Custos para comprar um imóvel no Uruguai (2026)

Quais são os custos de fechamento ao comprar um imóvel no Uruguai?

Resposta direta: em uma compra à vista com imobiliária, um orçamento prudente costuma separar cerca de 8%–10% além do preço, mas isso não é uma alíquota legal única. Inclui o ITP do comprador sobre o valor cadastral, honorários e contribuições notariais, comissão quando aplicável, certidões, selos e registro. Sem comissão ou com financiamento, o total muda.

Base oficial: DGI — ITP.

A conta real: quanto custa comprar além do preço

O preço anunciado não é o desembolso total. Em uma compra entram o ITP, os honorários notariais, a comissão imobiliária se houve intermediação, o registro e outros documentos; se houver financiamento, somam-se os custos próprios do banco.

Como ordem de grandeza, um imóvel de USD 150.000 pode terminar perto de USD 163.000–166.000 em uma compra à vista com imobiliária. Um de USD 200.000, sob premissas comparáveis, pode chegar perto de USD 218.000–220.000. São cenários ilustrativos, não uma regra: o resultado muda conforme o valor real cadastral, o honorário acertado com o tabelião, a intermediação imobiliária, a complexidade documental e a forma como cada banco cobra suas despesas.

Muitos compradores descobrem esses custos depois de fazer a reserva. Para evitar isso, peça orçamentos por escrito antes de transferir o sinal. Para ver o processo completo, consulte nosso guia passo a passo para comprar um apartamento no Uruguai.

Resumo rápido: como montar o orçamento

Tipo de compra	Orientação para o orçamento
À vista, sem intermediação imobiliária	Some ao preço o ITP, o tabelião, o registro, as certidões, os selos e as demais despesas do caso. Um adicional de 5%–6% pode servir como primeira aproximação, não como garantia.
À vista, com imobiliária	Um adicional de 8%–10% pode ser uma orientação razoável quando se usa a referência de comissão de 3% + IVA e o honorário notarial habitual.
Com financiamento imobiliário	Parta dos custos da compra e acrescente a discriminação do banco escolhido. Não existe um custo bancário universal de 2%–4% para todo o mercado.

Esses percentuais são ferramentas de planejamento. O valor final resulta da identificação de cada item e de sua base de cálculo.

1. ITP: Imposto sobre as Transmissões Patrimoniais

O ITP é um dos custos habituais da compra e venda, salvo quando se aplica uma isenção ou uma hipótese não tributada. Não é correto afirmar que ele “sempre existe”.

Quanto cada parte paga?

Em uma compra e venda onerosa de imóvel, a alíquota é:

• 2% para o adquirente ou comprador.
• 2% para o alienante ou vendedor.

As partes podem combinar quem suporta economicamente determinados valores, mas esse acordo não muda quem é o contribuinte legal perante a DGI. O tabelião que atua na operação funciona como agente de retenção e arrecadação.

Sobre qual valor é calculado?

Para a compra e venda de um imóvel, a DGI estabelece como valor tributável o valor real fixado pela Direção Nacional de Cadastro, vigente e atualizado pelo IPC. O critério oficial do ITP não substitui essa base pelo preço da operação quando um supera o outro.

Não confunda esse cálculo com o IRPF do vendedor ou com determinadas regras do honorário notarial, nas quais aparecem comparações entre preço e valor real.

Exemplo hipotético

Suponha uma compra de USD 150.000 e um valor real cadastral atualizado equivalente a USD 90.000. Esse valor serve apenas para demonstrar a conta; não significa que o Cadastro normalmente represente 60% do preço.

• ITP do comprador: 2% de USD 90.000 = USD 1.800 equivalentes.

Peça ao seu tabelião o valor real atualizado e a liquidação do imposto antes de fazer uma proposta.

Moradia promovida

A primeira transmissão de uma unidade incluída em um projeto declarado promovido pode estar isenta de ITP. A Lei 18.795, artigo 4, alínea E, autoriza o benefício para o vendedor, para o comprador ou para ambos.

Por isso, não basta que a unidade seja nova ou anunciada como “moradia promovida”. Seu tabelião deve conferir a declaração, os benefícios efetivamente concedidos ao projeto e se a operação concreta está abrangida.

2. Honorários do tabelião

A venda de um imóvel exige escritura pública. O artigo 1664 do Código Civil estabelece que a compra e venda imobiliária não é considerada perfeita perante a lei enquanto essa escritura não for outorgada.

A referência de 3% e o cálculo de 4,23%

Para uma compra e venda comum, o honorário notarial utiliza como referência 3% sobre a base aplicável. A AEU prevê regras de comparação entre o preço e o valor real atualizado, além de mínimos, limites e reduções. “3% do preço” funciona em muitos casos, mas não é uma fórmula jurídica universal.

Quando a base é o preço, aplica-se o honorário integral e a contribuição notarial é repassada no orçamento, a estimativa habitual é:

• Honorário: 3%.
• IVA sobre o honorário: 22%, equivalente a 0,66% da base.
• Contribuição à Caja Notarial: 19% do honorário, equivalente a 0,57% da base.
• Total aritmético: aproximadamente 4,23% da base.

Para uma base de USD 150.000: USD 4.500 de honorário + USD 990 de IVA + USD 855 de contribuição = USD 6.345.

O que acontece se você negociar o honorário?

O valor efetivamente cobrado pelo profissional pode ser negociado. No entanto, a Lei 17.437, artigo 29, determina que a base das contribuições seja calculada sobre os honorários integrais do Tabelamento Oficial, independentemente da renúncia ou redução que o tabelião conceda.

Na prática, negociar o honorário pode economizar dinheiro, mas não necessariamente reduz a contribuição à Caja na mesma proporção. Peça um orçamento que separe honorário, IVA, contribuição e despesas.

Que trabalho e documentos podem estar incluídos?

• Estudo dos títulos e da cadeia dominial; a análise dos 30 anos anteriores é um critério usado na prática e também aparece em instruções do Poder Judiciário.
• Solicitação e análise das certidões registrais, fiscais e administrativas necessárias para o imóvel, seus titulares e a operação.
• Controle de dívidas, gravames, restrições e situação construtiva.
• Redação e outorga da escritura pública.
• Liquidação e retenção de tributos quando aplicável.
• Apresentação da escritura para registro.

Não existe um número universal de “8 a 12 certidões”: o conjunto depende do cadastro, dos titulares, dos antecedentes e do negócio.

Promessa e escritura definitiva

A AEU publica um honorário de 1,5% do preço para a promessa de compra e venda em documento particular. Quando a compra e venda é outorgada em cumprimento da promessa dentro de um ano, o tabelamento prevê calcular 3% sobre a base correspondente e descontar o 1,5% da promessa, sujeito às regras e mínimos aplicáveis.

Portanto, “1,5% agora e 1,5% depois” pode descrever um caso habitual, mas não é automático para qualquer promessa, prazo ou estrutura. Confirme isso no orçamento notarial.

3. Comissão imobiliária

A referência divulgada pela Câmara Imobiliária Uruguaia para a intermediação de uma venda é:

• 3% + IVA = 3,66% do preço de venda.
• Habitualmente é acertada com cada parte: comprador e vendedor.

Sobre USD 150.000, 3% + IVA equivale a USD 5.490 para a parte que assumiu essa comissão.

Não é uma taxa imposta por lei. A Lei 20.380 regula a atividade imobiliária em um marco de livre concorrência, exige autorização do cliente e reconhece o direito do operador habilitado a cobrar seus honorários. O valor, o alcance e o momento do pagamento devem ficar claros por escrito.

Comprar diretamente significa comissão zero?

Em uma operação realmente direta, sem intermediação nem compromisso prévio, não há comissão imobiliária. Mas não presuma isso se uma imobiliária apresentou o imóvel ou o comprador, ou se existe autorização, exclusividade ou contrato de intermediação. Revise esses documentos antes de fechar a operação fora da imobiliária.

4. Registro, certidões e selos

Separe a tarifa registral dos demais itens. A Direção Geral de Registros publica UYU 2.530 como custo de ingresso de uma compra e venda, promessa ou hipoteca no Registro da Propriedade Imobiliária.

Essa tarifa não é toda a fatura documental. Conforme o caso, podem ser acrescentados:

• reserva de prioridade;
• certidões registrais e administrativas;
• selos e papel notarial;
• cópias, traslados e gestões;
• outros procedimentos específicos do imóvel.

Não existe uma tarifa oficial global de USD 300–800. Se um valor assim for usado para planejar, deve ser identificado como uma premissa que agrupa vários itens, e não como o preço do registro.

5. Custos bancários quando a compra é financiada

Os bancos estruturam suas despesas de maneiras muito diferentes. Um item pode ser pago no início, descontado da liberação, incorporado ao capital financiado ou debitado durante o empréstimo. Também não existe um percentual máximo de financiamento universal: dependendo do produto e das garantias, há ofertas que podem chegar a 95%.

Instituição	Exemplos de custos publicados
BHU	Não cobra comissão de concessão, mas publica 3.700 UI pelo controle da documentação ao receber a solicitação. A avaliação prévia opcional custa 2.500 UI e pode ser descontada se o financiamento daquele imóvel for solicitado dentro de 90 dias.
Santander	Publica 1,5% do capital para empréstimos a partir de USD 30.000, com limite de USD 1.500; para valores menores, 2,5%. Em um produto para residência principal, determinadas despesas podem ser incorporadas ao financiamento.
Itaú	Publica avaliação gratuita, administração de 1,5% + IVA sujeita a valores mínimo e máximo, e outra fórmula para os honorários de seus tabeliães.
BBVA	Utiliza empresa avaliadora externa indicada pelo banco; a cartilha deixa o percentual de concessão para a cotação individual e publica controle notarial sujeito a mínimos e máximos em UI.
Scotiabank	O cliente paga a avaliação e recebe reembolso se o crédito for concedido. A cartilha imobiliária publicada prevê administração de 2% + IVA incorporada ao capital e controle notarial separado.
HSBC/BTG	A cartilha disponível publica avaliação de USD 150 + IVA e revisão da hipoteca de 0,8% + IVA, sujeita a um mínimo.

Os seguros de vida e contra incêndio — ou mecanismos equivalentes, como o Fundo de Proteção do Imóvel do BHU — são condições comuns dos produtos hipotecários, não uma obrigação legal idêntica para toda compra. O prêmio e a forma de pagamento variam: mensal, antecipado por todo o prazo ou financiado.

Também podem existir encargos recorrentes, como a Taxa de Controle Regulatório e a prestação complementar, além da manutenção da conta. Não use “1%–2% de concessão” ou “2%–4% do empréstimo” como regras do mercado. Peça ao banco uma simulação datada que separe:

• capital aprovado, valor liberado e capital total devido;
• avaliação, concessão e controle notarial;
• seguros e forma de pagamento;
• taxas ou prestações recorrentes;
• custos de amortização ou quitação antecipada.

O comparativo completo está em gastos ao comprar com financiamento: custos por banco.

6. Despesas posteriores que vale a pena prever

Nem todas são custos jurídicos da compra, mas podem aparecer perto da entrega:

• Serviços: mudança de titularidade, possíveis depósitos e adequações de UTE, OSE, gás ou telecomunicações.
• Mudança: peça cotações conforme localidade, distância, volume, elevador e autorizações. Qualquer faixa em dólares é apenas orientativa.
• Preparação básica: pintura, limpeza, fechaduras, eletrodomésticos ou reparos.
• Condomínio: confirme a partir de que data é devido conforme a aquisição, a entrega ou posse, o contrato e a prestação de contas do condomínio.
• Regularizações: construções ou reformas não declaradas podem exigir procedimentos municipais, cadastrais ou do BPS. Mais informações em BPS de obra: o que é e como verificar.

Exemplo ilustrativo: USD 150.000 à vista com imobiliária

Premissas: valor real cadastral atualizado equivalente a USD 90.000; honorário notarial calculado sobre USD 150.000; comissão de 3% + IVA; e USD 600 como provisão editorial para registro, certidões, selos e gestões. Este último valor não é uma tarifa oficial.

Item	Valor do exemplo
Preço	USD 150.000
ITP do comprador: 2% de USD 90.000	USD 1.800
Tabelião: 3% + IVA + contribuição de 19%	USD 6.345
Comissão imobiliária: 3% + IVA	USD 5.490
Registro, certidões, selos e outros: premissa	USD 600
Total ilustrativo	USD 164.235
Custos adicionais como percentual do preço	9,49%

A soma está correta sob essas premissas. Isso não demonstra que todas as compras de USD 150.000 tenham o mesmo custo.

Exemplo ilustrativo: USD 200.000 com financiamento e imobiliária

Suponha, apenas para organizar a conta, que um produto financie 80% e libere USD 160.000. Esses 80% não são um máximo universal. Suponha também um valor real equivalente a USD 125.000, a comissão de referência e USD 700 de despesas documentais agrupadas.

Item	Valor do exemplo
Preço	USD 200.000
Parte do preço não financiada	USD 40.000
ITP do comprador: 2% de USD 125.000	USD 2.500
Tabelião: 3% + IVA + contribuição de 19%	USD 8.460
Comissão imobiliária: 3% + IVA	USD 7.320
Registro, certidões, selos e outros: premissa	USD 700
Custos próprios do banco	Acrescentar a cotação individual
Desembolso inicial antes dos custos bancários	USD 58.980
Custos adicionais antes dos custos bancários	USD 18.980 = 9,49% do preço

O desembolso inicial do exemplo representa 29,49% do preço: 20% é capital próprio aplicado ao preço e 9,49% são custos adicionais. Depois, acrescente apenas os encargos do banco escolhido, considerando quais são pagos, descontados ou financiados.

Quem paga o quê?

Item	Comprador	Vendedor
ITP	Contribuinte legal por 2%	Contribuinte legal por 2%
Tabelião da compra e venda	Habitualmente paga os honorários de seu tabelião	Pode ter assessoria e custos próprios
Comissão imobiliária	Se acertada com o operador	Se acertada com o operador
Registro e documentos	Conforme o orçamento e a operação	Pode assumir certidões ou regularizações que lhe correspondam
Custos bancários	Conforme o crédito e a forma de cobrança	—
IRPF sobre a transmissão	—	Eventual: 12% sobre a renda computável, não simplesmente sobre o “lucro”

A DGI explica que a renda computável do IRPF depende da data de aquisição e do critério aplicável. Para imóveis urbanos adquiridos antes de 1º/7/2007, pode haver opção entre o critério real e o ficto; também existem isenções, incluindo a da moradia permanente quando todas as condições são cumpridas.

Quatro formas de evitar surpresas

1. Verifique a moradia promovida: peça a declaração e faça seu tabelião confirmar se a isenção de ITP beneficia o comprador naquela operação.
2. Documente a intermediação: se a compra for direta, confirme que não existe autorização, exclusividade ou intervenção prévia capaz de gerar honorários.
3. Peça um orçamento notarial discriminado: negociar o honorário pode economizar dinheiro, mas a contribuição à Caja pode ser calculada sobre o tabelamento integral.
4. Se houver financiamento, compare discriminações completas: não apenas taxa e parcela; inclua liberação líquida, seguros, encargos iniciais e débitos recorrentes.

O sinal não dá automaticamente o direito de desistir

O erro mais caro continua sendo fazer uma proposta no limite do orçamento sem considerar as despesas. Sob as premissas do exemplo de USD 150.000, quem possui apenas o preço precisaria de cerca de USD 14.235 adicionais.

Mas também é incorreto afirmar que sempre é possível desistir simplesmente perdendo o sinal. O artigo 1665 do Código Civil determina que o sinal ou as arras são entendidos como pagamento por conta do preço e ratificação do contrato, sem direito automático de arrependimento. Para que as partes possam desistir mediante perda ou devolução das arras, é necessária uma cláusula especial expressa.

As consequências concretas dependem da reserva, proposta ou promessa. Antes de transferir dinheiro, peça ao seu tabelião que revise prazos, condições de financiamento e avaliação, estudo dos títulos, inadimplemento e devolução do sinal.

A regra de descontar 10% do orçamento funciona?

Pode servir como orientação conservadora para uma compra à vista com imobiliária. Não é uma regra financeira universal: pode ser excessiva em uma compra direta ou com isenções e pode ser insuficiente se houver financiamento, regularizações ou uma operação complexa.

A forma segura é calcular de trás para frente: poupança disponível menos custos orçados e uma reserva para imprevistos é igual ao preço máximo que você pode oferecer.

Perguntas frequentes

Quais são os custos de fechamento ao comprar um imóvel no Uruguai?

Não existe uma alíquota única. Em uma compra à vista com imobiliária, um orçamento prudente costuma reservar 8%–10% além do preço. O ITP do comprador é 2% do valor real cadastral atualizado segundo a DGI; também podem ser devidos honorários e contribuições notariais, comissão, certidões, selos e registro.

Fontes oficiais e profissionais

• DGI — ITP: contribuintes, valor tributável e alíquotas; Consulta Tributária 6600 sobre a base do ITP.
• Lei 18.795, artigo 4 — benefícios da moradia promovida.
• AEU — Aplicação do honorário notarial em imóveis; Lei 17.437, artigo 29 — base da contribuição notarial.
• Caja Notarial — contribuição e valores vigentes em 2026.
• Código Civil, artigo 1664 — escritura pública; artigo 1665 — sinal ou arras.
• DGR — Ingresso no Registro da Propriedade Imobiliária.
• CIU — Referência de comissão imobiliária; Lei 20.380 — operadores imobiliários.
• DGI — IRPF por ganhos patrimoniais de imóveis urbanos.

Este guia oferece informações gerais. Valores comerciais, tabelamentos, promoções bancárias e tratamento tributário podem mudar. Antes de reservar, peça orçamentos datados e revise seu caso concreto com o tabelião.

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