Como comprar um apartamento no Uruguai: guia passo a passo 2026
INGAR · · Compra
Como comprar um imóvel no Uruguai: cinco etapas
Defina o orçamento total; escolha o imóvel e faça uma proposta com condições; nomeie seu próprio escribano para estudar títulos e certidões; assine a promessa ou o documento adequado; e conclua com escritura, pagamento e registro. Como referência de planejamento, este guia estima 30–50 dias à vista e 75–130 dias com financiamento.
Do que trata este guia (e por que ele existe)
Todo mês, na INGAR, atendemos gente que começa a procurar apartamento achando que basta escolher um, fazer uma proposta e assinar. Depois descobrem que existem impostos que ninguém tinha somado, que o estudo de títulos leva um mês, ou que o banco empresta bem menos do que imaginavam. É aí que a coisa complica.
Este guia é o que diríamos a um amigo que chega perguntando: "quero comprar um apartamento no Uruguai, por onde começo?". Sem rodeios, com números reais e com aquilo que costuma ficar de fora dos anúncios.
Primeiro passo: o orçamento de verdade (não o do anúncio)
O preço anunciado de um apartamento não é o que você vai acabar pagando. Existe um pacote de custos adicionais que, somados, representa entre 8% e 10% do valor de compra. Se você está de olho em um apartamento de USD 150.000, precisa ter entre USD 162.000 e USD 165.000 disponíveis.
Vamos abrir a conta desse apartamento de USD 150.000:
| Item | Alíquota | Valor estimado |
|---|---|---|
| ITP (a parte que cabe a você, comprador) | 2% do valor cadastral | USD 1.500 - 2.500* |
| Honorários do escribano | 3% + IVA (22%) + Caja Notarial (19%) | USD 6.345 |
| Comissão da imobiliária | 3% + IVA (22%) | USD 5.490 |
| Selos, registros e despesas menores | Variável | USD 500 - 800 |
| Total adicional | USD 13.835 - 15.135 |
*O ITP (Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales, o imposto uruguaio sobre a transmissão de imóveis, equivalente ao ITBI brasileiro) é calculado sobre o valor cadastral definido pela Dirección Nacional de Catastro (órgão federal de avaliação de imóveis), e não sobre o preço de venda. E aqui vai algo que pouca gente sabe: o valor cadastral é quase sempre bem mais baixo que o preço de mercado. Na prática, isso faz com que o ITP efetivo fique abaixo de 2% do preço real. É uma das poucas boas notícias da lista de custos.
Se o imóvel se enquadrar como vivienda promovida (regime de incentivo à habitação criado pela Ley 18.795), a primeira venda é isenta de ITP. Vale prestar atenção nisso se você estiver olhando imóveis novos.
Cada custo está detalhado em despesas na compra de um imóvel no Uruguai.
Se a compra for financiada, some ainda estes custos
Além de tudo o que já vimos:
- Avaliação do banco: nos bancos que operam hoje, não é cobrada do cliente (o Santander a inclui no financiamento; o Itaú é gratuita; o BBVA a bonifica com teto de $10.000; o Scotiabank a reembolsa se o crédito for concedido). O BHU tem uma avaliação prévia opcional de 2.500 UI, caso você queira solicitá-la antes do pedido.
- Despesas de concessão do empréstimo: variam de banco para banco e podem chegar a 1% ou 2% do valor financiado.
- Seguros obrigatórios: o banco exige seguro de vida e de incêndio. São valores mensais que entram na prestação.
Regra de bolso: com crédito imobiliário, o custo total da operação sobe para 10-12% do preço.
Como definir o orçamento de busca
Não existe uma tabela oficial única de preços anunciados atuais por bairro e tipologia que substitua a avaliação do imóvel concreto. Separe preço pedido, preço aceito, avaliação bancária quando houver crédito e custo total de fechamento.
O INE publica indicadores de transações registradas com método e alcance definidos. Eles servem como contexto, mas não comprovam o preço de uma unidade específica nem substituem comparáveis documentados e avaliação.
Defina o que você procura (sem isso, você perde semanas)
A maioria das pessoas sai visitando imóveis sem ter definido direito o que precisa. Resultado: três semanas rodando por apartamentos que não servem, cansaço e, no fim, uma decisão tomada às pressas.
O que funciona é afunilar antes de sair:
- Região: escolha 2 ou 3 bairros, não 8. Se ainda estiver em dúvida, nossos guias por bairro ajudam a entender o que cada região oferece na prática.
- Tipologia: kitnet, 1 dormitório, 2 dormitórios — só isso já elimina 80% das opções.
- Inegociáveis: são as 2 ou 3 coisas que, se faltarem, você descarta o imóvel na hora. Exemplo: elevador (se for andar alto), garagem, face norte. Não passe de 3 itens, senão você nunca encontra nada que cumpra tudo.
- Teto de condomínio: aqui mora uma armadilha que o comprador de primeira viagem não enxerga. Um apartamento de USD 150.000 com condomínio de $ 12.000 por mês custa USD 3.600 por ano só de taxa. Em 10 anos, são USD 36.000 — um quarto do preço do imóvel. Pergunte sempre o valor do condomínio antes de agendar a visita.
- Idade do prédio: um edifício dos anos 60-70 e um de 2020 são universos diferentes. O antigo provavelmente tem localização melhor e cômodos mais amplos, mas pode vir com encanamento, elevador e isolamento problemáticos. O novo traz materiais modernos, porém costuma ter menos metragem e plantas mais apertadas. Decida o que você tolera.
As visitas: o que observar quando for ver um apartamento
Visita não é passeio. São 30 minutos em que você precisa identificar coisas que depois custam milhares de dólares para consertar. O que vemos as pessoas deixarem passar:
Dentro do apartamento
- Umidade: olhe as paredes na altura do rodapé, os cantos do teto e, se der, atrás dos móveis. Manchas cobertas com tinta se denunciam pelo relevo irregular da parede. Se notar pintura nova em um único trecho, pergunte o motivo. Umidade em prédio antigo não se resolve com tinta.
- Encanamento: Montevidéu tem uma quantidade enorme de prédios dos anos 60 e 70 com tubulação de ferro fundido ou galvanizado que já passou da vida útil. Abra todas as torneiras e observe a cor da água. Se sair amarronzada no começo, o encanamento está oxidado por dentro. Trocar toda a tubulação de um apartamento pode custar de USD 3.000 a USD 8.000, dependendo da metragem.
- Parte elétrica: abra o quadro de luz. Se encontrar fusíveis de cerâmica no lugar de disjuntores, a instalação é anterior a qualquer norma vigente. Refazer a elétrica de um 2 dormitórios custa entre USD 1.500 e USD 3.500.
- Orientação solar: em Montevidéu, um apartamento voltado ao sul recebe pouquíssima luz direta no inverno — atenção, aqui o hemisfério é o mesmo do Brasil, mas o clima é bem mais frio. Ao norte é o ideal; a leste, você pega sol de manhã; a oeste, sol da tarde (e calor no verão). Não é defeito, mas é bom saber antes — e não depois.
- Barulho: visite em um dia de semana, por volta das 18 horas, e não num sábado de manhã. O som da rua, dos vizinhos e do elevador é completamente diferente.
O prédio (mais importante que o apartamento)
Você pode ter um apartamento perfeito dentro de um prédio com problemas sérios. E os problemas do prédio são rateados entre todos os condôminos, queira você ou não:
- Laje de cobertura: se puder subir, examine a manta impermeabilizante. Uma infiltração na cobertura não afeta só o último andar — pode comprometer a estrutura. Refazer a impermeabilização de um prédio de 10 andares chega a USD 20.000-40.000, rateados entre todos.
- Elevador: pergunte quando foi a última vistoria e se existe plano de substituição. Trocar um elevador pode custar USD 30.000-50.000, divididos entre as unidades.
- Fachada: se houver reboco ou azulejos se soltando, siga em frente. Reforma de fachada é uma das obras mais caras que um prédio pode encarar.
Dica prática: peça as 3 últimas prestações de contas do condomínio e as atas das 2 últimas assembleias. Ali você descobre se há despesas extraordinárias aprovadas ou pendentes, se existem processos judiciais e como funciona a administração. Mais sobre isso em condomínio: o que está incluído e o que perguntar.
A proposta e a negociação
No Uruguai a negociação não segue regras fixas, mas há usos e costumes que convém conhecer:
- Margem real de negociação: em imóveis usados de Montevidéu, um desconto de 5% a 10% sobre o preço anunciado é comum. Muitos anúncios já saem com essa gordura embutida. Em imóveis novos, a margem é praticamente nula, a não ser que você negocie condições de pagamento.
- A proposta se faz por escrito. Uma oferta verbal não compromete ninguém juridicamente. O que vale é um documento com preço, forma de pagamento, prazos e condições.
- Duas condições que você deve incluir sempre:
- "Sujeito a estudo de títulos satisfatório" — é a sua porta de saída caso o escribano encontre problemas.
- "Sujeito à aprovação do crédito imobiliário" (se você for financiar) — permite desistir se o banco não aprovar.
Sem essas condições, se algo der errado você pode perder o sinal.
O sinal: quanto, quando e o que acontece se você desistir
Fechado o acordo, assina-se uma reserva com sinal. O que você precisa saber:
- O valor costuma ficar entre 5% e 10% do preço.
- Se você (comprador) desistir, perde o sinal.
- Se o vendedor desistir, devolve o dobro.
- Mas atenção: isso é o que diz o costume. O que realmente vale é o que estiver escrito no documento. Há vendedores que incluem cláusulas limitando a devolução ao valor simples (e não ao dobro). Peça ao seu escribano que leia tudo antes de você assinar.
Não assine nada sem a revisão prévia do seu escribano. Nem reserva, nem promessa de compra e venda, nem "acordo informal". Se apressarem você para assinar sem dar tempo ao seu escribano, é mau sinal.
O escribano: o profissional mais importante da operação
No Uruguai, o escribano (tabelião com formação jurídica, responsável por toda a parte legal da compra, com atribuições bem mais amplas que as de um cartório brasileiro) não é apenas "quem assina a escritura no final". É o profissional que protege você de comprar algo com problema. O trabalho dele é verificar se o que está sendo vendido realmente pertence ao vendedor, se não há dívidas ou penhoras e se a transferência pode ocorrer sem obstáculos.
O que ele faz na prática
- Estudo de títulos: revisa a cadeia dominial dos últimos 30 anos. Verifica se não há heranças não regularizadas, penhoras, hipotecas vigentes, usufrutos ou gravames que impeçam a venda.
- Certidões: solicita de 8 a 12 certidões a diferentes órgãos (DGI, a Receita Federal uruguaia; BPS, o órgão de previdência social; Registro de la Propiedad, o registro de imóveis; entre outros) para confirmar que está tudo limpo.
- Escritura: redige o documento legal que transfere a propriedade e o registra no Registro.
Quanto custa
O honorário padrão do escribano é de 3% do valor da operação mais IVA (22%), o imposto sobre valor agregado uruguaio. Em um apartamento de USD 150.000, isso dá USD 6.345 (3 % de honorário, mais IVA, mais a contribuição à Caja Notarial, a caixa previdenciária dos tabeliães). Inclui tudo: estudo de títulos, certidões, redação da escritura e registro.
Se antes tiver sido assinada uma promessa de compra e venda (também redigida por um escribano), normalmente cobra-se 1,5% pela promessa e o restante no momento da escritura definitiva. O total não muda.
Um ponto decisivo que quase ninguém conhece
No Uruguai, é o comprador quem tem o direito de escolher o escribano. Ele é o seu escribano, você paga e ele trabalha para você. Se a imobiliária ou o vendedor disserem "nós temos um escribano que cuida de tudo", você tem todo o direito de recusar. E, se insistirem demais, é sinal de que algo pode não estar tão claro.
Quanto tempo leva
Um estudo de títulos sem pendências leva de 3 a 5 semanas. Se aparecer um problema (um inventário não concluído, uma certidão vencida, um erro de registro), pode se arrastar por meses. É a etapa mais demorada e a que menos se consegue acelerar. Aceite isso e planeje a partir daí.
Detalhes completos: o que faz um escribano numa compra e venda e quanto custa.
Se você comprar com crédito imobiliário
O Uruguai tem várias linhas de crédito imobiliário, mas na prática as mais usadas são as do BHU (Banco Hipotecario del Uruguay, banco público especializado em financiamento habitacional) e de alguns bancos privados. Hoje as taxas estão assim:
| Instituição | Taxa (TEA) | Prazo máximo | Financiamento máximo |
|---|---|---|---|
| BHU | A partir de 3,75% | 25 anos | Até 80% (90% poupador, 95% FGCH, 100% Préstamo Soñado) |
| Santander | A partir de 3,75% | 30 anos* | Até 95% (grupos específicos; 85% Folha/Select; 80% público geral) |
| BBVA | A partir de 3,75% (>USD 100.000) / 4,00% | 25 anos | Até 80% (90% se superar USD 150.000) |
| Itaú | A partir de 3,75% (com pacote) / 4,00% | 30 anos | Até 80% |
* 30 anos apenas para perfis Folha, Select, Profissionais Universitários ou Servidores Públicos; público geral, 20 anos.
Um ponto fundamental de entender: esses créditos são indexados em Unidades Indexadas (UI), uma unidade de conta corrigida diariamente pela inflação — algo parecido com a antiga UPC brasileira. Ou seja, sua prestação em pesos sobe todos os meses junto com a inflação. Não é um empréstimo de prestação fixa. Quando dizem "prestação estimada de $25.000", esse é o valor de hoje — daqui a um ano pode ser $27.000 ou mais, dependendo da inflação.
Isso não é necessariamente ruim (seu salário também deveria acompanhar a inflação), mas você precisa entender antes de assumir o compromisso.
Onde a operação costuma travar (e como evitar)
As compras financiadas são mais lentas e emperram por três motivos previsíveis:
- A avaliação do banco vem abaixo do preço. Caso real: você acerta USD 150.000, o banco avalia em USD 135.000 e financia 80% disso (USD 108.000). De uma hora para outra, você precisa tirar USD 42.000 do bolso em vez dos USD 30.000 que tinha calculado. Alternativas: renegociar o preço, entrar com mais capital ou procurar outro imóvel.
- Os prazos do banco. Da apresentação do pedido até a aprovação formal podem se passar 30 a 60 dias. Depois vem o trâmite notarial do banco, que acrescenta mais 2 a 4 semanas.
- Documentação incompleta. Se faltar um papel, o banco paralisa tudo até que você apresente. Deixe tudo organizado desde o início.
Dica: peça a pré-aprovação do crédito antes de começar a procurar. Assim você sabe exatamente quanto o banco empresta, demonstra seriedade ao vendedor e não perde um mês no meio da operação.
Guia detalhado: crédito imobiliário no Uruguai.
A escritura e o fechamento
A escritura é o ato final. É assinada no cartório do escribano, com comprador, vendedor e escribano presentes. Nesse dia:
- Paga-se o saldo do preço (transferência bancária ou cheque administrativo, conforme combinado).
- Pagam-se o ITP e os honorários do escribano.
- Assinam-se os documentos e o escribano os registra no Registro de la Propiedad.
- Entregam-se as chaves (ou se combina uma data posterior de entrega).
Não há muito mistério nessa etapa se todo o trabalho anterior foi bem feito. 90% dos problemas que vemos na escritura nasceram semanas antes, em etapas que foram apressadas ou puladas.
Depois da compra
Contrato assinado. Antes de se mudar, resolva estas providências (todas podem correr em paralelo):
- Transferência de titularidade dos serviços: UTE (companhia elétrica estatal), OSE (empresa estatal de saneamento e água) e gás, se houver. Cada uma se faz separadamente, presencialmente ou, em alguns casos, pela internet.
- Avise a administração do prédio que você é o novo proprietário. Eles precisam dos seus dados para a cobrança do condomínio.
- Contribución inmobiliaria: esse é o IPTU uruguaio — confirme se está em dia e se a Intendencia (prefeitura departamental) registrou a mudança de titular.
- Seguro: se você comprou financiado, o banco exige seguro. Mas, mesmo comprando à vista, um seguro de incêndio e responsabilidade civil para apartamento é barato (alguns poucos dólares por mês) e compensa muito.
Prazos reais: quanto demora uma compra
| Etapa | Compra à vista | Compra financiada |
|---|---|---|
| Proposta e negociação | 3 a 7 dias | 3 a 7 dias |
| Sinal / reserva | Ao fechar o acordo | Ao fechar o acordo |
| Estudo de títulos e certidões | 3 a 5 semanas | 3 a 5 semanas |
| Pedido e aprovação do banco | — | 4 a 8 semanas |
| Avaliação bancária | — | 1 a 3 semanas |
| Trâmite notarial do banco | — | 2 a 4 semanas |
| Escritura e entrega | 1 a 2 semanas | 1 a 2 semanas |
| Total estimado | 30 a 50 dias | 75 a 130 dias |
São faixas orientativas. Já acompanhamos operações à vista fechadas em 3 semanas e outras, financiadas, que se estenderam por 5 meses por causa de um problema registral inesperado. A variável mais imprevisível é sempre a documentação — se algo aparece no estudo de títulos, os prazos se esticam.
Os erros que mais custam caro
Depois de anos acompanhando compras e vendas, estes são os erros que mais se repetem:
- Não condicionar a proposta ao estudo de títulos. Se o seu escribano encontrar um problema e você não tiver colocado essa condição na reserva, pode perder o sinal. É a proteção mais básica de todas, e muita gente não a inclui por desconhecimento ou para não "parecer desconfiada".
- Olhar só o apartamento e ignorar o prédio. O prédio determina o valor do seu condomínio, sua qualidade de vida e a valorização futura do imóvel. Um apartamento impecável em um edifício com problemas estruturais é um mau investimento.
- Orçar apenas o preço do anúncio. Se você chegar à escritura com o dinheiro contado, não vai dar. Sempre surge uma despesa que ninguém tinha previsto.
- Comprar com pressa. "Se você não fechar hoje, outro leva" é técnica de pressão, não informação objetiva. Um apartamento anunciado em Montevidéu leva, em média, uns 3 meses para ser vendido. Há tempo para pensar. Se pressionarem você a fechar em 24 horas, desconfie.
- Ignorar o peso do condomínio no longo prazo. O condomínio é um custo fixo mensal que nunca acaba. USD 100 por mês viram USD 12.000 em 10 anos. Some isso ao preço do imóvel quando for comparar opções.
- Aceitar um escribano imposto por terceiros. Se o vendedor, a imobiliária ou a construtora insistirem para você usar "o escribano deles", pense no motivo. O escribano trabalha para quem paga — e quem paga é você.
Perguntas frequentes
Como comprar um imóvel no Uruguai?
Defina o orçamento total, escolha o imóvel, faça uma proposta com condições, nomeie seu escribano para o estudo de títulos, assine os documentos adequados e conclua com escritura, pagamento e registro. Este guia estima 30–50 dias à vista e 75–130 com financiamento.
Fontes
- DGI — Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales.
- BHU — Taxas e condições de crédito imobiliário.
- Asociación de Escribanos del Uruguay — Honorários e trâmites notariais.
- INE — Índice de Atividade Imobiliária.
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