¿Buscás comprar una propiedad
en Uruguay?

Sí. En general, una persona extranjera puede comprar y escriturar a su nombre sin obtener antes la residencia legal. El escribano y las instituciones financieras igualmente deben verificar identidad, origen de fondos, títulos y cualquier regla específica del inmueble o de la estructura de titularidad.

No siempre. Las visitas por video, la revisión documental y algunas firmas pueden coordinarse desde el exterior. Que la reserva o la escritura puedan firmarse mediante poder depende del instrumento y debe confirmarse antes con el escribano actuante y los bancos que procesarán los fondos.

Un escribano uruguayo independiente estudia los antecedentes y la información registral, prepara o revisa los instrumentos jurídicos e inscribe la transferencia. La custodia y liberación de una seña dependen de la reserva o compromiso firmado; el escribano debe explicar esas condiciones antes de enviar fondos.

No existe un único porcentaje aplicable a todas las compras. La estimación debe separar honorarios de escribano e inmobiliaria, IVA cuando corresponda, ITP calculado sobre el valor fiscal, registros y certificados, gastos bancarios y los tributos que surjan por alquiler, tenencia o una venta posterior. Nosotros armamos el escenario desglosado; el escribano o contador confirma el tratamiento de tu caso.

Hay dos caminos. Uno: dar carácter definitivo a la retención del 10,5% sobre el alquiler bruto devengado (los residentes por IRPF, los no residentes por IRNR), sin liquidación anual. Dos: liquidar el 12% sobre la renta neta, descontando las deducciones admitidas (comisión de administración, honorarios de contrato con su IVA, Contribución Inmobiliaria e Impuesto de Primaria). El punto de indiferencia son gastos deducibles por ≈12,5% del bruto: por debajo conviene el 10,5% definitivo; por encima, el 12% sobre la neta.

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Sí, sobre sus bienes en Uruguay, con el inmueble valuado por su valor catastral — normalmente bastante menor al precio de mercado. La tasa depende de un detalle que casi nadie cuenta: si alquilás la propiedad, tributás IRNR por esa renta y te corresponde la tasa general de 0,10%, solo sobre lo que excede el mínimo no imponible ($6.653.000 para personas físicas, año 2025). La escala más alta (0,70% a 1,50%) aplica solo al no residente que NO tributa IRNR — por ejemplo, con el apartamento vacío o de uso propio — y se aplica por tramos sobre el excedente del mínimo no imponible (UYU 6.653.000 para personas físicas y sucesiones indivisas, ejercicio 2025). Los tramos marginales son: 0,70% sobre la parte que excede UYU 6.653.000 hasta 13.306.000; 1,10% hasta 19.959.000; 1,40% hasta 33.265.000; y 1,50% sobre la parte que excede 33.265.000. Los núcleos familiares tienen un mínimo y tramos distintos. En proyectos de Vivienda Promovida el Patrimonio puede estar exonerado mientras dure el beneficio. Fuente: tabla oficial de tasas de la DGI y art. 53 del Título 14.

Fuente oficial: DGI — tasas de 2025 →

Uruguay XXI informa libre repatriación de capitales y ausencia de restricciones cambiarias para la inversión extranjera. En la práctica, los bancos intervinientes revisan identidad, situación fiscal y origen y destino de fondos; por eso los plazos y documentos dependen de la operación concreta.

Respuesta honesta: la compra y la eventual reventa son en dólares, pero los alquileres residenciales de largo plazo suelen fijarse en pesos uruguayos y ajustarse por índices de inflación — mientras que los alquileres temporales y de temporada suelen ser en dólares. Qué combinación te conviene depende de tu estrategia; es uno de los primeros números que modelamos con vos antes de comprar.

Según el Índice INGAR (setiembre de 2026 · v2.0), el yield bruto mediano publicado para apartamentos de Montevideo es 6,1 % anual sobre precios de oferta. El mayor yield publicado es Colón, con 11,1 %. La rentabilidad bruta no descuenta vacancia, administración, mantenimiento, impuestos ni gastos de compra. La rentabilidad neta se calcula para cada operación; estos datos no representan alquileres temporarios ni todo Uruguay.

Explorá el Índice INGAR por barrio →

No. La propiedad y la residencia legal son asuntos separados: comprar no sustituye el trámite migratorio. Los nacionales de países miembros y asociados del Mercosur, incluido Brasil, pueden solicitar la residencia Mercosur por su nacionalidad, independientemente de que compren o no un inmueble. La residencia fiscal también es un estatus distinto, determinado por la DGI bajo sus propias reglas (ver la pregunta siguiente).

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No automáticamente. La inversión inmobiliaria puede configurar residencia fiscal por dos causales independientes: poseer al 31 de diciembre inmuebles por un valor superior a 15.000.000 UI; o poseer inmuebles por más de 3.500.000 UI, adquiridos desde el 1 de julio de 2020, y registrar al menos 60 días de presencia física durante el año. La DGI toma la cotización de la UI vigente al 31 de diciembre y aplica condiciones de valuación y prueba. La residencia fiscal y la residencia legal migratoria son trámites distintos; comprar un inmueble no concede por sí solo la residencia legal.

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Es una opción tributaria para quienes adquieren la residencia fiscal desde el 1 de enero de 2026: permite tributar IRNR por determinadas rentas de capital del exterior durante el año del cambio y los diez ejercicios siguientes. La Ley 20.446 exige, según el caso, una inversión superior a 12.500.000 UI en inmuebles urbanos, aportes anuales de al menos 625.000 UI a fondos elegibles, o configurar cada año la causal de presencia física de más de 183 días. Según el Decreto 188/026, para la vía inmobiliaria cuentan inmuebles urbanos adquiridos desde el 1 de enero de 2026, que no pueden ser los mismos computados para configurar la residencia fiscal por inversión inmobiliaria; en los departamentos sin costa sobre el Río de la Plata ni el Océano Atlántico, su costo fiscal computa un 50% más. También establece condiciones sobre residencia fiscal previa y uso de regímenes anteriores. Es información general: un contador debe confirmar la aplicación al caso concreto.

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