Comprar imóvel em construção no Uruguai (2026): checklist e contrato

INGAR · 2026-08-03 · Obra nueva

Resumo

Comprar um apartamento em construção no Uruguai pode ser uma das melhores decisões financeiras da sua vida — ou uma das piores. A diferença não está no empreendimento em si: está em como você assina, quais documentos exige e o quanto entende do contrato antes de desembolsar o primeiro peso.

Este artigo não é uma lista genérica de dicas. É um guia prático, ancorado na legislação uruguaia, para que você consiga avaliar uma obra em andamento, enxergar o que realmente te protege e o que não protege, e negociar de uma posição informada. Vamos falar da Ley 8.733, de fideicomissos, do memorial descritivo, da responsabilidade decenal e do que fazer se a incorporadora atrasar — ou simplesmente sumir.

A regra central: não compre por render. Compre com promessa registrada, memorial assinado e assessoria profissional.

Se você ainda está decidindo entre comprar na planta, em obra ou pronto, comece por aqui:

Na planta, em construção e pronto: não é a mesma coisa

Antes de entrar no checklist, vale separar três conceitos que costumam ser tratados como sinônimos, mas que carregam riscos bem diferentes:

Na planta (pré-construção): o empreendimento existe no papel, tem alvará de construção e já está sendo comercializado, mas a obra ainda não começou ou está na fase de escavação. Você compra mais barato (normalmente 15-30% abaixo do preço final), só que assume mais risco: a obra pode atrasar, mudar de escopo ou até não sair do papel.
Em construção: a obra já está andando. Dá para ver o avanço real, a estrutura de pé, e a incorporadora já provou que consegue executar. O preço costuma ficar entre 5-15% abaixo do valor do imóvel pronto — você pode comparar com os preços de mercado por bairro levantados pelo Índice INGAR. É o meio-termo entre desconto e segurança.
Pronto: a unidade existe, você visita, confere os acabamentos e lavra a escritura na hora. Não há risco de atraso nem de mudança de projeto, mas você paga o preço cheio.

Este artigo trata das compras durante a construção, quando a obra já está em execução mas a unidade ainda não foi concluída. É o cenário em que você precisa revisar mais documentos e em que o contrato pesa mais na balança.

Fideicomisso ou promessa direta: dois mundos jurídicos diferentes

No Uruguai, quando você compra em construção, a operação é estruturada basicamente de duas maneiras. Entender a diferença é crítico, porque isso define diretamente o seu nível de proteção.

Fideicomisso (Ley 17.703)

Um fideicomisso imobiliário (estrutura equivalente ao patrimônio de afetação brasileiro) separa os recursos do empreendimento em um patrimônio independente, administrado por um fiduciário profissional — em geral, uma instituição financeira. Os bens dados em fideicomisso não integram o patrimônio pessoal da incorporadora nem o do fiduciário.

Na prática, isso significa que:

Se a incorporadora quebrar, os recursos aportados ao fideicomisso não podem ser executados pelos credores dela. O artigo 6 da Ley 17.703 determina que os bens fideicomitidos formam um patrimônio de afetação, separado e independente.
Se quem quebrar for o fiduciário, os bens do fideicomisso também não são atingidos. Estão blindados por lei.
Você tem acesso a informações sobre o andamento da obra e sobre o uso do dinheiro. O fideicomisso a preço de custo, em especial, dá visibilidade total sobre para onde vai cada peso.

Os fideicomissos a preço de custo costumam sair entre 15 e 20% mais baratos do que comprar uma unidade pronta da incorporadora, justamente porque não há margem de lucro do incorporador embutida no preço: você paga o custo real da construção mais as despesas de estrutura.

Promessa de compra e venda direta com a incorporadora

Aqui você compra direto de uma empresa (SA, SRL ou pessoa física) que é a proprietária do terreno e executa a obra. Não existe patrimônio separado: os seus pagamentos entram no caixa geral da empresa.

A proteção depende de um instrumento decisivo: o registro da promessa de compra e venda sob a Ley 8.733.

A Ley 8.733: seu escudo jurídico (se você souber usar)

A Ley 8.733, de Promesas de Enajenación de Inmuebles a Plazos (a lei uruguaia que rege as promessas de venda de imóveis a prazo), está em vigor desde 1931 e é provavelmente a norma mais importante para quem compra em construção fora de um fideicomisso. E também a mais subestimada.

O que o registro faz

Quando a promessa de compra e venda é registrada no Registro de la Propiedad (o cartório de registro de imóveis uruguaio), na Sección de Promesas, acontece algo juridicamente transformador: o comprador passa a ter um direito real sobre o imóvel. Ou seja:

Você prevalece sobre vendas posteriores. Se a incorporadora vender a mesma unidade para outra pessoa depois do seu registro, o seu direito é preferencial. A segunda venda não pode te prejudicar.
Você prevalece sobre penhoras posteriores. Se um credor da incorporadora penhorar o imóvel depois do seu registro, a sua promessa registrada tem prioridade.
Em caso de insolvência ou falência da incorporadora, você não é apenas mais um credor quirografário. Você tem um direito real sobre aquela unidade específica e pode reivindicar a entrega do imóvel (ou a sua participação sobre ele) com preferência sobre os credores comuns.
Se a incorporadora se recusar a lavrar a escritura, você pode pedir a execução específica: um juiz determina a transferência da propriedade em nome do vendedor.

Sem registro: você vira credor comum

Se a sua promessa não estiver registrada, você tem um contrato válido entre as partes, mas sem eficácia contra terceiros. Se a incorporadora quebrar, você entra na fila dos credores quirografários — traduzindo: recebe por último, se sobrar algo. E, na prática, no concurso de credores de uma construtora, raramente sobra.

Esse é o maior risco de toda a operação — e o mais fácil de evitar. O registro custa muito pouco (emolumentos registrais e honorários do escribano, o tabelião uruguaio) e protege muito. Não existe desculpa para pular essa etapa.

Requisitos para registrar

Para que a promessa seja registrável, ela precisa atender aos requisitos da Ley 8.733:

Ser feita por escritura pública ou documento particular com firmas reconhecidas por escribano público.
Trazer a identificação precisa do imóvel (padrón — o número de cadastro do imóvel no Uruguai —, localização, área, unidade).
Definir preço e forma de pagamento (parcelas, prazos, moeda).
Incluir as condições do contrato (prazos de entrega, obrigações de cada parte).

Pergunta-chave para a incorporadora: "A promessa é registrada no Registro?" Se a resposta for evasiva, acenda o alerta vermelho.

Investigue a incorporadora: não confie só no marketing

Antes de assinar qualquer coisa, faça a sua própria checagem. Um folder bonito e um decorado impecável não garantem que a obra vai terminar. Veja o que precisa ser verificado:

Histórico de entregas

Obras entregues anteriormente. Peça o nome e o endereço de empreendimentos anteriores. Se puder, visite algum. Converse com quem comprou nesses projetos — a informação mais valiosa vem de quem já passou pela experiência.
Prazos reais x prazos prometidos. Os empreendimentos anteriores foram entregues na data combinada? Com quanto atraso? Um atraso de 3-6 meses é bastante comum na construção; um atraso de 18 meses é sinal de problema.
Qualidade dos acabamentos. Visite um prédio entregue há 2-3 anos. É ali que as decisões de qualidade aparecem: como os materiais envelheceram, se há infiltrações, se as áreas comuns estão bem conservadas.

Saúde financeira

Consulte o Registro de Actos Personales (registro público uruguaio de restrições pessoais) para verificar se a incorporadora tem penhoras ou indisponibilidades.
Certidão negativa do BPS e da DGI em dia. O BPS (Banco de Previsión Social, a previdência social uruguaia) e a DGI (Dirección General Impositiva, a receita federal do país) são os dois órgãos que mais travam operações. Dívida com qualquer um deles é sinal de aperto financeiro.
Estrutura societária. É uma SA com trajetória ou uma sociedade criada especificamente para este empreendimento? A segunda opção não é necessariamente ruim (é prática comum no mercado), mas vale saber quem está por trás.

Situação jurídica do terreno

Titularidade. Quem é o proprietário registral do terreno? A incorporadora, um fideicomisso, uma empresa coligada?
Ônus. Existem hipotecas sobre o terreno? Muitos empreendimentos são financiados com crédito bancário garantido por hipoteca do terreno, o que é normal — mas você precisa saber que essa hipoteca será baixada ou dividida por unidade antes da sua escritura.
Licenças. Alvará de construção emitido pela Intendencia (a prefeitura, no Uruguai), aprovação dos projetos e licenciamento ambiental, quando aplicável.

O memorial descritivo: o documento mais subestimado

O memorial descritivo (também chamado de memorial construtivo) é o documento técnico que define exatamente o que será construído e com quais materiais. Não é o folheto de vendas. Não é "pisos de primeira linha" nem "acabamentos premium". É um documento técnico, com especificações concretas.

O que um memorial descritivo sério precisa trazer

Estrutura: tipo de fundação, sistema estrutural (concreto armado, steel frame etc.), lajes, paredes.
Vedações externas: tipo de alvenaria, isolamento térmico e impermeabilização, reboco externo.
Esquadrias: material (alumínio, PVC, madeira), tipo de vidro (simples, duplo/DVH), ferragens, cor e acabamento. Se disser "DVH", tem que especificar a espessura (4+9+4 não é a mesma coisa que 6+12+6).
Pisos: material por ambiente (porcelanato, cerâmica, vinílico etc.), formato, marca ou linha de referência.
Revestimentos: revestimentos de banheiros e cozinha (altura, material, formato), pintura (tipo e número de demãos).
Instalação elétrica: quantidade de pontos por ambiente, tipo de fiação, quadro, disjuntores, dispositivo diferencial residual (DR). Pontos de dados e TV, se estiverem incluídos.
Instalação hidráulica: tipo de tubulação (PPR, PVC), metais (marca/linha), louças (marca/linha), aquecedor ou boiler (capacidade, marca).
Climatização: o ar-condicionado vem instalado ou é só infraestrutura? Se for só infraestrutura, de que tipo (tubulação de cobre, dreno, alimentação elétrica)? Isso pesa: a infraestrutura pode custar USD 200 por ponto, mas o equipamento sai por USD 800-1.200 a mais.
Elevadores: marca, quantidade, capacidade, velocidade.
Áreas comuns: acabamentos do hall, corredores, cobertura, garagem. Equipamentos incluídos (câmeras, interfone com ou sem vídeo, gerador de emergência, bombas).

Sinais de alerta no memorial

"Ou similar" sem indicar o padrão de qualidade. "Porcelanato marca X ou similar" deveria trazer pelo menos a linha (primeira qualidade, formato, PEI).
Sem versão nem data. O memorial precisa estar assinado pelo profissional responsável e ter número de versão. Se mudar, você tem que receber a versão nova e aprovar as alterações.
Ambiguidade na climatização. "Prevê-se climatização" pode significar qualquer coisa entre um split instalado e um furo na parede.
Louças sem especificação. A diferença entre um vaso sanitário de USD 80 e um de USD 300 você sente todos os dias.

Plano de pagamento: estruturas típicas e o que negociar

No Uruguai, os planos de pagamento para compras em construção seguem padrões bastante consolidados, ainda que variem conforme a incorporadora e o estágio da obra.

Estruturas mais comuns

Estrutura	Descrição	Quando é usada
30/70	30% durante a construção (em parcelas mensais ou por etapas concluídas), 70% na entrega	A mais comum. Os 70% finais em geral exigem financiamento bancário ou capital próprio
50/50	50% parcelados ao longo da obra, 50% na entrega	Empreendimentos mais avançados ou incorporadoras que precisam de mais caixa durante a obra
Parcelas mensais	Os 100% são pagos em parcelas ao longo da obra (24-36 meses), sem uma parcela final pesada	Mais frequente em fideicomissos a preço de custo
Sinal + etapas	Entrada de 20-40% e, depois, pagamentos conforme o avanço (estrutura, cobertura, acabamentos, entrega)	Empreendimentos em que o comprador quer atrelar os pagamentos ao progresso real da obra

O que conferir no plano de pagamento

Moeda. O pagamento é em dólares ou em pesos? Se for em UI (Unidades Indexadas, unidade uruguaia corrigida pela inflação), entenda como funciona a correção e faça as projeções.
Reajuste de preço. O valor é fixo em dólares ou é corrigido por algum índice? Alguns contratos preveem reajuste pelo ICC (Índice de Costo de la Construcción, divulgado mensalmente pelo INE, o instituto de estatística uruguaio). Havendo reajuste, exija que o contrato defina: índice exato, fórmula de cálculo, periodicidade e teto máximo.
Inadimplência. O que acontece se você atrasar uma parcela? Há juros de mora? De quanto? A rescisão é automática ou existe prazo de carência?
Rescisão pelo comprador. Você pode sair do contrato? Com qual penalidade? Alguns contratos preveem retenção de 10-20% do valor pago a título de cláusula penal.

Cláusulas decisivas do contrato: onde olhar e o que exigir

Nada disso substitui a assessoria do seu escribano. Mas indica onde concentrar a atenção quando você revisar o contrato (ou quando pedir que o escribano o revise).

Prazo de entrega e tolerância

Data de entrega. Precisa ser uma data concreta (ou um prazo contado a partir de um marco definido), nada de "aproximadamente" ou "estimativamente". "Dezembro de 2027" é aceitável; "segundo semestre de 2027" já é vago; "quando a obra terminar" não é prazo.
Tolerância. É praxe o contrato prever uma tolerância de 90-180 dias. Razoável, desde que limitada. Uma tolerância de 365 dias já é abusiva.
O que significa "entrega". É a entrega das chaves? Ou é o habite-se municipal (habilitação emitida pela Intendencia)? Inclui a ligação dos serviços (UTE, a estatal de energia; OSE, a de água e saneamento; e Antel, a de telecomunicações)? Deixe isso por escrito.

Multa por atraso

Existe penalidade para a incorporadora em caso de atraso? Deveria existir. Uma cláusula razoável fixa um valor (percentual do preço ou quantia mensal fixa) para cada mês de atraso além da tolerância.
Simetria. Se você paga juros de mora ao atrasar uma parcela, a incorporadora deveria pagar compensação equivalente ao atrasar a entrega. Muitos contratos são assimétricos: punem o comprador e blindam a incorporadora. Isso é negociável.
Rescisão por atraso excessivo. Se o atraso ultrapassar um limite (12 meses, por exemplo), você deveria ter direito a rescindir com devolução integral do que pagou, mais indenização. Confira se o contrato prevê isso.

Alterações durante a obra

Mudanças que a incorporadora pode fazer sem o seu aval. É razoável que possa fazer ajustes pontuais — trocar a marca de um revestimento por outra de qualidade equivalente em caso de falta de estoque, por exemplo. Mas o contrato precisa definir o que é "pontual" e o que é "equivalente".
Mudanças que exigem a sua aprovação. Qualquer alteração de metragem, de layout, de padrão de acabamento ou das especificações do memorial deveria depender de consentimento por escrito do comprador.
Variação de área. Uma tolerância de 2-3% na metragem é comum. Se a variação for maior, o preço deveria ser ajustado proporcionalmente — tanto para mais quanto para menos.

O que o preço inclui (e o que não inclui)

Essa é a fonte de boa parte dos conflitos pós-entrega. Confirme item por item:

A vaga de garagem está incluída ou é paga à parte? E o depósito?
Os equipamentos de ar-condicionado estão incluídos ou só a infraestrutura?
Cortinas ou blackouts entram?
O IVA (imposto sobre valor agregado uruguaio) está embutido no preço ou é somado depois?
As despesas de escritura ficam por conta do comprador?
É preciso pagar separadamente a ligação de UTE, OSE e fibra óptica?
O condomínio começa a ser cobrado a partir da entrega ou da escritura?

Vivienda promovida: benefícios concretos em imóveis novos

Se o empreendimento tiver a declaratória de vivienda promovida (o regime uruguaio de habitação incentivada) sob a Ley 18.795, você acessa benefícios fiscais expressivos. Desde 2011, esse regime já viabilizou mais de 60.000 moradias no Uruguai, e segue em vigor em 2026.

Principais benefícios para o comprador

Benefício	Detalhe	Prazo
Isenção de ITP	100% do Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (imposto sobre transmissão de imóveis) na primeira venda. Você economiza 2% do valor real	Primeira venda dentro de 10 anos após a conclusão da obra
Isenção de IRPF/IRAE sobre aluguéis	Parcial na maioria dos casos; 100% apenas em zonas definidas pelo MVOTMA (ministério da habitação uruguaio) ou alugando com garantia do FGA (fundo público de garantia de aluguéis). Confirme para a unidade específica.	10 anos a partir da conclusão da obra
Isenção de Impuesto al Patrimonio	100% do imposto sobre o patrimônio incidente na unidade	10 anos a partir da conclusão da obra
Isenção de IRPF/IRAE na primeira alienação	100% do imposto de renda sobre o ganho de capital na primeira venda da unidade	10 anos a partir da conclusão da obra

Atenção: esses benefícios só valem se o empreendimento tiver a declaratória de vivienda promovida concedida pela ANV (Agencia Nacional de Vivienda, a agência nacional de habitação). Não basta a incorporadora dizer "vai ser vivienda promovida" — a declaratória precisa estar emitida. Peça o número da resolução.

Se o seu plano é comprar para investir, esses benefícios mudam completamente a conta da rentabilidade. Aprofundamos o tema em:

A certidão do BPS da obra: não é opcional

Toda obra de construção no Uruguai precisa estar registrada no BPS (Banco de Previsión Social, o órgão de previdência social do país). A incorporadora deve registrar o canteiro dentro dos 10 dias anteriores ao início dos trabalhos ou em até 48 horas úteis depois do começo.

Por que isso importa para você, comprador?

Sem certidão do BPS em dia, não se lavra escritura. Se a incorporadora tiver dívida com o BPS referente à obra, a escritura trava. Esse é um dos motivos mais frequentes de demora entre a "entrega das chaves" e a escrituração.
A certidão comprova que não há débitos pendentes nem irregularidades ligadas à obra. É condição necessária para vender, hipotecar ou transferir o imóvel.
O Aporte Unificado de la Construcción (AUC), a contribuição unificada do setor da construção, reúne encargos patronais, contribuições dos trabalhadores, Seguro Nacional de Salud e BSE (a seguradora estatal), com alíquota de 71,4% sobre a folha. Se a incorporadora não recolheu, o problema recai sobre o imóvel.

Pergunte à incorporadora: "A obra está registrada no BPS? Pode me mostrar a última certidão?" É um termômetro indireto da seriedade e da solidez financeira da empresa.

Se a incorporadora quebrar: cenários reais

Não é hipótese remota. Nos últimos anos houve casos de construtoras uruguaias que entraram em concurso de credores com obras em execução. O que acontece com o seu dinheiro depende diretamente da estrutura jurídica que você escolheu.

Cenário 1: fideicomisso (Ley 17.703)

O melhor cenário possível. Os bens do fideicomisso formam patrimônio separado. Se a incorporadora (fideicomitente) quebrar, os credores pessoais dela não podem tocar nos recursos do fideicomisso. A obra pode continuar com outra construtora, se o fiduciário assim decidir, ou os ativos são distribuídos entre os beneficiários. O seu dinheiro nunca esteve "misturado" ao patrimônio da incorporadora.

Cenário 2: promessa registrada (Ley 8.733)

Cenário protegido, mas mais complexo. Seu direito real sobre a unidade prevalece sobre os credores quirografários. Em caso de insolvência, você pode reivindicar a entrega do imóvel (se a obra foi concluída ou puder ser concluída) ou, no mínimo, ocupa posição preferencial. O juiz do processo pode determinar a escritura em seu favor. Não é automático nem rápido, mas a sua situação é muito melhor do que a de um credor comum.

Cenário 3: promessa não registrada ou contrato informal

O pior cenário. Você entra na massa de credores quirografários, no mesmo patamar do fornecedor que vendeu tijolos a prazo. No concurso de uma construtora, primeiro recebem os credores com garantia real (bancos com hipoteca), depois BPS e DGI, e o que sobrar — se sobrar — é rateado entre os quirografários. As chances de recuperar 100% do que você pagou são baixíssimas.

Conclusão prática: se você comprar fora de um fideicomisso, registrar a promessa sob a Ley 8.733 não é um "seria bom ter" — é a diferença entre perder tudo e ter uma saída jurídica viável.

Garantias e vícios ocultos: seus direitos pela lei uruguaia

O Uruguai reformou de forma substancial o regime de garantias na construção com a Ley 19.726, que alterou o artigo 1844 do Código Civil. O regime antigo previa um prazo único de 10 anos; o novo criou três prazos escalonados conforme a gravidade do defeito.

Prazos de responsabilidade (contados do recebimento da obra)

Tipo de defeito	Prazo	Exemplos
Ruína estrutural ou funcional	10 anos	Falhas nas fundações e na estrutura, infiltrações graves que comprometam a habitabilidade, defeitos que tornem a unidade imprópria para uso
Defeitos relevantes não estruturais	5 anos	Problemas nas instalações hidráulicas ou elétricas, impermeabilização deficiente, isolamento térmico insuficiente
Acabamentos	2 anos	Pintura descascando, revestimentos trincados, ferragens com defeito, esquadrias que não fecham direito

Prescrição da ação

Uma vez que o defeito aparece (dentro dos prazos acima), você tem 4 anos para entrar com a ação judicial. Ou seja: se uma fissura estrutural surgir no ano 9, você pode reclamar até o ano 13.

Quem responde?

A responsabilidade recai sobre a construtora e sobre o profissional responsável pela obra (arquiteto ou engenheiro). Na prática, se você comprou da incorporadora, a sua reclamação contratual é contra ela — e ela, depois, pode acionar regressivamente a construtora ou o profissional, conforme o caso.

Vícios ocultos na compra e venda (Código Civil)

Além da responsabilidade decenal, as regras gerais do Código Civil sobre vícios ocultos também se aplicam. O vendedor responde pelos defeitos que tornam a coisa imprópria para o uso ou que reduzem significativamente o seu valor, desde que o comprador não os conhecesse no momento da compra.

Importante: documente tudo desde o dia da entrega. Fotos com data, e-mails para a incorporadora, anotações no termo de entrega. A prova é decisiva se um dia você precisar reclamar.

Checklist etapa por etapa: o que pedir, o que validar e o que evitar

Etapa	O que pedir	O que validar	Sinais de alerta
Antes de reservar	Memorial descritivo com versão e assinatura, plantas da unidade com medidas, plano de pagamento detalhado, histórico da incorporadora	Se o preço inclui tudo o que dizem incluir. Se o terreno está livre de ônus ou com hipoteca que será baixada. Alvará de construção emitido	"O memorial a gente manda depois". Recusa em passar a lista de obras anteriores. Pressão para reservar na hora
Reserva / sinal	Condições por escrito, prazo de validade, condição expressa de que está sujeita a análise profissional	Que o sinal seja reembolsável caso não haja acordo sobre o contrato. Que o valor seja razoável (2-5% do preço)	Sinal não reembolsável de valor alto. Prazo de 48 horas para decidir. Não deixam o seu escribano analisar
Contrato / promessa	Promessa com todas as cláusulas (atraso, alterações, rescisão, entrega, garantias). Registro sob a Ley 8.733	Que o seu escribano revise antes da assinatura. Simetria nas penalidades. Tolerância razoável. Memorial anexado e assinado	Penalidades só para o comprador. Tolerância acima de 6 meses. Resistência a registrar a promessa. Cláusulas de reajuste sem teto
Durante a obra	Relatórios de andamento (fotos, percentual executado), cronograma atualizado, comprovantes de pagamentos em dia	Que os pagamentos acompanhem o avanço real. Que não haja mudanças sem comunicação	Meses sem nenhuma informação. Pedidos de antecipação sem justificativa. Troca de empreiteira sem aviso
Pré-entrega	Checklist de acabamentos para a vistoria da unidade, certidão do BPS da obra, habite-se municipal	Que todas as instalações funcionem. Que os acabamentos correspondam ao memorial	Pressa para assinar o termo sem vistoriar. "Os detalhes a gente ajusta depois". Só deixam entrar depois da assinatura
Entrega	Termo de entrega detalhado com lista de pendências, prazo de correção, manuais dos equipamentos, garantias dos fornecedores	Que a unidade esteja habitável. Que as chaves funcionem. Que os serviços estejam ligados	"Aceita assim que depois a gente vê". Recusa em assinar a lista de pendências. Cobrança de condomínio antes de você poder se mudar

A vistoria final: o que checar antes de aceitar a entrega

O dia da entrega não é formalidade. É a sua última chance de registrar problemas antes que a responsabilidade fique difusa. O ideal é fazer duas visitas: uma com luz natural e outra com as luzes da unidade acesas.

Checklist de vistoria

Estrutura e paredes:

Procure fissuras nas paredes, sobretudo nos cantos de portas e janelas e nos encontros de alvenaria.
Verifique se as paredes estão no prumo (o nível do celular serve como referência básica).
Observe manchas de umidade, principalmente em tetos, embaixo das janelas e em paredes voltadas para o exterior.

Esquadrias:

Abra e feche todas as janelas e portas. Devem correr sem travar e fechar com boa vedação.
Teste fechaduras (a chave gira?) e maçanetas.
Nas janelas de correr, confira se as borrachas de vedação estão colocadas e se não entra água (se choveu há pouco, melhor ainda).

Pisos:

Caminhe por toda a área. Cerâmicas e porcelanatos não podem soar "ocos" quando batidos (sinal de que estão descolados do contrapiso).
Verifique se os rejuntes estão completos e se não há peças trincadas ou com bordas lascadas.
Cheque o nivelamento geral: uma bola de tênis não deveria rolar sozinha para um dos lados.

Instalação hidráulica:

Abra todas as torneiras e deixe a água correr. Confira pressão e temperatura (se a água quente já estiver ligada).
Acione todas as descargas (vaso, bidê). Verifique se há vazamento nas conexões.
Olhe embaixo da cuba da cozinha e do lavatório do banheiro: há umidade? As conexões estão firmes?
Teste os ralos (jogue água e observe se escoa direito).

Instalação elétrica:

Teste todos os interruptores e tomadas (leve um carregador de celular como testador improvisado).
Confira se o quadro elétrico está corretamente identificado (qual disjuntor corresponde a qual circuito).
Teste o dispositivo DR: ele deve desarmar ao apertar o botão de teste.

Acabamentos:

Examine a pintura com luz rasante (uma lanterna na lateral revela imperfeições que a luz do teto esconde).
Verifique se os rodapés estão retos e bem fixados.
Cheque as bancadas de cozinha e banheiro: estão niveladas? As bordas foram polidas? O rejunte contra a parede é contínuo?

Tudo o que você encontrar, registre no termo. Havendo pendências, que fiquem por escrito com data de solução acordada. Não assine termo de conformidade se houver problemas em aberto — assine um termo de entrega com ressalvas.

12 perguntas para fazer à incorporadora antes de assinar

Qual é a modalidade jurídica: fideicomisso, promessa direta, boleto de reserva? Quem é o proprietário do terreno?
A promessa é registrada no Registro sob a Ley 8.733?
Qual é a data de entrega assumida e qual tolerância o contrato prevê?
Qual é a penalidade para a incorporadora em caso de atraso além da tolerância?
O que exatamente o preço inclui? (garagem, depósito, aparelhos de ar-condicionado, ligações, IVA)
Posso ver o memorial descritivo assinado e com número de versão?
O que acontece se materiais ou especificações mudarem durante a obra?
Quais foram as obras entregues anteriormente e posso visitá-las?
A obra está registrada no BPS e em dia?
O empreendimento tem declaratória de vivienda promovida (Ley 18.795)?
Quem vai administrar o prédio e qual é o condomínio estimado?
Em quais situações posso rescindir e a que custo?

Se alguma resposta vier evasiva, imprecisa ou acompanhada de um "isso a gente vê depois", já é informação suficiente.

Resumo prático: as 5 coisas que não se negociam

Há pontos do processo em que vale ser flexível (a cor do revestimento, a marca do aquecedor) e outros em que não vale. Estes cinco são inegociáveis:

Registro da promessa no Registro (se a compra for fora de fideicomisso). Sem registro, o seu dinheiro depende da boa vontade da incorporadora.
Análise do contrato pelo seu escribano antes de assinar. Não o escribano da incorporadora — o seu.
Memorial descritivo assinado e versionado como anexo do contrato. O que não está escrito não existe.
Cláusula de atraso com penalidade para a incorporadora. Se você paga mora, eles também pagam.
Termo de entrega com lista de pendências. Não aceite a unidade sem documentar os defeitos.

Comprar em construção no Uruguai pode ser um excelente negócio: você entra a preços mais baixos, escolhe a unidade que quer e, se o empreendimento for vivienda promovida, os benefícios fiscais melhoram bastante a equação. Mas a distância entre uma boa compra e uma dor de cabeça está nos documentos, no contrato e no registro. Invista em assessoria profissional antes de assinar — é o gasto mais rentável de toda a operação.

Fontes

Ley 8.733 — Promesas de Enajenación de Inmuebles a Plazos: IMPO
Ley 17.703 — Fideicomiso: IMPO
Ley 18.795 — Vivienda de Interés Social (Vivienda Promovida): IMPO
Ley 19.726 — Responsabilidade decenal (reforma do art. 1844 do Código Civil): Guyer & Regules
Ley 18.387 — Concursos (Declaración Judicial de Concurso y Reorganización Empresarial): IMPO
BPS — Regime da construção e registro de obras: BPS
Agencia Nacional de Vivienda — Ley de Viviendas Promovidas: ANV
INE — Índice de Costo de la Construcción (ICC): INE
Asociación de Escribanos del Uruguay: AEU
Código Civil N° 16.603 — Art. 1844 (responsabilidade decenal): IMPO

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