Índice INGAR — mercado inmobiliario de Montevideo, julio de 2026
Última actualización: 1 de agosto de 2026 · Próxima corrida: septiembre de 2026 · Metodología v1.3
Según el Índice INGAR, julio de 2026, la rentabilidad bruta mediana de alquiler de apartamentos publicada para Montevideo es del 6,0% anual (3,9% neta estimada). El barrio líder es Cerro, con 11,6% bruto (7,6% neto estimado) en apartamentos.
Yield bruto = alquiler anual ÷ precio de oferta. El neto estimado descuenta una deducción total del 35,16% de la renta bruta (administración, impuesto a la renta, mantenimiento, vacancia e impuestos del propietario): ver metodología. Guía relacionada: impuestos sobre la propiedad en Uruguay.
En julio de 2026, el Índice INGAR publica datos de 121 segmentos barrio-tipología del mercado de venta de Montevideo. La mediana de apartamentos en la ciudad se ubicó en USD 2.486/m². Los barrios con mayor precio por m² fueron Golf (USD 4.070/m²), Puerto Buceo (USD 3.932/m²), Villa Biarritz (USD 3.895/m²); los más accesibles entre los publicados, Cerro (USD 967/m²), Colón (USD 998/m²), Ituzaingó (USD 1.141/m²). El yield bruto de alquiler estimado mediano fue 6%. 75 segmentos no se publican este mes por muestra insuficiente o variación atípica. Los yields son estimaciones sobre precios de oferta: ver metodología.
75 segmentos no se publican este mes por muestra insuficiente o variación atípica. La serie comienza en marzo de 2026; la variación acumulada se mide desde ese inicio.
Qué significa «el precio del m² en Montevideo»
La cifra canónica del Índice INGAR es la mediana de las medianas de barrio publicadas, calculada por tipología y sin mezclarlas. julio de 2026: Apartamentos USD 2.486/m² · Casas USD 1.160/m² · Terrenos USD 942/m².
El resumen mensual se redacta el día de la corrida; si la serie se revisa después, sus cifras pueden diferir levemente de la tabla viva. Otras cifras de INGAR —zona media (grado A) y comparable internacional ICHS en las fichas de inversión, oferta vigente en los artículos del blog— miden otra cosa y llevan su propio rótulo. Ver metodología.
Ranking de precio por m² — Apartamentos (julio de 2026)
| # | Barrio | USD/m² mediana | Var. mensual | Var. desde inicio de serie | Yield bruto estimado* | Yield neto estimado* | Oferta |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Golf | USD 4.070 | +0,6% | +2,5% | 5,7% | 3,7% | Media |
| 2 | Puerto Buceo | USD 3.932 | +0,2% | +0,6% | 5,5% | 3,6% | Media |
| 3 | Villa Biarritz | USD 3.895 | -0,1% | +4,6% | 4,9% | 3,2% | Media |
| 4 | Carrasco Norte | USD 3.819 | -0,8% | -0,7% | 5,7% | 3,7% | Alta |
| 5 | Punta Carretas | USD 3.802 | -0,8% | -3,5% | 5,4% | 3,5% | Alta |
| 6 | Carrasco | USD 3.794 | -0,9% | -9,1% | 5,9% | 3,9% | Alta |
| 7 | Parque Rodó | USD 3.715 | -0,9% | -2,4% | 4,9% | 3,2% | Alta |
| 8 | Pocitos Nuevo | USD 3.669 | -1,8% | -3,2% | 5,1% | 3,3% | Alta |
| 9 | Pocitos | USD 3.548 | -0,3% | -1,2% | 5,1% | 3,3% | Alta |
| 10 | Malvín | USD 3.369 | -0,4% | -2,3% | 5,3% | 3,4% | Alta |
| 11 | Buceo | USD 3.172 | -0,1% | -5,3% | 5,6% | 3,6% | Alta |
| 12 | Palermo | USD 3.155 | -0,2% | -3,6% | 5,3% | 3,4% | Alta |
| 13 | Villa Dolores | USD 3.130 | -1,3% | +1,7% | 7,9% | 5,2% | Baja |
| 14 | Punta Gorda | USD 3.077 | -2,9% | -5,5% | 6,4% | 4,1% | Media |
| 15 | Barrio Sur | USD 3.020 | -0,6% | +5,0% | 6,0% | 3,9% | Alta |
| 16 | Parque Batlle | USD 2.993 | +0,4% | +0,2% | 5,9% | 3,9% | Alta |
| 17 | La Blanqueada | USD 2.932 | -0,9% | -3,3% | 6,1% | 3,9% | Alta |
| 18 | Larrañaga | USD 2.870 | +1,1% | +8,6% | 4,4% | 2,9% | Baja |
| 19 | Cordón | USD 2.855 | -0,5% | -2,6% | 5,9% | 3,8% | Alta |
| 20 | Tres Cruces | USD 2.778 | -0,9% | -2,2% | 6,6% | 4,3% | Alta |
| 21 | Capurro | USD 2.770 | -0,0% | +40,3% | 5,2% | 3,4% | Media |
| 22 | Prado | USD 2.756 | -1,1% | -3,6% | 5,7% | 3,7% | Media |
| 23 | Centro | USD 2.734 | +0,6% | -0,2% | 5,8% | 3,8% | Alta |
| 24 | Aguada | USD 2.536 | +0,5% | +4,7% | 5,7% | 3,7% | Alta |
| 25 | Bella Vista | USD 2.486 | -3,0% | +0,8% | 5,5% | 3,5% | Media |
| 26 | Capurro - Bella Vista | USD 2.476 | +1,3% | -4,0% | 5,3% | 3,5% | Baja |
| 27 | Jacinto Vera | USD 2.365 | 0,0% | +0,0% | 5,8% | 3,8% | Media |
| 28 | La Comercial | USD 2.267 | +1,6% | +8,8% | 6,7% | 4,4% | Media |
| 29 | Ciudad Vieja | USD 2.152 | -0,2% | +2,9% | 6,9% | 4,5% | Media |
| 30 | Goes | USD 2.115 | 0,0% | +1,0% | 6,5% | 4,2% | Baja |
| 31 | Brazo Oriental | USD 2.095 | -0,4% | -1,2% | 6,4% | 4,1% | Media |
| 32 | Arroyo Seco | USD 2.048 | +1,4% | +2,3% | 6,5% | 4,2% | Baja |
| 33 | Mercado Modelo | USD 1.976 | +3,8% | +10,5% | 5,6% | 3,6% | Baja |
| 34 | Unión | USD 1.956 | -2,2% | +13,7% | 6,9% | 4,5% | Media |
| 35 | Villa Muñoz | USD 1.922 | +0,5% | -6,2% | 6,3% | 4,1% | Baja |
| 36 | Atahualpa | USD 1.920 | -0,5% | -4,0% | 9,2% | 6,0% | Media |
| 37 | Reducto | USD 1.865 | -0,2% | +1,6% | 7,3% | 4,7% | Media |
| 38 | Paso Molino | USD 1.667 | 0,0% | +2,3% | 8,0% | 5,2% | Baja |
| 39 | Belvedere | USD 1.449 | +11,2% | +34,5% | 11,3% | 7,3% | Baja |
| 40 | Villa Española | USD 1.437 | -1,2% | +3,5% | 6,6% | 4,3% | Media |
| 41 | Sayago | USD 1.369 | +16,2% | -8,7% | 6,5% | 4,2% | Baja |
| 42 | Aires Puros | USD 1.308 | +6,1% | -28,5% | 11,0% | 7,1% | Baja |
| 43 | Maroñas | USD 1.259 | -7,0% | +4,0% | 9,3% | 6,1% | Baja |
| 44 | La Teja | USD 1.222 | -1,1% | -7,6% | 7,7% | 5,0% | Baja |
| 45 | Malvín Norte | USD 1.177 | -0,3% | -1,0% | 8,9% | 5,8% | Media |
| 46 | Cerrito | USD 1.171 | -11,5% | +13,3% | 10,3% | 6,7% | Baja |
| 47 | Ituzaingó | USD 1.141 | +3,0% | +3,0% | 5,6% | 3,6% | Baja |
| 48 | Colón | USD 998 | +1,5% | +9,7% | 10,9% | 7,1% | Baja |
| 49 | Cerro | USD 967 | 0,0% | -8,5% | 11,6% | 7,6% | Baja |
Ranking de precio por m² — Casas (julio de 2026)
| # | Barrio | USD/m² mediana | Var. mensual | Var. desde inicio de serie | Yield bruto estimado* | Yield neto estimado* | Oferta |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Puerto Buceo | USD 3.189 | -0,7% | +7,7% | 7,0% | 4,6% | Baja |
| 2 | Carrasco Norte | USD 3.043 | -0,9% | +1,9% | 5,5% | 3,6% | Alta |
| 3 | Carrasco | USD 2.805 | -1,0% | -8,1% | 5,9% | 3,8% | Alta |
| 4 | Punta Carretas | USD 2.649 | +2,3% | +3,2% | 6,4% | 4,2% | Alta |
| 5 | Pocitos Nuevo | USD 2.315 | -0,3% | +0,3% | 7,4% | 4,8% | Media |
| 6 | Pocitos | USD 2.299 | +2,9% | +2,7% | 6,2% | 4,0% | Alta |
| 7 | Punta Gorda | USD 2.074 | -4,3% | -12,7% | 7,1% | 4,6% | Alta |
| 8 | Parque Batlle | USD 2.038 | +2,0% | +0,1% | 7,2% | 4,6% | Alta |
| 9 | Malvín | USD 1.989 | -2,6% | -2,5% | 6,1% | 3,9% | Alta |
| 10 | Villa Dolores | USD 1.980 | -8,8% | -0,7% | 6,9% | 4,5% | Baja |
| 11 | Parque Rodó | USD 1.892 | +7,0% | +21,9% | 7,2% | 4,7% | Media |
| 12 | Larrañaga | USD 1.862 | -6,0% | +10,5% | 7,3% | 4,8% | Baja |
| 13 | Buceo | USD 1.833 | -0,9% | -2,5% | 7,6% | 5,0% | Alta |
| 14 | La Blanqueada | USD 1.667 | -1,2% | -6,4% | 7,9% | 5,1% | Alta |
| 15 | Tres Cruces | USD 1.586 | +0,9% | 0,0% | 8,4% | 5,4% | Media |
| 16 | Palermo | USD 1.524 | 0,0% | -1,2% | 9,2% | 6,0% | Media |
| 17 | Jacinto Vera | USD 1.513 | +3,5% | -5,4% | 7,5% | 4,9% | Media |
| 18 | Prado | USD 1.444 | -0,6% | -6,1% | 5,8% | 3,7% | Alta |
| 19 | Barrio Sur | USD 1.442 | -10,6% | +10,2% | 8,4% | 5,4% | Baja |
| 20 | Atahualpa | USD 1.382 | -5,3% | -13,4% | 8,5% | 5,5% | Media |
| 21 | Cordón | USD 1.309 | -1,6% | -8,7% | 8,2% | 5,3% | Alta |
| 22 | La Comercial | USD 1.293 | -4,2% | -2,9% | 8,0% | 5,2% | Alta |
| 23 | La Figurita | USD 1.231 | +4,3% | +8,2% | 9,1% | 5,9% | Baja |
| 24 | Brazo Oriental | USD 1.215 | -4,0% | -11,6% | 9,3% | 6,0% | Alta |
| 25 | Aires Puros | USD 1.213 | -1,8% | +7,6% | 8,1% | 5,2% | Media |
| 26 | Bella Vista | USD 1.205 | -0,4% | +16,4% | 9,7% | 6,3% | Baja |
| 27 | Aguada | USD 1.161 | +0,7% | +3,1% | 7,9% | 5,1% | Alta |
| 28 | Reducto | USD 1.160 | -6,1% | -6,1% | 8,5% | 5,5% | Media |
| 29 | Goes | USD 1.146 | +4,4% | +0,3% | 10,6% | 6,9% | Baja |
| 30 | Capurro | USD 1.122 | -3,3% | +3,5% | 9,6% | 6,2% | Baja |
| 31 | Paso Molino | USD 1.103 | -3,2% | -13,6% | 8,3% | 5,4% | Media |
| 32 | Villa Muñoz | USD 1.087 | +1,9% | -5,4% | 8,9% | 5,8% | Baja |
| 33 | Unión | USD 1.077 | -0,7% | -4,4% | 10,6% | 6,8% | Alta |
| 34 | Cerrito | USD 1.062 | -0,1% | +6,6% | 10,6% | 6,9% | Media |
| 35 | Malvín Norte | USD 1.058 | +3,5% | -11,0% | 9,6% | 6,2% | Alta |
| 36 | Centro | USD 1.045 | -5,7% | -1,1% | 7,2% | 4,7% | Media |
| 37 | Sayago | USD 975 | -7,8% | -11,7% | 9,9% | 6,4% | Alta |
| 38 | Ituzaingó | USD 950 | -4,0% | +11,8% | 9,6% | 6,2% | Baja |
| 39 | Jardines del Hipódromo | USD 938 | +11,8% | +18,3% | 10,3% | 6,7% | Baja |
| 40 | Lezica | USD 938 | 0,0% | -5,8% | 11,9% | 7,7% | Baja |
| 41 | Belvedere | USD 925 | -1,7% | +8,8% | 8,3% | 5,4% | Media |
| 42 | Piedras Blancas | USD 922 | -1,3% | +12,0% | 11,7% | 7,6% | Baja |
| 43 | Colón | USD 908 | -4,4% | -3,8% | 9,3% | 6,0% | Alta |
| 44 | Flor de Maroñas | USD 867 | 0,0% | -16,0% | 8,8% | 5,7% | Baja |
| 45 | Nuevo París | USD 847 | -8,8% | +3,3% | 10,7% | 6,9% | Baja |
| 46 | Maroñas | USD 841 | -4,4% | -11,5% | 9,8% | 6,3% | Media |
| 47 | Villa Española | USD 834 | -7,3% | -1,3% | 12,5% | 8,1% | Media |
| 48 | La Teja | USD 827 | -1,6% | -3,7% | 13,7% | 8,9% | Media |
| 49 | Manga | USD 795 | -1,2% | 0,0% | 14,8% | 9,6% | Baja |
| 50 | Curva de Maroñas | USD 793 | 0,0% | -7,8% | 10,3% | 6,6% | Baja |
| 51 | Peñarol | USD 790 | -4,6% | +2,9% | 11,0% | 7,1% | Media |
| 52 | Punta Rieles | USD 784 | 0,0% | -0,6% | 13,4% | 8,7% | Baja |
| 53 | Ciudad Vieja | USD 751 | -3,1% | 0,0% | 10,7% | 7,0% | Media |
| 54 | Cerro | USD 750 | 0,0% | -5,4% | 11,8% | 7,7% | Media |
| 55 | Paso de la Arena | USD 706 | -0,6% | -16,8% | 11,7% | 7,6% | Baja |
Ranking de precio por m² — Terrenos (julio de 2026)
| # | Barrio | USD/m² mediana | Var. mensual | Var. desde inicio de serie | Yield bruto estimado* | Yield neto estimado* | Oferta |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Pocitos | USD 2.477 | +12,7% | +14,7% | — | — | Media |
| 2 | Punta Carretas | USD 2.387 | +3,6% | +13,5% | — | — | Baja |
| 3 | Pocitos Nuevo | USD 1.743 | -3,7% | +2,5% | — | — | Baja |
| 4 | Centro | USD 1.363 | -3,3% | -0,2% | — | — | Alta |
| 5 | Cordón | USD 1.357 | 0,0% | +14,0% | — | — | Alta |
| 6 | Tres Cruces | USD 1.093 | 0,0% | +4,6% | — | — | Media |
| 7 | Parque Batlle | USD 1.040 | -0,4% | -0,4% | — | — | Baja |
| 8 | La Blanqueada | USD 1.035 | -12,9% | -2,7% | — | — | Alta |
| 9 | Buceo | USD 942 | -1,1% | -0,3% | — | — | Alta |
| 10 | Aguada | USD 870 | +5,7% | +12,7% | — | — | Alta |
| 11 | Ciudad Vieja | USD 863 | 0,0% | +2,5% | — | — | Media |
| 12 | Unión | USD 857 | +2,9% | +31,6% | — | — | Baja |
| 13 | Goes | USD 774 | 0,0% | 0,0% | — | — | Baja |
| 14 | Jacinto Vera | USD 764 | 0,0% | +4,0% | — | — | Baja |
| 15 | Carrasco | USD 750 | 0,0% | 0,0% | — | — | Media |
| 16 | Carrasco Norte | USD 590 | -15,5% | +7,3% | — | — | Media |
| 17 | Prado | USD 493 | +0,8% | -12,0% | — | — | Baja |
* Los yields son estimaciones sobre precios de oferta, no promesas de retorno. Ver metodología.
Fuente: Índice INGAR — relevamiento propio del mercado (precios de oferta).
¿Qué barrio de Montevideo tiene mejor rentabilidad de alquiler?
Según el Índice INGAR, julio de 2026, Cerro tiene la mejor rentabilidad de alquiler publicada de Montevideo: 11,6% bruto anual estimado (7,6% neto estimado) en apartamentos. Son estimaciones sobre precios de oferta, no promesas de retorno.
Más contexto en la guía de rentabilidad de alquileres en Montevideo por zona. ¿Tenés una propiedad? Averiguá cuánto vale con la tasación online gratuita.
¿Cuál es el barrio más caro de Montevideo?
En julio de 2026, Golf es el barrio más caro de Montevideo en apartamentos, con una mediana de USD 4.070 por m², según el Índice INGAR. Los valores corresponden a precios de oferta, no a transacciones cerradas.
¿En qué barrios de Montevideo se construye más vivienda nueva?
La obra nueva no se reparte pareja entre barrios. El mapa de dónde construye Montevideo muestra los permisos de construcción de vivienda por barrio desde 1997 (serie oficial de la Intendencia de Montevideo), útil para cruzar la rentabilidad de cada zona con su desarrollo.
Datos por barrio
- Aguada
- Aires Puros
- Arroyo Seco
- Atahualpa
- Barrio Sur
- Bella Vista
- Belvedere
- Brazo Oriental
- Buceo
- Capurro
- Capurro - Bella Vista
- Carrasco
- Carrasco Norte
- Casavalle
- Centro
- Cerrito
- Cerro
- Ciudad Vieja
- Colón
- Cordón
- Curva de Maroñas
- Flor de Maroñas
- Goes
- Golf
- Ituzaingó
- Jacinto Vera
- Jardines del Hipódromo
- La Blanqueada
- La Comercial
- La Figurita
- La Teja
- Larrañaga
- Las Acacias
- Lezica
- Malvín
- Malvín Norte
- Manga
- Maroñas
- Mercado Modelo
- Nuevo París
- Palermo
- Parque Batlle
- Parque Rodó
- Paso de la Arena
- Paso Molino
- Peñarol
- Piedras Blancas
- Pocitos
- Pocitos Nuevo
- Prado
- Puerto Buceo
- Punta Carretas
- Punta Gorda
- Punta Rieles
- Reducto
- Sayago
- Tres Cruces
- Unión
- Villa Biarritz
- Villa Dolores
- Villa Española
- Villa Muñoz
Comparar Montevideo con otras 10 ciudades (USD 200.000)
Qué compra USD 200.000 en cada ciudad, medido con el mismo criterio y con fuente, fecha y grado en cada cifra.
- Mapa: dónde construye Montevideo (permisos 1997–2026)
- Descargar datos (CSV)
- Descargar datos (JSON)
- Metodología (v1.3)
Uso libre con atribución obligatoria: Fuente: Índice INGAR — ingar.com.uy/indice