BPS de obra no Uruguai (2026): contribuições, registro e como verificar

INGAR · 2026-09-02 · Lançamento

Última verificação de valores e normas: 2 de setembro de 2026. Os valores em pesos são atualizados periodicamente; no final do artigo você encontra os links oficiais para confirmá-los.

O que é o “BPS de obra” e por que isso importa para você

O BPS de obra importa em dois momentos: quando você vai comprar um imóvel onde já foram feitas reformas e quando já é proprietário e está prestes a iniciar uma nova obra.

No primeiro caso, uma ampliação ou reforma não declarada pode atrasar a escritura e obrigar o vendedor a regularizar. No segundo, começar sem definir corretamente o regime, a inscrição e quem declara o pessoal pode gerar multas, acréscimos e problemas quando você quiser vender.

Como regra geral, as obras de construção, reparo, reforma ou demolição estão abrangidas pelo regime da construção e devem ser inscritas, salvo as exceções e modalidades especiais previstas em lei.

A obra é registrada, o pessoal é declarado, as contribuições correspondentes são pagas e, ao terminar, comunica-se o fim de obra. A forma de fazer isso muda conforme o tipo de trabalho e quem o executa: não é a mesma coisa contratar uma empresa, contratar pessoal diretamente, realizar uma pequena obra de manutenção ou trabalhar por autoconstrução.

Na INGAR, geralmente encontramos o problema quando a compra e venda já está avançada e aparece uma obra que ninguém havia mencionado. Mas o ideal é evitá-lo desde o início: se você acabou de comprar e quer reformar, convém definir o enquadramento antes do começo dos trabalhos.

Neste guia explicamos o que fazer antes de iniciar uma obra, como estimar as contribuições e o que deve ser verificado quando o imóvel é vendido.

Como funciona o sistema

No Uruguai existe um regime especial de contribuições à seguridade social para o pessoal da indústria da construção que trabalha diretamente na obra. Ele é regulado principalmente pelo Decreto-Lei 14.411 e pelo Decreto 951/975.

O circuito geral funciona assim:

Inscrição da obra. Pode ser feita desde dez dias antes do início e até 48 horas úteis após o começo dos trabalhos. A inscrição fora do prazo pode gerar sanções e multas registrais.
Declarações e contribuições. Durante a obra, o pessoal é declarado mensalmente e as contribuições são pagas. O tributo principal se chama Contribuição Unificada da Construção (AUC) e sua alíquota vigente é de 71,8 % sobre a remuneração tributável.
Fim de obra. Quando os trabalhos terminam, o encerramento deve ser comunicado dentro de 30 dias corridos. Nesse momento, o BPS pode verificar a relação entre as características do que foi construído e as diárias declaradas, apurar diferenças ou determinar uma inspeção do imóvel.

Se todo o circuito foi cumprido corretamente e o BPS não apurar diferenças, em princípio a obra não terá pendências por esse motivo. Os problemas aparecem quando alguma obrigação deixou de ser cumprida ou quando a informação declarada não coincide com o que foi efetivamente construído.

Quem paga: o ponto que mais gera confusão

Esta é uma das partes sobre as quais circula mais informação equivocada.

O artigo 5 do Decreto-Lei 14.411 estabelece que as contribuições são de responsabilidade do proprietário do imóvel ou do titular de direitos reais ou possessórios sobre ele. Não necessariamente da empresa que executou o trabalho nem dos pedreiros que participaram.

O artigo 9 acrescenta outro elemento importante: o crédito gerado por essas contribuições grava o imóvel onde a obra foi realizada, com um direito real preferencial em favor do órgão. Esse gravame pode subsistir mesmo que a construção seja demolida.

O registro de uma promessa de alienação pode dar uma proteção adicional ao promitente comprador de boa-fé frente a esse direito real (artigo 335 da Lei 19.996). Não substitui a atuação do tabelião nem os certificados exigíveis para a escritura definitiva.

Dito com precisão: a obrigação recai sobre o proprietário ou titular correspondente e, além disso, o crédito grava o imóvel. Por isso, o problema não se limita a quem realizou a obra: também pode afetar a matrícula do imóvel (o padrón).

O artigo 11 completa o sistema. Sem o certificado que comprova a situação regular, não é possível hipotecar, alienar nem alugar o imóvel, e os funcionários intervenientes devem exigi-lo sob sua responsabilidade.

As partes desses contratos — com exceção dos locatários —, os funcionários e os profissionais intervenientes podem ficar civil e solidariamente responsáveis se o ato for praticado sem o certificado correspondente.

Para o comprador, a conclusão é clara: o fato de a obra ter sido realizada pelo vendedor não basta para eliminar o risco. Antes de comprar, é preciso verificar a situação do imóvel.

Modalidades de execução

Modalidade	Quem executa e contrata	Quem registra a obra	Particularidades
Por administração	O titular administra e contrata diretamente o pessoal	O titular da obra	Inclui pessoal próprio, autoconstrução, mão de obra benévola e mutirão (ajuda mútua)
Por contrato	Uma empresa empreiteira registrada	O titular registra a obra e vincula a empreiteira	A empreiteira é a empregadora do pessoal. O AUC e, se for o caso, o complemento de cota mutual ficam a cargo do titular; as demais obrigações trabalhistas e tributárias do pessoal ficam a cargo da empreiteira
Menor valor	Um empreiteiro, de forma exclusiva	O empresário empreiteiro, como agente de retenção	Até 85 diárias, sem modificar plantas e sem exigir alvará de construção

A diferença prática entre uma obra por administração e uma obra por contrato está principalmente em quem administra e declara o pessoal. Na hora de comprar, porém, o que importa é saber como a obra foi registrada, se está encerrada e se existem débitos.

Contribuição Unificada da Construção em 2026

A alíquota vigente da Contribuição Unificada da Construção é de 71,8 % sobre a remuneração tributável do pessoal que trabalha diretamente na obra.

Ela abrange atividades de alvenaria, hidráulica, elétrica, pintura e climatização realizadas em trabalhos de construção, reparo, reforma ou demolição.

Segundo o detalhamento publicado pelo BPS:

Conceito	Alíquota
Contribuições especiais de seguridade social patronais	9 %
Contribuições especiais de seguridade social pessoais	17,9 %
Encargos salariais: décimo terceiro, férias e adicional de férias	29,9 %
Seguro Nacional de Saúde	9 %
Seguro de acidentes de trabalho do BSE	6 %
Total do AUC	71,8 %

A isso se soma o tributo destinado à Caixa de Aposentadorias e Pensões de Profissionais Universitários:

4 % para obras de arquitetura, o que leva o total a 75,8 %.
2 % para obras de engenharia.

A alíquota é elevada porque reúne em um único pagamento mensal conceitos que em outros setores são apurados separadamente: aposentadoria, saúde, seguro de acidentes, décimo terceiro, férias e adicional de férias.

Para o proprietário, o AUC serve como ponto de partida para dimensionar o custo da mão de obra declarada, mas não representa necessariamente o custo trabalhista final. Dependendo do caso, podem ser acrescentados o complemento de plano de saúde, fundos setoriais, verbas específicas do acordo coletivo e outros conceitos.

Por isso, antes de iniciar uma obra convém pedir uma memória de cálculo completa a quem for administrá-la.

Se você já é proprietário e vai iniciar uma obra

O melhor momento para resolver a situação perante o BPS não é quando você quer vender, mas antes de começar o primeiro trabalhador.

1. Defina exatamente o que você vai fazer

Não basta descrever o trabalho como “uma reforma”. É preciso determinar se é manutenção, alteração da distribuição, ampliação, construção nova ou demolição.

Mover divisórias, acrescentar área ou modificar a estrutura pode mudar o regime aplicável e também gerar obrigações perante a Intendencia e o Catastro.

2. Verifique a situação atual do imóvel

Antes de registrar uma nova obra, convém confirmar se existem obras anteriores abertas ou pendentes.

Isso é especialmente importante se você pretende usar o regime de pequenas obras da Lei 19.291, porque a construção original deve contar com o encerramento de obra correspondente.

3. Defina quem realizará o trabalho

A obrigação muda conforme a modalidade:

Se o trabalho for realizado por…	O que deve ser verificado
Uma empresa em uma pequena obra de manutenção	A obra não é registrada individualmente se cumprir todas as condições. A empresa deve estar registrada no BPS e na DGI, emitir nota fiscal e assumir suas obrigações
Pessoal contratado diretamente por você em uma pequena obra	Você deve se cadastrar como usuário de serviço, declarar o pessoal, contribuir por Indústria e Comércio e contratar a cobertura do BSE
Uma empresa sob o regime geral	O titular registra a obra e a empresa declara seu pessoal
Um empreiteiro no regime de menor valor	O empreiteiro registra a obra como titular e atua como agente de retenção
Você e sua família, sem remuneração	Pode corresponder a autoconstrução: a obra é registrada e seu reconhecimento e a isenção são solicitados antes de começar

A calculadora desta página oferece uma primeira orientação, mas o enquadramento definitivo deve ser confirmado de acordo com as características reais do trabalho.

4. Registre a obra dentro do prazo

Quando corresponde o regime da construção, a inscrição pode ser feita desde dez dias antes do início e até 48 horas úteis após o começo da obra.

Não convém esperar até o final. Uma inscrição tardia pode gerar multas e também dificulta demonstrar quem trabalhou, durante quanto tempo e sob qual modalidade.

5. Combine as responsabilidades por escrito

Se você contratar uma empresa, o orçamento ou contrato deve indicar:

Quem registra a obra.
Quem declara o pessoal.
Se as contribuições estão incluídas no preço.
Que documentação será entregue ao finalizar.
Quem cuida do encerramento perante o BPS.
Quem tramita as licenças departamentais, se forem necessárias.

Uma empresa dizer que “cuida de tudo” não substitui o número da obra, as notas fiscais nem os comprovantes de pagamento e encerramento.

6. Guarde a documentação

Guarde contratos, notas fiscais, recibos, folhas de pagamento, comprovantes de contribuições, apólice do BSE, licenças e comunicações com os profissionais.

Nas pequenas obras executadas por uma empresa, a nota fiscal deve identificar o endereço, o período e os trabalhos realizados. O BPS indica que ela deve ser conservada durante dez anos.

7. Comunique o fim da obra

Quando os trabalhos terminam, o encerramento deve ser comunicado dentro de 30 dias corridos.

Conforme o caso, também pode ser necessário concluir trâmites perante a DGI, atualizar o Catastro ou encerrar o processo de construção na Intendencia.

Completar esse circuito agora evita ter de reconstruir toda a documentação dentro de alguns anos, quando você quiser vender ou hipotecar o imóvel.

O que é realmente verificado na escritura

Não é verdade que em toda compra e venda sejam pedidos exatamente os mesmos documentos, nem que um arquiteto tenha sempre de ir ao imóvel comparar a construção com as plantas do Catastro, o órgão de cadastro imobiliário.

O procedimento depende da situação concreta do imóvel.

1. Certificado especial do BPS

Para alienar ou gravar um imóvel é preciso obter o certificado especial do BPS previsto na norma.

O procedimento é feito on-line e permite comprovar que o contribuinte está em situação regular para praticar o ato.

2. Declaração sobre as obras realizadas

Ao solicitar o certificado, é preciso informar se foram realizadas obras, reformas ou demolições no imóvel durante os últimos dez anos civis.

3. Documento cabível conforme o imóvel

Existem três situações diferentes:

Imóvel com construções e sem obras durante o período declarado: cabe preencher uma Declaração Juramentada de Não Obra, conhecida como DJNO. Nela se indica desde que data não foram realizadas obras, reformas nem demolições.
Imóvel sem construções: o BPS exige um certificado de arquiteto ou engenheiro civil. Mesmo que não exista nenhuma edificação, a declaração do titular não é suficiente.
Obras ativas: a DJNO não é cabível e esse campo não deve ser preenchido.

A DJNO é uma declaração juramentada. A responsabilidade pela veracidade do que se declara é de quem a assina.

4. Quando houve obras

Se houve obras registráveis dentro do período, elas devem estar inscritas e com as contribuições em dia. Se já foram concluídas, o fim de obra também deve ter sido comunicado.

Conforme o caso, ou se o BPS fizer observações, pode ser exigido um certificado de existência de obras assinado por um arquiteto ou engenheiro civil.

Se aparecer uma obra que deveria ter sido registrada e não foi declarada, será necessário regularizá-la antes de dar continuidade à operação.

O que o arquiteto ou engenheiro civil certifica

O certificado técnico do BPS não é um certificado de coincidência com o Catastro nem consiste apenas em comparar o imóvel com plantas anteriores.

Segundo o manual oficial, o profissional deve:

Fazer um levantamento técnico do imóvel.
Registrar a data da vistoria.
Certificar a existência ou inexistência de obras durante os últimos dez anos civis.
Descrever as obras realizadas, indicando mês e ano de início e de conclusão.
Informar o número de obra registrado, quando for o caso.
Declarar separadamente se existem obras em andamento.
Identificar as obras de manutenção abrangidas pela Lei 19.291.
Anexar, quando for necessário, plantas, fotografias aéreas ou imagens dos trabalhos.

A certificação deve considerar o imóvel independentemente da data em que o proprietário atual o tenha adquirido ou tomado posse.

Também existem regras específicas:

Em condomínio edilício, certifica-se a unidade e as áreas comuns de uso exclusivo.
Em imóveis unificados ou desmembrados, devem ser considerados os imóveis antecedentes.
O documento é apresentado com assinatura eletrônica.
O mesmo técnico que seja titular interessado ou representante na operação não pode assiná-lo.
A certificação tem validade de 180 dias corridos a contar de sua emissão.

O limite de dez anos

Desde 1.º de janeiro de 2022, o controle previsto para esses atos considera as obras realizadas durante os dez anos anteriores ao contrato.

A mudança foi introduzida pelo artigo 336 da Lei 19.996, que acrescentou um parágrafo ao artigo 11 do Decreto-Lei 14.411. O BPS aplica isso usando a expressão “últimos dez anos civis”.

Há duas precisões importantes:

Trata-se de anos civis, não de anos fiscais.
É um período que deve ser analisado em relação à data da operação, e não por meio de uma data histórica fixa.

Por isso, não é correto afirmar que toda obra anterior a determinado ano fica automaticamente fora do controle. É preciso examinar as datas concretas e contar o período correspondente.

Antes de 2022, o alcance do controle era consideravelmente mais amplo. A alteração simplificou muitas operações com imóveis de construções antigas.

Resumo do que é verificado

Documento ou consulta	O que permite comprovar
DJNO ou certificado de existência de obras	Se houve obras, reformas ou demolições durante os últimos dez anos civis
Antecedentes registrais e certificado especial do BPS	Se a obra consta como inscrita ou encerrada e se o contribuinte está em situação regular para praticar o ato
Certificado da DGI, quando cabível	Se o IVA por agregação de valor foi pago ou se não é devido
Declaração Juramentada de Caracterização Urbana	Se as construções existentes foram declaradas para avaliação e inclusão na base cadastral

O que acontece se a obra não estava declarada

Se aparecer uma obra abrangida pelo regime que não foi registrada dentro do período de controle, será necessário regularizá-la.

Os órgãos envolvidos dependem das características do caso. Nem sempre é preciso fazer trâmites junto ao BPS, à DGI, ao Catastro e à Intendencia ao mesmo tempo.

1. Regularização junto ao BPS

A regularização de obra particular permite inscrever atividades de construção que não foram registradas no tempo e na forma devidos.

Abrange obras novas, reformas, ampliações e demolições com até dez anos civis de antiguidade.

Entre os documentos que podem ser solicitados estão:

Registro de obra particular, formulário F1.
Memorial descritivo das características construtivas, formulário F3.
Minuta notarial de titularidade, formulário F4.
Declaração juramentada do técnico sobre a autenticidade das plantas, formulário F6.
Plantas, quando a obra modificou a estrutura do imóvel.
Mudança de situação da obra, formulário F9.

A partir do memorial descritivo e das características do que foi construído, o BPS apura as diárias e calcula as contribuições correspondentes.

2. DGI e IVA por agregação de valor

O IVA por agregação de valor pode ser devido em obras executadas na modalidade por administração, quando o titular é sujeito passivo do AUC e a obra não está abrangida pelo sistema de contratação.

Há dois formulários que não devem ser confundidos:

Formulário 1301: é a declaração do imposto e é apresentado no mês seguinte ao da conclusão da obra.
Formulário 5201: é a solicitação do certificado. É protocolado depois de apresentar a declaração, pagar o imposto e encerrar a obra junto ao BPS.

O certificado da DGI pode ser exigível quando no imóvel foram realizadas obras de reforma ou reciclagem na modalidade por administração, registradas junto ao BPS a partir de 1.º de julho de 2007. Nas escrituras de alienação ou gravame, ele comprova que o IVA por agregação de valor foi pago ou que não é devido, e tem validade de 180 dias.

Ficam excetuadas as promessas de alienação, as cessões de promessa e os demais contratos preliminares. Também não são tributadas as obras iniciadas e registradas junto ao BPS antes de 1.º de julho de 2007.

3. Catastro e DJCU

A Declaração Juramentada de Caracterização Urbana, conhecida como DJCU, informa as construções existentes no imóvel para que sejam avaliadas e incluídas na base cadastral.

Não é simplesmente um trâmite de apresentação de plantas. Sua finalidade é atualizar as características e o valor real das construções.

A DJCU pode ser necessária para registrar benfeitorias, obras novas ou regularizações junto à Dirección Nacional de Catastro.

Deve ser apresentada por um arquiteto ou engenheiro agrimensor registrado na DNC e também deve ser assinada pelo proprietário. O trâmite é feito on-line e exige dois selos profissionais.

4. Intendencia

Dependendo do departamento e do tipo de obra, também pode ser necessário obter um alvará de construção ou dar entrada em uma regularização departamental.

Cada Intendencia — o governo departamental, equivalente à prefeitura — tem seus próprios requisitos, custos, multas e prazos.

O limite de dez anos usado pelo BPS não regulariza automaticamente a situação perante o Catastro nem perante a Intendencia. São procedimentos diferentes.

Quanto custa e quanto demora uma regularização

Não existe uma tabela de preços nem um prazo oficial que possa ser aplicado a todas as regularizações.

O custo e a duração dependem de fatores como:

O volume e as características do que foi construído.
A antiguidade da obra.
A modalidade utilizada.
A documentação disponível.
As diárias apuradas pelo BPS.
Os honorários dos profissionais.
Os trâmites exigidos pela Intendencia.

Em uma ampliação significativa, as contribuições apuradas podem representar um valor considerável. O prazo também pode aumentar se for necessário reconstituir antecedentes, preparar plantas ou regularizar a situação departamental.

Antes de fixar uma data de escritura na reserva, convém pedir uma estimativa específica ao arquiteto e ao tabelião que vão atuar, e deixar uma margem razoável.

Situações frequentes ao comprar ou fazer uma obra

Você comprou um apartamento e quer reformar a cozinha

Antes de aceitar o orçamento, é preciso determinar se o trabalho pode entrar no regime de pequenas obras de manutenção.

O fato de não acrescentar área não é suficiente. Também devem ser respeitados o teto salarial, o número máximo de operários, a independência em relação a uma obra maior e o encerramento da construção original.

Se você contratar uma empresa registrada, peça uma nota fiscal que identifique o imóvel e detalhe os trabalhos. Se contratar o pessoal diretamente, deverá se cadastrar como usuário de serviço e assumir as declarações e contribuições correspondentes.

Você quer acrescentar um dormitório ou uma churrasqueira

Uma ampliação acrescenta área e, portanto, não entra no regime de pequenas obras.

Antes de começar, é preciso definir a licença departamental, registrar a obra no BPS sob a modalidade correspondente e combinar quem declarará o pessoal.

Ao terminar, o fim de obra deverá ser comunicado e, quando for o caso, a situação perante o Catastro e a Intendencia deverá ser atualizada. Fazer isso nesse momento é muito mais simples do que regularizar a ampliação vários anos depois.

Uma casa com um quarto acrescentado

O proprietário construiu um quarto há oito anos, contratando pedreiros diretamente e sem registrar a obra.

Como a ampliação está dentro do período de controle, será necessário regularizá-la junto ao BPS, apurar as diárias, calcular as contribuições e analisar se é devido o IVA por agregação de valor.

Também pode ser preciso atualizar o Catastro e regularizar a construção junto à Intendencia.

A operação pode atrasar enquanto a obra é registrada e o BPS apura a situação. Uma vez quantificados os débitos, em alguns casos é possível combinar a quitação simultânea com a obtenção do certificado e a escritura; o tabelião define se essa alternativa é viável. Se os prazos ou os custos forem altos demais, a operação pode não se concretizar.

Uma casa com ampliações de trinta anos atrás

Se uma obra fica fora dos dez anos anteriores ao contrato, ela também fica fora do controle temporal associado ao certificado e da regularização ordinária que o BPS processa para obras de até dez anos civis.

Isso não significa que o imóvel esteja completamente regularizado.

Podem continuar existindo divergências perante o Catastro, alvarás pendentes na Intendencia ou até débitos que já tenham sido apurados anteriormente.

A situação costuma ser mais simples do que a de uma obra recente não declarada, mas deve ser verificada do mesmo jeito.

Uma obra feita “por fora”

Quando o pessoal nunca foi declarado, as contribuições não foram pagas e a obra tampouco foi registrada, o BPS pode estimar a mão de obra a partir do memorial descritivo do que foi construído.

Com base nisso, calculam-se as contribuições, com as multas e os acréscimos cabíveis.

Pode ser um dos cenários mais caros e demorados, e pode fazer uma operação não se concretizar.

Exceções e modalidades especiais

Nem todas as obras são tributadas da mesma forma. Existem regimes simplificados e modalidades de isenção com requisitos específicos.

Pequenas obras de manutenção

A Lei 19.291 estabelece um regime especial para determinados trabalhos de conservação, manutenção e melhoria.

As principais condições são:

Os trabalhos não devem fazer parte do processo integral de uma obra nem modificar os elementos gráficos e plantas.
A construção original deve contar com o encerramento de obra correspondente.
O custo salarial total não pode superar o equivalente a 30 diárias de meio oficial pedreiro durante doze meses corridos no mesmo imóvel.
Desde abril de 2026, a diária considerada é de $2.650,67 e o teto é de $79.520.
Não podem atuar mais de dois operários simultaneamente, incluindo o titular ou empreiteiro quando participar pessoalmente.

O limite não significa trinta dias de trabalho: é um valor em dinheiro. O que se compara com o teto vigente é o custo salarial total acumulado durante doze meses corridos no mesmo imóvel, independentemente da quantidade de dias e de pessoas.

A execução pode ser feita de duas formas.

Contratação de uma empresa

A empresa deve estar registrada no BPS e na DGI e emitir uma nota fiscal que detalhe:

O endereço onde o trabalho foi realizado.
O período de execução.
Os custos de mão de obra e materiais.
Os trabalhos realizados.

Nesse caso, a obra não é registrada individualmente sob o regime da construção. A empresa é responsável por suas obrigações dentro de Indústria e Comércio.

A nota fiscal funciona como comprovante para o proprietário e deve ser guardada por dez anos.

Contratação direta do pessoal

Se o proprietário contrata os trabalhadores diretamente, deve se cadastrar no BPS como usuário de serviço.

Nesse caso, assume a responsabilidade pelas declarações, pelas contribuições e pela cobertura do seguro de acidentes de trabalho do BSE.

Se não forem cumpridas todas as condições do regime ou se não houver documentação comprobatória, a atividade deverá ser declarada dentro do regime geral da construção da Lei 14.411.

Por isso, não é correto afirmar que pintar, colocar revestimentos ou fazer um reparo “nunca conta”. Esses trabalhos podem estar abrangidos por um regime simplificado, mas continuam tendo requisitos.

Autoconstrução

Há autoconstrução quando participam da obra o titular e o núcleo familiar que vai morar na casa.

Também podem participar familiares diretos até o segundo grau de consanguinidade ou afinidade, como pais, avós, filhos, irmãos, cunhados, sogros, noras, genros ou netos, desde que não recebam remuneração nem compensação econômica.

A autoconstrução pode ser total ou parcial.

Essa modalidade não tem limites de renda do núcleo familiar, restrições por tipo de moradia nem a exigência de que seja o único imóvel do titular.

O BPS analisa se é razoável que as tarefas declaradas possam ser executadas pelos participantes. Para comprovar sua aptidão, podem ser apresentados diplomas, históricos escolares ou contracheques referentes a trabalhos semelhantes.

A autoconstrução não tem teto de renda. A mão de obra benévola tem, mas seus limites são expressos em 90 ou 120 UR conforme a quantidade de quartos. O suposto limite de sete salários mínimos não corresponde a essas regras.

Mão de obra benévola

A mão de obra benévola se configura quando pessoas de fora do núcleo familiar colaboram gratuitamente na construção.

Nesse caso, existem sim condições relacionadas à moradia e à renda:

Deve ser o único imóvel do titular em todo o território nacional.
Deve ser destinado à moradia permanente do titular.
A renda do núcleo familiar não pode superar 90 UR para moradias de dois quartos ou 120 UR para moradias de três ou mais quartos.
A moradia deve atender às áreas previstas para as categorias de interesse social.
Os colaboradores devem exercer uma atividade pessoal remunerada como meio habitual de vida ou ser aposentados.
Não podem participar como colaboradores pessoas desempregadas ou trabalhadores informais.

Os titulares de empresas de construção não são aceitos como colaboradores benévolos, salvo se houver parentesco até o segundo grau. Nesse caso, a obra é registrada como autoconstrução.

Ajuda mútua

A ajuda mútua é uma modalidade própria das cooperativas habitacionais.

Os sócios cooperativados e os integrantes de seu núcleo familiar não recolhem o AUC pelo trabalho aportado nessa modalidade. A mão de obra remunerada, sim, deve ser declarada e ter as contribuições recolhidas sobre as diárias reais.

Pedido de isenção

Nas modalidades de autoconstrução, mão de obra benévola e ajuda mútua, a obra deve ser inscrita antes do início e, depois, deve-se solicitar o reconhecimento da isenção.

O BPS tem 30 dias úteis para decidir. Se esse prazo transcorrer sem decisão, o contribuinte fica habilitado a executar a obra, sem prejuízo dos controles posteriores.

Se durante a obra for constatado que participou pessoal remunerado que não foi declarado, o BPS pode apurar as obrigações e aplicar as sanções cabíveis.

Obras fora do período de controle

As obras realizadas antes dos dez anos anteriores ao contrato ficam fora do controle temporal associado ao certificado e da regularização ordinária que o BPS processa para obras de até dez anos civis.

Isso não regulariza automaticamente a situação perante o Catastro ou a Intendencia nem necessariamente extingue débitos que já tenham sido apurados.

Como se proteger como comprador

1. Pergunte por escrito

Pergunte ao vendedor se foram realizadas obras, reformas ou demolições durante os últimos dez anos.

Pergunte se estão registradas e encerradas junto ao BPS e, se for o caso, peça o número de obra.

Um “está tudo certo” não substitui a documentação.

2. Consulte seu tabelião antes de reservar

O tabelião deve examinar os antecedentes e definir quais certificados são necessários.

Descobrir um problema antes de assinar uma reserva é muito mais simples do que tentar resolvê-lo depois.

3. Peça a nota fiscal das pequenas obras

Se o vendedor afirmar que a reforma foi feita sob a Lei 19.291, peça a nota fiscal com o detalhamento dos trabalhos, o endereço e o período de execução.

Sem esse comprovante, pode ser impossível demonstrar que a obra estava abrangida pelo regime simplificado.

4. Defina quem paga a regularização

A lei coloca as contribuições a cargo do proprietário ou titular de direitos e faz com que o crédito grave o imóvel.

Ainda assim, vendedor e comprador podem combinar quem vai assumir financeiramente uma regularização dentro da operação.

O acordo precisa ficar expressamente por escrito.

5. Condicione a proposta

A reserva pode incluir uma condição como a seguinte:

“Sujeito à verificação satisfatória da situação do imóvel perante o BPS e de sua regularidade construtiva.”

A cláusula deve estabelecer um prazo e explicar o que acontece se aparecer um descumprimento relevante.

6. Verifique também o Catastro e a Intendencia

O fato de uma obra ficar fora do período de controle considerado para o certificado do BPS não significa que o imóvel esteja em ordem perante o Catastro ou a Intendencia.

São controles diferentes e devem ser verificados separadamente.

Perguntas frequentes

O que devo fazer antes de iniciar uma obra?

Primeiro é preciso definir o alcance do trabalho, confirmar se modifica plantas ou exige licença e estabelecer quem o realizará.

Com essas informações, determina-se se corresponde uma pequena obra de manutenção, menor valor, regime geral por contrato ou administração, ou uma modalidade como autoconstrução.

Quando é necessário registrar a obra, a inscrição pode ser feita desde dez dias antes do início e até 48 horas úteis após o começo. Se houver uma empresa, convém deixar por escrito quem registra, declara o pessoal, paga as contribuições e comunica o fim de obra.

O que é a Contribuição Unificada da Construção?

É o tributo pago ao BPS referente ao pessoal da indústria da construção que trabalha diretamente na obra.

Abrange atividades de construção, reparo, reforma ou demolição e reúne em um único pagamento mensal as contribuições previdenciárias, de saúde, seguro de acidentes, décimo terceiro, férias e adicional de férias.

Quanto é o AUC em 2026?

A alíquota vigente é de 71,8 % sobre a remuneração tributável.

Em obras de arquitetura acrescenta-se 4 % destinado à Caixa de Profissionais Universitários, de modo que o total chega a 75,8 %. Nas obras de engenharia acrescenta-se 2 %.

Quem paga a contribuição: o dono ou a empresa?

O artigo 5 do Decreto-Lei 14.411 coloca as contribuições a cargo do proprietário do imóvel ou do titular de direitos reais ou possessórios sobre ele.

A modalidade de contratação determina quem administra e declara o pessoal. Em uma obra de menor valor, por exemplo, o empreiteiro atua como agente de retenção.

Além disso, o artigo 9 estabelece que o crédito grava o imóvel. Por isso, ao comprar, é preciso verificar como a obra foi registrada e se está encerrada e sem débitos.

O que acontece se uma obra não pagou as contribuições?

A obrigação recai sobre o proprietário ou titular correspondente e o crédito pode gravar o imóvel.

Sem o certificado exigido pela norma, não é possível alienar nem gravar o bem. Regularizar depois pode implicar registrar a obra, apurar as diárias e recolher as contribuições, multas e acréscimos cabíveis.

Sempre é preciso um certificado de arquiteto?

Não.

Se o imóvel tem construções e não houve obras durante o período declarado, pode caber a Declaração Juramentada de Não Obra.

Se o imóvel não tem construções, o BPS exige um certificado de arquiteto ou engenheiro civil.

Se existem obras ativas, a DJNO não é cabível.

O certificado técnico tem validade de 180 dias corridos e é apresentado com assinatura eletrônica.

Desde quando vale o limite de dez anos?

Desde 1.º de janeiro de 2022, pelo artigo 336 da Lei 19.996, que alterou o artigo 11 do Decreto-Lei 14.411.

O controle considera as obras realizadas durante os dez anos anteriores ao contrato. O BPS aplica isso como os últimos dez anos civis.

A reforma de uma cozinha conta como obra?

Pode contar.

Se não fizer parte do processo integral de uma obra, não modificar plantas, a construção original contar com seu encerramento de obra, o custo da mão de obra não superar 30 diárias de meio oficial pedreiro durante doze meses no mesmo imóvel e não participarem mais de dois operários simultaneamente, ela pode estar abrangida pelo regime simplificado da Lei 19.291.

Se não forem cumpridas todas as condições ou se a documentação comprobatória não for guardada, o trabalho deve ser declarado sob o regime geral da construção.

Fontes oficiais

Banco de Previsión Social

Dirección General Impositiva

Dirección Nacional de Catastro

Declaração Juramentada de Caracterização Urbana

Normas

Este guia tem caráter informativo e não substitui a orientação de um tabelião, arquiteto ou contador. As alíquotas e os valores em pesos são atualizados periodicamente, por isso é sempre recomendável conferi-los nas fontes oficiais antes de tomar uma decisão.

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