Metodología del Índice INGAR — v2.0

Universo y fuentes de datos

Se consideran las ofertas de venta publicadas abiertamente en el mercado del departamento de Montevideo, obtenidas mediante relevamiento propio y sistemático, para las tipologías apartamento (AP), casa (CA) y terreno (TE), que estuvieron activas en algún momento del mes calendario cerrado (alta hasta el fin del mes y baja después del inicio del mes, o sin baja). Los barrios siguen una lista normalizada de 71 barrios del departamento de Montevideo: ese es el universo relevado. De ese universo se publican solo los barrios que superan los controles de calidad de cada mes (actualmente 60 barrios con al menos un mes publicable); el resto queda relevado pero sin publicar. Las localidades linderas de otros departamentos que las ofertas suelen etiquetar como Montevideo (por ejemplo, zonas de Ciudad de la Costa, Canelones) se excluyen del universo.

Para la apreciación de capital estimada se usan además fuentes oficiales: el índice INE IAI-Compraventa de Montevideo y contratos de alquiler de la DGI (Dirección General Impositiva).

Cada inmueble se cuenta una sola vez

Un mismo inmueble suele estar ofrecido públicamente más de una vez. Las ofertas se consolidan para que cada inmueble cuente una sola vez, y todas las estadísticas se calculan sobre inmuebles únicos. El volumen de oferta se publica como nivel relativo (oferta: alta / media / baja), definido por terciles dentro de cada mes y tipología, en lugar de conteos absolutos.

Filtros por oferta

Antes de calcular estadísticos, cada oferta debe pasar filtros de plausibilidad: precio entre USD 20.000 y 5.000.000, superficie entre 15 y 2.000 m², y precio por m² entre USD 300 y 8.000. Las medianas y percentiles se calculan con interpolación continua (percentile_cont).

Superficie y precio por metro cuadrado

El precio por metro cuadrado se calcula sobre la superficie propia de la vivienda. Cuando un aviso publica su superficie total —que puede incluir balcón y la parte proporcional de las áreas comunes—, se utiliza la superficie interior declarada para la unidad. Los precios totales y la composición de la muestra no dependen de esta medida.

Precios de oferta, no de transacción

Todos los precios del índice son precios de oferta (asking price): lo que pide el vendedor en la oferta, no el precio final de la compraventa. Se usa el último precio conocido de cada oferta. Limitación declarada: los cambios de precio dentro de una misma oferta se capturan parcialmente, porque la republicación de una oferta reinicia su historial.

La única excepción es la apreciación de capital estimada, que incorpora datos de transacciones (INE + DGI) y por eso se etiqueta y publica como una métrica separada.

Renta, yields y métricas de mercado

La renta mediana del segmento se obtiene de las ofertas de alquiler relevadas, con el último cálculo del mes. La rentabilidad bruta anual estimada relaciona ofertas de alquiler y venta del mismo barrio y tipología. Cuando se combinan grupos por dormitorios, el resultado se valida con los componentes y ponderaciones de esos grupos. Las medianas generales de precio y alquiler describen sus propias muestras; su cociente no necesariamente reproduce el yield publicado.

Los yields se publican solo con método verificable, confianza A o B y dentro del rango 2–15% bruto. El escenario de rentabilidad neta estimada aplica la deducción del 35,16% detallada a continuación. Desde agosto de 2026, meses de inventario y tasa de absorción no están disponibles: la retirada o republicación de un aviso no acredita una venta. Los días en mercado tampoco se publican por la ventana de observación limitada.

Escenario estándar de referencia (no es el neto de ningún barrio)

Desde el 1 de septiembre de 2026 el Índice publica en sus tablas únicamente el yield bruto. Este escenario se conserva como referencia metodológica y como columna del dataset (yield_neto_estimado_pct en el CSV y el JSON), no como el neto de un barrio: al aplicarse exactamente el mismo factor a todos los segmentos, no altera el ranking ni agrega capacidad comparativa, y transmite una precisión que el dato no tiene. La rentabilidad neta depende de la operación concreta —precio negociado, autogestión, régimen fiscal, Vivienda Promovida, estado del inmueble— y se calcula caso por caso en la calculadora de rentabilidad.

El escenario aplica una deducción total del 35,16% sobre la renta bruta anual. Componentes (en % de la renta bruta):

• Administración: 12,4% — gestión profesional (comisión mensual de 6% + IVA, más el costo de colocación amortizado).
• Impuesto a la renta: 10,06% — ver detalle debajo.
• Mantenimiento: 5,0% — supuesto de mantenimiento anual.
• Vacancia: 4,2% — supuesto de un mes vacío cada 24.
• Impuestos del propietario: 3,5% — Contribución Inmobiliaria y Primaria.

El 6% + IVA de comisión mensual es un supuesto de mercado (punto medio del rango de plaza relevado, 5–7% + IVA), no la tarifa de INGAR: el servicio de administración de INGAR cobra 7% + IVA. Recalculada con esa comisión, la deducción total pasa de 35,16% a 36,38% de la renta bruta y el yield neto estimado resulta entre 0,05 y 0,12 puntos porcentuales menor según el segmento (por ejemplo, un yield bruto de 5,75% pasa de 3,73% a 3,66% neto).

Impuesto a la renta: el índice supone que el propietario persona física opta por dar carácter definitivo a la retención del 10,5% sobre los alquileres brutos devengados (aplicable a residentes por IRPF, Decreto 148/007, y a no residentes por IRNR, Decreto 149/007, arts. 24 y 33 lit. a). Existe alternativamente la liquidación general del 12% sobre la renta neta, con las deducciones fiscales expresamente admitidas; la opción más conveniente depende de los gastos deducibles de cada propietario. El impuesto se aplica sobre el alquiler ajustado por la vacancia modelada — por eso pesa 10,06% de la renta bruta y no 10,5%. En proyectos con beneficios de Vivienda Promovida este impuesto puede estar exonerado hasta por 10 años; el desglose general no incorpora esa exoneración.

El mantenimiento, las reparaciones y los seguros no son deducciones fiscales admitidas: entran en el desglose como costo real de operar el inmueble, no como deducción impositiva.

Precisión del total: 35,16% es la suma de las cinco líneas ya redondeadas a dos decimales. Con los mismos supuestos sin redondear el total es 35,13%, porque la administración da 12,4033% y la vacancia 4,1667%. Tratamiento de la comisión: este desglose la aplica sobre la renta bruta anual completa, mientras que el impuesto a la renta sí se ajusta por la vacancia modelada. Calculada de forma consistente —comisión sobre la renta efectivamente percibida— la deducción total es de 34,83%: 0,30 puntos porcentuales por debajo del 35,13%. La calculadora de rentabilidad usa el tratamiento consistente; el desglose de esta página conserva el publicado para no alterar la serie histórica.

Este escenario NO incorpora los gastos de adquisición (escritura, ITP, honorarios) ni la apreciación del inmueble. Los primeros agrandan el capital invertido y bajan el rendimiento; la segunda se estima aparte, con el INE IAI-Compraventa y contratos de la DGI, y se publica como métrica propia.

Apreciación de capital estimada (INE + DGI)

Usa como ancla el INE IAI-Compraventa de Montevideo (CAGR de la serie completa, se actualiza automáticamente), multiplicado por un factor relativo del barrio construido con rent-tilt sobre contratos de alquiler de la DGI (76 barrios con factor propio; esos 76 corresponden a la cobertura de esta métrica de apreciación, no a la cantidad de barrios del índice de precios). El campo de alcance (scope) indica si el barrio tiene factor propio o hereda el promedio de la ciudad. NO es la variación de la serie propia del índice: es una métrica distinta y se etiqueta como tal.

Variaciones

La variación mensual compara el precio por m² mediano del mes con el precio histórico publicado del mes anterior, para el mismo barrio y tipología: (precio actual ÷ precio anterior − 1) × 100. La variación acumulada usa como base el precio publicado de marzo de 2026. Si falta el precio de referencia, la variación queda sin dato. No se publica variación interanual hasta disponer de 12 meses de comparación.

Umbrales de publicación

Preferimos declarar «sin datos suficientes» antes que publicar un número ruidoso. Un segmento barrio-tipología se publica en un mes dado solo si cumple:

• Muestra mínima: al menos 30 inmuebles únicos ofrecidos en el mes (n ≥ 30).
• Estabilidad: variación mensual dentro de ±20%; si es mayor, el segmento se excluye ese mes con su motivo registrado.
• Yields: método verificable, confianza A o B y valor entre 2% y 15% bruto.
• Revisión final por modelo de IA (ver sección siguiente).
• Los segmentos excluidos se declaran cada mes con su motivo — el hueco es parte del dato, nunca se rellena ni interpola.

Controles de publicación

Antes de publicar se comprueban los percentiles, las variaciones frente al histórico publicado y la correspondencia de cada yield con el cálculo que lo respalda. La revisión automatizada usa el método y los componentes efectivos del segmento; no exige que un yield agregado por dormitorios coincida con el cociente de las medianas generales. Las exclusiones y las verificaciones quedan registradas internamente.

Volumen típico

Verificado en el backfill marzo–junio 2026: unos 200 segmentos calculados por mes, de los cuales ~120 resultan publicables (~50 barrios en apartamentos, ~50 en casas y ~15 en terrenos).

Limitaciones declaradas

• Serie corta: el índice comienza en marzo de 2026; no hay comparaciones interanuales hasta completar 12 meses (feb/mar 2027).
• Días en mercado (DOM): aún no se publican. La ventana de observación arranca en febrero de 2026 y todavía es demasiado corta para medirlos sin sesgo (left-truncation). Se calculan internamente y se publicarán cuando la serie acumule al menos 12 meses de observación (2027).
• Relisting: una oferta republicada del mismo inmueble reinicia su historial; los cambios de precio dentro de una misma oferta se capturan parcialmente pese a la consolidación.
• Precios de oferta: todos los niveles de precio reflejan expectativas de venta, no cierres.

Licencia y atribución

Los datos del Índice INGAR se publican bajo licencia Creative Commons Atribución 4.0 Internacional (CC BY 4.0): uso libre, incluso comercial, con atribución obligatoria. Cita requerida: «Fuente: Índice INGAR — ingar.com.uy/indice». Descargas completas en /indice/datos.csv y /indice/datos.json. Las series oficiales que republicamos (alquiler INE, permisos de construcción de la Intendencia de Montevideo) son de uso libre citando la fuente original indicada en cada dataset.

Versión y cambios

Versión vigente: v2.0, aplicada a toda la serie publicada. Cada dato identifica su mes de referencia y la versión de metodología correspondiente en el dataset. La serie comienza en marzo de 2026.

Cambios de versión:

• v2.0 (8 de septiembre de 2026): el precio por metro cuadrado pasa a calcularse sobre la superficie propia de la vivienda, en lugar de la superficie total del aviso, que puede incorporar balcón y áreas comunes. La revisión se aplicó a toda la serie publicada y modificó precios por m² y posiciones del ranking. Las publicaciones también difieren en medianas de precio total y segmentos publicables: esas diferencias no se atribuyen exclusivamente al cambio de superficie. La comparación de abajo documenta los resultados de ambas ediciones.
• v1.4 (primera edición mensual: agosto de 2026): el registro metodológico incorporó dos decimales, en lugar de enteros, en las medianas por m² que alimentan el yield. Se aplicó hacia adelante; las ediciones previas conservaron sus cifras. El archivo conserva la publicación original de agosto y sus valores.
• v1.3: se añadieron las columnas de componentes del yield (renta_m2_yield_usd y precio_m2_yield_usd) y el nivel de oferta (alta, media o baja). Fue una ampliación del dataset sin modificar las cifras entonces publicadas. Las ediciones archivadas de marzo a julio identifican esta versión.