Comprar propiedad en Uruguay siendo extranjero
En general, un extranjero puede comprar un inmueble en Uruguay sin residencia legal. Coordinamos la búsqueda, las visitas y el vínculo con el escribano; los controles jurídicos y bancarios se confirman para cada operación.
¿Cuál es tu objetivo?
Elegí tu perfil y te mostramos la información más relevante para vos.
Quiero vivir en Uruguay
- Comparación de zonas y costos de vivienda
- Búsqueda para alquilar o comprar
- Ayuda con documentación y garantía de alquiler
Quiero invertir y alquilar
- Análisis de rentabilidad por zona
- Proyección de vacancia y gastos
- Gestión de alquiler llave en mano
Quiero comprar a distancia
- Visitas virtuales en vivo
- Coordinación documental con el escribano
- Firma remota sujeta a validación del caso
Recursos y guías
De nuestro blog: lo que más nos preguntan los compradores, respondido en serio.
Alquilar y resolver la garantía siendo extranjero
Documentación, opciones de garantía y cómo armamos una carpeta de alquiler viable.
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Rentabilidad de alquileres por zona
Bruto vs. neto con datos reales de mercado.
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Una mirada honesta a precios, tasas y timing.
Cómo funciona el proceso
7 pasos claros desde el primer contacto hasta la entrega de llaves.
- 1Día 1
Brief inicial
Definimos objetivo, presupuesto y zonas de interés.
- 22–5 días
Preselección curada
Te enviamos opciones filtradas que se ajustan a tu perfil.
- 31–2 semanas
Visitas
Coordinamos recorridas presenciales o tours virtuales en vivo.
- 42–3 días
Oferta y reserva
Preparamos la oferta y gestionamos la seña inicial.
- 5Plazo a confirmar
Estudio notarial
El escribano revisa títulos, registros, deudas y la situación jurídica; nosotros coordinamos el intercambio.
- 61–2 semanas
Firma y pagos
Coordinamos con escribano, transferencia y cierre formal.
- 7Día de cierre
Entrega y postventa
Entrega de llaves, administración de alquiler si corresponde.
Costos e impuestos
Estimaciones generales. El presupuesto final depende del inmueble, el banco y los profesionales intervinientes.
| Concepto | Quién paga | Rango estimado |
|---|---|---|
| Honorarios de escribano | Comprador | 2 % – 3 % del valor |
| Impuesto de transmisión (ITP) | Comprador | 2 % del valor fiscal |
| Registros públicos | Comprador | USD 150 – 400 |
| Comisión inmobiliaria | Comprador + Vendedor | 3 % + IVA c/u |
| Gastos de transferencia bancaria | Comprador | Variable según banco |
Los valores son orientativos y pueden cambiar. Antes de reservar, preparamos un desglose y el escribano o contador confirma lo que corresponda.
Lo que dicen nuestros clientes
"Agradecemos desde Alemania la recomendación de amigos en Uruguay sobre esta inmoviliaria, Ingar, y su fundadora, Patricia, la cual nos ha representado, tanto en la compra de dos viviendas en diferentes lugares de Montevideo, los arrendamientos de las mismas, y la venta posterior de una de las viviendas…"
Arcoiris Moreno
Alemania
"Es una excelente inmobiliaria, muy profesionales en todo. Me asesoran y asisten todo tiempo. Altamente recomendable."
Darío Pombo
Argentina
"Excelente gestión, trato y siempre respuestas rápidas! Cómo extranjera me ayudaron con todo para poder obtener la garantía y alquilar sin problemas. Sin duda, excelente servicio"
Romina Pérez Oliva
Extranjera en Uruguay
Documentos y requisitos
Lo que necesitás tener listo para avanzar con la compra.
- Pasaporte o documento de identidad vigente
- Declaración de origen de fondos (KYC)
- Datos de contacto y residencia fiscal (si aplica)
- Poder notarial para firma remota (si aplica)
¿Todavía evaluando el destino? Mirá por qué los inversores eligen Uruguay
Preguntas frecuentes
Las 10 preguntas más comunes de compradores extranjeros.
¿Puedo comprar propiedad siendo extranjero?
Sí. Uruguay no impone restricciones a la compra de inmuebles por parte de extranjeros. El proceso es el mismo que para un ciudadano uruguayo.
¿Cuánto demora el proceso completo?
En promedio entre 30 y 60 días desde la oferta hasta la escrituración, dependiendo de la complejidad de la operación y la disponibilidad de documentación.
¿Se puede comprar a distancia sin viajar?
Sí. Mediante un poder notarial otorgado en tu país de origen (apostillado), un representante puede firmar en tu nombre ante escribano.
¿Cómo se verifica que no haya deudas sobre la propiedad?
El escribano realiza un estudio de títulos y solicita certificados de BPS, DGI, intendencia y registros para asegurar que la propiedad esté libre de gravámenes.
¿Qué hace el escribano en la operación?
El escribano es un profesional público que verifica la legalidad de la operación, redacta la escritura de compraventa y la inscribe en los registros correspondientes.
¿Qué costos debo considerar además del precio?
Honorarios de escribano (2-3 %), ITP (2 % del valor fiscal), registros, comisión inmobiliaria (3 % + IVA) y gastos de transferencia bancaria.
¿Puedo alquilar mi propiedad si no vivo en Uruguay?
Sí. Podés designar una administradora local que gestione inquilinos, cobros y mantenimiento. Nosotros ofrecemos ese servicio.
¿Cómo transfiero dinero de forma segura?
Las transferencias se realizan a cuentas de escribanía en Uruguay. Te guiamos en la apertura de cuenta bancaria local si es necesario.
¿Qué pasa si me arrepiento después de la seña?
Si la oferta incluye cláusulas de desistimiento, podés cancelar perdiendo la seña. Te asesoramos para incluir condiciones que te protejan.
¿Cómo elijo el barrio o zona ideal?
Analizamos tu perfil (vivienda, inversión, estilo de vida), te mostramos datos de mercado y te guiamos con visitas comparativas.
¿Comprar un inmueble me da la residencia fiscal en Uruguay?
No automáticamente. La inversión inmobiliaria puede configurar residencia fiscal por dos causales independientes: poseer al 31 de diciembre inmuebles por un valor superior a 15.000.000 UI; o poseer inmuebles por más de 3.500.000 UI, adquiridos desde el 1 de julio de 2020, y registrar al menos 60 días de presencia física durante el año. La DGI toma la cotización de la UI vigente al 31 de diciembre y aplica condiciones de valuación y prueba. La residencia fiscal y la residencia legal migratoria son trámites distintos; comprar un inmueble no concede por sí solo la residencia legal.
¿Qué es el tax holiday de la Ley 20.446?
Es una opción tributaria para quienes adquieren la residencia fiscal desde el 1 de enero de 2026: permite tributar IRNR por determinadas rentas de capital del exterior durante el año del cambio y los diez ejercicios siguientes. La Ley 20.446 exige, según el caso, una inversión superior a 12.500.000 UI en inmuebles urbanos, aportes anuales de al menos 625.000 UI a fondos elegibles, o configurar cada año la causal de presencia física de más de 183 días. También establece condiciones sobre residencia fiscal previa y uso de regímenes anteriores. Es información general: un contador debe confirmar la aplicación al caso concreto.
¿Cuánto pago de impuestos por alquilar mi propiedad?
Hay dos caminos. Uno: dar carácter definitivo a la retención del 10,5% sobre el alquiler bruto devengado (los residentes por IRPF, los no residentes por IRNR), sin liquidación anual. Dos: liquidar el 12% sobre la renta neta, descontando las deducciones admitidas (comisión de administración, honorarios de contrato con su IVA, Contribución Inmobiliaria e Impuesto de Primaria). El punto de indiferencia son gastos deducibles por ≈12,5% del bruto: por debajo conviene el 10,5% definitivo; por encima, el 12% sobre la neta.
¿Un propietario no residente paga Impuesto al Patrimonio en Uruguay?
Sí, sobre sus bienes en Uruguay, con el inmueble valuado por su valor catastral — normalmente bastante menor al precio de mercado. La tasa depende de un detalle que casi nadie cuenta: si alquilás la propiedad, tributás IRNR por esa renta y te corresponde la tasa general de 0,10%, solo sobre lo que excede el mínimo no imponible ($6.653.000 para personas físicas, año 2025). La escala más alta (0,70% a 1,50%) aplica solo al no residente que NO tributa IRNR — por ejemplo, con el apartamento vacío o de uso propio — y se calcula desde el primer peso de patrimonio imponible, sin ese mínimo. En proyectos de Vivienda Promovida el Patrimonio puede estar exonerado mientras dure el beneficio. Fuente: tabla oficial de tasas de la DGI y art. 53 del Título 14.
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