Comissão imobiliária de aluguel no Uruguai: o que você paga, quem define e quando é cobrada
INGAR · · Aluguel
Nenhuma lei fixa a comissão de aluguel
Esta é a correção mais importante de todo o guia: a comissão imobiliária de um aluguel não é fixada por nenhuma lei nacional. A Cámara Inmobiliaria Uruguaya (CIU, a associação que reúne as imobiliárias do país) publica uma tabela de honorários para seus operadores, mas esse documento vale como referência da categoria. O direito de cobrar de uma pessoa específica depende do serviço prestado, do que foi informado e do que ficou acordado com ela.
Quase todo o resto decorre daí. Quando o honorário é apresentado como "o que sempre se cobra", sem explicar que trabalho cada parte está comprando, em que momento ele nasce e o que acontece se o contrato for renovado, o número perde qualquer vínculo com o serviço. É exatamente aí que começam as discussões.
Peça isto por escrito antes de reservar — inclusive a nós. O honorário com IVA (o imposto sobre valor agregado uruguaio), o serviço que ele cobre, o momento em que passa a ser devido e se haverá nova cobrança na renovação. É informação que qualquer imobiliária deveria conseguir passar em um e-mail de cinco linhas; se ela só aparece na hora de assinar, já não dá tempo de comparar. Veja os imóveis disponíveis ou fale com a gente pelo WhatsApp.
O que é comprovável e o que é análise
Para não misturar uma opinião sobre o mercado com uma regra jurídica, vale separar os fatos. Tudo o que está nesta tabela foi conferido na tabela de honorários da CIU e nos textos legais publicados no IMPO (o portal oficial de legislação do Uruguai).
| Afirmação | O que está verificado |
|---|---|
| A CIU usa como referência um mês de aluguel mais IVA | Sim. Sua tabela prevê um mês para cada parte nas locações de livre contratação com prazo mínimo de um ano, e o artigo 12 acrescenta o IVA vigente. |
| Todas as imobiliárias estão obrigadas a seguir essa tarifa | Não. O próprio documento afirma que as faltas "serão sancionadas pela Comisión de Ética de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya". Trata-se de uma regra interna da categoria, não de uma lei de preços. |
| Proprietário e inquilino pagam sempre exatamente o mesmo | Não. A tabela permite conceder ao locador um desconto de até 50 %, e as partes podem combinar outras condições. |
| A renovação autoriza automaticamente mais uma mensalidade | Não. A tabela prevê honorários de renovação, mas a cobrança diante de cada cliente depende do que foi pactuado, do serviço prestado e da forma como tudo foi informado. |
| O inquilino nunca é cliente da imobiliária | Não. Ele pode contratar ou aceitar um serviço de busca, visita, negociação ou gestão. A questão é saber se esse serviço e seu preço foram informados e aceitos. |
| A Ley 20.380 criou um registro público de operadores | Sim, mas, até o fechamento deste guia, a regulamentação e a ferramenta pública de consulta ainda estavam sendo elaboradas no MEC (o Ministério da Educação e Cultura uruguaio). |
O que a tabela da CIU diz, palavra por palavra
O documento se chama Arancel Oficial, tem data de setembro de 2007 e continua publicado no site da Cámara. Para locações, o artigo 6 estabelece:
"Os arrendamentos excetuados da lei nº 14.219 (livre contratação), com prazos mínimos de um ano, serão cobrados no equivalente a um mês de aluguel de cada parte, podendo-se conceder ao locador um desconto de até 50%. Em prazos menores, a cobrança será proporcional."
Para temporada, o mesmo artigo fixa "8% (oito por cento) sobre o valor do contrato de cada parte, (inclui honorários pela redação do contrato)" em aluguéis de até cinco meses. O artigo 12 esclarece que o IVA é somado por cima do honorário.
E aqui está o ponto que quase todo mundo deixa passar. A própria tabela se define como "tabela mínima", diz que entra em vigor "uma vez aprovada pela Assembleia da CIU" e determina que "as faltas pelo descumprimento da presente tabela serão sancionadas pela Comisión de Ética de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya".
Ou seja: a palavra "oficial" do título significa oficial para a Cámara. O cumprimento é fiscalizado dentro da categoria e o descumprimento é punido ali mesmo. Não é imposto nem preço imposto pelo Estado.
Uma imobiliária pode usar essa referência, aplicar outro honorário ou negociar um desconto. O que ela não deveria fazer é apresentá-la como se fosse obrigatória por lei. Nas compras e vendas vale o mesmo raciocínio: os 3 % mais IVA que aparecem entre os custos de compra também são uma referência da categoria, não uma tarifa estatal.
Afinal, quem paga a comissão de um aluguel?
Pode pagar o proprietário, o inquilino ou os dois, conforme os serviços contratados e as condições informadas e aceitas.
Na prática uruguaia, é comum que a imobiliária cobre das duas partes. Isso não significa que tenha prestado o mesmo serviço a ambas.
Ao proprietário, ela pode oferecer avaliação e definição de preço, vistoria e preparação do anúncio, fotografias e publicação, atendimento e triagem de contatos, agendamento de visitas, análise de candidatos e garantias, negociação, contrato, inventário e entrega, além da administração posterior, se contratada à parte.
Ao futuro inquilino, pode prestar informação e visita ao imóvel, apresentação da proposta, apoio com a garantia, negociação de condições, organização e documentação da assinatura, além do inventário e do termo de entrega.
A existência desses trabalhos não justifica qualquer cobrança. Serve para formular a pergunta certa: que serviço concreto estão me oferecendo e quanto ele custa?
Existe uma assimetria real: o proprietário costuma escolher a imobiliária que vai anunciar, enquanto o inquilino chega porque quer um imóvel específico e tem pouca margem para escolher o intermediário. Mas daí não se conclui que o inquilino nunca contratou nada: ele pode aceitar expressamente as condições, pedir serviços ou assinar uma reserva que identifique o honorário.
A proteção está em que essa aceitação seja informada, e não descoberta no final.
Por que dois serviços muito diferentes podem custar o mesmo
Aqui já não se trata de regra jurídica: é uma leitura de como funcionam os incentivos do negócio, e ajuda a saber onde olhar.
O preço não mede a qualidade
Se o honorário é calculado sobre uma mensalidade ou sobre o valor do imóvel, o número depende do preço, não das entregas.
Um anúncio pode exigir vistoria, medição, fotografias, revisão das despesas de condomínio e várias horas de coordenação. Outro pode ir ao ar com informação incompleta. Se os dois fecham pelo mesmo preço e com o mesmo honorário, o sistema sozinho não premia quem trabalhou melhor.
A saída não é cobrar por quantidade de fotos. É definir um padrão mínimo e conseguir medi-lo: informação completa, tempo de resposta, rastreabilidade de visitas e propostas, documentação, acompanhamento e solução de problemas.
A qualidade é difícil de avaliar antes de contratar
A maioria dos clientes só descobre quando já está dentro: depois de entregar o imóvel, de encontrar o apartamento ou de começar a discutir uma cláusula.
As avaliações ajudam, assim como o tempo de mercado, a filiação à categoria e referências verificáveis. Mas nada disso substitui um acordo que diga o que a imobiliária vai fazer e em que prazo.
Pode haver dois clientes na mesma operação
Quando a imobiliária cobra de proprietário e inquilino, precisa saber explicar o que faz para cada um e como lida com os interesses que não coincidem.
O proprietário quer selecionar um bom inquilino e proteger o imóvel. O inquilino quer informação completa, condições claras e não quer que lhe transfiram obrigações que não são dele. O intermediário pode facilitar o acordo, mas não deveria se apresentar ao mesmo tempo como defensor exclusivo dos dois.
A transparência exige nomear o papel: mediador, representante do proprietário, buscador contratado pelo inquilino ou uma combinação de serviços bem delimitados. A distinção entre esses papéis está detalhada em autorização, mediação e mandato.
O que a Ley 20.380 exige e o que ela não permite afirmar
A Ley 20.380 é importante, mas seus artigos precisam ser lidos em conjunto.
O artigo 5 reconhece aos operadores registrados o direito de obter de seus clientes uma autorização inequívoca — sem impor uma formalidade específica — e de cobrar honorários. O artigo 6 exige que os direitos e obrigações com o comitente sejam regulados em um contrato de mediação provável "por meio de documento, correio eletrônico ou qualquer outra forma de comunicação idônea", e sua alínea F obriga a "prestar informação verídica aos potenciais interessados nos produtos oferecidos, em especial o preço, a forma e os meios de pagamento admitidos".
O artigo 7 proíbe, na alínea D, "praticar atos inerentes à atividade imobiliária e reclamar honorários quando o operador não estiver habilitado ou autorizado pelo cliente", com a exceção prevista para pessoas ligadas a um operador por contrato associativo. E na alínea A proíbe a publicidade "que possa induzir a engano quanto às características do imóvel […] ou às condições da oferta ou aos termos de sua contratação".
Daí não decorre que toda comissão cobrada do inquilino seja ilegal. Nem que entrar em contato por um anúncio baste, sozinho, para aceitar qualquer tarifa. O que se exige é poder demonstrar que serviço foi oferecido, quem o solicitou ou aceitou, que honorário foi informado, quando ele passa a ser devido e que impostos e despesas entram na conta.
A palavra "cliente" não fica reservada ao proprietário: se o inquilino contrata ou aceita um serviço profissional, ele pode ser cliente em relação a esse serviço.
A Lei de Relações de Consumo acrescenta outra camada
Quando alguém recebe o serviço imobiliário como destinatário final diante de um fornecedor profissional, podem incidir as regras da Ley 17.250 (a lei uruguaia de defesa do consumidor). Quatro delas são especialmente úteis.
O artigo 14 determina que a informação publicitária obriga quem a divulga ou utiliza e passa a integrar o contrato celebrado com o consumidor. O artigo 15 exige informar previamente o preço com impostos e as despesas extras adicionais.
O artigo 22, alínea D é o mais contundente no caso de uma comissão que surge de repente. Ele considera prática abusiva:
"Enviar ou entregar ao consumidor qualquer produto, ou prestar qualquer serviço, que não tenha sido previamente solicitado. Os serviços prestados ou os produtos remetidos ou entregues ao consumidor, nessa hipótese, não geram obrigação de pagamento nem de devolução, equiparando-se, portanto, a amostras grátis."
E, nos contratos de adesão, o artigo 31 considera abusivas duas cláusulas bastante pertinentes: as que estabelecem "que o silêncio do consumidor será tido como aceitação de qualquer modificação, restrição ou ampliação do que foi pactuado" (alínea H) e as que fixam prazos-limite anteriores à renovação automática para que o consumidor manifeste que não quer renovar (alínea I).
Essas regras não tornam dispensável ler a reserva, o recibo ou o contrato. Pelo contrário: mostram por que a comissão precisa aparecer antes da assinatura, com seu IVA e sua causa. Um e-mail, uma mensagem, uma reserva ou um documento assinado podem provar o que foi combinado; a imobiliária não precisa constar do contrato de locação para que exista uma relação de serviços separada.
Podem cobrar outra comissão na renovação?
O artigo 7 da tabela da CIU diz que "pelas renovações de contrato, qualquer que seja seu regime ou destino, cobrar-se-á de acordo com o artigo 6º, conforme o caso, podendo-se aplicar um desconto de até 50% a cada parte".
Isso descreve o critério da categoria. Não cria, por si só, uma dívida automática para qualquer proprietário ou inquilino.
Para avaliar uma cobrança de renovação, é preciso verificar se a comissão foi pactuada no acordo inicial; se foi informado que ela alcançava renovações futuras; quem pediu a intervenção; que trabalho novo a imobiliária realiza; qual é o valor com impostos; e quando o serviço se considera cumprido.
Uma renovação pode envolver negociar prazo e preço, revisar garantias, redigir documentos, atualizar o inventário ou organizar assinaturas. Se esse trabalho foi solicitado, informado e aceito, pode haver honorário. Se simplesmente chega uma fatura que nunca foi anunciada, a tabela de uma associação não substitui o consentimento do cliente.
Exemplo com um aluguel de $ 30.000
Se as condições aceitas preveem uma mensalidade mais IVA e se aplica a alíquota geral de 22 %:
| Item | Cálculo | Total |
|---|---|---|
| Honorário | Uma mensalidade | $ 30.000 |
| IVA | 22 % de $ 30.000 | $ 6.600 |
| Total por essa parte | $ 36.600 |
Se o mesmo valor fosse cobrado do proprietário e do inquilino, o custo conjunto seria de $ 73.200. Mas esse número só se aplica se as condições de cada parte previrem a mensalidade cheia: a tabela admite conceder ao locador desconto de até 50 %, e as partes podem ter combinado algo diferente.
O exemplo serve para dimensionar o custo, não para afirmar que toda renovação deva ser cobrada assim.
O que uma comissão bem explicada deveria incluir
| Pergunta | O que precisa ficar claro |
|---|---|
| Quem está me cobrando? | Razão social, RUT (o número de identificação fiscal das empresas no Uruguai) e dados de contato |
| Que serviço me presta? | Tarefas incluídas e papel da imobiliária |
| Quanto custa? | Valor ou percentual, IVA e outras despesas |
| Quando passa a ser devido? | Reserva, aceitação, assinatura, entrega ou outro marco |
| O que acontece se não houver assinatura? | Se é devolvido, retido ou nem chega a ser cobrado |
| Há honorário de renovação? | Valor, serviço e parte obrigada |
| Quem emite a fatura? | A mesma pessoa ou empresa que presta e cobra o serviço |
Pedir RUT e fatura identifica o fornecedor e documenta o pagamento. Isso sozinho não prova que o serviço tenha sido bom nem que estivesse autorizado, mas evita que a cobrança se reduza a uma transferência sem descrição.
Conforme sua participação, a imobiliária também deveria conseguir explicar o preço do aluguel e a forma de reajuste, as despesas de condomínio e o que elas cobrem, as garantias aceitas, o estado geral do imóvel, o procedimento de reserva, quem prepara o inventário, como as chaves são entregues e devolvidas e quem atende os problemas antes e depois da assinatura.
O aquecedor e os registros de água: quando cabe perguntar
Saber onde ficam o aquecedor, os registros de água, o quadro elétrico e os medidores é útil. Mas não prova a qualidade do corretor.
Numa primeira visita, quem mostra o imóvel pode ainda não conhecer cada instalação, principalmente se ele estiver ocupado ou se alguns elementos forem áreas comuns do prédio. O que importa é que a pessoa não invente a resposta e consiga obtê-la.
Antes da entrega, porém, essa informação já deveria estar resolvida. Inclua no inventário ou no termo: localização e estado do aquecedor, registro geral de água, quadro e disjuntores, medidores, manuais, controles e chaves entregues, além do contato para emergências.
O teste razoável não é "se não sabe na visita, não conhece o imóvel". É: se não sabe, verifica e retorna?
Como avaliar uma imobiliária sem se guiar por slogans
- O anúncio identifica o preço, as despesas e as condições essenciais.
- Quem mostra o imóvel o vistoriou ou reconhece que informações precisa confirmar.
- Os honorários aparecem antes da reserva, com IVA e causa.
- A empresa explica por quem atua e que serviço presta a cada parte.
- Propostas e acordos ficam por escrito.
- O inventário descreve o estado real, e não uma lista genérica.
- Os pagamentos são faturados e têm uma descrição identificável.
- A imobiliária responde também quando aparece um problema, e não apenas até receber.
Nenhum item isolado garante uma boa experiência. Juntos, permitem comparar algo mais útil do que o tamanho da marca ou o número de anúncios.
Se a comissão aparece só no final
Não discuta apenas o percentual. Peça a base da cobrança:
"Informe por escrito que serviço estão me cobrando, onde o honorário foi informado e aceito, qual é o valor final com IVA e o que acontece se a operação não for assinada."
Depois: releia o anúncio, a reserva, os e-mails, as mensagens e os recibos; separe a comissão inicial de qualquer cobrança de renovação ou administração; peça fatura e condições completas; se não bater com o que foi informado, reclame primeiro ao fornecedor por escrito; se houver relação de consumo e nada se resolver, avalie uma reclamação no Área de Defensa del Consumidor (o órgão uruguaio de defesa do consumidor); e, se já houver dinheiro retido ou uma controvérsia relevante, procure orientação jurídica sobre o caso concreto.
Deixar de pagar sem analisar pode gerar outro conflito, caso a comissão realmente tivesse sido acordada. Pagar sem pedir explicação também não corrige uma condição que nunca foi informada. Primeiro, reconstrua a prova.
Perguntas frequentes
A comissão de aluguel é fixada por lei no Uruguai?
Não. A CIU publica uma tabela de honorários da categoria que serve de referência para seus operadores e reflete uma prática de mercado, mas não é uma tarifa estatal obrigatória para toda imobiliária e todo cliente. O próprio documento prevê que o descumprimento seja punido pela Comisión de Ética da Cámara.
Quanto a CIU recomenda cobrar por um aluguel?
Para locações de livre contratação com prazo mínimo de um ano, sua tabela indica uma mensalidade de cada parte mais IVA, com possibilidade de conceder ao locador desconto de até 50 %. Em prazos menores a cobrança é proporcional e, em aluguéis de temporada de até cinco meses, é de 8 % do valor do contrato de cada parte.
Proprietário e inquilino sempre pagam uma mensalidade mais IVA?
Não necessariamente. É uma prática frequente e uma referência da CIU, mas o honorário aplicável depende do que cada parte acordou e do serviço correspondente.
É ilegal cobrar comissão do inquilino?
Não pelo simples fato de ser inquilino. A imobiliária precisa justificar o serviço, informar previamente o preço e demonstrar que ele foi solicitado ou aceito.
Entrar em contato por um anúncio significa que aceitei qualquer comissão?
Não. Perguntar não equivale a aceitar um preço que nunca foi informado. Segundo o artigo 22, alínea D, da Ley 17.250, um serviço não solicitado previamente não gera obrigação de pagamento. A comissão e seus impostos deveriam aparecer antes da reserva.
Podem cobrar de novo na renovação do contrato?
Pode haver honorário de renovação se ele foi pactuado e existe uma intervenção ou serviço solicitado e aceito. A tabela da CIU prevê essa hipótese no artigo 7, mas não cria automaticamente a dívida diante de qualquer pessoa.
O que faço se nunca me informaram o honorário de renovação?
Peça a cláusula ou a comunicação em que você supostamente o aceitou, o detalhamento do serviço e a fatura. Não aceite como única resposta "a tabela permite": a tabela da CIU não substitui o acordo com o cliente.
Posso verificar o registro do operador imobiliário?
A Ley 20.380 criou o Registro Nacional de Operadores Inmobiliarios, mas, até o fechamento deste guia, sua regulamentação e a ferramenta pública de consulta ainda estavam sendo elaboradas no MEC. Confira a situação atual antes de se apoiar em um número de registro.
Em resumo
O problema não é a existência de uma comissão. Uma boa intermediação economiza tempo, reduz erros, organiza a negociação e deixa documentação útil.
O problema surge quando se cobra um valor "porque sempre foi assim", sem explicar o serviço, a autorização ou o resultado esperado. Uma comissão não se justifica por constar de uma tabela de categoria: justifica-se porque foi informada, aceita e corresponde a um trabalho identificável.
Informação geral verificada em 27 de julho de 2026. Não substitui orientação jurídica sobre um contrato ou uma cobrança específica.
Fontes
- Cámara Inmobiliaria Uruguaya — Arancel Oficial, setembro de 2007 (artigos 1, 6, 7, 9, 10 e 12)
- Cámara Inmobiliaria Uruguaya — Processo de locação
- Ley 20.380 — artigo 5, direitos dos operadores imobiliários (IMPO)
- Ley 20.380 — artigo 6, obrigações (IMPO)
- Ley 20.380 — artigo 7, proibições (IMPO)
- Ley 17.250 — artigo 22, práticas abusivas e serviços não solicitados (IMPO)
- Ley 17.250 — artigo 31, cláusulas abusivas em contratos de adesão (IMPO)
- Ley 17.250 — artigos 14 e 15, oferta e informação do preço (IMPO)