O que podem descontar do seu depósito de aluguel no Uruguai (2026)
INGAR · · Aluguel
O que o proprietário pode cobrar de você — e o que não pode
O proprietário tem direito a cobrar aluguéis em atraso e danos que sejam atribuíveis ao inquilino. O que ele não pode cobrar é a deterioração causada pela passagem do tempo, o uso normal do imóvel, casos de força maior, a idade do prédio ou algum defeito de construção.
A dificuldade quase nunca está na regra, e sim na prova: como estava o imóvel na entrada? O que mudou ao longo da locação? Qual foi a causa do estrago? É por isso que o inventário assinado, as fotos e o termo de entrega de chaves acabam definindo se o depósito é liberado por acordo ou se a discussão vai parar diante de um juiz.
Se você ainda está decidindo com qual garantia alugar, vale ver antes qual garantia de aluguel compensa mais. E se a dúvida é onde o dinheiro precisa ficar durante o contrato, isso está explicado em quem pode custodiar o seu depósito.
Resposta rápida
Ao final da locação, podem ser cobrados, conforme o contrato e a garantia utilizada:
- aluguéis não pagos;
- contas de consumo, despesas de condomínio ou outras obrigações que caibam ao inquilino;
- danos que existam de fato e sejam atribuíveis à culpa dele ou das pessoas por quem responde;
- gastos razoáveis e comprovados para reparar esses danos.
Não deveriam ser lançados na conta do inquilino:
- o desgaste produzido pelo tempo e pelo uso legítimo;
- danos decorrentes de força maior ou caso fortuito, com as ressalvas de prova previstas na lei;
- estragos causados pela má qualidade, pela idade ou por defeitos de construção do imóvel;
- consertos que sejam responsabilidade do proprietário;
- valores genéricos ou arbitrários, que não identifiquem o que foi danificado nem como o custo foi calculado.
Essas regras não autorizam o proprietário a sacar unilateralmente um depósito bancário. Se o dinheiro está depositado no Banco Hipotecario del Uruguay (banco estatal de crédito imobiliário, que também custodia depósitos de garantia de aluguel), a liberação exige o procedimento previsto pelo próprio banco: acordo entre as partes ou, na falta dele, uma ordem judicial.
A regra central: o inquilino não paga pelo desgaste normal
O artigo 1819 do Código Civil uruguaio determina que o inquilino deve manter o imóvel no estado em que o recebeu, mas não responde pelos estragos decorrentes:
- do tempo e do uso legítimo;
- de força maior ou caso fortuito;
- da má qualidade do prédio;
- de sua vetustez, ou seja, do envelhecimento natural da construção;
- da natureza do solo;
- de defeitos de construção.
A palavra decisiva aqui é causa. Dois problemas parecidos podem ter responsáveis completamente diferentes. Uma torneira pode vazar porque levou uma pancada ou porque uma peça simplesmente chegou ao fim da vida útil. Uma parede pode manchar por causa de uma infiltração estrutural ou por algo que o morador fez. Antes de decidir quem paga, é preciso descobrir o que provocou o dano.
O artigo 1798 completa o raciocínio: mesmo que um conserto seja normalmente locativo — isto é, daqueles que costumam caber ao inquilino —, o proprietário precisa assumi-lo se ele se tornou necessário por força maior, caso fortuito ou má qualidade do bem locado.
Por isso não basta dizer "isso aqui quem paga é sempre o inquilino". Primeiro se olha a causa.
O que são os consertos locativos
Pelo artigo 1818, consertos locativos são aqueles que, conforme o costume do lugar, ficam a cargo do inquilino e, de modo geral, os que se tornam necessários por estragos que normalmente decorrem de culpa dele ou de seus dependentes.
Já o artigo 1820 lista obrigações específicas. Entre elas:
- conservar a integridade interna de paredes, lajes, pisos e encanamentos, nos termos da norma;
- repor vidros quebrados em janelas, portas e divisórias;
- manter em funcionamento portas, janelas e fechaduras;
- conservar paredes, pisos e demais partes internas "medianamente limpos".
A expressão legal é "medianamente limpos", e não "como novos". O Código também não diz em nenhum momento que todo imóvel precisa ser devolvido recém-pintado.
Essa lista precisa ser lida em conjunto com os artigos 1798 e 1819. O fato de o artigo 1820 mencionar os vidros, por exemplo, não significa automaticamente que o inquilino tenha de pagar por um que quebrou durante um temporal fora do comum. A causa do estrago continua pesando.
Negligência grave em relação a essas obrigações pode gerar indenização por perdas e danos e até uma ação de rescisão do contrato.
Como funciona, na prática, o ônus da prova
O artigo 1827 traz duas presunções importantes.
Quando o estado inicial não foi documentado
Se o contrato não especifica como o imóvel estava no momento da entrega, presume-se que o inquilino o recebeu em bom estado de conservação e que deve devolvê-lo assim, descontada a deterioração própria do uso e do gozo legítimos.
Essa presunção admite prova em contrário. Mensagens enviadas no início da locação, pedidos de manutenção, fotografias datadas, laudos técnicos e testemunhas podem servir — embora um inventário assinado costume oferecer uma prova bem mais nítida.
Quando o dano apareceu durante a ocupação
Em relação aos danos e perdas ocorridos ao longo da locação, cabe ao inquilino provar que não foram causados por culpa sua nem das pessoas por quem responde.
Isso não quer dizer que o proprietário possa inventar um estrago ou atribuir a ele qualquer preço. Para sustentar uma cobrança, é preciso identificar o dano, vinculá-lo ao período de ocupação e apurar seu custo. A presunção do artigo 1827 influencia a atribuição de responsabilidade; ela não transforma um número sem respaldo em dívida.
As exceções que também vale conhecer
O próprio artigo 1827 remete aos artigos 1824 e 1825.
Se o inquilino comprova um fato de força maior ou caso fortuito — ou se o fato é notório —, passa a caber ao proprietário provar que mesmo assim houve culpa do inquilino, de sua família, de dependentes, hóspedes ou sublocatários. Em caso de incêndio, o Código o presume caso fortuito até que o proprietário ou prejudicado prove essa culpa.
Ou seja, é errado resumir a regra dizendo que "o inquilino sempre tem que provar tudo". A distribuição do ônus muda conforme o fato em discussão.
O inventário de entrada: o que ele deveria conter
O inventário é a descrição do estado real do imóvel e dos bens entregues junto com ele. O ideal é fazê-lo antes da mudança ou no mesmo dia em que as chaves são recebidas.
Deveria incluir:
- estado de paredes, tetos, pisos, esquadrias e cortinas;
- umidade, rachaduras, manchas e consertos pendentes;
- funcionamento de torneiras, aquecedor, ar-condicionado e demais equipamentos;
- móveis e eletrodomésticos incluídos na locação;
- quantidade e estado de chaves, controles e dispositivos de acesso;
- leitura dos medidores, quando for o caso;
- fotografias datadas e claramente associadas a cada observação.
Um bom inventário precisa estar assinado pelo proprietário e pelo inquilino. Se houver uma imobiliária envolvida, é recomendável deixar claro em que qualidade cada pessoa assina.
Fotos ou vídeos guardados apenas no celular continuam sendo evidência, mas tendem a render mais discussão. Para reforçá-los:
- guarde os arquivos originais;
- envie o material ao proprietário ou à imobiliária no mesmo dia;
- descreva por escrito cada problema;
- peça confirmação de recebimento e de aceitação;
- guarde também as respostas e os pedidos de manutenção posteriores.
O inventário assinado não é a única forma de derrubar a presunção do artigo 1827, mas costuma ser a prova mais direta.
O que observar em cada tipo de problema
Não existe tabela capaz de resolver todos os casos sem que se conheça a causa. Este guia serve para identificar o que deveria ser investigado:
| Situação | O que vale verificar |
|---|---|
| Pintura desbotada ou gasta | Idade da pintura, duração da locação, estado inicial e se é desgaste normal ou manchas e danos fora do comum |
| Furos ou fixações nas paredes | Quantidade, tamanho, uso dado ao imóvel, autorização e o que diz o contrato |
| Torneira ou encanamento com defeito | Idade da instalação, manutenção, laudos técnicos e existência de pancadas, entupimentos ou defeitos anteriores |
| Umidade | Origem da infiltração ou condensação, histórico de reclamações, ventilação e possíveis defeitos construtivos |
| Vidro quebrado | Como ocorreu a quebra e se houve força maior, caso fortuito, defeito ou culpa do morador |
| Fechadura ou esquadria que não funciona | Estado inicial, idade, desgaste, manutenção e causa concreta da falha |
| Marcas ou quebras no piso | Diferença entre sinais normais de uso e danos pontuais, como queimaduras, batidas ou riscos profundos |
| Eletrodoméstico com defeito | Inventário, idade, manutenção, diagnóstico técnico e sinais de mau uso |
Um orçamento de conserto ajuda a quantificar a cobrança, mas não prova, sozinho, que o inquilino causou o problema.
O termo de saída pesa tanto quanto o de entrada
Antes de devolver as chaves, faça uma vistoria com o proprietário ou a imobiliária e compare o estado final com o inventário inicial.
O termo de saída deveria registrar:
- data e hora da vistoria;
- estado de cada ambiente;
- problemas observados e a posição de cada parte;
- leituras finais dos medidores;
- quantidade de chaves e controles entregues;
- dívidas conhecidas ou registro de que nenhuma foi detectada naquele momento;
- pontos que ficam pendentes de verificação.
Peça que as duas partes assinem e que cada uma fique com uma cópia. Se não houver acordo sobre algum dano, não é preciso redigir uma concordância fictícia: basta deixar registrado que existe divergência.
Se a outra parte se recusar a assinar ou a comparecer, documente o estado do imóvel mesmo assim, com fotos e vídeo, comunique por escrito a data de desocupação e busque orientação antes de decidir o que fazer com as chaves.
A entrega das chaves
O artigo 1829 do Código Civil estabelece que a restituição do imóvel se dá desocupando-o por completo, colocando-o à disposição do proprietário e entregando-lhe as chaves.
Não entregue as chaves sem prova disso. Peça um recibo que indique a data, o imóvel, quem as recebeu e quantas foram entregues.
Também não é boa ideia ficar com elas por tempo indefinido se o proprietário se recusa a recebê-las. Nesse caso:
- ofereça formalmente a entrega e guarde o comprovante;
- informe que o imóvel está desocupado e à disposição;
- não continue usando o imóvel;
- consulte imediatamente um advogado sobre o caminho adequado, incluindo a eventual consignação judicial.
A consignação não deve ser encarada como um trâmite automático que sempre interrompe o aluguel a partir do primeiro dia. Seus efeitos dependem de o oferecimento e o procedimento serem juridicamente suficientes, algo que precisa ser avaliado caso a caso.
Está prestes a assinar o termo de entrega? Podemos ajudar você a identificar qual documentação convém exigir e quais aspectos comerciais da locação deveriam ficar claros antes de devolver as chaves. Fale conosco pelo WhatsApp. Diante de uma controvérsia jurídica, consulte um profissional.
Como se recupera o depósito no BHU
Quando a garantia está depositada no Banco Hipotecario del Uruguay (BHU), o proprietário não pode descontar e sacar por conta própria o valor que afirma lhe ser devido.
Segundo as especificações vigentes do BHU para depósitos em garantia de locação:
- o depositante pode retirar total ou parcialmente o depósito com autorização expressa do beneficiário;
- havendo dívidas geradas pela ocupação, o banco pode liberar ao beneficiário os valores que o depositante indicar expressamente;
- não havendo acordo, a retirada precisa ser processada no juizado competente e depende de ordem judicial.
Na prática, uma cobrança do proprietário não produz desconto algum por si só. As partes podem combinar quanto cabe a cada uma. Se não chegarem a um acordo, quem decide é a Justiça.
As regras sobre constituição, valor máximo e custódia estão explicadas separadamente em depósito de garantia de aluguel no Uruguai.
Quando a garantia é um seguro-fiança
No seguro não existe um depósito do inquilino esperando ser liberado. Existem uma apólice e um prêmio; qualquer cancelamento, devolução ou pedido de indenização segue as condições gerais, particulares e especiais contratadas.
Nas Condições Gerais do Seguro de Aluguel PS-2022 da Porto Seguro, a cobertura por danos ao imóvel estabelece que:
- os danos precisam ter sido provocados pelo inquilino ou ser a ele imputáveis;
- precisam ser reconhecidos e ter seu valor fixado por um perito designado pela seguradora ou por sentença definitiva;
- antes da entrega, o segurado deve realizar um inventário do estado de conservação;
- o original do inventário, assinado pelo inquilino e pelo segurado, precisa ser enviado à companhia para que essa cobertura seja aceita.
Essas condições importam se a apólice contratada incluir cobertura de danos ao imóvel. Não cabe generalizá-las para todas as seguradoras nem para qualquer modalidade de seguro.
O limite máximo de responsabilidade por danos não é necessariamente de 18 aluguéis: nas condições gerais vigentes da Porto consta o valor estabelecido nas condições particulares de cada apólice. Para saber o limite real, é preciso ler o documento concreto.
A estimativa unilateral do proprietário também não obriga automaticamente o inquilino nem a seguradora. Na cobertura citada, a Porto prevê a atuação de seu perito ou uma sentença definitiva para fixar o valor indenizável.
ANDA e o Servicio de Garantía de Alquileres
As garantias da ANDA (associação mutualista uruguaia que oferece garantia de aluguel a seus sócios) e do Servicio de Garantía de Alquileres da Contaduría General de la Nación (órgão de contabilidade do Estado uruguaio) são respaldos institucionais, não depósitos bancários entregues diretamente ao proprietário.
Cada instituição tem suas próprias regras para comunicar a rescisão, cancelar a garantia e processar dívidas ou danos. Antes de entregar as chaves, verifique o procedimento aplicável ao seu contrato e confira qual documentação precisa ser assinada pelo proprietário, pela imobiliária e pelo inquilino.
Não existe um trâmite único válido para todas as garantias.
Contrato sem garantia sob a LUC
Se o contrato está validamente submetido ao regime sem garantia da Ley 19.889 (a chamada LUC, Ley de Urgente Consideración, que criou no Uruguai a locação sem garantia), não deveria existir depósito algum a recuperar. A ausência de garantias em favor do proprietário é um dos requisitos do artigo 421.
O artigo 459 prevê multa de um a cinco aluguéis quando o proprietário simula a ausência de garantias com a finalidade de se amparar nesse regime. O valor reverte em favor do inquilino, mas a multa não é automática: depende de um juiz, que avalia se houve simulação e fixa o montante.
O fato de um contrato conter uma garantia incompatível pode deixá-lo fora do regime sem garantia. Isso não basta, por si só e em todos os casos, para afirmar que já se configurou a conduta punida pelo artigo 459.
A explicação completa está em aluguel sem garantia e o regime da LUC.
O que fazer se cobrarem um desconto de você
Não aceite nem assine um acordo que você não entendeu ou com o qual não concorda. Peça tempo para revisar a documentação.
Solicite por escrito:
- qual obrigação ou dano está sendo cobrado;
- onde ele está e quando foi constatado;
- por que é considerado atribuível ao inquilino;
- qual parte do inventário ou do contrato sustenta a cobrança;
- como o valor foi calculado;
- qual orçamento, nota fiscal, laudo ou perícia comprova tudo isso.
Depois compare a cobrança com o inventário de entrada, as fotos e vídeos iniciais e finais, os avisos de problemas enviados durante a locação, os consertos solicitados ou realizados, o contrato, os comprovantes de aluguel, despesas de condomínio e consumos, o termo de saída e o recibo das chaves.
Responda também por escrito, ponto a ponto. Uma troca organizada separa rapidamente o que está provado do que segue em discussão.
Se você recebeu uma notificação judicial ou extrajudicial com prazo, busque orientação imediatamente. Não presuma que responder informalmente suspende a contagem.
Orientação jurídica gratuita
O Consultorio Jurídico da Facultad de Derecho da Universidad de la República (a universidade pública do Uruguai) oferece atendimento gratuito mediante agendamento prévio.
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Perguntas frequentes
Podem me cobrar a pintura?
Não automaticamente. É preciso considerar como ela estava na entrada, quanto tempo durou a locação, a idade da pintura, o uso dado ao imóvel e a causa do estrago. O desgaste por tempo e uso legítimo está excluído pelo artigo 1819. Uma mancha, alteração ou dano atribuível ao morador pode ter tratamento diferente. O contrato também precisa ser revisado, mas uma cláusula não deveria ser analisada isoladamente das normas aplicáveis nem da causa real da deterioração.
O proprietário precisa provar que o dano existe?
Toda cobrança precisa identificar o dano e quantificá-lo. Ainda assim, se ficar demonstrado que o dano ou a perda ocorreu durante a ocupação, o artigo 1827 coloca sobre o inquilino o ônus de provar que não houve culpa sua, ressalvadas as regras especiais dos artigos 1824 e 1825.
E se eu não fiz inventário?
Não significa que o caso está perdido, mas a lei presume que você recebeu o imóvel em bom estado. Você pode tentar provar o contrário com fotografias, mensagens, e-mails, pedidos de manutenção, laudos técnicos, testemunhas e outros registros.
Um orçamento basta para me descontarem dinheiro?
Um orçamento serve para estimar o custo, mas sozinho não demonstra quem causou o dano nem que o serviço seja juridicamente responsabilidade do inquilino.
O proprietário pode sacar sozinho o depósito do BHU?
Não. A retirada exige autorização conforme o procedimento do banco. Sem acordo entre depositante e beneficiário, é necessária ordem judicial.
Fotos sem assinatura servem?
Sim, podem servir como evidência. A força delas vai depender de ser possível comprovar quando e onde foram feitas e de como se conectam ao resto da documentação. Um inventário aceito e assinado pelas duas partes reduz muito mais a margem de discussão.
Preciso devolver o imóvel recém-pintado?
O Código Civil não cria essa obrigação geral. É preciso analisar o estado inicial, o uso legítimo, a causa da deterioração, o tempo transcorrido e as cláusulas do contrato.
O que faço se o proprietário não quiser receber as chaves?
Registre formalmente o oferecimento, documente que o imóvel está vazio e à disposição e consulte um advogado sobre o caminho adequado. A consignação judicial pode ser uma alternativa, mas seus requisitos e efeitos precisam ser avaliados no caso concreto.
A Porto cobre sempre até 18 aluguéis por danos?
Esse limite geral não decorre das condições PS-2022 vigentes. Para a cobertura de danos, o teto é o que constar nas condições particulares da apólice.
Se assinei sob a LUC e entreguei um depósito, tenho direito automático a uma multa?
Não. O depósito é incompatível com o regime sem garantia, mas a multa do artigo 459 exige uma simulação destinada a se amparar nesse regime e uma decisão judicial.
Em resumo
O proprietário pode cobrar dívidas e danos atribuíveis ao inquilino. O que ele não pode é simplesmente transferir a ele o custo de manter um imóvel que envelheceu, de corrigir um defeito construtivo ou de renovar elementos gastos pelo uso normal.
O Código Civil protege o inquilino diante desses estragos, mas também estabelece presunções que tornam indispensável documentar o estado do imóvel. O melhor respaldo é um processo completo:
- inventário e fotografias na entrada;
- avisos por escrito durante a locação;
- vistoria e termo na saída;
- entrega de chaves mediante recibo;
- liberação da garantia pelo procedimento correspondente.
Este artigo traz informação de caráter geral e não substitui a orientação de um advogado ou tabelião. A solução pode variar conforme o contrato, a garantia utilizada, as provas disponíveis e a causa da deterioração.
Fontes
- Código Civil — artigos 1798, 1818, 1819, 1820, 1824, 1825, 1827 e 1829 (IMPO)
- Decreto-Ley 14.219 — regime de garantias (IMPO)
- Ley 19.889 — artigos 421 e 459 (IMPO)
- BHU — especificações para depósitos em garantia de locação
- Porto Seguro — Condições Gerais do Seguro de Aluguel PS-2022
- Consultorio Jurídico da Facultad de Derecho — requisitos do consulente
Normas, condições e informações institucionais consultadas em 27 de julho de 2026.