Lei de aluguéis no Uruguai 2026: direitos e contrato

No Uruguai, nem todos os contratos de aluguel se regem pelas mesmas regras. O regime aplicável determina questões importantes como o prazo, o reajuste, a moeda, a garantia e os prazos de despejo.

Nas moradias, o dado fundamental é a data de início do trâmite de autorização do alvará de construção. Como regra geral, as que o iniciaram antes de 2 de junho de 1968 ficam compreendidas no Decreto-Lei 14.219; as posteriores estão sob um regime de livre contratação, embora algumas disposições da 14.219 continuem sendo aplicáveis conforme o seu artigo 102. No restante do guia abreviamos como "alvará de construção".

Existe ainda o regime especial de aluguel sem garantia criado pela Lei de Urgente Consideração (LUC).

Desde 1º de janeiro de 2026 houve outra mudança importante: os arrendamentos para indústria, comércio e demais destinos que não sejam casa-habitação passaram para a livre contratação, sem importar a data do alvará de construção.

A INGAR é uma imobiliária e não presta assessoria jurídica nem assistência em conflitos entre proprietários e inquilinos. Para situações particulares, consulte um advogado, um tabelião ou os órgãos indicados neste guia.

Se você está preparando a documentação para alugar, também pode consultar os nossos requisitos para alugar em Montevidéu e a comparação de garantias de aluguel no Uruguai.

Qual regime se aplica a cada aluguel?

As principais normas que convivem atualmente são:

Isso importa porque uma cláusula perfeitamente válida em livre contratação pode não ser válida sob a 14.219.

Quando cabe aplicar o Decreto-Lei 14.219, suas disposições imperativas são de ordem pública: uma cláusula contratual não pode reduzir os direitos que a lei concede ao inquilino.

Prazo mínimo e prorrogação

Moradia sob o Decreto-Lei 14.219

Para casa-habitação, o prazo mínimo legal é de 2 anos.

Há situações excluídas desse regime protetor. O artigo 28 contempla, entre outras, determinados aluguéis de temporada turística de até 120 dias, contratos cujo preço inicial supera 70 UR e casos em que o núcleo habitacional do inquilino supera determinados rendimentos.

O Código Civil estabelece ainda um máximo geral de 30 anos para os arrendamentos.

Ao terminar o contrato, o arrendatário de casa-habitação compreendido na 14.219 tem uma prorrogação legal de um ano, sempre que couber o benefício de bom pagador. Não é necessário celebrar um novo contrato para que ela opere.

Durante essa prorrogação continuam as condições do contrato e o proprietário não pode solicitar o despejo simplesmente por vencimento do prazo. Uma vez terminada, pode fazê-lo, e o prazo legal para a desocupação do bom pagador é de 1 ano.

Por isso, nesse regime um contrato inicialmente celebrado por dois anos pode permitir uma permanência bem maior.

Moradia em livre contratação

Se o alvará de construção da moradia é posterior a 2 de junho de 1968, como regra geral o contrato fica em livre contratação.

Não cabe transferir-lhe automaticamente o prazo mínimo de dois anos, a prorrogação anual nem o sistema de reajuste da 14.219.

O prazo e as condições pactuadas no contrato têm, portanto, especial importância.

Vencido o contrato, o Ministério de Economia e Finanças distingue duas situações: se o arrendador inicia o despejo dentro dos 30 dias seguintes ao vencimento, o prazo para desocupar é de 6 meses; se o promove depois desses 30 dias, o prazo é de 1 ano.

Indústria, comércio e outros destinos

Desde 1º de janeiro de 2026, os arrendamentos destinados a indústria, comércio ou outros usos distintos de casa-habitação são de livre contratação qualquer que seja a data do alvará de construção, segundo a Lei 20.446.

Por isso já não cabe apresentar como regra geral vigente o antigo prazo mínimo de cinco anos para lojas e pontos comerciais.

Como se reajusta o aluguel

O mecanismo depende do regime.

Sob o Decreto-Lei 14.219

Quando cabe aplicar o reajuste legal, comparam-se:

1. a variação do IPC dos doze meses correspondentes;
2. a variação da URA nesse período.

Utiliza-se a menor das duas.

A URA é calculada a partir da Unidade Reajustável (UR), e o Poder Executivo publica periodicamente o coeficiente de reajuste.

Por exemplo, para os contratos reajustados em janeiro de 2026 publicou-se um coeficiente de 1,0365, equivalente a um aumento total de 3,65 %. Nas moradias compreendidas nesse regime esse aumento não se aplica de uma vez, e sim de forma gradual por quadrimestres: um terço durante o primeiro, dois terços durante o segundo e 100 % durante o terceiro (Lei 15.799, art. 16). Sobre um aluguel de $ 25.000, isso dá aproximadamente $ 25.304 durante o primeiro quadrimestre, $ 25.608 durante o segundo e $ 25.913 durante o terceiro.

Os valores atualizados podem ser consultados em IMPO – Valores de UR, URA e CRA, e o cálculo passo a passo está no nosso guia sobre o reajuste de aluguel no Uruguai.

A 14.219 também permite pactuar incrementos escalonados para períodos de doze meses. Se um desses incrementos supera o coeficiente legal, o artigo 3 estabelece um mecanismo pelo qual o arrendatário pode optar por passar ao sistema legal de reajuste.

Essa opção é exercida uma única vez durante o período contratual e deve ser comunicada mediante telegrama colacionado dentro de 15 dias corridos desde a publicação do coeficiente correspondente.

Nos demais regimes

Em livre contratação, o mecanismo depende fundamentalmente do que foi acordado no contrato.

No regime sem garantia da LUC, as partes também podem pactuá-lo livremente. Se não existe uma cláusula expressa e o aluguel está fixado em moeda nacional, a lei prevê um reajuste anual pelo IPC.

Garantias de aluguel

Para as somas ou depósitos em garantia compreendidos no artigo 38 do Decreto-Lei 14.219, o teto é:

Para os arrendamentos não habitacionais, a Lei 20.446 habilitou ainda garantias como fiança ou aval bancário e determinadas apólices de seguro, inclusive por valores fixados em moeda nacional ou estrangeira.

Entre as garantias utilizadas no Uruguai estão ANDA, CGN, depósito, garantia pessoal e seguros de aluguel. Você pode compará-las por custo e requisitos com a calculadora de garantias de aluguel e, se está chegando ao país sem histórico local, em como alugar sendo estrangeiro sem tempo de emprego.

Quando se utiliza um depósito compreendido no artigo 38, ele deve ser constituído dentro de 15 dias após a assinatura. Atualmente esses depósitos são expressos em Unidades Indexadas (UI), e sobre quem pode custodiá-los escrevemos em quem pode custodiar o seu depósito em garantia.

O artigo 40 permite ainda, em determinadas condições, substituir uma fiança pessoal por um depósito em garantia.

Para comparar requisitos, custos e funcionamento de cada sistema, consulte o nosso guia de garantias de aluguel no Uruguai. E se você contratou um seguro fiança, veja até quando se paga se você se mudar.

Quais pontos devem constar no contrato?

O contrato escrito é requisito para se acolher ao regime sem garantia da LUC. O Decreto-Lei 14.219 também dispõe, no seu artigo 109, que os arrendamentos urbanos compreendidos nesse regime devem ser celebrados por escrito. Em livre contratação, documentá-lo por escrito segue sendo especialmente importante para comprovar o prazo e as demais condições acordadas.

No mínimo, convém que fique claro:

Em propriedade horizontal também convém conhecer o regulamento de copropriedade. Você pode aprofundar esse tema no nosso guia sobre propriedade horizontal no Uruguai.

Cláusulas que exigem atenção especial

Que uma cláusula esteja assinada não significa que possa contradizer uma disposição imperativa do regime aplicável.

A primeira pergunta diante de qualquer cláusula discutível é sempre a mesma: qual regime se aplica ao contrato.

Aluguéis em dólares

Sob o Decreto-Lei 14.219, como regra geral o preço deve ser expresso e pago em moeda nacional.

Se for utilizada uma referência em moeda estrangeira, o artigo 76 estabelece sua conversão a pesos tomando a cotação vendedora do dia anterior à celebração do contrato, com as exceções previstas pela própria norma.

É importante não confundir isso com a taxa de câmbio do dia em que se paga cada mensalidade.

No regime sem garantia da LUC, por outro lado, as partes podem fixar o preço em pesos, moeda estrangeira, UR ou UI.

Reparos, manutenção e despesas comuns

O Código Civil distribui as responsabilidades entre proprietário e inquilino segundo a origem e o tipo do deterioramento.

O inquilino não responde pelo deterioramento produzido pela passagem do tempo, pelo uso legítimo, por força maior ou por defeitos próprios do imóvel.

O artigo 77 do Decreto-Lei 14.219 põe a cargo do arrendatário o pagamento dos consumos, despesas comuns e demais serviços acessórios à locação, e excetua expressamente os gastos provenientes de reparos ou melhorias realizadas no imóvel.

Na prática isso se traduz em que o condomínio ordinário cabe em geral ao inquilino, e o extraordinário —obras ou reparos importantes do edifício— ao proprietário. De todo modo, convém olhar o conceito concreto que está sendo cobrado e o que dizem o regime aplicável e o contrato, mais do que o rótulo do boleto.

Você pode ver o detalhe no nosso guia sobre condomínio no Uruguai.

Se o proprietário descumpre obrigações importantes de manutenção ou serviços, não é recomendável que o inquilino decida unilateralmente deixar de pagar o aluguel.

Sob a 14.219 existem mecanismos judiciais para comprovar o descumprimento, intimar sua correção e, nos casos previstos, obter uma redução judicial do aluguel. Para utilizá-los o arrendatário deve estar em dia com suas próprias obrigações.

Diante de problemas relevantes, convém documentar o estado do imóvel, realizar a intimação por um meio comprovável e obter assessoria jurídica.

Privacidade, inspeções e uso do imóvel

Uma vez entregue a posse, o proprietário deve respeitar o uso do imóvel por parte do inquilino.

As inspeções ou visitas convém regulá-las expressamente no contrato, estabelecendo um mecanismo razoável de coordenação e aviso prévio.

No regime sem garantia da LUC, a lei permite pactuar expressamente a faculdade do proprietário de inspecionar o imóvel segundo as condições acordadas.

O inquilino, por sua vez, deve utilizar a propriedade para o destino estabelecido, conservá-la adequadamente e não realizar modificações estruturais sem autorização.

Rescisão antecipada

Nem o Decreto-Lei 14.219 nem a LUC concedem, como regra geral, um direito automático do inquilino de terminar unilateralmente o contrato antes do seu vencimento simplesmente porque queira se mudar.

Por isso é importante que o contrato estabeleça o que ocorre se o inquilino precisar sair antes: quanto aviso prévio deve dar e se existe alguma penalidade.

No mercado é frequente encontrar cláusulas com avisos prévios de 60 ou 90 dias e, em alguns casos, penalidades durante o período inicial do contrato. O que efetivamente rege é o que tiver sido pactuado dentro dos limites do regime aplicável.

Se o contrato não regula a saída antecipada, a situação pode ser bem mais complexa. Desenvolvemos isso em rescisão antecipada do aluguel: como sair antes e ceder o contrato.

Despejo: como funciona

O proprietário não pode recuperar o imóvel por mão própria trocando fechaduras ou forçando o inquilino a sair. O despejo é judicial.

O procedimento e o prazo dependem do regime e da causa.

Sob o Decreto-Lei 14.219

Entre as causas contempladas pela normativa estão o vencimento do prazo, a falta de pagamento, determinadas situações de necessidade do proprietário, demolição ou reconstrução, finca em ruínas, uso diferente do acordado e situações vinculadas à sublocação ou ao deterioramento do imóvel.

Alguns prazos previstos pela lei são:

Estes são prazos legais de desocupação, não a duração completa de um processo.

Notificações, defesas, prova, recursos e carga de trabalho do juizado podem fazer com que o processo real dure mais.

Mau pagador

Para iniciar o despejo por falta de pagamento deve existir a intimação correspondente.

Sob a 14.219, o artigo 51 permite que o processo fique encerrado se, dentro do prazo para opor exceções, o inquilino consignar o devido mais 40 % destinado a juros, tributos e custos.

Esse benefício pode ser utilizado uma única vez.

Regime de aluguel sem garantia da LUC

A Lei 19.889 criou em 2020 um regime alternativo para arrendamentos destinados a casa-habitação.

Para que ele caiba não basta que o proprietário não peça garantia. O artigo 421 exige conjuntamente que:

• o imóvel tenha o destino previsto pela norma;
• não exista garantia em favor do arrendador;
• o contrato seja escrito;
• indique expressamente prazo e preço;
• as partes manifestem expressamente sua vontade de se submeter a esse regime.

Suas principais diferenças em relação à 14.219 são:

A flexibilidade do regime LUC vem acompanhada de prazos de recuperação do imóvel consideravelmente mais curtos. Vemos isso em detalhe em aluguel sem garantia no Uruguai: como funciona o regime da LUC.

Quando o imóvel alugado é vendido, o que acontece?

A venda do imóvel não permite afirmar automaticamente que o novo proprietário deva respeitar sempre o prazo original.

O artigo 1792 do Código Civil estabelece que o comprador deve cumprir o arrendamento pelo prazo convencionado quando o contrato consta de escritura pública ou particular devidamente registrada, com as exceções previstas legalmente.

No regime sem garantia da LUC, o contrato também é oponível ao adquirente a partir de sua inscrição registral.

Por isso, diante de uma venda há que revisar tanto o regime quanto a inscrição do contrato.

Posso sublocar?

Também depende do regime.

Sob o Decreto-Lei 14.219, a faculdade de sublocar total ou parcialmente deve constar por escrito.

Quando rege diretamente a regra geral do Código Civil, o artigo 1791 permite sublocar para o mesmo uso e dentro do prazo, sempre que o contrato não o tenha proibido expressamente.

No regime sem garantia da LUC, a faculdade de sublocar também tem que estar expressamente estabelecida por escrito.

Como fica a garantia ao terminar o contrato?

Quando termina o aluguel e o imóvel é devolvido nas condições correspondentes, descontado o desgaste normal, a garantia deve ser liberada ou devolvida conforme a modalidade utilizada.

Quando existe um depósito constituído sob o regime legal correspondente, ele não gera juros; seu valor se mantém mediante a indexação em UI.

Se existem danos ou dívidas e as partes não estão de acordo, o proprietário não pode simplesmente se apropriar unilateralmente do depósito. Sua liberação pode exigir a concordância de ambas as partes ou uma resolução judicial.

Um inventário assinado e acompanhado de fotografias é especialmente útil para determinar o estado em que o imóvel foi recebido e devolvido. Sobre o que se pode descontar e o que não, escrevemos em o que podem descontar do seu depósito de aluguel.

Honorários da imobiliária

No Uruguai não existe uma tarifa estatal geral que determine quanto uma imobiliária deve cobrar por intermediar um aluguel.

A Câmara Imobiliária Uruguaia (CIU) publica um arancel da categoria utilizado como referência profissional.

Para arrendamentos de livre contratação com determinados prazos, a referência habitual do arancel é:

O arancel contempla a possibilidade de determinadas bonificações e regras diferentes conforme a duração do contrato.

Para aluguéis temporários de até cinco meses, a referência da CIU é 8 % do valor do contrato + IVA de cada parte.

O arancel da CIU também prevê honorários para as renovações. Por se tratar de uma referência da categoria e não de uma tarifa estatal, a cobrança frente ao cliente deve ser analisada segundo a intervenção da imobiliária, a autorização e o que foi acordado e informado. A Lei 20.380 reconhece o direito do operador imobiliário a cobrar honorários e, ao mesmo tempo, lhe proíbe reclamá-los quando não está habilitado ou não conta com a autorização do cliente.

Isso tampouco deve ser confundido com a comissão por administração a cargo do inquilino regulada pelo artigo 108 do Decreto-Lei 14.219, que tem suas próprias regras e limitações. O detalhamento completo está em comissão imobiliária de aluguel no Uruguai.

Antes de assinar

Mais importante do que memorizar uma lei é identificar corretamente o contrato que se está assinando.

Revise especialmente o regime aplicável, prazo, reajuste, garantia, moeda, despesas, inventário, manutenção e condições para uma eventual rescisão antecipada.

Se o contrato pertence ao regime da LUC, deve indicá-lo expressamente.

Também convém conservar comprovantes de pagamento, comunicações relevantes e fotografias do estado do imóvel. Diante de um conflito, essa documentação pode ser tão importante quanto o próprio contrato.

Antes de chegar à assinatura, duas leituras que evitam dissabores: como detectar um anúncio imobiliário enganoso e pedem um sinal antes de ver o aluguel: é golpe?. E uma vez que você esteja alugando, verifique se lhe cabe o crédito fiscal por aluguel no IRPF.

Onde consultar em caso de conflito?

Em Montevidéu existem serviços de orientação jurídica em matéria habitacional vinculados à Intendência e à Faculdade de Direito da Universidade da República.

A Defensoria Pública pode prestar assistência a quem cumpre suas condições de acesso, e o Sistema de Garantia de Aluguéis da Contadoria Geral da Nação atende questões relacionadas a contratos garantidos por esse sistema.

Os conflitos arrendatícios tramitam perante os juizados competentes.

A matéria de arrendamentos está excetuada da conciliação prévia obrigatória prevista com caráter geral pelo artigo 294 do Código Geral do Processo. Isso não impede que as partes negociem ou recorram voluntariamente à mediação.

Fontes

• IMPO — Decreto-Lei 14.219, versão atualizada
• IMPO — Lei 20.446, artigo 689
• IMPO — Lei 15.799, artigo 16 (aplicação quadrimestral do reajuste em casa-habitação)
• IMPO — Lei 19.889, artigos 421 e seguintes
• IMPO — Lei 20.380 (operadores imobiliários e honorários)
• IMPO — Código Geral do Processo, artigo 294
• IMPO — Código Civil, artigo 1792
• IMPO — Valores de UR, URA e Coeficiente de Reajuste de Aluguéis
• Ministério de Economia e Finanças — Direitos e obrigações do inquilino
• Ministério de Economia e Finanças — Prazos para entregar a moradia ao vencer o contrato
• Ministério de Economia e Finanças — Como se reajusta a carpeta (exemplo oficial do cálculo por quadrimestres)
• Câmara Imobiliária Uruguaia — Processo de arrendamento

Este guia é orientativo e não constitui assessoria jurídica. Para situações concretas, consulte um advogado ou tabelião especializado em arrendamentos.

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