Impostos sobre imóveis no Uruguai (2026): guia completo

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Impostos sobre imóveis no Uruguai (2026): guia completo

Quais impostos um estrangeiro paga por um imóvel no Uruguai?

Resposta direta: a nacionalidade não cria um imposto imobiliário diferente. Na compra, o adquirente paga ITP de 2% sobre o valor real cadastral atualizado. Durante a propriedade podem incidir Contribución Inmobiliaria e Impuesto de Primaria; aluguel e venda dependem da residência fiscal e da operação.

Base oficial: DGI — ITP.

Resumo

O Uruguai não tem um único imposto sobre a propriedade: tem vários, e eles se acumulam. Contribuição Imobiliária, Primaria, Patrimônio, IRPF sobre aluguéis, ITP na compra e venda, e ganho de capital na venda. Nenhum é brutal isoladamente, porém, somados, definem seu custo real de ter um imóvel.

Este guia organiza cada tributo: quem paga, quanto se paga, quando vence e quais isenções existem (incluindo Vivienda Promovida e o novo Tax Holiday 2.0). Se o que você busca é o custo total de uma compra, comece por quais gastos tem a compra de um imóvel. Se for alugar, confira lei de aluguéis no Uruguai.

Aviso importante

Isto é orientativo e não substitui assessoria profissional. Os impostos que se aplicam dependem da sua situação (pessoa física ou jurídica, residente ou não residente), do departamento, do tipo de imóvel e da operação concreta. Consulte sempre um contador ou tabelião antes de tomar decisões.

1) Panorama geral: quais tributos existem e quando aparecem

Antes de entrar em detalhes, um mapa rápido. A tabela a seguir resume os oito tributos principais vinculados a imóveis no Uruguai:

Imposto / tributo Quando aparece Quem paga Onde se paga
Contribuição Imobiliária por ter o imóvel (anual) proprietário Prefeitura departamental
Imposto de Primaria por ter o imóvel (anual) proprietário / usufrutuário DGI
Imposto ao Patrimônio se seu patrimônio líquido supera o mínimo pessoa física / núcleo familiar DGI
IRPF sobre aluguéis se você recebe renda de aluguel (residente) proprietário residente fiscal DGI
IRNR sobre aluguéis se você recebe renda de aluguel (não residente) proprietário não residente DGI
IRPF por ganho de capital ao vender com ganho vendedor residente DGI
ITP (Transmissões Patrimoniais) ao transferir o imóvel comprador (2%) + vendedor (2%) DGI
IVA sobre construção obra nova (não revenda) comprador / incorporador DGI

Complemente com: gastos de compra de um imóvel e o que o tabelião faz em uma compra e venda.

2) Quanto se paga de Contribuição Imobiliária em Montevideo?

Em Montevideo, a Contribuição Imobiliária vai de 0,18% a 1,80% ao ano sobre o valor real (cadastral) do imóvel, em faixas progressivas. É o tributo departamental que você paga por ser proprietário de um imóvel: cada Prefeitura fixa e cobra, portanto as alíquotas variam conforme o departamento. Focamos em Montevideo por ser o mercado mais relevante.

Como funciona em Montevideo (2026)

Montevideo aplica um sistema progressivo por faixas sobre o valor real (cadastral) do imóvel. As alíquotas vão de 0,18% a 1,80%, e são aplicadas de forma marginal: cada alíquota incide apenas sobre o trecho correspondente, não sobre o total do imóvel.

Faixa de valor tributável 2026 Alíquota (alíquota especial: valor tributável 2026 inferior a $2.481.577) Alíquota (escala geral)
$1 a $992.630 0,18% 0,25%
$992.631 a $2.481.576 0,75% 0,75%
$2.481.577 a $4.963.144 -- 1,00%
$4.963.145 a $8.551.753 -- 1,20%
$8.551.754 a $17.103.509 -- 1,65%
$17.103.510 em diante -- 1,80%

** A alíquota especial de 0,18% sobre a primeira faixa vale para imóveis com valor tributável 2026 inferior a $2.481.577 (em vigor desde 01/01/2024, Decreto departamental n° 38.156). A Prefeitura republica a escala todos os anos com as faixas já atualizadas: confira a do exercício corrente antes de fazer contas.

Vencimentos e descontos

  • Paga-se em 3 parcelas quadrimestrais: março, julho e novembro.
  • A partir de 2026, todas vencem no dia 15 de cada mês par.
  • Se você paga a parcela anual completa antes do primeiro vencimento, tem acesso a um desconto.

Isenções

  • Aposentados e pensionistas: podem ter acesso à isenção de 50% ou 100% conforme o valor tributável do imóvel. Os tetos são atualizados anualmente por decreto.
  • Vivienda promovida (Lei 18.795): isenta de contribuição durante o período de promoção.

Dado prático: para um apartamento típico em Montevideo com valor tributável 2026 de $1.500.000, a contribuição anual é de ~$5.600 (alíquota efetiva de ~0,37%). É um valor menor comparado com o property tax de outros países, mas somado a Primaria e Patrimônio, faz diferença.

3) Quanto se paga de Imposto de Primaria?

O Imposto de Primaria vai de 0,15% a 0,30% ao ano sobre o valor cadastral, e imóveis com valor cadastral inferior a $282.612 (2026) estão isentos. É um imposto nacional que financia a educação primária pública: pagam todos os proprietários de imóveis urbanos, suburbanos e rurais, e é administrado pela DGI, não pela Prefeitura.

Isenção por valor cadastral

Se o valor cadastral do seu imóvel é inferior a $282.612 (2026), você está isento. Isso cobre uma parcela significativa das habitações mais modestas do país.

Alíquotas progressivas

Para imóveis que superam o mínimo isento, aplicam-se 4 faixas com alíquotas progressivas que vão de 0,15% a 0,30% sobre o valor cadastral. A alíquota é marginal: cada trecho incide apenas sobre o excedente dessa faixa.

Vencimentos

  • Paga-se em 3 parcelas ao longo do ano (consulte os vencimentos no site da DGI).
  • Para imóveis rurais, os prazos e condições diferem; há isenções especiais para pequenos produtores (cadastros menores a 300 hectares CONEAT 100).

Dado prático: um apartamento com valor cadastral de $1.500.000 paga entre $2.000 e $3.500 anuais de Primaria. Somado à contribuição, já se chega a $5.000-$8.000 por ano apenas em tributos por "ter" o imóvel.

4) Quem paga Imposto ao Patrimônio por um imóvel no Uruguai?

Paga Imposto ao Patrimônio quem, em 31 de dezembro, tem patrimônio líquido fiscal acima do mínimo não tributável: $6.653.000 para pessoa física e $13.306.000 para núcleo familiar (últimos valores publicados pela DGI, exercício 2025; vigentes em 5 de agosto de 2026), com alíquota de 0,10% sobre o excedente para residentes. Não é só sobre imóveis: inclui todos os seus ativos (dinheiro, investimentos, veículos, etc.) menos passivos dedutíveis. Mas seu imóvel é parte dessa base.

Mínimo não tributável (último publicado: exercício 2025)

Situação Mínimo não tributável (exercício 2025)
Pessoa física / espólio $6.653.000
Núcleo familiar (ambos os cônjuges) $13.306.000

Se seu patrimônio líquido fiscal não supera esses valores, você não paga Patrimônio.

Alíquotas para residentes

Faixa Alíquota
Excedente sobre o MNI (faixa única) 0,10%

Alíquotas para não residentes

A escala de 0,70% a 1,50% (0,70% / 1,10% / 1,40% / 1,50%, desde o primeiro peso tributável) alcança apenas os não residentes que não são contribuintes de IRNR. O estrangeiro que aluga seu imóvel no Uruguai paga IRNR e, portanto, aplica a alíquota geral de 0,10% sobre o excedente do mínimo não tributável.

Exemplo concreto

Se você é pessoa física residente com patrimônio líquido de $10.000.000 (um apartamento e alguma poupança), paga 0,10% sobre o excedente de $6.653.000, ou seja, sobre $3.347.000. Isso dá ~$3.350 por ano. Não é muito, porém se soma.

5) Quanto de IRPF se paga ao alugar um imóvel?

Ao alugar um imóvel paga-se 12% de IRPF sobre a renda líquida, como IRPF Categoria I - Rendimentos de Capital Imobiliário, se você é residente fiscal no Uruguai.

Como se calcula

  1. Pega-se a receita bruta por aluguel do período.
  2. Descontam-se as deduções admitidas:
    • Contribuição imobiliária paga.
    • Imposto de Primaria pago.
    • Comissão da administradora (se aplicável).
    • Honorários por assinatura ou renovação de contrato.
    • IVA das comissões e honorários.
    • Créditos incobráveis (aluguéis não recebidos após 3 meses).
  3. Aplica-se 12% sobre a renda líquida resultante.

Antecipações mensais

A DGI exige antecipações mensais de 10,5% sobre o valor bruto do aluguel. No encerramento do exercício, liquida-se a diferença: se você pagou a mais, fica como crédito fiscal. Alternativa: você pode optar por dar caráter definitivo a essa retenção de 10,5% sobre o bruto e não fazer a liquidação anual (Decreto 148/007); compensa apenas se suas deduções forem menores que 12,5% do bruto.

Isenção para rendas baixas

Se o total das suas rendas por aluguéis é inferior a 40 BPC anuais (~$274.560 em 2026, com BPC = $6.864), e você levanta o sigilo bancário diante da DGI, e não gera outros rendimentos de capital superiores a 3 BPC anuais, você está isento.

Para organizar todo o processo de aluguel: lei de aluguéis no Uruguai e garantias de aluguel.

6) Que imposto paga um não residente que aluga seu imóvel?

Um não residente que aluga seu imóvel no Uruguai paga IRNR (Imposto à Renda de Não Residentes): 12% sobre a renda líquida, em vez de IRPF. Para arrendamentos de imóveis há dois regimes (Decreto 149/007, artigos 24 e 33 literal a): o regime geral de 12% sobre a renda líquida — a renda bruta menos as despesas admitidas: comissão da administradora, honorários de assinatura ou renovação de contrato (com seu IVA), Contribución Inmobiliaria e Imposto de Primaria — ou a opção de dar caráter definitivo à retenção de 10,5% sobre o bruto, sem liquidação anual. Qual convém depende das suas deduções: o ponto de indiferença são deduções de 12,5% do bruto. Manutenção, reparos e seguros não são dedutíveis. Os demais rendimentos de capital imobiliário de não residentes tributam a 12%.

Diferença-chave com o IRPF

Conceito IRPF (residente) IRNR (não residente)
Alíquota 12% sobre líquido (opção: 10,5% definitivo sobre bruto) 12% sobre líquido (opção: 10,5% definitivo sobre bruto)
Deduções contribuição, Primaria, comissões e honorários (+IVA), incobráveis comissão da administradora, honorários de contrato (+IVA), Contribuição e Primaria
Carga efetiva ~9-10,5% do bruto (conforme deduções) ~9-10,5% do bruto (conforme deduções)
Isenção por renda baixa sim (até 40 BPC) não

Para calcular a rentabilidade líquida, use o aluguel documentado do imóvel e separe o tratamento fiscal aplicável, vacância, administração e outras despesas.

7) Quanto de IRPF se paga ao vender um imóvel?

Ao vender um imóvel com ganho paga-se 12% sobre o ganho real, como IRPF Categoria II - Incremento Patrimonial; para imóveis adquiridos antes de 01/07/2007 existe a opção do método ficto, que equivale a 1,8% do preço de venda.

Método real vs método ficto

Método Como se calcula Quando se aplica
Real 12% sobre (preço de venda - custo atualizado) imóveis adquiridos depois de 01/07/2007 (obrigatório)
Ficto 12% sobre 15% do preço de venda = 1,8% do preço de venda imóveis adquiridos antes de 01/07/2007 (opcional)

Exemplo

Você comprou um apartamento em 2010 por USD 100.000 e o vende em 2026 por USD 160.000:

  • Método real: ganho = USD 60.000 (simplificado). IRPF = 12% x 60.000 = USD 7.200.
  • Se tivesse comprado em 2005 e optasse pelo método ficto: IRPF = 1,8% x 160.000 = USD 2.880.

O método ficto pode ser mais conveniente se o ganho real for alto em termos percentuais. Seu tabelião ou contador ajuda você a decidir. Para mais sobre custos de venda: gastos de compra e venda de um imóvel.

8) Quanto de ITP se paga em uma compra e venda?

Em uma compra e venda paga-se no total 4% de ITP sobre o valor real (cadastral) do imóvel, dividido em partes iguais:

  • 2% a cargo do vendedor
  • 2% a cargo do comprador

Base de cálculo

É calculado sobre o valor real fixado pela Direção Nacional de Cadastro, não sobre o preço da operação. O valor cadastral costuma estar bastante abaixo do valor de mercado, o que faz com que, na prática, o impacto efetivo sobre o preço real seja menor que 4%.

Exemplo

Se o valor cadastral é $5.000.000 e o preço de venda real é $15.000.000:

  • ITP total: 4% x $5.000.000 = $200.000.
  • Comprador paga $100.000, vendedor paga $100.000.
  • Sobre o preço real, o custo efetivo é ~1,3% (não 4%).

Para todo o detalhe de gastos de fechamento: quais gastos tem a compra de um imóvel e o que faz um tabelião.

9) IVA sobre construção

O IVA se aplica sobre obra nova. A transmissão do imóvel em si não tem IVA: o IVA incide sobre a CONSTRUÇÃO, e por isso parte do preço que o incorporador cota já o traz embutido. Na revenda entre particulares de um imóvel já existente, não se aplica IVA. Se você está comprando na planta ou novo, a primeira transmissão realizada pela empresa é tributada pela alíquota mínima do IVA, 10% (Título 10 do T.O. 2023, art. 36 lit. I). Em vivienda promovida essa primeira venda é isenta (Ley 18.795, art. 4 lit. D). Já os insumos e serviços de obra são tributados pela alíquota básica de 22%. Peça ao incorporador, mesmo assim, o detalhamento do preço.

Na prática, o IVA está "embutido" no preço final que o incorporador cota. O que importa saber: em projetos de vivienda promovida, as isenções fiscais compensam parte desse custo.

10) Vivienda promovida (Lei 18.795): as isenções fiscais

A Lei 18.795 foi desenhada para impulsionar a construção de habitações de interesse social, e oferece benefícios fiscais significativos tanto para incorporadores quanto para compradores e investidores. Aplica-se a projetos aprovados pela ANV (Agencia Nacional de Vivienda).

O que isenta

Imposto isento Benefício Duração típica
ITP isento na primeira venda primeira transação
IRPF / IRAE / IRNR sobre aluguéis 60% (100% em zonas MVOTMA ou com FGA) exercício de fim de obra + 9 seguintes
Imposto ao Patrimônio isento o imóvel promovido até 10 anos
Contribuição Imobiliária isenta conforme departamento até 10 anos

Para quem vale a pena

  • Investidor que vai alugar: durante o exercicio em que a obra e concluida e os nove seguintes, a renda de aluguel fica isenta em 60% na generalidade dos casos, e em 100% apenas nas zonas definidas pelo MVOTMA ou se o aluguel for instrumentado com o FGA (Decreto 355/011, art. 12).
  • Comprador para morar: a economia no ITP na primeira compra e a isenção de Patrimônio somam.

Se você está avaliando um projeto na planta com benefício de Vivienda Promovida: guia completo de Vivienda Promovida e comprar na planta vs pronto.

11) O que é o Tax Holiday uruguaio e quem pode acessar em 2026?

O Tax Holiday é o regime que permite aos novos residentes fiscais optar por pagar IRNR durante 11 anos, exclusivamente quanto a determinadas rendas de capital e ganhos patrimoniais do exterior (arts. 24 e 24-Bis do Título 7; o 24-Bis vale para quem adquire a residência fiscal a partir de 1/1/2026, com requisitos de investimento próprios e opções de extensão posteriores). As rendas do trabalho não estão compreendidas. Desde 1º de janeiro de 2026, com a Lei de Orçamento 20.446, o acesso se dá por presença física de mais de 183 dias no ano civil, por investimento imobiliário superior a 12.500.000 UI (~USD 2.066.000) ou por aportes de ao menos 625.000 UI por ano a fundos de investimento produtivo ou inovação.

Atenção: Tax Holiday e residência fiscal não são a mesma coisa

A Lei 20.446 não mudou os critérios de residência fiscal: mudou os requisitos do benefício fiscal sobre rendas do exterior. Os critérios de residência fiscal continuam os mesmos (art. 5 BIS do Decreto 148/007 e Decreto 163/020; página da DGI "Causales de Residencia Fiscal"):

  • Permanência de mais de 183 dias no ano civil (ausências esporádicas de até 30 dias contam como presença).
  • Investimento em imóveis superior a 3.500.000 UI (~USD 578.000) + 60 dias de presença física no ano civil (investimentos desde 1/7/2020).
  • Investimento em imóveis superior a 15.000.000 UI (~USD 2.479.000), sem requisito de dias.
  • Investimento empresarial superior a 15.000.000 UI com 15 empregos, ou superior a 45.000.000 UI em projetos de interesse nacional.
  • Núcleo principal de atividades ou centro de interesses vitais (cônjuge e filhos) no Uruguai.

Tradução prática: um estrangeiro com ~USD 578.000 em imóveis + 60 dias por ano continua podendo obter a residência fiscal uruguaia. O que ficou mais caro desde 2026 é o Tax Holiday, não a residência.

Vias de acesso ao Tax Holiday (desde 1/1/2026, art. 648 da Lei 20.446)

Via Requisito
Presença física mais de 183 dias no ano civil (sem investimento)
Investimento imobiliário mais de 12.500.000 UI (~USD 2.066.000) em imóveis
Fundos de investimento produtivo / inovação aportes de ao menos 625.000 UI por ano (~USD 103.000)

Benefício do Tax Holiday

  • Opção pelo IRNR: não se paga IRPF sobre as rendas de capital do exterior compreendidas no numeral 2 do art. 6º do Título 7, durante o ano da mudança de residência + os 10 exercícios seguintes = 11 anos no total.
  • Depois dos 11 anos: (A) tributar IRPF a 50% da alíquota por mais 5 anos, mantendo um investimento de 6.250.000 UI em imóveis ou 625.000 UI/ano em fundos; ou (B) um pagamento fixo anual de 1.875.000 UI (1.250.000 UI se além disso você passar mais de 183 dias) por até 20 exercícios.
  • Requisito: não ter sido residente fiscal uruguaio nos 2 exercícios anteriores.
  • Salvaguarda: quem exerceu a opção até 31/12/2025 mantém seu regime anterior pelo prazo original.

O que subiu não é o custo de ser residente fiscal (a via de 3.500.000 UI + 60 dias segue vigente), mas o do Tax Holiday por investimento imobiliário: do investimento que bastava via residência (~USD 578.000) para mais de 12.500.000 UI (~USD 2.066.000). Muda o perfil do investidor que acessa o benefício, não o de quem busca a residência.

Última verificação: 12 de julho de 2026. O tratamento de IRPF/IRNR sobre aluguéis (regime geral de 12% sobre o líquido e opção de 10,5% definitivo sobre o bruto) foi verificado contra fontes oficiais (DGI, IMPO, BPS, IMM). Equivalências em USD calculadas com cotações de UI e dólar da DGI de julho de 2026 (aproximadas). A regulamentação da Lei 20.446 está pendente e os detalhes operacionais podem ser ajustados por decreto. Este conteúdo é informativo e não constitui assessoria tributária.

12) Tabela por cenário: o que você paga conforme sua situação

Esta tabela consolida quais tributos incidem conforme o que você está fazendo com o imóvel:

Sua situação Contribuição Primaria Patrimônio IRPF/IRNR aluguel ITP IRPF venda
Proprietário que mora lá sim sim* sim** -- -- --
Proprietário que aluga (residente) sim sim* sim** IRPF 12% líquido -- --
Proprietário que aluga (não residente) sim sim* sim (0,10% s/ excedente do MNI, por ser contribuinte de IRNR) IRNR 12% s/líquido (opção 10,5% definitivo s/bruto) -- --
Comprando um imóvel a partir da compra a partir da compra sim** -- 2% comprador --
Vendendo um imóvel até a venda até a venda -- -- 2% vendedor 12% ganho
Vivienda promovida (investidor) isenta -- isento (se alugada ≥ 6 meses/exercicio) isento 60% (100% em zona MVOTMA ou com FGA) isento (1ª venda) --

* Isento se valor cadastral < $282.612.
** Somente se seu patrimônio líquido supera o MNI ($6.653.000 individual / $13.306.000 núcleo familiar).

13) Exemplo completo: quanto paga um proprietário que aluga

Suponha que você tem um apartamento em Montevideo com valor tributável 2026 de $3.000.000, valor de mercado ~USD 120.000, e aluga por $35.000/mês:

Conceito Valor anual estimado
Contribuição Imobiliária ~$18.800
Imposto de Primaria ~$5.500
Imposto ao Patrimônio $0 (patrimônio abaixo do MNI)
IRPF sobre aluguéis (12% s/líquido) ~$40.700
Total tributos anuais ~$65.000
Renda bruta anual $420.000
Carga tributária sobre a renda bruta ~15,5%

Esses ~15,5% são a carga tributária real. Não é um número que aparece em um único boleto, e sim a soma de vários tributos que muitas vezes o proprietário não vê juntos. Essa acumulação é o dado que importa.

14) Checklist tributário por operação

Se está comprando

  • Peça ao vendedor certidão de estar em dia com contribuição imobiliária e Primaria.
  • Calcule o ITP (2% sobre o valor cadastral, a seu cargo).
  • Se for PH, peça o condomínio: condomínio.
  • Organize com o tabelião as certidões e base de cálculo: o que o tabelião faz.
  • Se for Vivienda Promovida, verifique que os benefícios fiscais estejam vigentes.

Se você tem um imóvel e o aluga

  • Inscreva-se na DGI se ainda não fez.
  • Pague as antecipações mensais de IRPF (10,5% do bruto).
  • Guarde comprovantes de contribuição, Primaria e comissões (são dedutíveis).
  • Avalie se você se enquadra na isenção de 40 BPC.
  • Contrato claro: lei de aluguéis.

Se está vendendo

  • Calcule o IRPF por ganho de capital (método real ou ficto conforme data de compra).
  • Orce o ITP (2% a seu cargo sobre o valor cadastral).
  • Obtenha as certidões de estar em dia com todos os tributos (requisito para escriturar).

Se você herdou

15) Erros comuns

  • Olhar só um tributo: o custo real é a soma. Contribuição + Primaria + Patrimônio + IRPF sobre renda. É preciso vê-los juntos.
  • Não orçar o IRPF ao alugar: muitos proprietários recebem aluguel e se esquecem das antecipações até que a DGI envia a notificação.
  • Confundir valor cadastral com valor de mercado: o ITP é calculado sobre o cadastral (muito menor). Porém, o IRPF por ganho de capital é calculado sobre o preço real da operação.
  • Não avaliar Vivienda Promovida: se você está comprando para investir, as isenções da Lei 18.795 podem fazer uma diferença enorme na rentabilidade líquida dos primeiros 10 anos.
  • Ignorar o Patrimônio: se você tem mais de um imóvel, ou o imóvel é de alto valor, o Patrimônio começa a pesar, sobretudo para não residentes (alíquotas de 0,7-1,5%).

Conclusão: a carga tributária real

Comparada com a região, a carga tributária sobre imóveis no Uruguai é relativamente leve. Não há imposto sobre herança, o ITP é sobre valor cadastral (não mercado), e as alíquotas de contribuição são baixas para a maioria das propriedades.

Porém, o custo real não está em nenhum tributo individual: está na acumulação. Contribuição + Primaria + Patrimônio + IRPF sobre aluguéis + ganho de capital na venda. Se você não os orça juntos, seu número de rentabilidade está incompleto.

Se você está avaliando investir no Uruguai, monte seu cenário completo antes de decidir: compra (gastos de compra), manutenção (contribuição + primaria + patrimônio), renda (rentabilidade por zona), e saída (ITP + IRPF ganho). Assim você toma a decisão com os números reais.

Perguntas frequentes

Quais impostos um estrangeiro paga por um imóvel no Uruguai?

A nacionalidade não cria um imposto diferente. Na compra, o adquirente paga ITP de 2% sobre o valor real cadastral atualizado, segundo a DGI. Durante a propriedade podem incidir Contribución e Impuesto de Primaria; aluguel e venda dependem da residência fiscal e da operação.

Quanto se paga por ano de Contribución Inmobiliaria e Impuesto de Primaria?

Não existe uma alíquota nacional única de Contribución: ela é departamental e depende do cadastro. Primaria é um imposto nacional separado, com faixas publicadas pela DGI. Consulte ambos para o imóvel concreto.

Fontes

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