Metodología del Índice INGAR — v1.4

Universo y fuentes de datos

Se consideran las ofertas de venta publicadas abiertamente en el mercado del departamento de Montevideo, obtenidas mediante relevamiento propio y sistemático, para las tipologías apartamento (AP), casa (CA) y terreno (TE), que estuvieron activas en algún momento del mes calendario cerrado (alta hasta el fin del mes y baja después del inicio del mes, o sin baja). Los barrios siguen una lista normalizada de 71 barrios del departamento de Montevideo: ese es el universo relevado. De ese universo se publican solo los barrios que superan los controles de calidad de cada mes (actualmente 62 barrios con al menos un mes publicable); el resto queda relevado pero sin publicar. Las localidades linderas de otros departamentos que las ofertas suelen etiquetar como Montevideo (por ejemplo, zonas de Ciudad de la Costa, Canelones) se excluyen del universo.

Para la apreciación de capital estimada se usan además fuentes oficiales: el índice INE IAI-Compraventa de Montevideo y contratos de alquiler de la DGI (Dirección General Impositiva).

Cada inmueble se cuenta una sola vez

Un mismo inmueble suele estar ofrecido públicamente más de una vez. Las ofertas se consolidan para que cada inmueble cuente una sola vez, y todas las estadísticas se calculan sobre inmuebles únicos. El volumen de oferta se publica como nivel relativo (oferta: alta / media / baja), definido por terciles dentro de cada mes y tipología, en lugar de conteos absolutos.

Filtros por oferta

Antes de calcular estadísticos, cada oferta debe pasar filtros de plausibilidad: precio entre USD 20.000 y 5.000.000, superficie entre 15 y 2.000 m², y precio por m² entre USD 300 y 8.000. Las medianas y percentiles se calculan con interpolación continua (percentile_cont).

Precios de oferta, no de transacción

Todos los precios del índice son precios de oferta (asking price): lo que pide el vendedor en la oferta, no el precio final de la compraventa. Se usa el último precio conocido de cada oferta. Limitación declarada: los cambios de precio dentro de una misma oferta se capturan parcialmente, porque la republicación de una oferta reinicia su historial.

La única excepción es la apreciación de capital estimada, que incorpora datos de transacciones (INE + DGI) y por eso se etiqueta y publica como una métrica separada.

Renta, yields y métricas de mercado

La renta mediana del segmento (nivel barrio, en USD) se calcula desde las ofertas de alquiler relevadas, con el último cálculo del mes. Los yields se publican solo con confianza A o B y dentro del rango 2–15% bruto. El yield neto es estimado: aplica una deducción total del 35,16% sobre la renta bruta, desglosada en la sección siguiente.

Los meses de stock (months of supply) y la tasa de absorción provienen del snapshot de stock activo y bajas del mes, y solo se publican cuando hay dato disponible. Los días en mercado (DOM) aún no se publican: ver limitaciones.

Yield neto: desglose de deducciones

El yield neto estimado aplica una deducción total del 35,16% sobre la renta bruta anual. Componentes (en % de la renta bruta):

• Administración: 12,4% — gestión profesional (comisión mensual de 6% + IVA, más el costo de colocación amortizado).
• Impuesto a la renta: 10,06% — ver detalle debajo.
• Mantenimiento: 5,0% — supuesto de mantenimiento anual.
• Vacancia: 4,2% — supuesto de un mes vacío cada 24.
• Impuestos del propietario: 3,5% — Contribución Inmobiliaria y Primaria.

El 6% + IVA de comisión mensual es un supuesto de mercado (punto medio del rango de plaza relevado, 5–7% + IVA), no la tarifa de INGAR: el servicio de administración de INGAR cobra 7% + IVA. Recalculada con esa comisión, la deducción total pasa de 35,16% a 36,38% de la renta bruta y el yield neto estimado resulta entre 0,05 y 0,12 puntos porcentuales menor según el segmento (por ejemplo, un yield bruto de 5,75% pasa de 3,73% a 3,66% neto).

Impuesto a la renta: el índice supone que el propietario persona física opta por dar carácter definitivo a la retención del 10,5% sobre los alquileres brutos devengados (aplicable a residentes por IRPF, Decreto 148/007, y a no residentes por IRNR, Decreto 149/007, arts. 24 y 33 lit. a). Existe alternativamente la liquidación general del 12% sobre la renta neta, con las deducciones fiscales expresamente admitidas; la opción más conveniente depende de los gastos deducibles de cada propietario. El impuesto se aplica sobre el alquiler ajustado por la vacancia modelada — por eso pesa 10,06% de la renta bruta y no 10,5%. En proyectos con beneficios de Vivienda Promovida este impuesto puede estar exonerado hasta por 10 años; el desglose general no incorpora esa exoneración.

El mantenimiento, las reparaciones y los seguros no son deducciones fiscales admitidas: entran en el desglose como costo real de operar el inmueble, no como deducción impositiva.

Apreciación de capital estimada (INE + DGI)

Usa como ancla el INE IAI-Compraventa de Montevideo (CAGR de la serie completa, se actualiza automáticamente), multiplicado por un factor relativo del barrio construido con rent-tilt sobre contratos de alquiler de la DGI (76 barrios con factor propio; esos 76 corresponden a la cobertura de esta métrica de apreciación, no a la cantidad de barrios del índice de precios). El campo de alcance (scope) indica si el barrio tiene factor propio o hereda el promedio de la ciudad. NO es la variación de la serie propia del índice: es una métrica distinta y se etiqueta como tal.

Variaciones

Se publican la variación mensual (MoM del precio por m² mediano) y la variación acumulada contra marzo de 2026, el inicio de la serie. No se publica variación interanual hasta que la serie tenga 12 meses (febrero/marzo de 2027).

Umbrales de publicación

Preferimos declarar «sin datos suficientes» antes que publicar un número ruidoso. Un segmento barrio-tipología se publica en un mes dado solo si cumple:

• Muestra mínima: al menos 30 inmuebles únicos ofrecidos en el mes (n ≥ 30).
• Estabilidad: variación mensual dentro de ±20%; si es mayor, el segmento se excluye ese mes con su motivo registrado.
• Yields: solo con confianza A o B y valor entre 2% y 15% bruto.
• Revisión final por modelo de IA (ver sección siguiente).
• Los segmentos excluidos se declaran cada mes con su motivo — el hueco es parte del dato, nunca se rellena ni interpola.

Revisión por IA

Antes de publicar, cada corrida mensual pasa una revisión automatizada con un modelo de lenguaje (claude-opus-4-8; el modelo usado queda registrado en cada publicación) que verifica consistencia interna — percentiles ordenados, ranking, y la identidad del yield por m² (renta_m2_yield_usd × 12 ÷ precio_m2_yield_usd ≈ yield bruto; ver changelog v1.3) — y plausibilidad de las cifras. Sus exclusiones quedan registradas con motivo. Los resúmenes que se muestran en el sitio son los textos ya revisados; el sitio web no recalcula ni altera ninguna cifra.

Volumen típico

Verificado en el backfill marzo–junio 2026: unos 200 segmentos calculados por mes, de los cuales ~120 resultan publicables (~50 barrios en apartamentos, ~50 en casas y ~15 en terrenos).

Limitaciones declaradas

• Serie corta: el índice comienza en marzo de 2026; no hay comparaciones interanuales hasta completar 12 meses (feb/mar 2027).
• Días en mercado (DOM): aún no se publican. La ventana de observación arranca en febrero de 2026 y todavía es demasiado corta para medirlos sin sesgo (left-truncation). Se calculan internamente y se publicarán cuando la serie acumule al menos 12 meses de observación (2027).
• Relisting: una oferta republicada del mismo inmueble reinicia su historial; los cambios de precio dentro de una misma oferta se capturan parcialmente pese a la consolidación.
• Precios de oferta: todos los niveles de precio reflejan expectativas de venta, no cierres.

Licencia y atribución

Los datos del Índice INGAR se publican bajo licencia Creative Commons Atribución 4.0 Internacional (CC BY 4.0): uso libre, incluso comercial, con atribución obligatoria. Cita requerida: «Fuente: Índice INGAR — ingar.com.uy/indice». Descargas completas en /indice/datos.csv y /indice/datos.json. Las series oficiales que republicamos (alquiler INE, permisos de construcción de la Intendencia de Montevideo) son de uso libre citando la fuente original indicada en cada dataset.

Changelog

• v1.4 (2 de agosto de 2026): las medianas de renta y precio por m² que alimentan el yield pasan a calcularse con 2 decimales (antes, enteros). Motivo: en 98 de ~172 segmentos publicables la renta mediana es ≤ 11 USD/m², y el redondeo a entero introducía saltos artificiales de hasta ±10% relativo en el yield de barrios de renta baja. El cambio aplica solo hacia adelante: la serie previa conserva los valores originales y puede mostrar un microsalto de hasta ±5% relativo en esos segmentos en el primer mes calculado bajo v1.4 (agosto de 2026).
• v1.3 (2 de agosto de 2026): cambio aditivo, ninguna cifra publicada se modifica. (1) Se agregan al dataset las columnas renta_m2_yield_usd y precio_m2_yield_usd: el numerador y el denominador exactos con los que se calculó cada yield bruto. El yield NO se calcula con la renta y el precio medianos publicados (que son totales y provienen de universos de oferta distintos — avisos de alquiler y avisos de venta), sino como renta mediana por m² × 12 ÷ precio mediano por m² de venta del mismo segmento; con las columnas nuevas la identidad es reproducible con un error máximo verificado de 0,01 puntos porcentuales en todas las filas con yield. La renta por m² se publicó con precisión entera hasta la v1.3; resuelto desde la v1.4 (2 de agosto de 2026), que la calcula con dos decimales. (2) Se agrega la columna oferta_nivel (alta/media/baja por terciles dentro de cada mes y tipología), que formaliza en el dataset el nivel de oferta que las fichas ya mostraban. Poblado retroactivo de ambas desde los registros congelados de origen — sin recálculo.
• v1.2 (12 de julio de 2026): el yield neto pasa a calcularse con un desglose explícito de deducciones — 35,16% de la renta bruta: administración, impuesto a la renta, mantenimiento, vacancia e impuestos del propietario (detallado arriba) — aplicado retroactivamente a toda la serie. Antes (v1.1) la deducción era un 25% plano sobre el bruto y no incluía el impuesto a la renta. Motivo del cambio: el yield neto ahora deduce el impuesto a la renta y desglosa sus componentes. El yield bruto, la renta mediana y los precios no cambian.
• v1.1 (julio 2026): versión inicial publicada del índice.

Versionado

Versión vigente: v1.4, aplicada en el motor de cálculo desde el 2 de agosto de 2026. Las filas publicadas hasta julio de 2026 llevan metodologia_version v1.3 (sus cifras no cambian); la primera publicación mensual bajo v1.4 es la de agosto de 2026, que se publica el 1º de septiembre. Cualquier cambio metodológico se publica como una nueva versión en esta página, queda asentado en el changelog de arriba y registrado en el campo metodologia_version de cada fila de datos.