодательству.
• Комиссию компании, управляющей недвижимостью.
• Вознаграждение специалистов за заключение или продление договора.
• НДС с этих комиссий и вознаграждений.
• Налог на недвижимость Contribución Inmobiliaria.
• Налог на начальное образование Impuesto de Enseñanza Primaria.
• При субаренде — арендную плату, которую уплачивает субарендодатель.

Сами по себе не подлежат вычету общие расходы на обслуживание, содержание или ремонт объекта. Это одно из самых дорогостоящих заблуждений среди собственников, которые рассчитывают доходность, полагая, что «любые расходы можно вычесть».

Если участвует агентство недвижимости или другой налоговый агент, обычно удерживается 10,5 % начисленного валового дохода. При отсутствии налогового агента у налогоплательщика может возникнуть обязанность вносить авансовые платежи по той же ставке.

Собственник может выбрать уплату налога в окончательном размере этих удержаний или авансовых платежей либо выполнить годовой расчёт по ставке 12 % от дохода, учитываемого для налогообложения.

Всё это относится к IRPF физических лиц — налоговых резидентов Уругвая: нерезиденты и компании платят налоги по другим режимам.

Освобождение для собственников с небольшим доходом от аренды

Физическое лицо — налоговый резидент Уругвая может запросить освобождение арендного дохода от IRPF, если одновременно выполнены следующие условия:

• Общий доход от аренды не превышает 40 BPC в год.
• Другие облагаемые налогом доходы от капитала не превышают 3 BPC в год.
• Предоставлено прямое согласие на раскрытие банковской тайны.
• В DGI оформлено подтверждение освобождения от налога.

При значении BPC в 2026 году $ 6.864:

Для ориентира: эти 40 BPC соответствуют средней арендной плате $ 22.880 в месяц в течение двенадцати месяцев. Но обратите внимание: ограничение применяется ко всему арендному доходу налогоплательщика за год, а не к каждому объекту отдельно. Владелец двух небольших квартир может не получить освобождение, даже если доход от каждой из них по отдельности значительно ниже предела.

Для подачи заявления используется форма 5500, а для согласия на раскрытие банковской тайны — форма 5600.

И хорошая новость для арендатора: освобождение собственника от налога не лишает вас права на зачёт. Это разные режимы, применяемые к разным налогоплательщикам.

Частые вопросы

Можно ли уменьшить налог за счёт аренды, если я не плачу IRPF?

Нет. Для зачёта нужен налог, в счёт которого его можно применить. Если вам не начисляется ни IRPF с трудовых доходов, ни IASS, к которому можно применить зачёт, уменьшать нечего.

Обязательно ли регистрировать договор?

Для этого зачёта — нет: достаточно письменного договора сроком на год или больше. Регистрация имеет значение в других вопросах; например, на договоры в рамках предусмотренного LUC режима аренды без обеспечения можно ссылаться в отношениях с третьими лицами только с момента регистрации в реестре.

Подойдёт ли устный договор?

Нет. Нормативные требования предусматривают письменный договор.

Можно ли воспользоваться зачётом, если срок договора уже истёк?

Да, если договор был письменным, заключён на срок не менее одного года и выполнены остальные условия.

Мне всегда возвращают 8 % арендной платы?

Не обязательно. 8 % — это расчётная сумма зачёта; окончательный результат зависит от начисленного IRPF и уже произведённых удержаний.

А если собственник освобождён от налога?

Вы ничего не теряете. Эти льготы независимы друг от друга.

Перед подписанием договора

Если вы хотите сохранить возможность воспользоваться льготой, убедитесь, что:

• Вы указаны в договоре как арендатор.
• Жильё предназначено для постоянного проживания.
• Договор заключён в письменной форме на срок не менее одного года.
• Данные арендодателя указаны правильно.
• Кадастровый номер объекта и номер отдельного помещения указаны верно.
• Вы будете сохранять подтверждения оплаты.

В INGAR мы составляем договоры с надлежащим указанием данных сторон и объекта недвижимости и документально фиксируем платежи, которые проходят через нас при управлении арендой. Помимо упорядочения отношений между собственником и арендатором, это позволяет каждой стороне впоследствии воспользоваться положенными ей налоговыми льготами.

Если вы рассчитываете общую стоимость аренды, учтите и этот зачёт, и стоимость обеспечения обязательств по договору: калькулятор обеспечения аренды сравнивает её для разных вариантов. А если вы собираетесь переезжать, посмотрите опубликованные предложения недвижимости.

Читайте также

• Закон об аренде в Уругвае: права и обязанности
• Как рассчитывается повышение арендной платы
• Налоги на недвижимость в Уругвае
• Комиссия агентства недвижимости при аренде
• Доходность аренды в Монтевидео по районам

Источники

• DGI — Налоговый зачёт по IRPF за аренду недвижимости
• Сводный текст налогового законодательства 2023, раздел 7, статья 51
• Закон 20.124 · Декрет 118/023 · Постановление DGI 1132/024
• DGI — IRPF с доходов от капитала, вложенного в недвижимость
• DGI — Освобождение доходов от аренды от налога
• DGI — Базовая величина для расчёта пособий и взносов (BPC)

Общая информация по состоянию на 1.º августа 2026 года. Не заменяет консультацию по бухгалтерским и налоговым вопросам с учётом обстоятельств конкретного случая.