Расходы при покупке недвижимости в Уругвае (2026)

Какие расходы возникают при оформлении покупки недвижимости в Уругвае?

При покупке без кредита через агентство разумно предусмотреть около 8%–10% сверх цены, однако это не единая установленная законом ставка. В эту сумму входят ITP покупателя, рассчитываемый от кадастровой стоимости, вознаграждение нотариуса и связанные с ним начисления, комиссия, если она предусмотрена, справки, гербовые сборы и регистрация. При покупке в кредит итоговая сумма меняется.

Официальный источник: DGI — ITP.

Реальный расчёт: сколько придётся заплатить сверх цены

Цена в объявлении — не вся сумма, которую предстоит потратить. При покупке возникают ITP, оплата нотариуса, комиссия агентства, если оно выступало посредником, расходы на регистрацию и другие документы; при использовании кредита добавляются банковские расходы.

Для понимания масштаба: общие затраты на объект стоимостью USD 150.000 при покупке без кредита через агентство могут составить около USD 163.000–166.000. Для объекта стоимостью USD 200.000 при сопоставимых допущениях сумма может приблизиться к USD 218.000–220.000. Это примеры возможных расчётов, а не правило: результат зависит от оценочной стоимости, установленной кадастром, согласованного вознаграждения нотариуса, участия агентства, сложности проверки и оформления документов и порядка взимания расходов конкретным банком.

Многие покупатели узнают об этих расходах уже после резервирования объекта. Чтобы этого избежать, запросите письменные расчёты до перечисления суммы, вносимой при резервировании объекта (seña). Весь процесс описан в нашем пошаговом руководстве по покупке квартиры в Уругвае.

Кратко: как составить бюджет

Эти проценты служат ориентирами для планирования. Итоговая сумма определяется после уточнения каждой статьи расходов и базы её расчёта.

1. ITP: налог на переход права собственности

ITP — один из обычных расходов при купле-продаже, кроме случаев, когда действует освобождение от налога или операция не подлежит налогообложению. Утверждать, что он возникает «всегда», неверно.

Сколько платит каждая сторона?

При возмездной купле-продаже недвижимости ставка составляет:

• 2% для приобретателя, или покупателя.
• 2% для отчуждателя, или продавца.

Стороны могут договориться, кто фактически несёт определённые расходы, но такое соглашение не меняет того, кто по закону является налогоплательщиком перед налоговой службой Уругвая (DGI). Нотариус в Уругвае (escribano), оформляющий сделку, выступает агентом по удержанию и взиманию налога.

От какой суммы рассчитывается налог?

Для купли-продажи недвижимости DGI определяет налогооблагаемую базу как действующую оценочную стоимость, установленную Dirección Nacional de Catastro и скорректированную по индексу потребительских цен (IPC). Официальные правила расчёта ITP не предусматривают замены этой базы ценой сделки в зависимости от того, какая из сумм выше.

Не следует путать этот расчёт с IRPF продавца или с отдельными правилами нотариального тарифа, где действительно предусмотрено сравнение цены сделки и оценочной стоимости.

Условный пример

Предположим, цена покупки составляет USD 150.000, а скорректированная оценочная стоимость по данным кадастра эквивалентна USD 90.000. Эта величина используется только для демонстрации расчёта; она не означает, что кадастровая оценка обычно составляет 60% цены.

• ITP покупателя: 2% от USD 90.000 = эквивалент USD 1.800.

До подачи предложения о покупке запросите у своего нотариуса актуальную оценочную стоимость и расчёт налога.

Жильё в рамках программы налогового стимулирования

Первая передача объекта в составе проекта, официально включённого в программу налогового стимулирования жилья (vivienda promovida), может освобождаться от ITP. Закон 18.795, статья 4, пункт E, допускает предоставление льготы продавцу, покупателю или обеим сторонам.

Поэтому недостаточно, чтобы жильё было новым или рекламировалось как участвующее в программе налогового стимулирования. Ваш нотариус должен проверить решение о включении проекта в программу, фактически предоставленные проекту льготы и применимость этих льгот к конкретной сделке.

2. Вознаграждение нотариуса

Продажа недвижимости требует оформления нотариального акта о переходе права собственности. Статья 1664 Гражданского кодекса устанавливает, что купля-продажа недвижимости не считается юридически совершённой до оформления такого акта.

Ориентир 3% и расчёт 4,23%

Для обычной купли-продажи нотариальный тариф предусматривает в качестве ориентира 3% от соответствующей расчётной базы. AEU предусматривает правила сравнения цены сделки и скорректированной оценочной стоимости, а также минимальные суммы, предельные значения и снижения тарифа. Поэтому формула «3% от цены» подходит во многих случаях, но не является универсальной.

Когда базой служит цена сделки, вознаграждение применяется в полном размере, а нотариальный взнос включается в расчёт расходов клиента, обычная оценка выглядит так:

• Вознаграждение: 3%.
• НДС на вознаграждение: 22%, что соответствует 0,66% расчётной базы.
• Взнос в Caja Notarial: 19% вознаграждения, что соответствует 0,57% расчётной базы.
• Арифметический итог: примерно 4,23% расчётной базы.

При базе USD 150.000: USD 4.500 вознаграждения + USD 990 НДС + USD 855 взноса = USD 6.345.

Что меняется, если договориться о снижении вознаграждения

Фактическую сумму вознаграждения специалиста можно согласовать. Однако Закон 17.437, статья 29, устанавливает, что база для взносов определяется исходя из полного вознаграждения по официальному тарифу, независимо от того, отказался ли нотариус от вознаграждения или снизил его.

На практике договорённость о снижении вознаграждения может сэкономить деньги, но не обязательно уменьшит взнос в Caja Notarial в той же пропорции. Запросите расчёт с отдельным указанием вознаграждения, НДС, взноса и прочих расходов.

Какие работы и документы могут входить в услуги

• Изучение правоустанавливающих документов и истории права собственности; анализ за последние 30 лет применяется на практике и также упоминается в инструкциях Poder Judicial.
• Запрос и анализ регистрационных, налоговых и административных справок, необходимых в отношении объекта, его владельцев и сделки.
• Проверка задолженностей, обременений, ограничений и правового статуса построек.
• Подготовка и удостоверение нотариального акта.
• Расчёт и удержание налогов в предусмотренных случаях.
• Подача документов на регистрацию.

Универсального количества «от 8 до 12 справок» не существует: набор зависит от кадастрового номера объекта (padrón), владельцев, истории объекта и сделки.

Предварительный договор и окончательный нотариальный акт

AEU публикует тариф 1,5% от цены за предварительный договор купли-продажи (promesa de compraventa), оформленный в частной письменной форме. Если купля-продажа оформляется во исполнение такого договора в течение года, тариф предусматривает расчёт 3% от соответствующей базы с вычетом 1,5% за предварительный договор, с учётом применимых правил и минимальных сумм.

Таким образом, «1,5% сейчас и 1,5% потом» может описывать распространённую ситуацию, но эта схема не применяется автоматически к любому предварительному договору, сроку или структуре сделки. Уточните это в расчёте нотариальных расходов.

3. Комиссия агентства недвижимости

Cámara Inmobiliaria Uruguaya указывает следующий ориентир комиссии за посредничество при продаже:

• 3% + НДС = 3,66% от цены продажи.
• Обычно комиссия согласовывается с каждой стороной: покупателем и продавцом.

При цене USD 150.000 комиссия 3% + НДС составляет USD 5.490 для стороны, принявшей на себя её оплату.

Это не установленная законом ставка. Закон 20.380 регулирует деятельность в сфере недвижимости на основе свободной конкуренции, требует разрешения клиента и признаёт право допущенного к такой деятельности посредника на получение вознаграждения. Размер вознаграждения, состав услуг и срок оплаты должны быть чётко зафиксированы письменно.

Что, если заключить сделку в обход агентства?

Если агентство предложило объект или привело покупателя либо имеется разрешение на оказание услуг, соглашение об исключительном праве или договор посредничества, обязанность уплатить комиссию может сохраняться. Изучите эти документы до заключения сделки в обход агентства.

4. Регистрация, справки и гербовые сборы

Регистрационный тариф стоит отделять от остальных расходов. Dirección General de Registros указывает $ 2.530 уругвайских песо как стоимость подачи документов о купле-продаже, предварительном договоре или ипотеке на регистрацию в Реестр недвижимости.

Этот тариф не покрывает все расходы на документы. В зависимости от ситуации могут добавляться:

• резервирование регистрационного приоритета;
• регистрационные и административные справки;
• гербовые сборы и нотариальная бумага;
• копии, удостоверенные выписки и оформление документов;
• другие процедуры, связанные с конкретным объектом.

Единого официального тарифа USD 300–800 не существует. Если подобная сумма используется при планировании, её следует обозначать как условную сумму, объединяющую несколько статей расходов, а не как стоимость регистрации.

5. Банковские расходы при покупке в кредит

Банки очень по-разному организуют оплату расходов. Отдельный платёж может взиматься в начале, удерживаться из выдаваемой суммы, добавляться к сумме кредита или списываться в течение срока кредитования. Единого максимального процента финансирования также не существует: в зависимости от продукта и обеспечения встречаются предложения, предусматривающие финансирование до 95%.

Страхование жизни и от пожара — либо равнозначные механизмы, например Fondo de Protección del Inmueble банка BHU, — являются обычными условиями ипотечного продукта, а не одинаковой для всех покупок обязанностью по закону. Размер страховой премии и порядок её уплаты различаются: ежемесячно, авансом за весь срок или за счёт кредита.

Также возможны регулярные платежи, например сбор за регуляторный надзор (Tasa de Control Regulatorio) и дополнительный взнос, помимо платы за обслуживание счёта. Поэтому не используйте «1%–2% за выдачу» или «2%–4% от суммы кредита» как общерыночные правила. Запросите у банка расчёт с указанием даты, в котором отдельно отражены:

• одобренная сумма кредита, фактически выдаваемая сумма и общая сумма основного долга;
• оценка, выдача кредита и нотариальная проверка;
• страхование и порядок оплаты;
• регулярные сборы или взносы;
• расходы на погашение основного долга или досрочное закрытие кредита.

Полное сравнение приведено в статье «Расходы при покупке в кредит: затраты по банкам».

6. Последующие расходы, которые стоит заложить в бюджет

Не все они относятся к юридическому оформлению купли-продажи, но могут возникнуть в период передачи объекта:

• Коммунальные и другие услуги: переоформление договоров на нового владельца, возможные депозиты и необходимые работы по приведению электроснабжения UTE, водоснабжения OSE, газоснабжения или телекоммуникаций в соответствие с требованиями.
• Переезд: запросите расчёты с учётом населённого пункта, расстояния, объёма вещей, наличия лифта и разрешений. Любой диапазон в долларах служит лишь ориентиром.
• Подготовка жилья: покраска, уборка, замки, бытовая техника или ремонт.
• Расходы на содержание общего имущества: уточните, с какой даты они возлагаются на вас с учётом приобретения, передачи объекта или вступления во владение, договорённостей и расчёта платежей совладельцев здания.
• Урегулирование статуса построек: незадекларированные постройки или переделки могут потребовать оформления в муниципальных органах, кадастре или Banco de Previsión Social (BPS), учреждении социального обеспечения Уругвая. Подробнее в статье «Взносы BPS на строительство: что это и как их проверить».

Иллюстративный пример: USD 150.000 без кредита, через агентство

Допущения: скорректированная оценочная стоимость по данным кадастра эквивалентна USD 90.000; нотариальный тариф рассчитан от USD 150.000; комиссия составляет 3% + НДС; USD 600 условно заложены авторами на регистрацию, справки, гербовые сборы и оформление документов. Последняя сумма не является официальным тарифом.

При этих допущениях сумма рассчитана верно. Это не означает, что все покупки за USD 150.000 обходятся одинаково.

Иллюстративный пример: USD 200.000 с кредитом, через агентство

Предположим исключительно для наглядности расчёта, что кредитный продукт финансирует 80% и банк выдаёт USD 160.000. Эти 80% не являются универсальным максимумом. Также примем оценочную стоимость, эквивалентную USD 125.000, ориентир комиссии и USD 700 совокупных расходов на документы.

Первоначальные затраты в этом примере составляют 29,49% цены: 20% — собственные средства, направленные на оплату объекта, и 9,49% — дополнительные расходы. Затем нужно добавить только платежи выбранного банка, учитывая, какие из них оплачиваются отдельно, удерживаются из выдаваемой суммы или включаются в кредит.

Кто за что платит?

DGI поясняет, что доход, учитываемый для расчёта подоходного налога с физических лиц IRPF, зависит от даты приобретения и применимого метода. Для городской недвижимости, приобретённой до 1/7/2007, может быть предусмотрен выбор между расчётом по фактическим данным и методом условного определения дохода; кроме того, существуют освобождения, в том числе для жилья, используемого для постоянного проживания, при одновременном выполнении всех установленных условий.

Четыре способа избежать неожиданностей

1. Проверьте участие жилья в программе налогового стимулирования: запросите решение о включении проекта в программу и попросите нотариуса подтвердить, распространяется ли освобождение от ITP на покупателя в этой сделке.
2. Зафиксируйте посреднические отношения документально: при прямой покупке убедитесь, что нет разрешения на оказание услуг, соглашения об исключительном праве или предшествующего участия посредника, которые могут повлечь обязанность выплатить вознаграждение.
3. Запросите подробный расчёт нотариальных расходов: договорённость о снижении вознаграждения может сэкономить деньги, однако взнос в Caja Notarial может рассчитываться по полному тарифу.
4. При использовании кредита сравнивайте полные расчёты: учитывайте не только ставку и платёж, но и чистую сумму выдачи, страхование, первоначальные комиссии и регулярные списания.

Сумма, внесённая при резервировании, не даёт автоматического права отказаться от покупки

Самой дорогой ошибкой по-прежнему остаётся предложение максимальной доступной цены без учёта расходов. При допущениях из примера с USD 150.000 покупателю, у которого есть только сумма для оплаты объекта, понадобятся ещё около USD 14.235.

При этом неверно утверждать, что вы всегда можете выйти из сделки, просто потеряв сумму, внесённую при резервировании. Статья 1665 Гражданского кодекса устанавливает, что такая сумма (señal или arras) считается уплаченной в счёт цены и в подтверждение сделки, без автоматического права на отказ. Для отказа от сделки с потерей или возвратом этой суммы необходимо специальное, прямо оговорённое условие.

Конкретные последствия зависят от соглашения о резервировании или предварительного договора купли-продажи (boleto или promesa). До передачи денег попросите своего нотариуса проверить сроки, условия финансирования и оценки, порядок проверки правоустанавливающих документов, последствия неисполнения обязательств и условия возврата суммы, внесённой при резервировании.

Полезно ли правило вычитать 10% из бюджета?

Оно может служить консервативным ориентиром при покупке без кредита через агентство. Это не универсальное финансовое правило: при освобождении от налогов сумма может оказаться избыточной, а при кредите, необходимости урегулировать статус объекта или сложной сделке — недостаточной.

Надёжный подход — считать в обратном порядке: доступные накопления минус запланированные расходы и резерв на непредвиденные затраты равняются максимальной цене, которую вы можете предложить.

Часто задаваемые вопросы

Какие расходы возникают при оформлении покупки недвижимости в Уругвае?

Единой ставки нет. При покупке без кредита через агентство разумно предусмотреть 8%–10% сверх цены. ITP покупателя составляет 2% от скорректированной кадастровой оценочной стоимости согласно DGI; также могут возникать вознаграждение нотариуса и связанные с ним начисления, комиссия, расходы на справки, гербовые сборы и регистрацию.

Официальные и профессиональные источники

• DGI — ITP: налогоплательщики, налогооблагаемая база и ставки; Налоговая консультация 6600 о базе ITP.
• Закон 18.795, статья 4 — льготы для жилья в рамках программы налогового стимулирования.
• AEU — применение нотариального тарифа к недвижимости; Закон 17.437, статья 29 — база для нотариальных взносов.
• Caja Notarial — взнос и тарифные значения, действующие в 2026 году.
• Гражданский кодекс, статья 1664 — нотариальный акт; статья 1665 — сумма, вносимая в подтверждение сделки (señal или arras).
• DGR — подача документов в Реестр недвижимости.
• CIU — ориентир комиссии агентства недвижимости; Закон 20.380 — деятельность посредников на рынке недвижимости.
• DGI — IRPF с прироста стоимости городской недвижимости.

Это руководство содержит общую информацию. Рыночные цены, тарифы, банковские предложения и налоговая ситуация могут меняться. До резервирования объекта запросите расчёты с указанием даты и обсудите конкретный случай со своим нотариусом.

Собираетесь покупать? Посмотрите доступные объекты или напишите нам в WhatsApp, и мы поможем вам провести сделку.

Статьи по теме

• Как купить квартиру в Уругвае: пошаговое руководство
• Что делает нотариус при купле-продаже и сколько стоят его услуги
• Расходы при покупке в кредит: затраты по банкам
• Ипотечный кредит в Уругвае
• Налоги на недвижимость в Уругвае
• Взносы BPS на строительство: что это и как их проверить
• Расходы на содержание общего имущества: что в них входит и как они рассчитываются