Обеспечительный депозит при аренде в Уругвае: хранение и закон

Поводом для этой статьи стал вопрос читателя, имя которого мы не раскрываем. Он написал нам после публикации предыдущего материала о законодательстве об аренде. Это один из вопросов, которые на рынке задают чаще всего и на которые редко дают понятный ответ: если арендатор вносит денежный депозит, может ли агентство недвижимости хранить его на собственном банковском счёте «на хранении» до окончания договора?

Нет. Ниже объясняем почему, опираясь на закон.

Эта статья содержит общую информацию для читателей и не является юридической консультацией по конкретному делу. По вопросам, связанным с вашей ситуацией, обратитесь к нотариусу в Уругвае (escribano) или адвокату, специализирующемуся на аренде.

Какую сумму можно требовать в качестве депозита

Если стороны договариваются о денежном депозите в качестве обеспечения обязательств, закон устанавливает предел: он не может превышать сумму аренды за пять месяцев для жилья и за десять месяцев для объектов иного назначения. Это предусмотрено статьёй 38 Декрета-закона 14.219.

Стороны свободны в выборе вида обеспечения: депозит, поручительство ANDA, обеспечение через Contaduría, частное страхование, залог имущества… Но после выбора денежного депозита порядок его оформления и место хранения уже определяются обязательными правилами.

Где должны храниться деньги и где их хранить нельзя

Агентство недвижимости может принять деньги для оформления обеспечения и выдать вам подтверждающий документ. Но оно не вправе держать их весь срок договора на своём текущем счёте, вместе с собственными средствами, с возможностью распоряжаться ими по своему усмотрению.

Депозит должен быть оформлен как специальный банковский обеспечительный депозит:

Статья 38 Декрета-закона 14.219: депозит необходимо внести в Banco Hipotecario del Uruguay (BHU) в течение пятнадцати дней после подписания договора.
Статья 25 Закона 18.795 (2011): в настоящее время депозиты оформляются в индексируемых расчётных единицах (UI), проценты на них не начисляются. Принимать их могут также другие банки и кооперативы финансового посредничества: BHU больше не обладает исключительным правом на эту услугу.

То, что счёт агентства недвижимости открыт «в местном банке», не делает его счётом обеспечительного депозита. Практический смысл нормы как раз в том, чтобы деньги не смешивались с имуществом третьего лица и не могли использоваться им в одностороннем порядке.

Распространяется ли это на жильё со свободными условиями аренды?

Да. В этом вопросе часто возникает путаница. Аренда жилья, разрешение на строительство которого оформлялось начиная со 2 июня 1968 года, в целом регулируется соглашением сторон и Гражданским кодексом. Однако сам Декрет-закон 14.219 (статья 102) сохраняет для такого жилья действие главы VII (обеспечение обязательств) и раздела I главы VIII (компетенция судов и порядок судопроизводства).

Иными словами, правила об обеспечительном депозите распространяются и на жильё со свободными условиями аренды после 1968 года.

Исключение: аренда без обеспечения по LUC

Закон о неотложных мерах (Ley de Urgente Consideración, Закон 19.889, статьи 421 и последующие) ввёл добровольный режим аренды без обеспечения. Он применяется только при одновременном выполнении пяти требований: объект используется для проживания, полностью отсутствует обеспечение в пользу арендодателя, договор заключён письменно, в нём прямо указаны срок и цена, а обе стороны явно выразили желание применять этот режим.

В рамках этого режима нельзя требовать никакого депозита. Более того, создание видимости отсутствия обеспечения ради применения этого режима может повлечь штраф в размере от одного до пяти месячных арендных платежей (статья 459).

А собственник? Он тоже несёт ответственность?

Может нести. Статья 38 прямо распространяется на арендодателя, субарендодателя, их представителей и управляющих недвижимостью. Кроме того, в отношении договора поручения Гражданский кодекс устанавливает, что поверенный обязан отчитываться о своём управлении (статья 2074), а доверитель отвечает за действия поверенного, совершённые в пределах поручения (статья 2076).

На практике это означает следующее: если агентство недвижимости приняло депозит как уполномоченный представитель собственника или управляющий его объектом, его действия могут повлечь ответственность и для собственника. Она не наступает автоматически и не обязательно одинакова для обоих — всё зависит от договора управления, указаний и того, кто фактически распорядился деньгами, — однако сам факт передачи полномочий не освобождает собственника от возможной ответственности.

Как подать жалобу, если агентство или арендодатель удерживают деньги

Если агентство недвижимости или арендодатель принимают деньги и оставляют их у себя вместо оформления обязательного банковского депозита, статья 38 предусматривает возможность подать жалобу на нарушение в мировой суд (Juzgado de Paz) по месту нахождения объекта. При подтверждении нарушения судья может наложить арест на соответствующие суммы, применить процедуру принудительного взыскания и назначить штраф в размере от однократной до пятикратной суммы удержанного депозита.

Иная ситуация возникает, если депозит был оформлен правильно, но по окончании договора стороны не согласны по поводу ущерба, задолженности или возврата денег. В таком случае ни одна из сторон не может забрать деньги в одностороннем порядке: спор необходимо разрешить по соглашению или в соответствующем судебном порядке.

Услуга обеспечительного депозита BHU сегодня

Тем, кто выбирает денежный депозит, BHU предлагает стандартную услугу:

Депозит оформляется в индексируемых расчётных единицах.
Комиссия за открытие составляет 5% от суммы депозита; обслуживание бесплатное.
Это обеспечительный счёт, оформляемый с участием обеих сторон: для снятия денег требуется участие или разрешение другой стороны. Если одна из сторон не присутствует, её подпись должна быть нотариально удостоверена.
Депозит можно внести не более чем десятью платежами, если обе стороны об этом договорятся.

Такой порядок — когда ни одна из сторон не может самостоятельно забрать деньги — эффективно защищает арендатора от «исчезновения» его депозита.

Варианты обеспечения обязательств по аренде: сравнительная таблица

Вариант	Что это	Примерная стоимость*	Для кого
Депозит BHU	Хранение денежного депозита (UI) на счёте, оформляемом с участием обеих сторон	Разовая комиссия 5% от суммы депозита	По соглашению собственника и арендатора
ANDA	Поручительство (ANDA выступает поручителем; деньги на хранение не принимает)	Ежемесячный взнос, рассчитываемый от арендной платы	Арендатор должен быть членом ANDA
CGN (Contaduría General de la Nación)	Государственное обеспечение обязательств	Ежемесячная комиссия 3% с каждой стороны	Государственные служащие, работники частного сектора в системе SGA, пенсионеры и другие получатели услуги
ANV – Фонд обеспечения обязательств по аренде	Государственный фонд	Разовый депозит 24% от суммы обеспечения + ежемесячная комиссия 3% с каждой стороны	В соответствии с условиями FGA
Частное страхование исполнения обязательств	Страхование / поручительство	Зависит от рыночных условий	В соответствии с условиями страховщика

*Стоимость меняется: перед оформлением стоит уточнить её в соответствующей организации.

Кратко о главном

Денежный депозит не может превышать сумму аренды за 5 месяцев для жилья.
Агентство недвижимости может принять его, но не вправе хранить на своём текущем счёте в течение срока договора.
Депозит должен быть оформлен в UI, в BHU, другом банке или кооперативе, имеющем соответствующее разрешение.
Это также относится к жилью со свободными условиями аренды после 1968 года.
При режиме аренды без обеспечения по LUC нельзя требовать никакого депозита.
Если агентство недвижимости или арендодатель удерживают деньги вместо оформления обязательного банковского депозита, статья 38 предусматривает подачу жалобы в мировой суд (Juzgado de Paz), арест средств, процедуру принудительного взыскания и штраф.

Собираетесь арендовать или сдать недвижимость? Сравните варианты в нашем руководстве по обеспечению обязательств при аренде, посмотрите доступные объекты или напишите нам в WhatsApp.

Часто задаваемые вопросы

Может ли агентство недвижимости хранить мой арендный депозит на собственном счёте?

В течение срока договора — нет. Агентство может принять деньги для оформления обеспечения, но денежный депозит должен быть оформлен в индексируемых расчётных единицах в BHU, другом банке или кооперативе, имеющем соответствующее разрешение. Деньги не должны оставаться на текущем счёте агентства недвижимости (статья 38 Декрета-закона 14.219; статья 25 Закона 18.795).

Какую максимальную сумму депозита с меня могут потребовать?

Для жилья — до пяти месячных арендных платежей (статья 38 Декрета-закона 14.219). Для объектов иного назначения — до десяти.

Действуют ли эти правила, если моё жильё сдаётся на свободных условиях?

Да. Хотя аренда жилья после 2 июня 1968 года регулируется соглашением сторон и Гражданским кодексом, статья 102 сохраняет для него действие главы VII об обеспечении обязательств и раздела I главы VIII о компетенции судов и порядке судопроизводства.

Если я заключаю договор по режиму аренды без обеспечения LUC, могут ли с меня потребовать депозит?

Нет. Этот режим требует полного отсутствия обеспечения; требование внести депозит противоречит его сути и может повлечь штраф (статьи 421 и 459 Закона 19.889).

Что делать, если мне не возвращают депозит?

Нужно различать две ситуации. Если агентство недвижимости или арендодатель оставили деньги у себя вместо оформления обязательного банковского депозита, вы можете подать жалобу на нарушение в мировой суд (Juzgado de Paz) по месту нахождения объекта. Предусмотрены арест средств, процедура принудительного взыскания и штраф в размере от однократной до пятикратной суммы удержанных средств (статья 38 Декрета-закона 14.219). Если же депозит был правильно оформлен в BHU, а по окончании договора возникли разногласия по поводу ущерба, задолженности или возврата денег, ни одна из сторон не может забрать их самостоятельно: вопрос решается по соглашению или в соответствующем судебном порядке.

Сколько стоит обеспечение аренды через BHU?

Разовая комиссия составляет 5% от суммы депозита в индексируемых расчётных единицах, обслуживание бесплатное; для снятия денег требуется разрешение обеих сторон.

Источники

Проверено по IMPO (impo.com.uy) и официальным сайтам, июль 2026 года. Это руководство носит справочный характер и не является юридической консультацией; по конкретным ситуациям обратитесь к адвокату или нотариусу в Уругвае (escribano), специализирующемуся на аренде.

Статьи по теме

Благодарим читателя, чей вопрос стал поводом для этой статьи. Если у вас есть вопрос или тема, которую вы хотели бы увидеть в наших материалах, напишите нам: такие обращения помогают нам делать наши публикации полезнее.

Обеспечительный депозит при аренде: кто может хранить ваши деньги и что говорит закон