Metodología del Índice INGAR — v1.1

Universo y fuentes de datos

Se consideran los avisos públicos de venta del mercado del departamento de Montevideo, obtenidos mediante relevamiento propio, para las tipologías apartamento (AP), casa (CA) y terreno (TE), que estuvieron activos en algún momento del mes calendario cerrado (alta hasta el fin del mes y baja después del inicio del mes, o sin baja). Los barrios siguen una lista normalizada de barrios del departamento de Montevideo (71 barrios en v1.1); las localidades linderas de otros departamentos que los avisos suelen etiquetar como Montevideo (por ejemplo, zonas de Ciudad de la Costa, Canelones) se excluyen del universo.

Para la apreciación de capital estimada se usan además fuentes oficiales: el índice INE IAI-Compraventa de Montevideo y contratos de alquiler de la DGI (Dirección General Impositiva).

Deduplicación de avisos

Un mismo inmueble suele estar publicado en más de una fuente. Los avisos se agrupan mediante un fingerprint que identifica el mismo inmueble y se toma un solo aviso por grupo (el principal). Se reportan ambos conteos — n_avisos (crudos) y n_unicos (deduplicados) — y todas las estadísticas se calculan sobre avisos únicos.

Filtros por aviso

Antes de calcular estadísticos, cada aviso debe pasar filtros de plausibilidad: precio entre USD 20.000 y 5.000.000, superficie entre 15 y 2.000 m², y precio por m² entre USD 300 y 8.000. Las medianas y percentiles se calculan con interpolación continua (percentile_cont).

Precios de oferta, no de transacción

Todos los precios del índice son precios de oferta (asking price): lo que pide el vendedor en el aviso, no el precio final de la compraventa. Se usa el último precio conocido de cada aviso. Limitación declarada: los cambios de precio dentro de un mismo aviso se capturan parcialmente, porque la republicación de un aviso reinicia su historial.

La única excepción es la apreciación de capital estimada, que incorpora datos de transacciones (INE + DGI) y por eso se etiqueta y publica como una métrica separada.

Renta, yields y métricas de mercado

La renta mediana del segmento (nivel barrio, en USD) se calcula desde los avisos de alquiler relevados, con el último cálculo del mes. Los yields se publican solo con confianza A o B y dentro del rango 2–15% bruto. El yield neto es estimado (aplica deducciones sobre el bruto).

Los meses de stock (months of supply) y la tasa de absorción provienen del snapshot de stock activo y bajas del mes, y solo se publican cuando hay dato disponible. Los días en mercado (DOM) no se publican en v1.1: ver limitaciones.

Apreciación de capital estimada (INE + DGI)

Usa como ancla el INE IAI-Compraventa de Montevideo (CAGR de la serie completa, se actualiza automáticamente), multiplicado por un factor relativo del barrio construido con rent-tilt sobre contratos de alquiler de la DGI (76 barrios con factor propio). El campo de alcance (scope) indica si el barrio tiene factor propio o hereda el promedio de la ciudad. NO es la variación de la serie propia del índice: es una métrica distinta y se etiqueta como tal.

Variaciones

Se publican la variación mensual (MoM del precio por m² mediano) y la variación acumulada contra marzo de 2026, el inicio de la serie. No se publica variación interanual hasta que la serie tenga 12 meses (febrero/marzo de 2027).

Umbrales de publicación

Preferimos declarar «sin datos suficientes» antes que publicar un número ruidoso. Un segmento barrio-tipología se publica en un mes dado solo si cumple:

• Muestra mínima: al menos 30 avisos únicos en el mes (n ≥ 30).
• Estabilidad: variación mensual dentro de ±20%; si es mayor, el segmento se excluye ese mes con su motivo registrado.
• Yields: solo con confianza A o B y valor entre 2% y 15% bruto.
• Revisión final por modelo de IA (ver sección siguiente).
• Los segmentos excluidos se declaran cada mes con su motivo — el hueco es parte del dato, nunca se rellena ni interpola.

Revisión por IA

Antes de publicar, cada corrida mensual pasa una revisión automatizada con un modelo de lenguaje (claude-opus-4-8; el modelo usado queda registrado en cada publicación) que verifica consistencia interna — percentiles ordenados, ranking, renta×12 / precio ≈ yield — y plausibilidad de las cifras. Sus exclusiones quedan registradas con motivo. Los resúmenes que se muestran en el sitio son los textos ya revisados; el sitio web no recalcula ni altera ninguna cifra.

Volumen típico

Verificado en el backfill marzo–junio 2026: unos 200 segmentos calculados por mes, de los cuales ~120 resultan publicables (~50 barrios en apartamentos, ~50 en casas y ~15 en terrenos).

Limitaciones declaradas

• Serie corta: el índice comienza en marzo de 2026; no hay comparaciones interanuales hasta completar 12 meses (feb/mar 2027).
• Días en mercado (DOM): no se publican en v1.1. La ventana de observación arranca en febrero de 2026 y trunca la antigüedad real de los avisos anteriores (left-truncation), lo que sesgaría el indicador. Se calculan internamente y se reincorporarán cuando la serie acumule al menos 12 meses de observación (2027).
• Relisting: un aviso republicado (nuevo ID para el mismo inmueble) reinicia su historial; los cambios de precio dentro de un aviso se capturan parcialmente pese a la deduplicación.
• Precios de oferta: todos los niveles de precio reflejan expectativas de venta, no cierres.

Licencia y atribución

Los datos del Índice INGAR son de uso libre con atribución obligatoria. Cita requerida: «Fuente: Índice INGAR — ingar.com.uy/indice». Descargas completas en /indice/datos.csv y /indice/datos.json.

Versionado

Versión vigente: v1.1 (julio de 2026, aplicada retroactivamente a toda la serie). Cambios de v1.1: universo depurado a barrios del departamento de Montevideo (se excluyen localidades de Canelones que los avisos etiquetan como Montevideo) y retiro de los días en mercado (DOM) de la publicación por ventana de observación insuficiente; los rankings se recalcularon. v1.0 (marzo de 2026): versión inicial. Cualquier cambio metodológico se publica como nueva versión en esta página y queda registrado en el campo metodologia_version de cada fila de datos.