Ciudad Vieja: Inversión y Mercado Inmobiliario — Julio 2026
INGAR · · Mercado
¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en Ciudad Vieja?
El metro cuadrado en Ciudad Vieja tiene una mediana de USD 2.152 para apartamentos, un 13% por debajo de la mediana de Montevideo, con un precio total mediano de USD 129.000 sobre 60 metros cuadrados. Es el barrio 29 del ranking de precios.
| Concepto | Valor |
|---|---|
| Precio mediano por m² | USD 2.152/m² |
| Rango habitual (p25–p75) | USD 1.753 – 2.550/m² |
| Precio total mediano | USD 129.000 |
| Superficie mediana | 60 m² |
| Variación mensual | -0,2% |
| Variación acumulada del año | +2,9% |
| Alquiler mediano | USD 653 |
| Yield bruto | 6,9% |
| Yield neto estimado | 4,5% |
| Años de alquiler para cubrir el precio | 16,5 |
| Meses de stock | 1,7 |
| Nivel de oferta | Media |
| Casas: precio mediano por m² | USD 751/m² |
Es el barrio más barato de toda la zona costera y céntrica: cuesta un 25% menos por metro que el Centro y un 40% menos que Cordón, estando más cerca del agua que ambos.
¿Cuánto se paga de alquiler en Ciudad Vieja y cuánto rinde?
El alquiler mediano es de USD 653, exactamente la mediana de la ciudad, y el yield bruto es de 6,9%, el más alto de toda la zona céntrica y costera. El neto estimado es 4,5% y se cubre el precio con 16,5 años de alquiler.
Esa combinación es lo que hace singular a Ciudad Vieja como inversión: paga el alquiler mediano de Montevideo sobre un precio de compra un 9% por debajo de la mediana. Es el único barrio de la franja céntrica que rinde por encima del 6,5%.
¿Cómo se movió el precio de Ciudad Vieja este mes?
El precio pedido quedó casi sin cambios en el mes (-0,2%), pero el acumulado del año es de +2,9%, y ese es el dato distintivo: mientras toda la franja costera premium acumula bajas (Carrasco -9,1%, Buceo -5,3%, Punta Carretas -3,5%), Ciudad Vieja sube.
La oferta se absorbe en 1,7 meses, en línea con la ciudad, con nivel de oferta medio. Es un mercado más chico que el de los barrios vecinos, pero con demanda sostenida.
¿Qué distingue a Ciudad Vieja?
Ciudad Vieja es el casco histórico y funciona con reglas propias. Es el único barrio peatonal de Montevideo en buena parte de su trama, concentra los museos, el Teatro Solís, el puerto y el distrito financiero, y tiene una densidad de patrimonio edilicio que no existe en el resto de la ciudad.
Eso genera un mercado particular: hay edificios reciclados de alta gama junto a padrones deteriorados, y la diferencia de precio entre unos y otros dentro de la misma cuadra puede ser enorme. El rango de USD 1.753 a USD 2.550 por metro refleja esa heterogeneidad.
El barrio viene ganando población residencial en la última década, después de décadas de vaciamiento en las que funcionaba solo en horario de oficina. Ese proceso, todavía en curso, es el que explica que acumule suba de precios en un año en que la costa cede.
El dato más llamativo del barrio está en las casas: USD 751/m², el segundo valor más bajo de la ciudad, con superficie mediana de 400 metros cuadrados y precio de USD 290.000. No son viviendas unifamiliares comunes sino padrones antiguos grandes del casco histórico, donde el valor depende sobre todo del estado de conservación y del potencial de reciclaje.
¿Para quién conviene Ciudad Vieja?
Para el inversor que busca el mejor rendimiento disponible sin salir de la zona central: 6,9% bruto con demanda de alquiler urbana y un acumulado anual en alza. Es el caso más claro de la ciudad de rendimiento razonable sin irse a la periferia.
Para vivir, conviene a quien valora el patrimonio, la escala peatonal y la oferta cultural, y tiene claro que la vida de barrio es distinta a la del resto de Montevideo: mucha actividad de día, menos de noche en algunas zonas. Antes de comprar acá, más que en ningún otro barrio, conviene mirar la cuadra específica y el estado del edificio.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en Ciudad Vieja?
La tabla de arriba trae la mediana de USD por metro cuadrado del barrio y su rango habitual, actualizada con el cierre mensual del Índice INGAR.
¿Conviene invertir en Ciudad Vieja?
Depende de tu objetivo: mirá el yield y la dinámica de oferta más arriba. Para una lectura sobre una propiedad concreta, tasala online o escribinos.
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Estos datos forman parte del Índice INGAR, el índice mensual del mercado inmobiliario de Montevideo. Mirá la ficha de Ciudad Vieja con la serie mensual completa y la metodología.
Actualizado: Julio 2026. Fuente: Índice INGAR, el índice mensual del mercado inmobiliario de Montevideo.
Datos del Índice INGAR — julio de 2026.