Нотариус при покупке недвижимости в Уругвае: роль и расходы в 2026 году

Безопасно ли покупать недвижимость в Уругвае?

Система предусматривает проверки, которые снижают риски, однако ни одна покупка не является безопасной по определению. Нотариус в Уругвае (escribano), которого выбирает покупатель, изучает правоустанавливающие документы и запрашивает необходимые регистрационные и налоговые сведения перед удостоверением нотариального акта о переходе права собственности. Это не заменяет осмотр объекта, оценку его стоимости и независимую проверку реквизитов и указаний для оплаты.

Источники: Реестр недвижимости · Asociación de Escribanos del Uruguay.

Что на самом деле делает ваш нотариус и почему это вложение, а не просто расход

Многие покупатели считают обращение к нотариусу очередной формальностью: он подписывает бумаги и получает процент. На деле всё иначе. Нотариус — единственный участник сделки, чья юридическая обязанность заключается в защите вашего права на приобретаемый объект: он должен проверить, что недвижимость действительно перейдёт вам, без правовых проблем и риска последующих притязаний со стороны других лиц.

Иными словами, агентство недвижимости помогает найти объект, банк предоставляет финансирование, а нотариус проверяет законность всей сделки. Если есть проблемы с правоустанавливающими документами, долгами или правовым статусом недвижимости, именно нотариус их выявляет — или несёт ответственность, если не выявил.

Если вы только начинаете поиск, сначала стоит прочитать пошаговое руководство по покупке квартиры в Уругвае, а затем вернуться к этой статье, чтобы подробно разобраться в работе нотариуса на каждом этапе.

Золотое правило: нотариуса выбирает покупатель

Это первое, что нужно знать, хотя об этом редко говорят. Статья 35 Положения о нотариальной деятельности устанавливает, что право выбора нотариуса принадлежит покупателю. Не продавцу, не агентству недвижимости, а вам.

Это логично: гонорар нотариуса оплачивает покупатель (статья 1673 Гражданского кодекса), поэтому именно он вправе выбирать, кто будет представлять его интересы.

На практике мы часто видим, как агентство или продавец предлагают «своего» нотариуса. За этим не всегда стоит злой умысел: иногда они просто хотят ускорить процесс. Но если вас настойчиво убеждают обратиться к конкретному нотариусу и не дают выбрать своего, это тревожный сигнал. Нотариус, ориентированный на интересы продавца, не обязательно будет столь же усердно защищать ваши.

Наш совет: найдите нотариуса, которому доверяете, запросите смету и поручите именно ему проверку правоустанавливающих документов и представление ваших интересов на протяжении всей сделки.

Проверка правоустанавливающих документов: самый важный и самый длительный этап

Проверка правоустанавливающих документов — основная часть работы нотариуса, от которой во многом зависит безопасность покупки. Она включает изучение цепочки переходов права собственности на объект как минимум за последние 30 лет (или 45 лет, если земля первоначально принадлежала муниципалитету). Для этого нужно изучить каждый нотариальный акт, проверить действительность каждого перехода права, наличие у продавцов необходимой правоспособности и дееспособности, отсутствие мошенничества и упущений.

Нотариус выстраивает так называемую цепочку правообладателей: полную последовательность собственников за три последних десятилетия до настоящего времени. Если в этой цепочке есть разрыв — неоформленное наследство, продажа лицом, не имевшим на неё права, ошибка в описании кадастрового участка (padrón), — нотариус выявит его и сообщит вам до подписания каких-либо документов.

Частые проблемы, которые выявляются при проверке документов

За годы работы со сделками мы чаще всего сталкивались со следующими проблемами:

• Неоформленное наследство (наследники не установлены в предусмотренном порядке): это самая распространённая проблема в Уругвае. Человек умер много лет назад, наследники так и не оформили наследство, а теперь хотят продать объект, который юридически по-прежнему числится за умершим. Без зарегистрированного в Реестре судебного акта об установлении наследников оформить переход права собственности нельзя. Оформление наследства занимает от 6 до 8 месяцев, поэтому при выявлении такой ситуации сделка приостанавливается.
• Аресты и запреты на распоряжение: у продавца есть задолженность по коммерческим обязательствам, судебным решениям или налогам, и на объект зарегистрирован арест. Это отражается в справке об обременениях из Реестра.
• Непогашенные записи об ипотеке: продавец много лет назад полностью выплатил ипотечный кредит, но так и не оформил нотариальный акт о прекращении ипотеки. В Реестре она по-прежнему числится действующей.
• Неоформленные строительные работы: на объекте есть пристройки или улучшения, которые не были оформлены в администрации департамента. Из-за этого данные плана расходятся с фактическим состоянием объекта.
• Проблемы с общими стенами или границами: сведения в правоустанавливающих документах не соответствуют фактическому состоянию участка, особенно когда речь идёт о домах и земельных участках.
• Нерешённые вопросы общей собственности: несколько наследников являются сособственниками объекта, но не все хотят продавать или не всех удаётся найти.

Любую из этих проблем можно решить, но это требует времени, а иногда и денег. Главное — обнаружить их до подписания предварительного договора купли-продажи, а не после.

Справки: что запрашивает нотариус и зачем

Помимо изучения правоустанавливающих документов, нотариус запрашивает ряд справок и сведений в различных государственных органах. В зависимости от ситуации это от 8 до 12 документов, каждый из которых позволяет проверить отдельный аспект правового и финансового положения объекта и продавца.

В некоторых случаях нужны дополнительные справки. Если объект находится в режиме раздельной собственности на помещения с общей собственностью на общие части здания, нотариус запрашивает у управляющей организации справки о задолженности по расходам на содержание общего имущества. Если продавец — компания, дополнительно требуется единая специальная справка DGI. Если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних, может потребоваться разрешение суда.

Специальная справка BPS: требование, которое чаще всего становится неожиданностью

Многие продавцы узнают о необходимости этой справки только тогда, когда её запрашивает нотариус. BPS, учреждение социального обеспечения Уругвая, требует, чтобы продавец недвижимости подтвердил отсутствие задолженности по взносам на социальное обеспечение. Кроме того, если на объекте проводились строительные работы, нужно представить справку архитектора (Certificado de Arquitecto, или CA), подтверждающую, какие работы были выполнены, либо заявление под присягой о том, что с момента приобретения объекта строительных работ не проводилось.

Справка должна быть действующей на момент подписания нотариального акта о переходе права собственности. Если срок её действия истечёт до подписания, её придётся оформлять заново.

Реальные сроки: сколько занимает весь процесс

Все спрашивают: «Сколько это займёт?» Честный ответ: зависит от того, есть ли проблемы с правоустанавливающими документами. Ориентировочные сроки такие:

Если в сделке нет осложнений — документы в порядке, нет долгов и неоформленного наследства, — подписать нотариальный акт о переходе права собственности можно уже через срок от 3 до 5 недель после передачи правоустанавливающих документов нотариусу. Но при выявлении проблем процесс может растянуться на несколько месяцев. Например, неоформленное наследство добавляет от 6 до 8 месяцев.

Мы всегда подчёркиваем: проверку правоустанавливающих документов нельзя торопить. Именно она защищает ваши инвестиции в недвижимость Уругвая. Если нотариус говорит, что провёл её за два дня, уточните, что именно он проверил.

Сколько стоит работа нотариуса при покупке дома? Гонорары в 2026 году

Нотариальные гонорары в Уругвае регулируются официальными нотариальными тарифами Asociación de Escribanos del Uruguay (AEU). Это не произвольная сумма: существует таблица процентных ставок в зависимости от вида нотариального действия.

Окончательный договор купли-продажи: нотариальный акт о переходе права собственности

Гонорар составляет 3% от большей из двух величин: согласованной цены или актуализированной официальной стоимости (кадастровой стоимости, скорректированной по индексу потребительских цен, IPC). Минимум — 12 UR (примерно USD 650 по состоянию на апрель 2026 года).

Важная деталь: если цена сделки включает НДС (например, при покупке нового объекта у строительной компании), НДС вычитается из базовой цены до расчёта гонорара. Для недвижимости НДС составляет 10%.

Предварительный договор купли-продажи

Если предварительный договор купли-продажи (promesa de compraventa) заключается в простой письменной форме, что встречается чаще всего, гонорар составляет 1,5% от цены. Сравнение с кадастровой стоимостью не проводится, минимум в 12 UR не применяется.

Если предварительный договор оформляется нотариальным актом, гонорар составляет 1,5% от большей из двух величин — цены или официальной стоимости, при минимуме в 12 UR.

Общий расчёт: предварительный договор + окончательный нотариальный акт

Многие не знают, что 1,5%, уплаченные за предварительный договор, засчитываются в счёт 3% за окончательный нотариальный акт. Таким образом, при окончательном оформлении вы платите только оставшиеся 1,5%, если расчётные величины не изменились. Итоговая сумма к доплате не может быть меньше половины полного гонорара за куплю-продажу.

Рассмотрим конкретный пример с квартирой за USD 150.000:

К этому добавляется налог на переход права собственности ITP (Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales). Это отдельный налог, а не гонорар нотариуса, однако именно нотариус удерживает его и перечисляет в налоговую службу Уругвая (DGI) от вашего имени. Подробнее обо всех расходах — в нашем руководстве «Расходы при покупке недвижимости в Уругвае».

Можно ли договориться о размере гонорара?

Да. Тариф AEU — ориентир, а не обязательная цена, установленная законом. На практике в крупных сделках на сумму свыше USD 300.000 - 400.000 нотариусы часто применяют более низкий процент. Мы встречали гонорары в размере 2% и даже меньше при покупке дорогих объектов. А вот существенно превышать тариф без обоснования нотариус не должен.

Важный момент: не стоит выбирать нотариуса только по цене. Дешёвая и поверхностная проверка документов может обойтись очень дорого, если впоследствии обнаружится проблема, которую не выявили при проверке.

Caja Notarial: составляющая расходов, о которой почти никто не говорит

Помимо базового гонорара и НДС, нотариусы включают в расходы клиента взнос в Caja Notarial — систему социального обеспечения уругвайских нотариусов. По закону обязанность по уплате взноса в Caja Notarial несёт нотариус (Закон 17.437, ст. 29); включение взноса в смету клиента — рыночная практика, а не установленная нормативным актом надбавка. Этот взнос составляет примерно 19% от базового гонорара, то есть 19% от 3%. Для объекта стоимостью USD 150.000 это добавляет около USD 855 к общей стоимости работы нотариуса.

Во многих сметах этот взнос не выделяют отдельной строкой, но включают в итоговый счёт. В результате общая фактическая стоимость работы нотариуса составляет не 3,66% (3% + НДС), а примерно 4,23% от цены сделки. Для объекта стоимостью USD 150.000 разница по сравнению с расчётом без Caja Notarial составляет около USD 855.

Снижение тарифа на 50% при покупке жилья для собственного проживания

Если цена сделки не превышает 2.200 UR (примерно USD 120.000 по текущей стоимости), а сумма ипотеки не превышает 1.700 UR, тариф снижается вдвое. Это снижение применяется только тогда, когда покупка оплачивается с использованием кредита и/или субсидии MVOTMA, обычно предоставляемых через BHU; ипотечный кредит частного банка под это условие не подпадает.

Нотариус как агент по удержанию ITP

Многие не знают, что нотариус не только готовит нотариальный акт: по закону он также выступает агентом по удержанию и взиманию налога на переход права собственности (ITP). Это означает, что при подписании нотариус удерживает соответствующую сумму ITP и перечисляет её в DGI, подавая необходимую налоговую декларацию.

Ставки ITP:

• Покупатель: 2% от актуализированной кадастровой стоимости
• Продавец: 2% от актуализированной кадастровой стоимости

ITP рассчитывается исходя из официальной стоимости, установленной Dirección Nacional de Catastro и скорректированной по индексу потребительских цен IPC. В большинстве случаев кадастровая стоимость ниже цены сделки, поэтому ITP оказывается меньше, чем ожидают покупатели и продавцы. Однако всё зависит от конкретного объекта.

Регистрацией нотариального акта в Реестре собственности, в разделе недвижимости DGR, также занимается нотариус. Именно регистрация позволяет ссылаться на приобретённое право в отношениях с третьими лицами: без неё сделка существует между вами и продавцом, но не имеет полной юридической силы в отношении остальных лиц.

Поэтапно: что делает нотариус на каждой стадии

1. Соглашение о резервировании объекта или внесении суммы seña: нотариус покупателя составляет документ, в котором закрепляются основные условия сделки: цена, порядок оплаты и сроки. Покупатель передаёт нотариусу сумму для резервирования объекта (seña), обычно 10% от цены, а продавец передаёт правоустанавливающие документы.
2. Проверка правоустанавливающих документов: нотариус изучает цепочку переходов права собственности за последние 30+ лет и запрашивает все регистрационные, кадастровые и муниципальные справки.
3. Отчёт покупателю: изучив документы и получив справки, нотариус сообщает покупателю, всё ли в порядке с правом собственности или есть замечания, которые нужно устранить. Это ключевой момент: при наличии проблем именно сейчас следует решить, продолжать ли сделку, пересмотреть условия или отказаться от покупки.
4. Предварительный договор купли-продажи: если всё в порядке, стороны подписывают предварительный договор. Он имеет самостоятельную юридическую силу и регистрируется в Реестре (Закон 8.733). На этом этапе обычно уплачивается 30% от цены.
5. Окончательный нотариальный акт о переходе права собственности: документ подписывается в присутствии нотариуса, покупатель оплачивает остаток цены, нотариус удерживает и перечисляет ITP, а объект передаётся во владение покупателю.
6. Регистрация: нотариус подаёт нотариальный акт в Реестр недвижимости для регистрации. Срок правовой проверки составляет 5 рабочих дней, а выдача зарегистрированного документа занимает примерно 10 дней.

Перечень вопросов, которые нужно задать нотариусу

Прежде чем поручить нотариусу работу, попросите его ответить на следующие вопросы. Компетентный нотариус ответит на них без затруднений:

• Каков точный размер вашего гонорара по этой сделке? (Попросите письменную смету с разбивкой: гонорар, НДС, расходы на справки и регистрацию.)
• Сколько времени, по вашей оценке, займут проверка правоустанавливающих документов и получение справок?
• Что произойдёт, если проверка документов выявит проблему? Кто оплатит её устранение?
• Сколько справок вы будете запрашивать и в каких органах?
• Есть ли у вас опыт работы с объектами в режиме раздельной собственности на помещения с общей собственностью на общие части здания? (Если это применимо к сделке.)
• Будете ли вы заниматься регистрацией в Реестре и уплатой ITP?
• Какую ответственность вы несёте, если после подписания нотариального акта обнаружится дефект в правоустанавливающих документах, который вы должны были выявить?

Последний вопрос особенно важен. Нотариус несёт профессиональную ответственность за проверку правоустанавливающих документов. Если он не проверил то, что обязан был проверить, и это причинило ущерб, он отвечает своим имуществом и в рамках страхования профессиональной ответственности.

Особые ситуации, которые усложняют сделку и увеличивают расходы

Не все сделки купли-продажи проходят одинаково. Следующие обстоятельства добавляют этапы и могут увеличить гонорар нотариуса:

• Недвижимость, недавно полученная в наследство: если оформление наследства ещё идёт, нужно дождаться судебного акта об установлении наследников. Если процедура не начата, её необходимо начать (6-8 месяцев).
• Недвижимость с действующей ипотекой: нотариус согласовывает с банком-кредитором прекращение ипотеки при продаже. Для этого требуются дополнительные нотариальные акты.
• Продавец за границей: необходима специальная доверенность, оформленная у нотариуса или консула в стране проживания продавца, с соответствующей легализацией или апостилем.
• Недвижимость акционерного общества или SAS: нотариус должен проверить существование и действующий статус компании, полномочия подписанта и наличие одобрения продажи соответствующим органом компании.
• Оформление строительных работ: если есть неоформленные пристройки, их необходимо оформить в администрации департамента до подписания нотариального акта либо предусмотреть это как условие его подписания.

О чём вам обычно не рассказывают

Опыт работы с сотнями сделок позволяет нам говорить о вещах, которые редко обсуждают открыто:

• Неоформленное наследство — скрытая массовая проблема в Уругвае. Тысячи объектов невозможно продать, потому что наследники так и не прошли необходимую процедуру. Если вы рассматриваете объект, который «продаётся в связи с наследованием», уточните, завершено ли оформление наследства и зарегистрирован ли результат или процедура ещё продолжается.
• Кадастровая стоимость не связана с рыночной. Поэтому ITP обычно значительно меньше ожидаемого. Сумма в размере 2% от кадастровой стоимости может составлять лишь небольшую часть суммы в размере 2% от фактической цены.
• Неспешная работа нотариуса не обязательно говорит о её низком качестве. Иногда задержка объясняется тщательной проверкой документов. Лучше нотариус, который уделяет проверке достаточно времени и защищает ваши интересы, чем тот, кто торопит вас ради скорейшего получения оплаты.
• У справок есть срок действия. Если сделка слишком затягивается, придётся запрашивать новые справки и оплачивать их повторно. Это особенно важно для специальной справки BPS, которая должна быть действующей на день подписания.

Сводная таблица расходов покупателя

Здесь собраны типичные расходы покупателя при стандартной сделке купли-продажи без ипотеки и дополнительных сложностей:

Быстрый ориентир: при принятых здесь размерах гонораров и взносов расходы составят: нотариус USD 6.345 + агентство недвижимости USD 5.490 = USD 11.835. К ним добавляются ITP, необходимые справки и регистрационные платежи. Всегда рассчитывайте эти расходы до принятия обязательств, а не после. Подробности — в нашем руководстве «Расходы при покупке недвижимости в Уругвае».

Частые вопросы

Сколько стоит работа нотариуса при покупке дома в Уругвае?

Ориентировочный тариф AEU составляет 3% от большей из двух величин — цены или актуализированной официальной стоимости, плюс НДС (22%) и взнос в Caja Notarial (19% от гонорара). На практике общая фактическая ставка составляет около 4,23% от цены. Для объекта стоимостью USD 150.000 общие расходы на нотариальное оформление составят примерно USD 6.545–6.845.

Кто оплачивает нотариуса при купле-продаже?

Покупатель. По тому же правилу именно покупатель выбирает нотариуса. Продавец оплачивает своего нотариуса только в том случае, если решает привлечь отдельного специалиста для сопровождения сделки со своей стороны.

Можно ли договориться о размере гонорара нотариуса?

Да. Тариф AEU — ориентир, а не обязательная цена. При крупных сделках на сумму свыше USD 300.000–400.000 стороны часто договариваются о более низком проценте — 2% или даже меньше.

Каков размер ITP и кто его платит?

ITP составляет 2% для покупателя и 2% для продавца и рассчитывается от актуализированной кадастровой стоимости, а не от цены. Нотариус удерживает налог и перечисляет его в DGI от имени сторон.

Есть ли скидка на гонорар при покупке жилья для собственного проживания?

Да: если цена не превышает 2.200 UR, а ипотека — 1.700 UR, тариф снижается вдвое при условии, что покупка оплачивается с использованием кредита и/или субсидии MVOT, обычно через BHU. Ипотечный кредит частного банка под это условие не подпадает.

Безопасно ли покупать недвижимость в Уругвае?

Процедура предусматривает юридические проверки, но не гарантирует отсутствие рисков. Нотариус покупателя изучает правоустанавливающие документы и запрашивает необходимые регистрационные сведения; Реестр недвижимости регистрирует акты. Осмотр объекта, оценка стоимости и проверка платежа проводятся отдельно.

Источники и справочные материалы

• Asociación de Escribanos del Uruguay (AEU) - Официальные нотариальные тарифы
• Dirección General de Registros (DGR) - Портал Реестра недвижимости
• BPS - Специальные справки
• DGI - Налог на переход права собственности (ITP)
• Положение о нотариальной деятельности - ст. 35 (выбор нотариуса покупателем)
• Гражданский кодекс Уругвая - ст. 1673 (расходы по купле-продаже несёт покупатель)
• Закон 8.733 - Предварительные договоры отчуждения недвижимости с рассрочкой платежа

Планируете покупку и хотите заручиться профессиональной поддержкой? Напишите нам в WhatsApp или посмотрите доступные объекты недвижимости.

Статьи по теме

• Расходы при покупке недвижимости в Уругвае (2026): ITP, нотариус и регистрация
• Как купить квартиру в Уругвае: пошаговое руководство на 2026 год
• Раздельная собственность на помещения с общей собственностью на общие части здания в Уругвае (2026): права, обязанности и перечень проверок перед покупкой