Удержания из арендного депозита в Уругвае (2026)

Что собственник может потребовать от вас, а что — нет

Собственник может требовать погашения задолженности по аренде и возмещения ущерба, за который отвечает арендатор. На арендатора нельзя возлагать расходы на устранение ухудшений, вызванных течением времени, нормальным использованием жилья, непреодолимой силой, старением здания или строительным дефектом.

Сложность обычно заключается не столько в самом правиле, сколько в доказательствах: в каком состоянии было жильё при заселении, что изменилось за время аренды, чем вызвано ухудшение состояния? Поэтому подписанная опись, фотографии и акт передачи ключей могут определить, будет ли депозит возвращён по соглашению сторон или спор придётся решать в суде.

Если вы ещё выбираете способ обеспечения обязательств по аренде, сначала прочитайте, какой вариант обеспечения аренды выбрать. А если хотите узнать, где должны находиться деньги во время действия договора, это объясняется в статье кто может хранить ваш депозит.

Какие требования допустимы, а какие — нет

По окончании аренды можно требовать, в зависимости от договора и используемого обеспечения:

погашения задолженности по арендной плате;
оплаты потреблённых коммунальных услуг, расходов на содержание общего имущества и исполнения других обязательств арендатора;
возмещения фактически существующего ущерба, возникшего по вине арендатора или лиц, за которых он отвечает;
возмещения разумных и подтверждённых расходов на устранение этого ущерба.

На арендатора не должны возлагаться:

износ, возникший с течением времени и при правомерном использовании жилья;
ущерб вследствие непреодолимой силы или случайного события, с учётом предусмотренных законом особенностей доказывания;
ухудшение состояния из-за низкого качества, ветхости или строительных дефектов объекта;
ремонт, который обязан выполнять собственник;
суммы, указанные без конкретизации или назначенные произвольно, без объяснения того, что повреждено и как рассчитана стоимость.

Эти правила не дают собственнику права в одностороннем порядке снять банковский депозит. Если деньги размещены в Banco Hipotecario del Uruguay, для их выдачи необходимо пройти предусмотренную банком процедуру: достичь соглашения между сторонами или, если его нет, получить судебное распоряжение.

Основное правило: арендатор не оплачивает нормальный износ

Статья 1819 Гражданского кодекса устанавливает, что арендатор должен поддерживать жильё в том состоянии, в котором получил его, но не отвечает за ухудшение состояния вследствие:

течения времени и правомерного использования;
непреодолимой силы или случайного события;
низкого качества здания;
его ветхости;
особенностей грунта;
строительных дефектов.

Ключевое слово — причина. За две похожие неисправности могут отвечать разные лица. Кран может протекать из-за удара или потому, что одна из деталей выработала свой ресурс. Пятна на стене могут появиться из-за протечки, связанной с конструкцией здания, или из-за действий жильца. Прежде чем решать, кто платит, необходимо установить причину ущерба.

Статья 1798 дополняет это правило: даже если ремонт обычно относится к обязанностям арендатора, собственник должен взять его на себя, когда необходимость возникла вследствие непреодолимой силы, случайного события или низкого качества сданного в аренду имущества.

Поэтому недостаточно сказать: «За это всегда платит арендатор». Сначала нужно разобраться в причине.

Что относится к ремонту за счёт арендатора

Согласно статье 1818, к ремонту за счёт арендатора относятся работы, которые по местному обычаю возлагаются на него, а в общем случае — работы, необходимые из-за повреждений, обычно возникающих по его вине или по вине подчинённых ему лиц.

Статья 1820 перечисляет конкретные обязанности. В их числе:

сохранять целостность внутренних частей стен, плоских крыш, полов и трубопроводов в пределах, установленных нормой;
заменять разбитые стёкла в окнах, дверях и перегородках;
поддерживать исправность дверей, окон и замков;
содержать стены, полы и другие внутренние части жилья «в достаточно чистом состоянии».

В законе используется выражение «в достаточно чистом состоянии», а не «как новые». Кодекс также не говорит, что любое жильё необходимо возвращать со свежей покраской.

Этот перечень следует рассматривать вместе со статьями 1798 и 1819. Например, упоминание стёкол в статье 1820 не обязательно означает, что арендатор должен оплатить стекло, разбитое во время исключительно сильной бури. Причина повреждения по-прежнему имеет значение.

Грубая небрежность при исполнении этих обязанностей может стать основанием для возмещения убытков и даже для иска о расторжении договора.

Как на самом деле распределяется бремя доказывания

Статья 1827 содержит две важные презумпции.

Если первоначальное состояние не зафиксировано

Если в договоре не указано, в каком состоянии жильё было передано, предполагается, что арендатор получил его в хорошем состоянии и должен вернуть в таком же состоянии с учётом износа, возникающего при правомерном пользовании.

Эту презумпцию можно опровергнуть доказательствами. Могут помочь сообщения, отправленные в начале аренды, обращения по поводу ремонта, датированные фотографии, технические заключения и показания свидетелей, хотя подписанная опись обычно служит гораздо более ясным доказательством.

Если ущерб возник во время проживания

В отношении повреждений и утрат, возникших за время аренды, арендатор должен доказать, что они произошли не по его вине и не по вине лиц, за которых он отвечает.

Это не означает, что собственник может придумать неисправность или назначить за неё любую цену. Для обоснования требования необходимо установить конкретный ущерб, связать его с периодом проживания и определить его стоимость. Презумпция статьи 1827 влияет на установление ответственности; она не превращает неподтверждённую сумму в долг.

Исключения, о которых тоже нужно знать

Сама статья 1827 отсылает к статьям 1824 и 1825.

Если арендатор докажет факт непреодолимой силы или случайного события либо если этот факт общеизвестен, собственник должен доказать, что всё же имелась вина арендатора, его семьи, подчинённых ему лиц, гостей или субарендаторов. Пожар Кодекс считает случайным событием, пока собственник или потерпевший не докажет такую вину.

Поэтому неверно сводить правило к утверждению, что «арендатор всегда должен доказывать всё». Распределение бремени доказывания меняется в зависимости от спорного обстоятельства.

Опись при заселении: что в неё включить

Опись — это описание фактического состояния жилья и имущества, переданного вместе с ним. Лучше всего составить её до переезда или в день получения ключей.

В неё следует включить:

состояние стен, потолков, полов, окон, дверей и штор;
сырость, трещины, пятна и ещё не выполненный ремонт;
работоспособность смесителей, водонагревателя, кондиционера и другого оборудования;
мебель и бытовую технику, передаваемые вместе с арендованным жильём;
количество и состояние ключей, пультов и устройств доступа;
показания счётчиков, если применимо;
датированные фотографии, однозначно связанные с каждым замечанием.

Хорошая опись должна быть подписана собственником и арендатором. Если участвует агентство недвижимости, желательно указать, в каком качестве подписывает документ каждый человек.

Фотографии и видео, сохранённые только в телефоне, тоже остаются доказательствами, но могут вызвать больше споров. Чтобы усилить их доказательную силу:

сохраните исходные файлы;
отправьте материалы собственнику или агентству недвижимости в тот же день;
письменно опишите каждую неисправность;
попросите подтвердить получение материалов и согласие с их содержанием;
сохраните также ответы и последующие обращения по поводу ремонта.

Подписанная опись — не единственный способ опровергнуть презумпцию статьи 1827, но обычно это самое прямое доказательство.

На что обращать внимание при разных неисправностях

Не существует таблицы, которая позволяла бы решить любой случай без выяснения причины. Этот перечень поможет понять, что следует проверить:

Ситуация	Что стоит проверить
Выцветшая или истёртая краска	Давность покраски, срок аренды, первоначальное состояние и то, идёт ли речь о нормальном износе или о пятнах и повреждениях, выходящих за его пределы
Отверстия или крепления в стенах	Количество, размер, характер использования жилья, наличие разрешения и условия договора
Неисправный смеситель или трубопровод	Возраст системы, обслуживание, технические заключения и наличие следов ударов, засоров или прежних дефектов
Сырость	Источник протечки или конденсации влаги, предыдущие обращения, вентиляцию и возможные строительные дефекты
Разбитое стекло	Обстоятельства повреждения и наличие непреодолимой силы, случайного события, дефекта или вины жильца
Неисправный замок, окно или дверь	Первоначальное состояние, возраст, износ, обслуживание и конкретную причину неисправности
Следы или повреждения на полу	Отличие обычных следов использования от отдельных повреждений, таких как прожоги, следы ударов или глубокие царапины
Неисправная бытовая техника	Опись, возраст, обслуживание, результаты технической диагностики и признаки неправильного использования

Расчёт стоимости ремонта может помочь определить размер требования, но сам по себе не доказывает, что неисправность возникла по вине арендатора.

Акт при выезде так же важен, как и акт при заселении

Прежде чем возвращать ключи, осмотрите жильё вместе с собственником или представителем агентства недвижимости и сравните итоговое состояние с первоначальной описью.

В акте при выезде следует зафиксировать:

дату и время осмотра;
состояние каждого помещения;
обнаруженные неисправности и позицию каждой стороны;
итоговые показания счётчиков;
количество переданных ключей и пультов;
известные задолженности или указание на то, что на тот момент они не обнаружены;
вопросы, которые ещё предстоит проверить.

Попросите обе стороны подписать акт и сохранить по экземпляру. Если по поводу повреждения нет согласия, не нужно оформлять фиктивное подтверждение согласия: можно зафиксировать разногласие.

Если другая сторона отказывается подписывать акт или приходить на осмотр, всё равно зафиксируйте состояние фотографиями и видео, письменно сообщите дату освобождения жилья и получите консультацию, прежде чем решать, как поступить с ключами.

Передача ключей

Статья 1829 Гражданского кодекса гласит, что возврат недвижимости осуществляется путём её полного освобождения, предоставления в распоряжение собственника и передачи ему ключей.

Не стоит передавать ключи без документального подтверждения. Попросите расписку с указанием даты, объекта, получателя и количества переданных ключей.

Также не стоит хранить их у себя неопределённое время, если собственник отказывается их принимать. В таком случае:

официально предложите передать ключи и сохраните подтверждение;
сообщите, что объект освобождён и предоставлен в распоряжение собственника;
прекратите им пользоваться;
незамедлительно проконсультируйтесь с адвокатом о подходящем порядке действий, в том числе о возможной передаче ключей на хранение через суд.

Передачу ключей на хранение через суд не следует представлять как автоматическую процедуру, которая всегда прекращает начисление арендной платы с первого дня. Её последствия зависят от того, отвечают ли предложение о передаче и сама процедура юридическим требованиям; это необходимо оценивать в каждом конкретном случае.

Собираетесь подписывать акт передачи? Мы можем помочь определить, какие документы стоит запросить и какие коммерческие условия аренды необходимо прояснить перед возвратом ключей. Напишите нам в WhatsApp. Если возник правовой спор, проконсультируйтесь со специалистом.

Как вернуть депозит из BHU

Если обеспечение размещено в Banco Hipotecario del Uruguay, собственник не может самостоятельно удержать и снять сумму, которую считает причитающейся ему.

Согласно действующим условиям BHU для депозитов, обеспечивающих обязательства по аренде:

вкладчик может полностью или частично снять депозит с явно выраженного разрешения бенефициара;
если имеются долги, возникшие за время проживания, банк может выдать бенефициару те средства, которые вкладчик прямо разрешит выдать;
если соглашения нет, снятие оформляется через компетентный суд и требует судебного распоряжения.

На практике требование собственника само по себе не приводит к удержанию денег. Стороны могут договориться, какая сумма причитается каждой из них. Если договориться не удаётся, решение принимает суд.

Правила внесения, максимального размера и хранения депозита отдельно объясняются в статье обеспечительный депозит при аренде в Уругвае.

Если обеспечением служит страхование аренды

При страховании нет депозита арендатора, который ожидает возврата. Есть полис и страховая премия; любое прекращение договора, возврат средств или требование регулируется общими, индивидуальными и специальными условиями заключённого договора страхования.

Общие условия страхования аренды PS-2022 компании Porto Seguro предусматривают следующие требования к покрытию ущерба недвижимости:

ущерб должен быть причинён арендатором либо относиться к его ответственности;
ущерб должен быть установлен, а его размер определён экспертом, назначенным страховщиком, либо окончательным судебным решением;
до передачи жилья застрахованное лицо должно составить опись его состояния;
оригинал описи, подписанный арендатором и застрахованным лицом, должен быть направлен в компанию для принятия этого риска на страхование.

Эти условия имеют значение, если оформленный полис включает покрытие ущерба недвижимости. Их нельзя распространять на всех страховщиков или на любые виды страхования.

Максимальный предел ответственности за ущерб не составляет 18 арендных платежей. Эта цифра взята из предыдущей редакции условий Porto и относилась к покрытию неуплаты аренды, а не ущерба; в той редакции предел возмещения ущерба составлял трёхкратную месячную арендную плату.

В действующих Общих условиях (PS-2022) ни один из этих двух лимитов не указан числом: и предел покрытия неуплаты аренды, и предел покрытия ущерба недвижимости определяются суммой, указанной в Индивидуальных условиях каждого полиса. Чтобы узнать фактический лимит, нужно прочитать конкретный документ и, прежде чем ссылаться на какие-либо цифры, уточнить, какая редакция условий применяется.

Односторонняя оценка собственника также не создаёт автоматического обязательства ни для арендатора, ни для страховщика. Для определения размера возмещения по упомянутому покрытию Porto предусматривает участие своего эксперта или окончательное судебное решение.

ANDA и Servicio de Garantía de Alquileres

Обеспечение от ANDA и от Servicio de Garantía de Alquileres при Contaduría General de la Nación представляет собой гарантии соответствующих организаций, а не банковские депозиты, переданные непосредственно собственнику.

У каждой организации свои правила уведомления о расторжении договора, прекращения обеспечения и урегулирования задолженности или ущерба. Прежде чем передавать ключи, уточните процедуру, применимую к вашему договору, и проверьте, какие документы должны подписать собственник, агентство недвижимости и арендатор.

Единой процедуры, подходящей для всех видов обеспечения, не существует.

Договор без обеспечения в рамках LUC

Если на договор правомерно распространяется режим аренды без обеспечения по Закону 19.889, депозита, подлежащего возврату, вообще не должно быть. Отсутствие обеспечения в пользу собственника — одно из требований статьи 421.

Статья 459 предусматривает штраф в размере от одной до пяти месячных арендных плат, если собственник создаёт видимость отсутствия обеспечения, чтобы воспользоваться этим режимом. Сумма выплачивается в пользу арендатора, но штраф не применяется автоматически: необходимо участие судьи, который устанавливает, было ли отсутствие обеспечения мнимым, и определяет размер штрафа.

Наличие в договоре несовместимого с этим режимом обеспечения может исключить применение режима аренды без обеспечения. Самого этого обстоятельства недостаточно, чтобы во всех случаях утверждать, что уже совершено нарушение, наказуемое по статье 459.

Подробное объяснение приведено в статье аренда без обеспечения и режим LUC.

Что делать, если вам предъявляют требование об удержании

Не принимайте и не подписывайте соглашение, которое вам непонятно или с которым вы не согласны. Попросите время на изучение документов.

Письменно запросите:

какое обязательство или какой ущерб служит основанием для требования;
где находится повреждение и когда оно было зафиксировано;
почему считается, что за него отвечает арендатор;
какая часть описи или договора подтверждает требование;
как рассчитана сумма;
какая смета, счёт, заключение или экспертиза её подтверждает.

Затем сопоставьте требование с описью при заселении, фотографиями и видео в начале и в конце аренды, уведомлениями о неисправностях, отправленными во время аренды, запросами на ремонт или сведениями о выполненных работах, договором, подтверждениями оплаты аренды, содержания общего имущества и коммунальных услуг, актом при выезде и распиской о получении ключей.

Ответьте также письменно, по каждому пункту. Упорядоченный обмен сообщениями позволяет быстро отделить доказанные обстоятельства от того, что остаётся спорным.

Если вы получили судебное или внесудебное требование с установленным сроком, немедленно обратитесь за консультацией. Не считайте, что неформальный ответ приостанавливает течение срока.

Бесплатная юридическая помощь

Юридическая консультация юридического факультета Universidad de la República — Consultorio Jurídico de la Facultad de Derecho — оказывает бесплатную помощь по предварительной записи.

Согласно опубликованным факультетом требованиям, по состоянию на 27 июля 2026 года обратиться могут жители Монтевидео с доходом до вычета обязательных удержаний не более $55.000 в месяц, предварительно записавшиеся на приём.

Приём проводится очно. На странице также уточняется, что консультация не принимает обращения по уголовным делам и вопросам домашнего насилия. Поскольку количество мест, даты и предельный доход могут меняться, перед посещением стоит проверить официальную информацию.

Частые вопросы

Могут ли с меня взыскать стоимость покраски?

Не автоматически. Нужно учитывать состояние при заселении, продолжительность аренды, давность покраски, характер использования жилья и причину ухудшения состояния. Статья 1819 исключает ответственность за износ от времени и правомерного использования. К пятну, переделке или повреждению, за которое отвечает жилец, может применяться иной подход. Договор также нужно изучить, но его условие не следует рассматривать в отрыве от применимых норм и действительной причины ухудшения состояния.

Должен ли собственник доказать наличие ущерба?

Для предъявления требования необходимо определить конкретный ущерб и его размер. Однако если доказано, что повреждение или утрата произошли во время проживания, статья 1827 возлагает на арендатора обязанность доказать отсутствие его вины, с учётом специальных правил статей 1824 и 1825.

Что будет, если я не составил опись?

Это не означает, что дело проиграно, но закон предполагает, что вы получили жильё в хорошем состоянии. Можно попытаться доказать обратное с помощью фотографий, сообщений, электронных писем, обращений по поводу ремонта, технических заключений, показаний свидетелей и других сведений.

Достаточно ли сметы, чтобы удержать у меня деньги?

Смета может помочь оценить стоимость, но сама по себе не доказывает, кто причинил ущерб и что по закону расходы на работы должен нести арендатор.

Может ли собственник самостоятельно снять депозит в BHU?

Нет. Для снятия требуется разрешение в соответствии с процедурой банка. Без соглашения между вкладчиком и бенефициаром необходимо судебное распоряжение.

Можно ли использовать фотографии, не заверенные подписью?

Да, они могут служить доказательствами. Их доказательная сила зависит от возможности установить, когда и где они сделаны, и от того, как они соотносятся с остальными документами. Опись, согласованная и подписанная обеими сторонами, значительно сокращает пространство для спора.

Обязан ли я вернуть жильё со свежей покраской?

Гражданский кодекс не устанавливает такой общей обязанности. Необходимо учитывать первоначальное состояние, правомерное использование, причину ухудшения состояния, прошедшее время и условия договора.

Что делать, если собственник не хочет принимать ключи?

Официально зафиксируйте предложение передать ключи, документально подтвердите, что объект пуст и предоставлен в распоряжение собственника, и проконсультируйтесь с адвокатом о подходящем порядке действий. Передача ключей на хранение через суд может быть одним из вариантов, но требования к ней и её последствия необходимо оценивать в конкретном случае.

Всегда ли Porto возмещает ущерб в пределах 18 арендных платежей?

Действующие условия PS-2022 не устанавливают такого общего лимита. Для покрытия ущерба максимальная сумма определяется индивидуальными условиями полиса.

Если я заключил договор в рамках LUC и внёс депозит, полагается ли мне автоматически выплата штрафа?

Нет. Депозит несовместим с режимом аренды без обеспечения, но для штрафа по статье 459 необходимы создание видимости отсутствия обеспечения с целью воспользоваться этим режимом и судебное решение.

Итоги

Собственник может требовать погашения долгов и возмещения ущерба, за который отвечает арендатор. Он не может без дополнительных оснований перекладывать на арендатора расходы на содержание состарившегося объекта, устранение строительного дефекта или замену элементов, изношенных при нормальном использовании.

Гражданский кодекс защищает арендатора от ответственности за такое ухудшение состояния, но одновременно устанавливает презумпции, из-за которых документировать состояние жилья необходимо. Лучшая защита — последовательно пройти все этапы:

составить опись и сделать фотографии при заселении;
направлять письменные уведомления во время аренды;
провести осмотр и составить акт при выезде;
передать ключи под расписку;
оформить возврат обеспечения по соответствующей процедуре.

Эта статья содержит общую информацию и не заменяет консультацию адвоката или нотариуса в Уругвае (escribano). Решение может различаться в зависимости от договора, используемого обеспечения, имеющихся доказательств и причины ухудшения состояния.

Источники

Нормативные акты, условия и информация учреждений изучены 27 июля 2026 года.

Что могут удержать из арендного депозита в Уругвае (2026)