Índice INGAR — mercado inmobiliario de Montevideo, septiembre de 2026
Última actualización: 1 de octubre de 2026 · Próxima corrida: noviembre de 2026 · Metodología v2.0
agosto de 2026 · v2.0 · serie revisada: 8/9/2026. Versiones y comparabilidad.
Según el Índice INGAR, septiembre de 2026, la mediana de rentabilidad bruta estimada de alquiler de apartamentos publicada para Montevideo es del 6,1% anual sobre precios de oferta. El barrio líder es Colón, con 11,1% bruto en apartamentos. El yield bruto no descuenta vacancia, administración, mantenimiento ni impuestos: la rentabilidad neta depende de cada operación.
La rentabilidad bruta estimada relaciona el alquiler anual con los precios de oferta de cada barrio y tipología. No descuenta vacancia, administración, mantenimiento, tributos del inmueble, impuesto a la renta ni gastos de adquisición, y no incluye la apreciación del inmueble. Eso depende del precio que negocies, de la autogestión, del régimen fiscal, de la Vivienda Promovida y del estado del inmueble: por eso la rentabilidad neta se calcula operación por operación. Escenario estándar de referencia en la metodología. Guía relacionada: impuestos sobre la propiedad en Uruguay.
Según el Índice INGAR (setiembre de 2026 · v2.0), la mediana de las medianas barriales publicadas para apartamentos en Montevideo es USD 2.841/m². Son precios de oferta; cada barrio aporta una mediana y el precio de una unidad depende de sus características.
86 segmentos no se publican este mes por muestra insuficiente o variación atípica. La serie comienza en marzo de 2026; la variación acumulada se mide desde ese inicio.
Qué significa «el precio del m² en Montevideo»
La cifra canónica del Índice INGAR es la mediana de las medianas de barrio publicadas, calculada por tipología y sin mezclarlas. septiembre de 2026: Apartamentos USD 2.841/m² · Casas USD 1.245/m² · Terrenos USD 1.086/m².
Esta página muestra la serie vigente. Las ediciones archivadas conservan los datos y la metodología de su publicación; las revisiones pueden cambiar precios, cobertura y rankings. Compará siempre el mismo mes, tipología y versión. Ver metodología.
Ranking de precio por m² — Apartamentos (septiembre de 2026)
| # | Barrio | USD/m² mediana | Var. mensual | Var. desde inicio de serie | Yield bruto estimado* | Oferta |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Golf | USD 4.423 | +5,4% | +5,1% | — | Media |
| 2 | Carrasco | USD 4.370 | -0,1% | +0,4% | 5,5% | Alta |
| 3 | Parque Rodó | USD 4.347 | -0,9% | +1,8% | 5,1% | Alta |
| 4 | Villa Biarritz | USD 4.302 | -2,3% | +7,9% | 5,1% | Media |
| 5 | Puerto Buceo | USD 4.286 | +1,1% | +4,8% | 5,8% | Media |
| 6 | Carrasco Norte | USD 4.193 | -0,5% | -0,7% | 5,1% | Media |
| 7 | Punta Carretas | USD 4.184 | +0,1% | +1,0% | 5,1% | Alta |
| 8 | Pocitos Nuevo | USD 4.119 | +1,7% | +3,1% | 5,0% | Alta |
| 9 | Pocitos | USD 3.956 | +1,0% | +4,5% | 5,3% | Alta |
| 10 | Malvín | USD 3.807 | +1,5% | +5,4% | 5,4% | Alta |
| 11 | Punta Gorda | USD 3.733 | +2,3% | +7,2% | 5,4% | Media |
| 12 | Buceo | USD 3.657 | +0,1% | +3,0% | 5,6% | Alta |
| 13 | Capurro | USD 3.634 | -0,6% | +59,3% | 6,2% | Media |
| 14 | Villa Dolores | USD 3.500 | +7,7% | +12,4% | — | Baja |
| 15 | Palermo | USD 3.487 | +0,8% | +1,4% | 5,6% | Alta |
| 16 | La Blanqueada | USD 3.419 | +1,3% | +3,6% | 6,1% | Alta |
| 17 | Parque Batlle | USD 3.319 | +0,4% | +5,4% | 5,7% | Alta |
| 18 | Barrio Sur | USD 3.318 | +0,3% | +3,7% | 5,4% | Alta |
| 19 | Cordón | USD 3.228 | +0,8% | +3,3% | 6,2% | Alta |
| 20 | Bella Vista | USD 3.057 | +0,2% | +16,7% | 6,0% | Media |
| 21 | Centro | USD 3.026 | -0,2% | +4,4% | 6,2% | Alta |
| 22 | Tres Cruces | USD 3.010 | -0,3% | +1,8% | 6,1% | Alta |
| 23 | Prado | USD 2.981 | -0,2% | -0,6% | 5,8% | Media |
| 24 | Larrañaga | USD 2.935 | +2,3% | +11,1% | — | Baja |
| 25 | Aguada | USD 2.747 | -0,8% | +8,6% | 6,2% | Alta |
| 26 | Capurro - Bella Vista | USD 2.696 | +6,5% | +7,8% | — | Baja |
| 27 | Jacinto Vera | USD 2.556 | +7,1% | +8,1% | 7,2% | Media |
| 28 | Brazo Oriental | USD 2.449 | +11,1% | +11,3% | 6,9% | Media |
| 29 | Atahualpa | USD 2.395 | +4,8% | +5,7% | 7,6% | Media |
| 30 | La Comercial | USD 2.275 | -3,3% | +8,1% | 6,8% | Media |
| 31 | Mercado Modelo | USD 2.255 | +7,1% | +26,1% | — | Baja |
| 32 | Villa Muñoz | USD 2.187 | +3,9% | +6,7% | 6,6% | Baja |
| 33 | Ciudad Vieja | USD 2.157 | -0,5% | +2,5% | 7,0% | Media |
| 34 | Unión | USD 2.109 | +0,9% | +20,5% | 7,9% | Media |
| 35 | Reducto | USD 1.935 | +3,8% | +3,8% | 7,7% | Media |
| 36 | Goes | USD 1.875 | -8,5% | -10,3% | 8,0% | Baja |
| 37 | Sayago | USD 1.716 | +13,3% | +14,4% | — | Baja |
| 38 | Paso Molino | USD 1.627 | -3,2% | -1,3% | — | Baja |
| 39 | Aires Puros | USD 1.500 | 0,0% | -18,7% | — | Baja |
| 40 | Villa Española | USD 1.499 | +4,0% | +5,9% | 8,8% | Baja |
| 41 | Belvedere | USD 1.423 | -0,4% | +21,9% | — | Baja |
| 42 | La Teja | USD 1.260 | +5,4% | -5,1% | 9,3% | Baja |
| 43 | Malvín Norte | USD 1.211 | -1,6% | +1,4% | 9,7% | Media |
| 44 | Cerrito | USD 1.200 | +3,2% | +4,6% | 10,3% | Baja |
| 45 | Ituzaingó | USD 1.149 | -0,6% | +4,0% | — | Baja |
| 46 | Colón | USD 1.060 | -0,3% | +9,2% | 11,1% | Baja |
| 47 | Cerro | USD 1.045 | -0,4% | -5,8% | — | Baja |
| 48 | Maroñas | USD 996 | -12,9% | -17,8% | — | Baja |
Ranking de precio por m² — Casas (septiembre de 2026)
| # | Barrio | USD/m² mediana | Var. mensual | Var. desde inicio de serie | Yield bruto estimado* | Oferta |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Carrasco Norte | USD 3.314 | -1,5% | +2,6% | 6,2% | Alta |
| 2 | Carrasco | USD 3.272 | +0,2% | +2,6% | 6,7% | Alta |
| 3 | Punta Carretas | USD 2.848 | +1,5% | +8,7% | 6,3% | Alta |
| 4 | Pocitos Nuevo | USD 2.714 | +1,3% | +11,0% | — | Baja |
| 5 | Pocitos | USD 2.572 | +3,8% | +9,9% | 6,2% | Alta |
| 6 | Punta Gorda | USD 2.455 | -0,1% | -4,1% | 7,5% | Alta |
| 7 | Parque Batlle | USD 2.267 | +2,2% | +3,2% | 6,0% | Alta |
| 8 | Malvín | USD 2.234 | -0,8% | -3,0% | 6,2% | Alta |
| 9 | Buceo | USD 2.173 | +3,0% | +3,5% | 7,0% | Alta |
| 10 | La Blanqueada | USD 1.875 | 0,0% | -0,5% | 7,8% | Alta |
| 11 | Parque Rodó | USD 1.810 | +2,5% | +16,6% | — | Media |
| 12 | Jacinto Vera | USD 1.689 | -0,1% | +3,2% | — | Media |
| 13 | Prado | USD 1.651 | 0,0% | -6,3% | 6,8% | Alta |
| 14 | Tres Cruces | USD 1.573 | -2,3% | -3,2% | — | Media |
| 15 | Barrio Sur | USD 1.571 | +9,0% | +20,1% | — | Baja |
| 16 | Palermo | USD 1.531 | -2,2% | -2,0% | — | Baja |
| 17 | Cordón | USD 1.525 | +6,4% | -0,9% | 8,6% | Alta |
| 18 | Brazo Oriental | USD 1.514 | -0,5% | +1,1% | 8,4% | Alta |
| 19 | Atahualpa | USD 1.463 | +0,3% | -18,5% | — | Media |
| 20 | La Figurita | USD 1.390 | +13,3% | +20,9% | — | Baja |
| 21 | La Comercial | USD 1.387 | +2,1% | +1,0% | 9,0% | Media |
| 22 | Aires Puros | USD 1.355 | -1,2% | +8,7% | — | Media |
| 23 | Goes | USD 1.355 | +17,8% | +10,8% | — | Baja |
| 24 | Bella Vista | USD 1.264 | -3,4% | +7,1% | — | Baja |
| 25 | Aguada | USD 1.253 | +0,6% | +6,6% | — | Alta |
| 26 | Cerrito | USD 1.245 | 0,0% | +3,8% | — | Media |
| 27 | Unión | USD 1.243 | -2,1% | -2,1% | 9,9% | Alta |
| 28 | Villa Muñoz | USD 1.232 | 0,0% | +5,6% | — | Baja |
| 29 | Paso Molino | USD 1.223 | -2,5% | -6,5% | — | Media |
| 30 | Sayago | USD 1.203 | -1,2% | -3,4% | 7,9% | Alta |
| 31 | Malvín Norte | USD 1.190 | -1,7% | -7,5% | 9,4% | Media |
| 32 | Capurro | USD 1.163 | +0,5% | +5,1% | — | Baja |
| 33 | Ituzaingó | USD 1.142 | +3,8% | +9,9% | — | Baja |
| 34 | Reducto | USD 1.122 | -6,0% | -12,0% | — | Media |
| 35 | Centro | USD 1.114 | +6,1% | +5,4% | — | Media |
| 36 | Colón | USD 1.112 | +0,1% | +3,5% | 8,4% | Alta |
| 37 | Belvedere | USD 1.086 | -0,4% | +8,2% | 8,2% | Baja |
| 38 | Flor de Maroñas | USD 1.040 | -1,6% | -0,9% | — | Baja |
| 39 | Lezica | USD 1.040 | 0,0% | +4,0% | — | Baja |
| 40 | Piedras Blancas | USD 1.022 | -6,8% | +9,8% | — | Baja |
| 41 | Maroñas | USD 1.019 | +2,8% | -4,1% | — | Media |
| 42 | La Teja | USD 987 | -1,3% | +7,2% | 11,2% | Media |
| 43 | Villa Española | USD 982 | 0,0% | +0,3% | — | Media |
| 44 | Peñarol | USD 946 | -0,1% | +0,9% | — | Media |
| 45 | Jardines del Hipódromo | USD 934 | -12,7% | +10,1% | — | Baja |
| 46 | Nuevo París | USD 889 | +3,9% | -6,3% | — | Media |
| 47 | Punta Rieles | USD 859 | +1,4% | +4,6% | — | Baja |
| 48 | Paso de la Arena | USD 851 | +0,1% | +6,4% | — | Baja |
| 49 | Manga | USD 822 | +3,4% | +3,4% | — | Baja |
| 50 | Cerro | USD 812 | -4,1% | -14,0% | — | Media |
| 51 | Ciudad Vieja | USD 765 | -5,2% | +0,7% | — | Baja |
Ranking de precio por m² — Terrenos (septiembre de 2026)
| # | Barrio | USD/m² mediana | Var. mensual | Var. desde inicio de serie | Yield bruto estimado* | Oferta |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Punta Carretas | USD 2.347 | 0,0% | +11,6% | — | Baja |
| 2 | Pocitos | USD 2.043 | -6,9% | +8,6% | — | Media |
| 3 | Pocitos Nuevo | USD 1.809 | +6,4% | +6,4% | — | Baja |
| 4 | Parque Batlle | USD 1.474 | +19,8% | +41,2% | — | Baja |
| 5 | Centro | USD 1.360 | 0,0% | 0,0% | — | Alta |
| 6 | Cordón | USD 1.205 | -3,0% | +1,3% | — | Alta |
| 7 | Malvín | USD 1.109 | +10,9% | +28,2% | — | Media |
| 8 | Tres Cruces | USD 1.086 | 0,0% | +3,9% | — | Baja |
| 9 | La Blanqueada | USD 1.001 | -1,8% | -2,9% | — | Alta |
| 10 | Buceo | USD 940 | -1,0% | -0,6% | — | Alta |
| 11 | Ciudad Vieja | USD 903 | +4,6% | +7,2% | — | Baja |
| 12 | Aguada | USD 870 | +5,7% | +11,7% | — | Media |
| 13 | Unión | USD 857 | 0,0% | +33,9% | — | Baja |
| 14 | Carrasco | USD 750 | 0,0% | 0,0% | — | Media |
| 15 | Carrasco Norte | USD 660 | 0,0% | +20,0% | — | Media |
* Yield bruto = alquiler anual ÷ precio de oferta. No descuenta vacancia, administración, mantenimiento, impuestos ni gastos de adquisición. Son estimaciones sobre precios de oferta, no promesas de retorno. Ver metodología · Calculá tu rentabilidad neta.
Fuente: Índice INGAR — relevamiento propio del mercado (precios de oferta).
¿Qué barrio de Montevideo tiene mejor rentabilidad de alquiler?
Según el Índice INGAR, septiembre de 2026, Colón tiene la mejor rentabilidad de alquiler publicada de Montevideo: 11,1% bruto anual estimado en apartamentos. Yield bruto sobre precios de oferta, antes de vacancia, administración, mantenimiento e impuestos: la rentabilidad neta depende de cada operación.
Más contexto en la guía de rentabilidad de alquileres en Montevideo por zona. ¿Tenés una propiedad? Averiguá cuánto vale con la tasación online gratuita.
¿Cuál es el barrio más caro de Montevideo?
En septiembre de 2026, Golf es el barrio más caro de Montevideo en apartamentos, con una mediana de USD 4.423 por m², según el Índice INGAR. Los valores corresponden a precios de oferta, no a transacciones cerradas.
¿En qué barrios de Montevideo se construye más vivienda nueva?
La obra nueva no se reparte pareja entre barrios. El mapa de dónde construye Montevideo muestra los permisos de construcción de vivienda por barrio desde 1997 (serie oficial de la Intendencia de Montevideo), útil para cruzar la rentabilidad de cada zona con su desarrollo.
Datos por barrio
- Aguada
- Aires Puros
- Arroyo Seco
- Atahualpa
- Barrio Sur
- Bella Vista
- Belvedere
- Brazo Oriental
- Buceo
- Capurro
- Capurro - Bella Vista
- Carrasco
- Carrasco Norte
- Casavalle
- Centro
- Cerrito
- Cerro
- Ciudad Vieja
- Colón
- Cordón
- Flor de Maroñas
- Goes
- Golf
- Ituzaingó
- Jacinto Vera
- Jardines del Hipódromo
- La Blanqueada
- La Comercial
- La Figurita
- La Teja
- Larrañaga
- Lezica
- Malvín
- Malvín Norte
- Manga
- Maroñas
- Mercado Modelo
- Nuevo París
- Palermo
- Parque Batlle
- Parque Rodó
- Paso de la Arena
- Paso Molino
- Peñarol
- Piedras Blancas
- Pocitos
- Pocitos Nuevo
- Prado
- Puerto Buceo
- Punta Carretas
- Punta Gorda
- Punta Rieles
- Reducto
- Sayago
- Tres Cruces
- Unión
- Villa Biarritz
- Villa Dolores
- Villa Española
- Villa Muñoz
Comparar Montevideo con otras 10 ciudades (USD 200.000)
Qué compra USD 200.000 en cada ciudad, medido con el mismo criterio y con fuente, fecha y grado en cada cifra.
- Mapa: dónde construye Montevideo (permisos 1997–2026)
- Descargar datos (CSV)
- Descargar datos (JSON)
- Metodología (v2.0)
- Archivo de informes mensuales (ediciones congeladas)
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