Закон об аренде в Уругвае в 2026 году: права и договор

В Уругвае к договорам аренды применяются разные правила. От применимого правового режима зависят такие важные вопросы, как срок договора, пересмотр арендной платы, валюта, обеспечение обязательств и сроки выселения.

Для жилья ключевое значение имеет дата начала процедуры получения разрешения на строительство. По общему правилу, жильё, для которого эта процедура началась до 2 июня 1968 года, подпадает под Декрет-закон 14.219; для жилья, по которому процедура началась позднее, действует режим свободного согласования условий договора, хотя некоторые положения 14.219 продолжают применяться согласно его статье 102. Далее в руководстве мы для краткости называем этот критерий «разрешением на строительство».

Кроме того, существует специальный режим аренды без обеспечения обязательств, введённый Законом о неотложных мерах (LUC).

С 1.º января 2026 года произошло ещё одно важное изменение: аренда для промышленности, торговли и любых иных целей, кроме проживания, перешла на режим свободного согласования условий независимо от даты разрешения на строительство.

INGAR — агентство недвижимости. Мы не предоставляем юридических консультаций и не оказываем помощь в спорах между собственниками и арендаторами. По конкретным вопросам обращайтесь к адвокату, нотариусу в Уругвае (escribano) или в организации, указанные в этом руководстве.

Если вы готовите документы для аренды, ознакомьтесь также с нашими материалами о требованиях для аренды жилья в Монтевидео и сравнением способов обеспечения обязательств по аренде в Уругвае.

Какой правовой режим применяется к конкретной аренде?

Сейчас параллельно действуют следующие основные нормы:

Это важно, потому что условие, полностью допустимое при свободном согласовании договора, может оказаться недопустимым в рамках 14.219.

Когда применяется Декрет-закон 14.219, его императивные положения относятся к нормам публичного порядка: договорное условие не может ограничивать права, которые закон предоставляет арендатору.

Минимальный срок и продление

Жильё в рамках Декрета-закона 14.219

Для жилья установлен минимальный срок аренды по закону — 2 года.

Некоторые ситуации исключены из этого защитного режима. Статья 28 предусматривает, среди прочего, отдельные случаи аренды на туристический сезон сроком до 120 дней, договоры с первоначальной платой свыше 70 UR и случаи, когда доходы домохозяйства арендатора превышают определённый уровень.

Гражданский кодекс также устанавливает общий максимальный срок аренды — 30 лет.

По окончании договора арендатор жилья, подпадающего под 14.219, имеет право на предусмотренное законом продление на один год, если ему полагается защита добросовестного плательщика. Для такого продления не требуется заключать новый договор.

В течение этого продления продолжают действовать условия договора, а собственник не может требовать выселения только на основании истечения срока. После окончания продления он может это сделать, причём установленный законом срок освобождения жилья для добросовестного плательщика составляет 1 год.

Поэтому при таком режиме договор, первоначально заключённый на два года, может позволять проживать в жилье значительно дольше.

Жильё со свободным согласованием условий договора

Если разрешение на строительство жилья относится к периоду после 2 июня 1968 года, по общему правилу договор подпадает под режим свободного согласования условий.

К нему нельзя автоматически применять минимальный двухлетний срок, годичное продление или систему пересмотра арендной платы по 14.219.

Поэтому срок и условия, согласованные в договоре, имеют особое значение.

После окончания договора Министерство экономики и финансов выделяет две ситуации: если арендодатель начинает процедуру выселения в течение 30 дней после истечения срока, срок для освобождения жилья составляет 6 месяцев; если он начинает её по истечении этих 30 дней, срок составляет 1 год.

Промышленность, торговля и другие виды использования

С 1.º января 2026 года аренда для промышленности, торговли и иных целей, кроме проживания, относится к режиму свободного согласования условий независимо от даты разрешения на строительство, согласно Закону 20.446.

Поэтому прежний минимальный пятилетний срок аренды коммерческих помещений больше нельзя представлять как действующее общее правило.

Как пересматривается арендная плата

Механизм зависит от правового режима.

В рамках Декрета-закона 14.219

Когда применяется установленный законом порядок пересмотра платы, сравнивают:

1. изменение индекса потребительских цен (IPC) за соответствующие двенадцать месяцев;
2. изменение URA за тот же период.

Используется меньшее из двух значений.

URA рассчитывается на основе корректируемой расчётной единицы Unidad Reajustable (UR), а исполнительная власть периодически публикует коэффициент пересмотра платы.

Например, для договоров, по которым плата пересматривалась в январе 2026 года, был опубликован коэффициент 1,0365, что соответствует общему повышению на 3,65 %. Для жилья, подпадающего под этот режим, повышение применяется не сразу, а поэтапно, по четырёхмесячным периодам: одна треть в течение первого, две трети в течение второго и 100 % в течение третьего (Закон 15.799, ст. 16). При арендной плате $ 25.000 это даёт примерно $ 25.304 в течение первого четырёхмесячного периода, $ 25.608 в течение второго и $ 25.913 в течение третьего.

Актуальные значения можно посмотреть на странице IMPO — значения UR, URA и CRA, а пошаговый расчёт приведён в нашем руководстве о повышении арендной платы в Уругвае.

14.219 также позволяет согласовать ступенчатые повышения на двенадцатимесячные периоды. Если одно из таких повышений превышает установленный законом коэффициент, статья 3 предусматривает механизм, позволяющий арендатору выбрать переход на установленную законом систему пересмотра платы.

Этим правом можно воспользоваться только один раз в течение срока договора. О своём решении необходимо сообщить телеграммой с удостоверенным текстом в течение 15 календарных дней с момента публикации соответствующего коэффициента.

При других правовых режимах

При свободном согласовании условий механизм зависит прежде всего от того, что предусмотрено договором.

В режиме аренды без обеспечения обязательств по LUC стороны также могут свободно его согласовать. Если прямо сформулированного условия нет, а арендная плата установлена в национальной валюте, закон предусматривает ежегодный пересмотр по IPC.

Обеспечение обязательств по аренде

Для денежных сумм или обеспечительных депозитов, подпадающих под статью 38 Декрета-закона 14.219, установлен следующий предел:

Для аренды нежилых объектов Закон 20.446 дополнительно разрешил такие формы обеспечения, как поручительство или банковская гарантия, а также определённые страховые полисы, в том числе с суммами в национальной или иностранной валюте.

В Уругвае используются такие формы обеспечения, как ANDA, CGN, депозит, личное поручительство и страхование аренды. Сравнить их стоимость и требования можно с помощью калькулятора обеспечения обязательств по аренде, а если вы только приезжаете в страну и у вас нет местной истории, прочитайте материал о том, как иностранцу арендовать жильё без подтверждённого стажа.

Если используется депозит, подпадающий под статью 38, его необходимо внести в течение 15 дней после подписания договора. Сейчас такие депозиты выражаются в индексируемых расчётных единицах UI (Unidades Indexadas). О том, кто может их хранить, мы рассказываем в статье кто может хранить ваш обеспечительный депозит.

Статья 40 также позволяет при определённых условиях заменить личное поручительство обеспечительным депозитом.

Чтобы сравнить требования, расходы и работу каждой системы, ознакомьтесь с нашим руководством по обеспечению обязательств по аренде в Уругвае. А если вы оформили страхование аренды, прочитайте, до какого момента его нужно оплачивать при переезде.

Что стоит закрепить в договоре?

Письменный договор — обязательное условие для применения режима аренды без обеспечения обязательств по LUC. Декрет-закон 14.219 также предусматривает в статье 109, что подпадающие под него договоры аренды городской недвижимости должны заключаться письменно. При свободном согласовании условий письменное оформление по-прежнему особенно важно для подтверждения срока и остальных договорённостей.

Как минимум стоит чётко указать следующее:

Если объект находится в режиме раздельной собственности на помещения с общей собственностью на общие части здания, стоит также ознакомиться с правилами совместного владения. Подробнее об этом — в нашем руководстве о режиме раздельной собственности на помещения в Уругвае.

Условия, требующие особого внимания

Подпись под условием договора не означает, что оно может противоречить обязательной норме применимого правового режима.

При любом спорном условии первый вопрос всегда один: какой правовой режим применяется к договору.

Аренда в долларах

В рамках Декрета-закона 14.219 по общему правилу плата должна быть выражена и вноситься в национальной валюте.

Если используется привязка к иностранной валюте, статья 76 предусматривает пересчёт в песо по курсу продажи за день, предшествующий заключению договора, с исключениями, предусмотренными самой нормой.

Важно не путать его с обменным курсом на день внесения каждого ежемесячного платежа.

В режиме аренды без обеспечения обязательств по LUC стороны могут установить плату в песо, иностранной валюте, UR или UI.

Ремонт, содержание и расходы на общее имущество

Гражданский кодекс распределяет обязанности между собственником и арендатором в зависимости от причины и вида ухудшения состояния объекта.

Арендатор не отвечает за ухудшение состояния вследствие течения времени, правомерного использования, непреодолимой силы или дефектов самого объекта.

Статья 77 Декрета-закона 14.219 возлагает на арендатора оплату потреблённых ресурсов, расходов на содержание общего имущества и других услуг, связанных с арендой, прямо исключая расходы на ремонт или улучшения объекта.

На практике это означает, что обычные расходы на содержание общего имущества, как правило, оплачивает арендатор, а внеочередные — крупные работы или ремонт здания — собственник. В любом случае стоит смотреть на конкретное назначение платежа, применимый правовой режим и договор, а не только на название в квитанции.

Подробности приведены в нашем руководстве о расходах на содержание общего имущества в Уругвае.

Если собственник не выполняет существенные обязательства по содержанию объекта или обеспечению услуг, арендатору не рекомендуется в одностороннем порядке прекращать платить аренду.

В рамках 14.219 существуют судебные механизмы, позволяющие установить нарушение, потребовать его устранения и в предусмотренных случаях добиться снижения арендной платы судом. Для их использования арендатор должен своевременно выполнять собственные обязательства.

При серьёзных проблемах стоит зафиксировать состояние объекта, направить требование способом, позволяющим подтвердить его предъявление, и получить юридическую консультацию.

Неприкосновенность частной жизни, осмотры и использование объекта

После передачи объекта во владение арендатору собственник должен уважать его право пользования.

Порядок осмотров и посещений стоит прямо закрепить в договоре, предусмотрев разумный механизм согласования и предварительного уведомления.

В режиме аренды без обеспечения обязательств по LUC закон позволяет прямо согласовать право собственника осматривать объект на оговорённых условиях.

Арендатор, со своей стороны, должен использовать объект по установленному назначению, поддерживать его в надлежащем состоянии и не вносить конструктивных изменений без разрешения.

Досрочное расторжение

Ни Декрет-закон 14.219, ни LUC по общему правилу не предоставляют арендатору автоматического права в одностороннем порядке прекратить договор до окончания срока только потому, что он хочет переехать.

Поэтому важно указать в договоре, что происходит, если арендатору необходимо съехать раньше: за какой срок он должен уведомить об этом и предусмотрены ли штрафные санкции.

На рынке часто встречаются условия об уведомлении за 60 или 90 дней, а в некоторых случаях — о штрафных санкциях в начальный период действия договора. Фактически действуют условия, согласованные в пределах применимого правового режима.

Если договор не регулирует досрочный выезд, ситуация может быть значительно сложнее. Подробнее об этом — в статье досрочное расторжение аренды: как съехать раньше и передать права и обязанности по договору.

Как происходит выселение

Собственник не может самостоятельно вернуть себе объект, меняя замки или принуждая арендатора съехать. Выселение осуществляется через суд.

Процедура и срок зависят от правового режима и основания.

В рамках Декрета-закона 14.219

Среди предусмотренных законодательством оснований — истечение срока, неуплата, определённые случаи нуждаемости собственника в объекте, снос или реконструкция, аварийное состояние здания, использование не по согласованному назначению, а также обстоятельства, связанные с субарендой или ухудшением состояния объекта.

Некоторые предусмотренные законом сроки:

Это установленные законом сроки освобождения объекта, а не полная продолжительность судебного дела.

Уведомления, возражения, представление доказательств, обжалование и загруженность суда могут увеличить фактическую продолжительность процесса.

Неплательщик

Для начала процедуры выселения за неуплату необходимо надлежащим образом предъявить требование об оплате.

В рамках 14.219 статья 51 позволяет прекратить судебное разбирательство, если в срок для заявления процессуальных возражений арендатор внесёт в установленном порядке сумму задолженности и дополнительно 40 % на покрытие процентов, налогов и расходов.

Этой возможностью можно воспользоваться только один раз.

Режим аренды без обеспечения обязательств по LUC

Закон 19.889 в 2020 году ввёл альтернативный режим аренды жилья.

Для его применения недостаточно того, что собственник не требует обеспечения. Статья 421 требует одновременного выполнения следующих условий:

• объект имеет назначение, предусмотренное нормой;
• обеспечение в пользу арендодателя отсутствует;
• договор заключён письменно;
• в нём прямо указаны срок и плата;
• стороны прямо выражают намерение подчинить договор этому режиму.

Его основные отличия от 14.219:

Гибкость режима LUC сопровождается значительно более короткими сроками возврата объекта собственнику. Подробнее об этом — в статье аренда без обеспечения обязательств в Уругвае: как работает режим LUC.

Что происходит при продаже сдаваемого объекта?

При продаже объекта нельзя автоматически утверждать, что новый собственник всегда обязан соблюдать первоначальный срок аренды.

Статья 1792 Гражданского кодекса устанавливает, что покупатель должен соблюдать договор аренды в течение согласованного срока, если он оформлен нотариальным актом или частным письменным документом и надлежащим образом зарегистрирован, с предусмотренными законом исключениями.

В режиме аренды без обеспечения обязательств по LUC договор также становится обязательным для приобретателя с момента его регистрации.

Поэтому при продаже нужно проверить как правовой режим, так и регистрацию договора.

Можно ли сдавать объект в субаренду?

Это также зависит от правового режима.

В рамках Декрета-закона 14.219 право сдавать объект в субаренду полностью или частично должно быть закреплено письменно.

Когда непосредственно применяется общее правило Гражданского кодекса, статья 1791 разрешает субаренду с сохранением назначения объекта и в пределах срока аренды, если договор прямо её не запрещает.

В режиме аренды без обеспечения обязательств по LUC право на субаренду также должно быть прямо закреплено письменно.

Что происходит с обеспечением по окончании договора?

Когда аренда заканчивается и объект возвращается в надлежащем состоянии с учётом нормального износа, обеспечение должно быть прекращено или возвращено в зависимости от его формы.

Если депозит внесён в рамках соответствующего установленного законом режима, проценты на него не начисляются; его стоимость сохраняется за счёт индексации в UI.

Если есть повреждения или долги, а стороны не согласны друг с другом, собственник не может просто присвоить депозит в одностороннем порядке. Для высвобождения средств депозита может потребоваться согласие обеих сторон или судебное решение.

Подписанная опись с фотографиями особенно полезна для определения состояния объекта при передаче и возврате. О допустимых и недопустимых удержаниях мы рассказываем в статье что могут удержать из вашего депозита по аренде.

Вознаграждение агентства недвижимости

В Уругвае нет общего государственного тарифа, определяющего, сколько агентство недвижимости должно брать за посредничество при аренде.

Cámara Inmobiliaria Uruguaya (CIU) публикует отраслевые расценки, которые используются как профессиональный ориентир.

Для аренды со свободным согласованием условий на определённые сроки обычным ориентиром служат следующие расценки:

Расценки предусматривают возможность определённых скидок и разные правила в зависимости от продолжительности договора.

Для временной аренды на срок до пяти месяцев ориентир CIU составляет 8 % от суммы договора + НДС с каждой стороны.

Расценки CIU также предусматривают вознаграждение при продлении договоров. Поскольку это отраслевой ориентир, а не государственный тариф, обоснованность требования об оплате клиентом необходимо оценивать с учётом участия агентства, предоставленных полномочий, согласованных условий и доведённой до клиента информации. Закон 20.380 признаёт право специалиста по операциям с недвижимостью получать вознаграждение и одновременно запрещает требовать его, если у него нет необходимого допуска к деятельности или полномочий от клиента.

Это также не следует путать с комиссией за управление, возложенной на арендатора, которую регулирует статья 108 Декрета-закона 14.219: для неё действуют собственные правила и ограничения. Полный разбор приведён в статье комиссия агентства недвижимости при аренде в Уругвае.

Перед подписанием

Важнее правильно определить особенности подписываемого договора, чем запомнить закон.

Особенно внимательно проверьте применимый правовой режим, срок, пересмотр платы, обеспечение обязательств, валюту, расходы, опись, содержание объекта и условия возможного досрочного расторжения.

Если договор относится к режиму LUC, это должно быть прямо указано.

Также стоит сохранять подтверждения оплаты, важную переписку и фотографии состояния объекта. При споре эти документы могут быть не менее важны, чем сам договор.

Перед подписанием прочитайте два материала, которые помогут избежать неприятностей: как распознать вводящее в заблуждение объявление о недвижимости и просят внести сумму для резервирования до просмотра жилья: это мошенничество?. А когда уже будете арендовать жильё, проверьте, положен ли вам налоговый зачёт по расходам на аренду в рамках IRPF.

Куда обращаться при споре?

В Монтевидео работают службы юридического консультирования по жилищным вопросам, связанные с администрацией департамента и юридическим факультетом Universidad de la República.

Defensoría Pública может оказывать помощь тем, кто соответствует условиям её предоставления, а Sistema de Garantía de Alquileres de la Contaduría General de la Nación рассматривает вопросы, связанные с договорами, обязательства по которым обеспечены этой системой.

Споры по аренде рассматривают компетентные суды.

Дела об аренде освобождены от обязательной предварительной примирительной процедуры, предусмотренной по общему правилу статьёй 294 Общего процессуального кодекса. Это не мешает сторонам вести переговоры или добровольно обращаться к медиации.

Источники

• IMPO — Декрет-закон 14.219, актуальная редакция
• IMPO — Закон 20.446, статья 689
• IMPO — Закон 15.799, статья 16 (применение повышения платы по четырёхмесячным периодам при аренде жилья)
• IMPO — Закон 19.889, статьи 421 и последующие
• IMPO — Закон 20.380 (специалисты по операциям с недвижимостью и вознаграждение)
• IMPO — Общий процессуальный кодекс, статья 294
• IMPO — Гражданский кодекс, статья 1792
• IMPO — Значения UR, URA и коэффициента пересмотра арендной платы
• Ministerio de Economía y Finanzas — Права и обязанности арендатора
• Ministerio de Economía y Finanzas — Сроки возврата жилья по окончании договора
• Ministerio de Economía y Finanzas — Как пересчитывается плата по арендному делу (официальный пример расчёта по четырёхмесячным периодам)
• Cámara Inmobiliaria Uruguaya — Процесс оформления аренды

Это руководство носит ознакомительный характер и не является юридической консультацией. По конкретным вопросам обращайтесь к адвокату или нотариусу в Уругвае (escribano), специализирующемуся на аренде.

Собираетесь арендовать недвижимость или сдать свой объект? Сравните способы обеспечения обязательств с помощью калькулятора обеспечения обязательств по аренде, посмотрите доступные объекты или напишите нам в WhatsApp.

Статьи по теме

• Требования для аренды жилья в Монтевидео (2026): пакет документов, обеспечение обязательств и расходы
• Обеспечение обязательств по аренде в Уругвае (2026): ANDA, BHU, страховая компания или депозит
• Аренда без обеспечения обязательств в Уругвае (2026): как работает режим LUC
• Повышение арендной платы в Уругвае (2026): как рассчитать его по вашему договору
• Досрочное расторжение аренды (2026): как съехать раньше и передать права и обязанности по договору
• Комиссия агентства недвижимости при аренде: за что вы платите, кто её устанавливает и когда она взимается
• Что могут удержать из вашего депозита по аренде в Уругвае (2026)
• Расходы на содержание общего имущества (2026): что в них входит, как их рассчитывают и о чём спросить
• Режим раздельной собственности на помещения в Уругвае: права и обязанности совладельца