Como comprar à distância em Punta del Este sem cair em um golpe

Comprar em Punta del Este sem viajar é perfeitamente possível. O risco não está na distância: está em transferir dinheiro antes de ter identificado as partes e documentado as condições.

Se você levar uma única frase desta matéria, que seja esta:

Não transfira com base em um anúncio, uma videochamada e alguns PDFs pelo WhatsApp. Antes de pagar, peça que o seu escribano (tabelião uruguaio, responsável pela parte jurídica da compra) revise o documento e valide quem vai receber o dinheiro.

Cada um tem o seu papel. A videochamada serve para conhecer o imóvel. A imobiliária verifica a oferta e coordena a operação. Mas o estudo jurídico, documental e registral quem faz é o escribano que você indica — não o que sugerem do outro lado.

Os três riscos reais de comprar sem estar presente

1. Um anúncio copiado de um imóvel que existe

Alguém reaproveita fotos, descrição e até o endereço de um imóvel publicado por outra imobiliária. A casa ou o apartamento existe. O que não existe é a autorização de quem está pedindo a reserva.

Antes de seguir adiante, peça:

• nome ou razão social da imobiliária;
• RUT (número de inscrição fiscal da empresa no Uruguai) e dados de faturamento;
• endereço e telefone que possam ser conferidos;
• identificação da pessoa com quem você está negociando;
• confirmação de que existe autorização para oferecer aquele imóvel;
• documentação suficiente para que o seu escribano confirme quem é o proprietário.

A Ley 20.380 exige autorização comprovada do cliente e proíbe atuar ou cobrar honorários sem habilitação. Isso não lhe dá direito a receber toda a documentação interna da empresa, mas dá, sim, o direito de exigir que a legitimidade da oferta seja comprovada perante o seu escribano. Sobre esse tipo de fraude, escrevemos em ofertas ocultas e anúncios clonados.

2. Documentos autênticos usados fora de contexto

Uma escritura ou uma procuração digitalizada pode ser autêntica e, ainda assim, inútil para aquela operação: pode se referir a outro imóvel, ter sido substituída, conceder poderes insuficientes ou não identificar corretamente quem pretende vender.

Isso não se resolve comparando assinaturas nem lendo um PDF com atenção. O escribano precisa apurar:

• quem é o proprietário hoje;
• como ele adquiriu o imóvel;
• se existem promessas de compra e venda, hipotecas, penhoras ou outros registros;
• se o padrón (número cadastral do imóvel no Uruguai) e a unidade coincidem com o que está sendo oferecido;
• se quem assina em nome de outra pessoa tem poderes suficientes e ainda válidos;
• quais certidões fiscais, municipais, previdenciárias ou de construção são exigidas no caso.

A consulta ao Registro é indispensável, mas é apenas uma peça de um estudo mais amplo. Uma certidão registral não é um estudo de títulos.

3. Uma instrução de pagamento falsa

Esse é o caso mais desconfortável, porque aqui o imóvel e a imobiliária são reais: o que acontece é a interceptação do e-mail ou a clonagem do WhatsApp, e então chegam "novos dados bancários".

Qualquer instrução de pagamento precisa incluir:

• nome completo ou razão social de quem vai receber;
• documento de identidade ou RUT;
• banco e número da conta;
• a que exatamente se refere o pagamento;
• o documento que define quando esse dinheiro pode ser sacado ou repassado;
• condições de devolução, no caso de uma reserva.

E a regra de ouro: se a conta muda em cima da hora, você não transfere. Confirme por telefone com um contato que você já conhecia antes e com o seu escribano. Mais sobre isso em como transferir dinheiro para comprar um imóvel no Uruguai.

Passo 1: indique o seu escribano antes de reservar

Não espere encontrar o imóvel ideal para só então procurar um escribano. Se você compra do exterior, ele deve participar já a partir da primeira oferta.

O trabalho dele não se resume a consultar o Registro: ele também orienta sobre como estruturar a operação, revisa o que você vai assinar e define quais verificações aquele imóvel em particular exige.

Se você não vai viajar para a assinatura, pergunte logo no início como será outorgada a procuração. Dependendo do país e do documento, pode ser necessária apostila ou legalização, tradução e protocolização no Uruguai. Deixar isso para o final é uma das causas mais frequentes de negócios que não se concretizam por questão de prazo.

Antecipe também a documentação de origem dos recursos que o escribano, o banco ou a imobiliária vão pedir por causa das normas de prevenção à lavagem de dinheiro. É um procedimento normal, mas leva tempo.

Passo 2: faça uma videochamada conduzida por você

Ao vivo é muito melhor do que fotos ou vídeo editado. Mas sejamos claros: uma videochamada não comprova a propriedade nem garante que estejam mostrando exatamente a unidade anunciada.

Durante a chamada, peça para:

• começar na rua e mostrar o acesso ao prédio ou à casa;
• ver o número da porta, a esquina e o entorno;
• percorrer todos os ambientes sem cortes;
• conferir a vista, a orientação aproximada e o barulho;
• abrir armários e olhar embaixo das pias;
• acender luzes, abrir torneiras, acionar descargas;
• mostrar quadro elétrico, aquecimento e equipamentos inclusos;
• percorrer garagem, depósito, quintais e áreas comuns citados no anúncio.

Com aviso e consentimento da outra parte, grave a chamada: depois ela serve para confrontar com o inventário e a documentação.

A videochamada não substitui uma vistoria

Se o valor justificar, contrate um arquiteto, engenheiro ou técnico independente.

Uma câmera não mostra umidade nem infiltrações, trincas, instalações defeituosas, ampliações sem regularização, problemas de fachada ou laje, diferenças entre a planta e a realidade, nem reformas extraordinárias que o prédio tenha pela frente.

São três papéis diferentes e não convém misturá-los: a imobiliária comercializa, o escribano cuida do jurídico, o técnico avalia o físico.

Passo 3: se for reservar, que seja com condições por escrito

Não é preciso esperar todo o estudo de títulos terminar para fazer uma oferta ou uma reserva. O que não pode acontecer é entregar dinheiro com um acordo improvisado.

Antes de pagar, o seu escribano deveria revisar um documento que estabeleça, no mínimo:

• identificação de comprador, vendedor e intermediário;
• padrón, unidade e endereço;
• preço e forma de pagamento;
• valor entregue;
• quem fica com o dinheiro;
• até quando a oferta continua válida;
• prazo para analisar a documentação;
• condição de que a titulação se mostre aceitável;
• situação do financiamento, se for o caso;
• motivos e procedimento de devolução;
• consequências do descumprimento de cada parte;
• bens, móveis ou equipamentos inclusos.

O ponto decisivo é se o dinheiro fica em custódia ou pode ser repassado imediatamente ao vendedor. Essa diferença importa muito mais do que o nome que derem ao documento — reserva, sinal ou depósito.

Passo 4: conclua o estudo jurídico e documental

As verificações dependem do imóvel e das partes envolvidas. A título de orientação:

Verificação	O que permite comprovar
Titularidade e cadeia dominial	Quem pode vender e como adquiriu
Informação registral	Hipotecas, penhoras, promessas e outros ônus
Títulos anteriores	Defeitos em transmissões passadas
Padrón, plantas e Catastro	Que o jurídico e o físico coincidam
Procurações e representação	Poderes e validade de quem assina
IPTU e demais tributos	Situação departamental e fiscal
BPS e construções	Controles exigíveis conforme o vendedor e as obras
Condomínio	Convenção, seguro e documentação do prédio
Despesas condominiais	Dívidas, rateios e obras extraordinárias
Ocupação	Entrega livre, ou inquilinos e ocupantes

O estudo de títulos abrange um período longo e pode exigir retroceder até um título juridicamente adequado. Não se resume a baixar uma certidão do Registro.

Passo 5: avalie se vale a pena registrar uma promessa

Uma promessa ou compromisso de compra e venda registrado pode dar ao comprador uma proteção importante contra vendas a terceiros, ônus e determinadas restrições posteriores.

O regime vem principalmente da Ley 8.733 e do artigo 521 da Ley 13.892. Um esclarecimento que evita um erro comum: o Decreto-Ley 14.433 não se aplica a imóveis — ele regula a alienação de estabelecimentos comerciais.

A promessa não exige necessariamente escritura pública: pode ser feita por instrumento particular, com as formalidades notariais exigidas. O que importa é que esteja bem redigida, seja apta a registro e efetivamente chegue ao Registro.

Também não é obrigatória em todos os casos. O seu escribano avalia se vale a pena, considerando o prazo até a escritura, a forma de pagamento, a entrega da posse e os riscos concretos.

Passo 6: verifique o corretor e quem vai receber o pagamento

Aqui vai um dado importante, para você não buscar tranquilidade onde ela ainda não existe: o Registro Nacional de Operadores Inmobiliarios criado pela Ley 20.380 ainda não está em funcionamento, porque a lei não foi regulamentada. Hoje não há como conferir um registro profissional nacional, e desconfie de quem exibir um número de matrícula que você não consiga verificar em uma fonte oficial.

Enquanto isso, o que você pode pedir e conferir:

• razão social ou nome completo;
• RUT;
• certidão tributária válida;
• certidão comum do BPS (órgão uruguaio de previdência social), quando cabível;
• endereço e canais de contato;
• nota fiscal ou recibo pelos serviços;
• comprovante de inscrição na SENACLAFT (órgão uruguaio de combate à lavagem de dinheiro e ao financiamento do terrorismo);
• documentação que comprove a atuação dele naquele imóvel.

O BPS permite consultar publicamente a validade de certas certidões informando o RUT. No caso da SENACLAFT, o corretor pode lhe entregar o comprovante, mas hoje não existe uma busca pública equivalente para verificar por nome todos os obrigados não financeiros.

Se o caso for aluguel de temporada, existe ainda um registro específico de prestadores imobiliários no Ministerio de Turismo: é outro registro, diferente do da Ley 20.380. Complemente com como verificar se uma imobiliária é formal e confiável.

Para qual conta é seguro transferir?

Não funciona a regra simplista de "conta empresarial pode, conta pessoal não". Um proprietário pode ser pessoa física, e uma imobiliária pode operar como firma individual em nome do seu titular.

Só transfira quando:

• você souber quem é o titular da conta;
• o destinatário for o mesmo que consta no documento assinado;
• estiver definido a que se refere o pagamento;
• o seu escribano tiver revisado a instrução;
• você receber um comprovante detalhado;
• você souber o que acontece com o dinheiro se o negócio não seguir adiante.

Nunca para um terceiro que não apareça na documentação, e nunca aceitando uma troca de conta comunicada apenas por mensagem.

Custos legítimos da operação

Não existe um percentual único. O custo final pode incluir honorários e encargos do escribano, comissão da imobiliária se houve intermediação, ITP (imposto uruguaio sobre a transmissão de imóveis), registros e certidões, despesas bancárias, avaliação e hipoteca em caso de financiamento, além de traduções, procurações ou apostilas se você compra do exterior.

Sobre o ITP: numa compra e venda onerosa, são 2 % do comprador e 2 % do vendedor, calculados sobre o valor real fixado pelo Catastro e atualizado pelo IPC. Se esse valor atualizado superar o preço do negócio, a base passa a ser o preço.

Antes de reservar, peça uma estimativa por escrito e discriminada. O detalhamento completo está em quais são os custos da compra de um imóvel.

Checklist antes de transferir

• [ ] Indiquei um escribano antes de assinar ou pagar.
• [ ] Identifiquei a imobiliária e a pessoa que me atende.
• [ ] Meu escribano confirmou quem é o proprietário do imóvel.
• [ ] Verifiquei que existe respaldo para oferecer aquele imóvel.
• [ ] Fiz uma videochamada ao vivo e conferi localização e acesso.
• [ ] Alguém independente vistoriou fisicamente o imóvel.
• [ ] Meu escribano revisou o documento de reserva.
• [ ] Sei quem fica com o dinheiro e quando ele pode ser repassado.
• [ ] As condições de devolução estão documentadas.
• [ ] Padrón e unidade coincidem com o que foi oferecido.
• [ ] Foram analisados títulos, informação registral e procurações.
• [ ] Foram conferidos plantas, tributos e demais certidões.
• [ ] Se for condomínio, revisei despesas condominiais e rateios.
• [ ] O titular da conta coincide com o destinatário documentado.
• [ ] Confirmei por outro canal qualquer mudança de dados bancários.
• [ ] Tenho nota fiscal ou recibo de cada pagamento.

Perguntas frequentes

Dá para comprar em Punta del Este sem viajar?

Sim, por meio de um representante com procuração suficiente, outorgada nas formalidades que o seu escribano definir.

Uma videochamada prova que o imóvel está à venda?

Não. Prova que alguém tem acesso a um imóvel. Titularidade e autorização se verificam à parte.

Posso pagar uma reserva antes de o estudo de títulos terminar?

Sim, desde que o seu escribano tenha revisado o documento antes e fiquem claras a custódia, as condições de devolução e o fato de a operação estar condicionada a um resultado notarial aceitável.

A promessa precisa ser feita por escritura pública?

Não necessariamente. Pode ser por instrumento particular, com as formalidades notariais necessárias. O seu escribano define a forma e cuida do registro.

Posso verificar o registro profissional de uma imobiliária?

Até a data desta matéria, não: o Registro da Ley 20.380 não está em funcionamento por falta de regulamentação.

Uma conta pessoal é sinal de golpe?

Por si só, não. O que importa é que o titular esteja identificado, coincida com a documentação e que o seu escribano tenha validado a instrução de pagamento.

Como trabalhamos na INGAR

Nas compras à distância, podemos organizar uma videochamada conduzida pelo interessado, colocar a documentação à disposição do escribano indicado pelo comprador e deixar por escrito o destinatário, a finalidade e as condições de cada pagamento.

Havendo reserva, as condições são documentadas antes da transferência. As decisões sobre títulos, certidões, procurações, forma de contratação e registro são do escribano do comprador, e é assim que deve ser.

Comprar à distância funciona quando a origem do anúncio pode ser verificada. Os imóveis publicados pela INGAR são confirmados pelos nossos canais oficiais e, se você está avaliando o negócio como investimento, o detalhamento está nas oportunidades de investimento.

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Fontes

• Ley 20.380 — Regulamentação dos operadores imobiliários
• Ley 8.733 — Promessas de alienação de imóveis a prazo
• Ley 13.892, artigo 521 — Compromissos simples de compra e venda
• Manual de Qualificação do Registro da Propriedade, edição 2025
• DGI — Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales
• Texto Ordenado 2023, Título 19 — ITP
• MEC — Situação da regulamentação da Lei do Operador Imobiliário
• BPS — Consulta e verificação de certidões

Informação geral revisada em 1.º de agosto de 2026. Não substitui a assessoria notarial ou técnica aplicável a uma operação específica.