Cómo transferir el dinero para comprar una propiedad en Uruguay desde el exterior
INGAR · · Compra
Hay tres rutas posibles, y conviene elegirla antes de transferir
Para comprar un inmueble en Uruguay no necesitás, por ley, tener una cuenta bancaria uruguaya. Tampoco existe una única ruta obligatoria para enviar el precio.
El dinero puede llegar desde una cuenta tuya en el exterior directamente a la cuenta del vendedor, pasar primero por una cuenta tuya en Uruguay, o quedar bajo la custodia del escribano cuando este actúa como depositario. La opción correcta depende del banco receptor, del origen de los fondos y de cómo se documente la operación.
Lo que sí conviene respetar es el orden: elegí a tu escribano, acreditá el origen del dinero, acordá por escrito la ruta de pago y recién entonces hacé la transferencia.
La respuesta corta
- El comprador suele elegir a su propio escribano independiente.
- Una cuenta local puede simplificar el cierre, pero no siempre es obligatoria.
- El banco, la inmobiliaria y el escribano deben poder reconstruir el origen y el recorrido del dinero.
- La reserva se transfiere después de que tu escribano revisó el documento y confirmó la cuenta de destino.
- La Ley 19.210 limita el uso de efectivo y exige identificar los medios de pago en la documentación.
- Un cambio de cuenta a último momento se verifica por un canal distinto antes de enviar un dólar.
¿Estás comprando desde el exterior? Trabajamos con el escribano que vos elijas y coordinamos el calendario entre comprador, vendedor, bancos e inmobiliaria. Antes de reservar confirmamos con tu escribano y con las instituciones involucradas cuál será la ruta de los fondos y qué documentación necesita cada parte. Escribinos por WhatsApp, mirá los servicios para extranjeros o estimá el desembolso total con la calculadora de gastos de compra.
Cuánto puede pagarse en efectivo desde 2026
Este punto cambió hace poco y todavía circulan las cifras viejas. La Ley 20.469, publicada el 10 de abril de 2026, dio nueva redacción al artículo 35 de la Ley 19.210. El texto vigente dice que el pago en efectivo puede realizarse hasta:
"a) La suma de 200.000 Unidades Indexadas […], o
b) El cinco por ciento (5%) del valor total de la operación, siempre que dicho monto no supere las 450.000 Unidades Indexadas."
Y agrega dos precisiones que suelen perderse:
- "El uso de efectivo será válido cuando se cumpla alguna de las dos condiciones anteriores." Es una u otra, no las dos a la vez.
- "El saldo de la operación, en caso de existir, deberá realizarse por los demás medios de pago distintos del efectivo." Y por efectivo se entiende "el papel moneda y la moneda metálica sean nacionales o extranjeros": los dólares billete también cuentan.
Por qué no publicamos el equivalente en pesos ni en dólares
Porque envejece en treinta días. El propio artículo 35 resuelve la conversión así: "Los valores expresados […] en unidades indexadas se convertirán considerando la cotización al primer día de cada mes."
Es decir que el tope cambia todos los meses, y encima el equivalente en dólares se mueve además con el tipo de cambio. Cualquier cifra que leas en un artículo —incluido este— puede estar vieja cuando firmes.
La forma correcta de usar este dato: quedate con los límites en UI, que son los que fija la ley y no cambian, y pedile a tu escribano el equivalente del mes en que vas a firmar. Es una cuenta de un minuto con el valor de la UI publicado por el INE.
Por qué importa dejar identificado cómo se pagó
El artículo 35-BIS de la misma ley establece que el instrumento que documenta la operación debe contener la individualización de los medios de pago utilizados, según lo que fije la reglamentación. Para una transferencia, eso implica dejar constancia de los datos exigidos; para otros instrumentos, identificar el instrumento correspondiente.
Y le da dientes: los Registros Públicos controlan el cumplimiento y no inscriben definitivamente las operaciones que no cumplan con esa individualización.
El mismo artículo aclara que el incumplimiento no provoca la nulidad del negocio jurídico. Eso es un alivio, pero no convierte el requisito en opcional: una observación registral puede demorar el cierre documental y complicar una futura venta, hipoteca o acreditación de titularidad. La solución es simple y barata: definir la forma de pago con el escribano antes de firmar.
Primero el escribano, después la transferencia
En Uruguay es práctica habitual que el comprador elija a su escribano. El artículo 1673 del Código Civil establece que "los gastos de escritura y demás accesorios a la venta serán de cargo del comprador, a menos de pactarse otra cosa".
Ese artículo regula quién asume los gastos; no dice literalmente "el comprador elige". La elección es la consecuencia práctica de que el comprador contrata y paga al profesional que protege su adquisición. El detalle del rol notarial está en esta guía.
Conviene que sea un profesional independiente, elegido por vos. Una inmobiliaria coordina con ese escribano y le entrega la documentación de la operación, sin sustituir su asesoramiento.
Antes de aprobar cualquier transferencia, tu escribano debería conocer: el precio y la moneda; desde qué cuenta y país saldrán los fondos; quién será el titular de la cuenta de destino; si habrá reserva, saldo de precio o financiación; qué documentos explican el origen del dinero; y qué datos deberán figurar en la escritura o en el boleto.
Las tres rutas para el dinero
1. De tu cuenta extranjera directamente al vendedor
Puede hacerse si el escribano aprueba la estructura y el banco del vendedor acepta la transferencia. Evita un movimiento intermedio, pero exige coordinar muy bien la fecha, las instrucciones SWIFT, los bancos intermediarios y el monto neto que debe recibir el vendedor.
No transfieras días antes solo porque ya tenés el número de cuenta. El momento de envío y el de liberación deben quedar vinculados a las condiciones documentadas de la compraventa.
2. De tu cuenta extranjera a una cuenta tuya en Uruguay
Esta ruta permite que el banco uruguayo revise el origen de los fondos antes del cierre y facilita una transferencia local llegado el momento de pagar.
Es cómoda, pero abrir la cuenta no es automático: cada banco aplica sus propias políticas de aceptación, documentación y riesgo, y los no residentes o las operaciones sin presencia física pueden quedar sujetos a controles reforzados.
Por eso conviene iniciar la apertura antes de comprometer una fecha de cierre rígida. No existe un plazo general garantizado, así que consultá al banco antes de firmar una reserva con fecha fija. Los requisitos habituales de apertura están en la guía de mudanza.
3. A una cuenta del escribano, cuando actúa como depositario
El artículo 35-BIS admite expresamente que, cuando el escribano interviene como depositario de una suma vinculada a la operación, se utilicen medios de pago bancarizados a nombre del profesional, sin que eso constituya un impedimento para el ejercicio de la profesión.
Eso no significa que todos los escribanos ofrezcan una cuenta de custodia ni que todo el precio deba pasar por ahí. Hay que acordarlo previamente, documentar en qué calidad recibe el dinero y establecer cuándo puede liberarlo.
La regla útil: no asumas quién recibirá los fondos. Pedile a tu escribano un esquema escrito con cuenta, titular, banco, moneda, momento de envío y condición de liberación.
La carpeta de origen de fondos
El control no termina cuando el banco acepta la transferencia. La Ley 19.574 incluye a escribanos e inmobiliarias entre los sujetos obligados en operaciones inmobiliarias, y el Decreto 379/018 exige aplicar medidas de debida diligencia y obtener una explicación razonable sobre el origen de los fondos.
No es desconfianza personal ni un requisito inventado por la inmobiliaria: forma parte del sistema uruguayo de prevención del lavado de activos, alineado con los estándares internacionales.
La documentación depende de cómo reuniste el capital:
| Origen del dinero | Qué suele pedirse |
|---|---|
| Venta de otro inmueble | Escritura o contrato de venta, liquidación de la operación y estado de cuenta que muestre el ingreso |
| Ahorros del trabajo | Recibos de sueldo o contratos, declaraciones fiscales y extractos que permitan ver la acumulación |
| Venta de inversiones | Estados de la cuenta de inversión, comprobantes de liquidación y transferencia al banco de origen |
| Dividendos o distribución | Estados contables, resolución de distribución, declaración fiscal y acreditación bancaria |
| Herencia o donación | Documentación sucesoria o contrato correspondiente y constancia del ingreso |
| Crédito hipotecario | Aprobación y contrato del préstamo; los controles se concentran en el capital propio no cubierto por el banco |
Un saldo bancario alto demuestra que tenés el dinero, pero no explica cómo lo obtuviste. Lo que se busca es una cadena coherente: actividad o hecho que generó los fondos → ingreso a una cuenta tuya → transferencia destinada a la compra.
En operaciones internacionales pueden pedir traducciones, legalizaciones o apostillas. Preguntalo al inicio: prepararlas después de fijar la fecha de escritura es lo que más demora los cierres.
Cómo preparar una transferencia SWIFT
Pedile al banco receptor las instrucciones completas. Según la moneda y las instituciones involucradas, pueden incluir el nombre y domicilio del beneficiario; el número de cuenta o IBAN; el nombre y dirección del banco receptor; el código SWIFT/BIC; el banco intermediario o corresponsal; el concepto o referencia que debe acompañar el giro; y la indicación sobre quién asume las comisiones.
No todos los giros necesitan un corresponsal informado por el cliente. Si lo requieren, el banco receptor debe darte el dato exacto.
Preguntá también si las comisiones las asume el ordenante, se comparten o se descuentan al beneficiario. En una compraventa importa que llegue el monto neto acordado, no solamente que salga el importe correcto de tu cuenta.
Cuando el calendario lo permita y el escribano esté de acuerdo, una transferencia pequeña de prueba confirma que los datos funcionan. Esa prueba no sustituye la validación del destinatario ni autoriza a adelantar el precio.
El control que vale más que cualquier checklist
Las instrucciones bancarias se verifican por dos vías distintas. Si recibiste los datos por correo, confirmalos por teléfono con tu escribano usando un número que ya conocías. Si llegaron por WhatsApp, contrastalos con el documento firmado o directamente con el banco receptor.
Frená la operación si la cuenta cambia pocas horas antes del envío; si el nuevo titular no es el vendedor ni el depositario acordado; si te piden dividir el dinero entre terceros sin explicación notarial; si aparece una urgencia que no estaba en el calendario; o si te indican que no consultes al escribano "para no demorar".
Una inmobiliaria puede coordinar la operación, pero no debería pedir que el precio se deposite en la cuenta personal de un agente. Si existe una estructura distinta, tu escribano debe revisarla y explicarla antes de que la aceptes. El mismo criterio, aplicado a los avisos y las señas, está en esta guía.
La reserva: cuánto y a quién
En el mercado uruguayo es común que la reserva ronde el 10 % del precio, pero no existe un porcentaje legal único. El monto se negocia y debe guardar relación con las condiciones de la operación.
Antes de transferirla, el boleto o documento de reserva debería establecer, como mínimo: precio y moneda; cuenta y calidad en que se recibe el dinero; plazo para estudiar los títulos y firmar; condiciones suspensivas, si las hay; qué ocurre si el crédito no se aprueba; qué pasa si el estudio de títulos encuentra un problema no subsanable; en qué casos se devuelve, se retiene o se imputa al precio; y quién cobra honorarios.
No mandes una seña porque alguien te mostró un comprobante de propiedad o porque el aviso tiene buenas reseñas. Primero interviene tu escribano.
El día de la escritura
No hay una única mecánica. El precio puede transferirse directamente al vendedor, liberarse desde una cuenta de custodia del escribano o instrumentarse mediante otro medio no efectivo que la operación admita. Lo importante es que:
- el escribano haya completado los controles acordados;
- el medio de pago coincida con lo que se documentará;
- el vendedor reciba el monto y la moneda pactados;
- y la escritura, el pago y la entrega de la posesión queden coordinados.
Si la transferencia internacional tarda más que la firma, el contrato debe prever qué ocurre mientras se acredita. Eso no se resuelve con una promesa verbal en la mesa.
¿Y las plataformas tipo Wise?
Una plataforma regulada puede ser muy útil para gastos previos, honorarios o movimientos de menor tamaño. No conviene presentarla como reemplazo universal de la ruta bancaria de una compraventa.
Los límites, monedas disponibles, documentos requeridos y la aceptación por parte del banco receptor cambian con el tiempo. Además, el escribano debe poder identificar el medio de pago y reconstruir la titularidad y el origen de los fondos, que es justamente lo que exige el artículo 35-BIS.
Antes de usar cualquier plataforma para una suma vinculada a la compra, pedí la conformidad del escribano y del banco que recibirá el dinero. Si alguno no acepta la ruta, elegí otra antes de enviar.
Cómo se calcula el ITP (y por qué suele ser menos de lo que pensás)
El Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales es del 2 % para el comprador y del 2 % para el vendedor en las operaciones onerosas. La pregunta importante es: 2 % sobre qué.
El artículo 5º del Título 19 del Texto Ordenado es explícito. La base para inmuebles es "el valor real fijado de acuerdo con el artículo 64º del Título 1 […] actualizado de acuerdo con la variación operada en el índice de precios al consumo". Y agrega:
"Si esa actualización determinare un valor mayor que el precio establecido en cualesquiera de los actos jurídicos a que refieren los literales A), B) y C) del artículo 1º de este Título, el monto imponible, en tales casos, será dicho precio."
Leído junto, eso significa algo que se repite mal en todos lados: la base no es "el mayor entre el precio y el valor catastral". Es el valor real actualizado, con el precio funcionando como techo.
En la práctica, como el valor catastral suele estar bastante por debajo del precio de mercado, el ITP del comprador termina representando menos del 2 % del precio comercial. Es una de las pocas veces en que la cuenta juega a favor del comprador.
Aun así, no uses un porcentaje estimado para fondear el cierre: pedile al escribano el valor real actualizado y la liquidación concreta del padrón.
Además del ITP, el presupuesto incluye honorarios notariales, comisión inmobiliaria, certificados, registros, costos de la transferencia y gastos bancarios o hipotecarios. Podés hacer una primera estimación con la calculadora de gastos de compra, pero el presupuesto del escribano y del banco es el que manda. El desglose completo está en esta guía.
Un calendario que no depende de adivinar plazos
| Momento | Qué resolver |
|---|---|
| Antes de reservar | Elegí escribano, explicá de dónde vienen los fondos y decidí cuál de las tres rutas es viable. Si necesitás abrir cuenta, iniciá el proceso antes de comprometer una fecha. |
| Al firmar la reserva | Transferí solamente a la cuenta revisada por tu escribano, con condiciones de devolución escritas. |
| Durante el estudio de títulos | Completá la carpeta de origen de fondos. Pedí las instrucciones bancarias definitivas y el presupuesto de gastos. Confirmá moneda, corresponsal, comisiones y fecha límite. |
| Antes de la escritura | Volvé a verificar la cuenta por un segundo canal. Acordá qué sucede si el dinero llega incompleto o fuera de horario. |
| En el cierre | El escribano coordina escritura, medio de pago, entrega de la posesión y la documentación para el Registro. |
Preguntas frecuentes
¿Necesito una cuenta bancaria uruguaya para comprar una propiedad?
No por obligación legal general. El dinero puede ir desde tu cuenta del exterior directamente al vendedor, pasar por una cuenta tuya en Uruguay, o quedar en custodia del escribano cuando actúa como depositario. La ruta viable depende del banco receptor, del origen de los fondos y de cómo se documente la operación.
¿Cuánto se puede pagar en efectivo en una compraventa en Uruguay?
Desde la Ley 20.469, el artículo 35 de la Ley 19.210 admite efectivo hasta 200.000 UI, o hasta el 5 % del valor total de la operación siempre que no supere 450.000 UI. Basta con cumplir una de las dos condiciones; el saldo se paga por medios distintos del efectivo. Los valores en UI se convierten con la cotización del primer día de cada mes.
¿Sobre qué valor se calcula el ITP?
Sobre el valor real fijado por Catastro, actualizado por IPC. Si esa actualización arroja un valor mayor que el precio del acto, el monto imponible pasa a ser ese precio. No es "el mayor entre precio y valor catastral": el precio opera como techo, y por eso el ITP suele quedar por debajo del 2 % del precio comercial.
¿Puede el escribano recibir el dinero de la compra?
Sí, cuando actúa como depositario. El artículo 35-BIS de la Ley 19.210 admite usar medios de pago bancarizados a nombre del profesional en ese caso. No es automático: hay que acordarlo antes y documentar en qué calidad recibe los fondos y cuándo puede liberarlos.
¿Qué pasa si no se identifican los medios de pago en la escritura?
Los Registros Públicos controlan ese requisito y no inscriben definitivamente las operaciones que no lo cumplan. El propio artículo 35-BIS aclara que el incumplimiento no anula el negocio, pero una observación registral puede demorar el cierre documental y complicar una venta o hipoteca futura.
¿Puedo usar Wise u otra plataforma para pagar la propiedad?
Puede servir para gastos previos u honorarios. Para el precio de una compraventa, pedí antes la conformidad del escribano y del banco receptor: el medio de pago debe poder identificarse y la titularidad y el origen de los fondos deben poder reconstruirse.
¿Cuánto se transfiere de reserva?
Es común que ronde el 10 % del precio, pero no hay un porcentaje legal único. Lo importante no es el monto sino que el documento fije a quién se paga, en qué calidad y en qué casos se devuelve.
¿Por qué me piden tantos papeles sobre el origen del dinero?
Porque escribanos e inmobiliarias son sujetos obligados bajo la Ley 19.574, y el Decreto 379/018 exige una justificación razonable del origen de los fondos. Lo que se busca es una cadena coherente entre el hecho que generó el dinero, su ingreso a una cuenta tuya y la transferencia a la compra.
En resumen
Transferir el dinero no empieza con un formulario SWIFT. Empieza definiendo con tu escribano quién recibe, desde qué cuenta, con qué documentación y en qué momento.
Una cuenta uruguaya puede ayudar, pero no es una obligación legal general. El escribano puede custodiar fondos, pero no todas las operaciones usan esa vía. Y para el ITP hay que conocer el valor real de Catastro actualizado: no alcanza con aplicar el 2 % al precio publicado.
La operación queda mucho más limpia cuando cada paso puede explicarse con un documento y ninguna cuenta bancaria aparece por sorpresa.
Este artículo brinda información general actualizada al 27 de julio de 2026. No sustituye el asesoramiento de un escribano, contador, abogado o institución financiera para una operación concreta.
Fuentes
- Ley 19.210 — artículo 35, restricción al uso del efectivo (redacción dada por la Ley 20.469) — IMPO
- Ley 19.210 — artículo 35-BIS, individualización de medios de pago, control registral y escribano depositario (IMPO)
- Ley 20.469 — artículo 3, nueva redacción del artículo 35 (IMPO)
- Texto Ordenado 2023, Título 19 — artículos 5 y 7, monto imponible y tasas del ITP (IMPO)
- Código Civil — artículo 1673, gastos de escritura (IMPO)
- Ley 19.574 — sujetos obligados y debida diligencia (IMPO)
- Decreto 379/018 — controles y justificación del origen de fondos (IMPO)
- INE — valor de la Unidad Indexada
Normativa consultada en IMPO el 27 de julio de 2026.