Como transferir o dinheiro para comprar um imóvel no Uruguai morando fora
INGAR · · Compra
Existem três caminhos possíveis, e vale escolher antes de transferir
Para comprar um imóvel no Uruguai você não precisa, por lei, ter conta em banco uruguaio. Também não existe um único caminho obrigatório para enviar o dinheiro do preço.
Os recursos podem sair de uma conta sua no exterior direto para a conta do vendedor, passar antes por uma conta sua no Uruguai, ou ficar sob custódia do escribano (tabelião uruguaio, responsável pela escritura e pela verificação jurídica do imóvel) quando ele atua como depositário. A opção certa depende do banco que recebe, da origem dos recursos e de como a operação for documentada.
O que convém mesmo é respeitar a ordem: escolha seu escribano, comprove a origem do dinheiro, acerte por escrito o caminho do pagamento e só então faça a transferência.
A resposta curta
- Quem compra costuma escolher o próprio escribano independente.
- Uma conta local pode simplificar o fechamento, mas nem sempre é obrigatória.
- Banco, imobiliária e escribano precisam conseguir reconstruir a origem e o trajeto do dinheiro.
- A reserva só é transferida depois que seu escribano leu o documento e confirmou a conta de destino.
- A Ley 19.210 limita o uso de dinheiro em espécie e exige identificar os meios de pagamento na documentação.
- Uma troca de conta em cima da hora se verifica por um canal diferente antes de enviar um dólar sequer.
Você está comprando de fora do país? Trabalhamos com o escribano que você escolher e coordenamos o calendário entre comprador, vendedor, bancos e imobiliária. Antes da reserva, confirmamos com seu escribano e com as instituições envolvidas qual será o caminho dos recursos e que documentação cada parte precisa. Fale com a gente pelo WhatsApp, conheça os serviços para estrangeiros ou estime o desembolso total com a calculadora de custos de compra.
Quanto se pode pagar em espécie a partir de 2026
Esse ponto mudou há pouco e ainda circulam os números antigos. A Ley 20.469, publicada em 10 de abril de 2026, deu nova redação ao artigo 35 da Ley 19.210. O texto em vigor diz que o pagamento em espécie pode ser feito até:
"a) A soma de 200.000 Unidades Indexadas […], ou
b) Cinco por cento (5%) do valor total da operação, desde que esse montante não supere 450.000 Unidades Indexadas."
E acrescenta dois detalhes que costumam se perder:
- "O uso de dinheiro em espécie será válido quando alguma das duas condições anteriores for cumprida." É uma ou outra, não as duas somadas.
- "O saldo da operação, caso exista, deverá ser feito pelos demais meios de pagamento diferentes do dinheiro em espécie." E por espécie entende-se "o papel-moeda e a moeda metálica, nacionais ou estrangeiros": dólares em cédula também entram na conta.
Por que não publicamos o equivalente em pesos nem em dólares
Porque envelhece em trinta dias. O próprio artigo 35 resolve a conversão assim: "Os valores expressos […] em unidades indexadas serão convertidos considerando a cotação do primeiro dia de cada mês."
Ou seja: o teto muda todo mês, e o equivalente em dólares ainda oscila com a taxa de câmbio por cima disso. Qualquer número que você leia em um artigo — inclusive neste — pode estar desatualizado na hora de assinar.
A forma certa de usar esse dado: guarde os limites em UI (Unidad Indexada, a unidade de conta uruguaia corrigida pela inflação), que são os que a lei fixa e não mudam, e peça ao seu escribano o equivalente do mês em que você vai assinar. É uma conta de um minuto com o valor da UI publicado pelo INE (o instituto uruguaio de estatística).
Por que importa deixar registrado como se pagou
O artigo 35-BIS da mesma lei estabelece que o instrumento que documenta a operação precisa conter a individualização dos meios de pagamento utilizados, conforme o que a regulamentação determinar. No caso de uma transferência, isso significa registrar os dados exigidos; para outros instrumentos, identificar o instrumento correspondente.
E a lei tem dentes: os Registros Públicos (os cartórios de registro de imóveis uruguaios) fiscalizam o cumprimento e não inscrevem em definitivo as operações que não trouxerem essa individualização.
O mesmo artigo esclarece que o descumprimento não anula o negócio jurídico. É um alívio, mas não transforma a exigência em algo opcional: uma observação registral pode atrasar o fechamento documental e complicar uma venda futura, uma hipoteca ou a comprovação de titularidade. A solução é simples e barata: definir a forma de pagamento com o escribano antes de assinar.
Primeiro o escribano, depois a transferência
No Uruguai, é praxe que quem compra escolha o próprio escribano. O artigo 1673 do Código Civil estabelece que "as despesas de escritura e demais acessórios da venda correrão por conta do comprador, salvo pactuação em contrário".
Esse artigo regula quem arca com os custos; ele não diz literalmente "o comprador escolhe". A escolha é a consequência prática de que é o comprador quem contrata e paga o profissional que protege a aquisição dele. O detalhe do papel notarial está neste guia.
O ideal é que seja um profissional independente, escolhido por você. A imobiliária coordena com esse escribano e entrega a ele a documentação da operação, sem substituir a assessoria dele.
Antes de aprovar qualquer transferência, seu escribano deveria saber: o preço e a moeda; de que conta e de que país sairão os recursos; quem será o titular da conta de destino; se haverá reserva, saldo de preço ou financiamento; que documentos explicam a origem do dinheiro; e que dados terão de constar na escritura ou no boleto (o contrato preliminar de compra e venda uruguaio).
Os três caminhos para o dinheiro
1. Da sua conta no exterior direto para o vendedor
Dá para fazer se o escribano aprovar a estrutura e o banco do vendedor aceitar a transferência. Evita um movimento intermediário, mas exige coordenar muito bem a data, as instruções SWIFT, os bancos intermediários e o valor líquido que o vendedor precisa receber.
Não transfira dias antes só porque você já tem o número da conta. O momento do envio e o da liberação precisam estar amarrados às condições documentadas da compra e venda.
2. Da sua conta no exterior para uma conta sua no Uruguai
Esse caminho permite que o banco uruguaio analise a origem dos recursos antes do fechamento e facilita uma transferência local na hora de pagar.
É confortável, mas abrir a conta não é automático: cada banco aplica suas próprias políticas de aceitação, documentação e risco, e não residentes ou operações sem presença física podem ficar sujeitos a controles reforçados.
Por isso vale começar a abertura antes de assumir uma data de fechamento rígida. Não existe prazo geral garantido, então consulte o banco antes de assinar uma reserva com data fixa. Os requisitos habituais de abertura estão no guia de mudança.
3. Para uma conta do escribano, quando ele atua como depositário
O artigo 35-BIS admite expressamente que, quando o escribano intervém como depositário de uma quantia ligada à operação, sejam usados meios de pagamento bancários em nome do profissional, sem que isso configure impedimento ao exercício da profissão.
Isso não quer dizer que todo escribano ofereça uma conta de custódia, nem que o preço inteiro tenha de passar por ali. É preciso combinar antes, documentar em que qualidade ele recebe o dinheiro e estabelecer quando pode liberá-lo.
A regra útil: não presuma quem vai receber os recursos. Peça ao seu escribano um esquema por escrito com conta, titular, banco, moeda, momento do envio e condição de liberação.
A pasta de origem dos recursos
O controle não termina quando o banco aceita a transferência. A Ley 19.574 inclui escribanos e imobiliárias entre os sujeitos obrigados em operações imobiliárias, e o Decreto 379/018 exige aplicar medidas de devida diligência e obter uma explicação razoável sobre a origem dos recursos.
Não é desconfiança pessoal nem exigência inventada pela imobiliária: faz parte do sistema uruguaio de prevenção à lavagem de dinheiro, alinhado aos padrões internacionais.
A documentação depende de como você juntou o capital:
| Origem do dinheiro | O que costumam pedir |
|---|---|
| Venda de outro imóvel | Escritura ou contrato de venda, demonstrativo da operação e extrato que mostre a entrada do valor |
| Poupança do trabalho | Holerites ou contratos, declarações fiscais e extratos que permitam ver o acúmulo |
| Venda de investimentos | Extratos da conta de investimento, comprovantes de liquidação e transferência ao banco de origem |
| Dividendos ou distribuição de lucros | Demonstrações contábeis, ata de distribuição, declaração fiscal e comprovante bancário |
| Herança ou doação | Documentação do inventário ou contrato correspondente e comprovante da entrada do valor |
| Crédito imobiliário | Aprovação e contrato do empréstimo; os controles se concentram no capital próprio não coberto pelo banco |
Um saldo bancário alto prova que você tem o dinheiro, mas não explica como você o obteve. O que se procura é uma cadeia coerente: atividade ou fato que gerou os recursos → entrada em uma conta sua → transferência destinada à compra.
Em operações internacionais podem pedir traduções, legalizações ou apostilas. Pergunte isso logo no começo: preparar esses documentos depois de marcar a data da escritura é o que mais atrasa fechamentos.
Como preparar uma transferência SWIFT
Peça ao banco que vai receber as instruções completas. Dependendo da moeda e das instituições envolvidas, elas podem incluir o nome e o endereço do beneficiário; o número da conta ou IBAN; o nome e o endereço do banco receptor; o código SWIFT/BIC; o banco intermediário ou correspondente; a finalidade ou referência que deve acompanhar a remessa; e a indicação de quem assume as tarifas.
Nem toda remessa precisa de um correspondente informado pelo cliente. Se precisar, o banco receptor tem de te passar o dado exato.
Pergunte também se as tarifas ficam com o remetente, são divididas ou descontadas do beneficiário. Numa compra e venda, o que importa é que chegue o valor líquido acordado, não apenas que saia o valor certo da sua conta.
Quando o calendário permitir e o escribano concordar, uma transferência pequena de teste confirma que os dados funcionam. Esse teste não substitui a validação do destinatário nem autoriza antecipar o preço.
O controle que vale mais do que qualquer checklist
As instruções bancárias se conferem por duas vias diferentes. Se você recebeu os dados por e-mail, confirme por telefone com seu escribano usando um número que já conhecia. Se chegaram por WhatsApp, confronte com o documento assinado ou direto com o banco receptor.
Pare a operação se a conta mudar poucas horas antes do envio; se o novo titular não for o vendedor nem o depositário combinado; se pedirem para dividir o dinheiro entre terceiros sem explicação notarial; se surgir uma urgência que não estava no calendário; ou se te orientarem a não consultar o escribano "para não atrasar".
Uma imobiliária pode coordenar a operação, mas não deveria pedir que o preço seja depositado na conta pessoal de um corretor. Se houver uma estrutura diferente, seu escribano precisa analisá-la e explicá-la antes de você aceitar. O mesmo critério, aplicado a anúncios e sinais, está neste guia.
A reserva: quanto e para quem
No mercado uruguaio é comum que a reserva fique em torno de 10% do preço, mas não existe um percentual legal único. O valor é negociado e deve guardar relação com as condições da operação.
Antes de transferir, o boleto ou documento de reserva deveria estabelecer, no mínimo: preço e moeda; conta e qualidade em que o dinheiro é recebido; prazo para estudar os títulos e assinar; condições suspensivas, se houver; o que acontece se o crédito não for aprovado; o que acontece se o estudo de títulos encontrar um problema insanável; em que casos o valor é devolvido, retido ou abatido do preço; e quem cobra honorários.
Não mande um sinal porque alguém te mostrou um comprovante de propriedade ou porque o anúncio tem boas avaliações. Primeiro entra o seu escribano.
O dia da escritura
Não há uma mecânica única. O preço pode ser transferido direto ao vendedor, liberado de uma conta de custódia do escribano ou instrumentado por outro meio não monetário que a operação admita. O importante é que:
- o escribano tenha concluído os controles combinados;
- o meio de pagamento coincida com o que será documentado;
- o vendedor receba o valor e a moeda pactuados;
- e escritura, pagamento e entrega da posse fiquem coordenados.
Se a transferência internacional demorar mais do que a assinatura, o contrato precisa prever o que acontece enquanto o dinheiro não cai. Isso não se resolve com uma promessa verbal na mesa.
E as plataformas tipo Wise?
Uma plataforma regulada pode ser bastante útil para despesas prévias, honorários ou movimentações menores. Não convém apresentá-la como substituta universal do caminho bancário de uma compra e venda.
Limites, moedas disponíveis, documentos exigidos e a aceitação por parte do banco receptor mudam com o tempo. Além disso, o escribano precisa conseguir identificar o meio de pagamento e reconstruir a titularidade e a origem dos recursos — que é exatamente o que o artigo 35-BIS exige.
Antes de usar qualquer plataforma para uma quantia ligada à compra, peça a concordância do escribano e do banco que vai receber o dinheiro. Se algum dos dois não aceitar o caminho, escolha outro antes de enviar.
Como se calcula o ITP (e por que costuma ser menos do que você imagina)
O Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales (ITP, o imposto uruguaio sobre transmissão de bens imóveis, equivalente ao ITBI brasileiro) é de 2% para o comprador e 2% para o vendedor nas operações onerosas. A pergunta que importa é: 2% sobre o quê.
O artigo 5º do Título 19 do Texto Ordenado (a compilação oficial da legislação tributária uruguaia) é explícito. A base para imóveis é "o valor real fixado de acordo com o artigo 64º do Título 1 […] atualizado conforme a variação verificada no índice de preços ao consumidor". E acrescenta:
"Se essa atualização determinar um valor maior que o preço estabelecido em quaisquer dos atos jurídicos a que se referem as letras A), B) e C) do artigo 1º deste Título, o montante tributável, em tais casos, será esse preço."
Lidos em conjunto, os dois trechos significam algo que por aí se repete errado: a base não é "o maior entre o preço e o valor cadastral". É o valor real atualizado, com o preço funcionando como teto.
Na prática, como o valor cadastral costuma ficar bem abaixo do preço de mercado, o ITP do comprador acaba representando menos de 2% do preço comercial. É uma das poucas vezes em que a conta joga a favor de quem compra.
Mesmo assim, não use um percentual estimado para reservar o dinheiro do fechamento: peça ao escribano o valor real atualizado e o cálculo concreto daquele padrón (a matrícula cadastral do imóvel no Uruguai).
Além do ITP, o orçamento inclui honorários notariais, comissão da imobiliária, certidões, registros, custos da transferência e despesas bancárias ou de hipoteca. Você pode fazer uma primeira estimativa com a calculadora de custos de compra, mas quem manda é o orçamento do escribano e do banco. O detalhamento completo está neste guia.
Um calendário que não depende de adivinhar prazos
| Momento | O que resolver |
|---|---|
| Antes de reservar | Escolha o escribano, explique de onde vêm os recursos e decida qual dos três caminhos é viável. Se precisar abrir conta, comece o processo antes de assumir uma data. |
| Ao assinar a reserva | Transfira somente para a conta conferida pelo seu escribano, com condições de devolução por escrito. |
| Durante o estudo de títulos | Complete a pasta de origem dos recursos. Peça as instruções bancárias definitivas e o orçamento de custos. Confirme moeda, correspondente, tarifas e data-limite. |
| Antes da escritura | Verifique a conta de novo por um segundo canal. Combine o que acontece se o dinheiro chegar incompleto ou fora do horário. |
| No fechamento | O escribano coordena escritura, meio de pagamento, entrega da posse e a documentação para o Registro. |
Perguntas frequentes
Preciso de conta em banco uruguaio para comprar um imóvel?
Não há obrigação legal geral. O dinheiro pode ir da sua conta no exterior direto ao vendedor, passar por uma conta sua no Uruguai ou ficar em custódia do escribano quando ele atua como depositário. O caminho viável depende do banco receptor, da origem dos recursos e de como a operação for documentada.
Quanto se pode pagar em espécie numa compra e venda no Uruguai?
Desde a Ley 20.469, o artigo 35 da Ley 19.210 admite dinheiro em espécie até 200.000 UI, ou até 5% do valor total da operação desde que não supere 450.000 UI. Basta cumprir uma das duas condições; o saldo é pago por meios diferentes do dinheiro em espécie. Os valores em UI são convertidos pela cotação do primeiro dia de cada mês.
Sobre que valor se calcula o ITP?
Sobre o valor real fixado pelo Catastro (o cadastro imobiliário oficial do Uruguai), atualizado pelo índice de preços ao consumidor. Se essa atualização resultar em um valor maior que o preço do ato, o montante tributável passa a ser esse preço. Não é "o maior entre preço e valor cadastral": o preço funciona como teto, e por isso o ITP costuma ficar abaixo de 2% do preço comercial.
O escribano pode receber o dinheiro da compra?
Pode, quando atua como depositário. O artigo 35-BIS da Ley 19.210 admite usar meios de pagamento bancários em nome do profissional nesse caso. Não é automático: é preciso combinar antes e documentar em que qualidade ele recebe os recursos e quando pode liberá-los.
O que acontece se os meios de pagamento não forem identificados na escritura?
Os Registros Públicos fiscalizam essa exigência e não inscrevem em definitivo as operações que não a cumprirem. O próprio artigo 35-BIS esclarece que o descumprimento não anula o negócio, mas uma observação registral pode atrasar o fechamento documental e complicar uma venda ou hipoteca futura.
Posso usar Wise ou outra plataforma para pagar o imóvel?
Pode servir para despesas prévias ou honorários. Para o preço de uma compra e venda, peça antes a concordância do escribano e do banco receptor: o meio de pagamento precisa ser identificável e a titularidade e a origem dos recursos precisam poder ser reconstruídas.
Quanto se transfere de reserva?
É comum ficar em torno de 10% do preço, mas não há um percentual legal único. O que importa não é o valor, e sim que o documento defina a quem se paga, em que qualidade e em que casos há devolução.
Por que me pedem tantos papéis sobre a origem do dinheiro?
Porque escribanos e imobiliárias são sujeitos obrigados sob a Ley 19.574, e o Decreto 379/018 exige uma justificativa razoável da origem dos recursos. O que se procura é uma cadeia coerente entre o fato que gerou o dinheiro, sua entrada em uma conta sua e a transferência para a compra.
Resumindo
Transferir o dinheiro não começa com um formulário SWIFT. Começa definindo com seu escribano quem recebe, de que conta, com que documentação e em que momento.
Uma conta uruguaia pode ajudar, mas não é obrigação legal geral. O escribano pode custodiar recursos, mas nem toda operação usa esse caminho. E, para o ITP, é preciso conhecer o valor real do Catastro atualizado: não basta aplicar 2% sobre o preço anunciado.
A operação fica muito mais limpa quando cada passo pode ser explicado com um documento e nenhuma conta bancária aparece de surpresa.
Este artigo traz informação geral atualizada em 27 de julho de 2026. Não substitui a assessoria de um escribano, contador, advogado ou instituição financeira para uma operação concreta.
Fontes
- Ley 19.210 — artigo 35, restrição ao uso de dinheiro em espécie (redação dada pela Ley 20.469) — IMPO
- Ley 19.210 — artigo 35-BIS, individualização de meios de pagamento, controle registral e escribano depositário (IMPO)
- Ley 20.469 — artigo 3, nova redação do artigo 35 (IMPO)
- Texto Ordenado 2023, Título 19 — artigos 5 e 7, montante tributável e alíquotas do ITP (IMPO)
- Código Civil — artigo 1673, despesas de escritura (IMPO)
- Ley 19.574 — sujeitos obrigados e devida diligência (IMPO)
- Decreto 379/018 — controles e justificativa da origem dos recursos (IMPO)
- INE — valor da Unidad Indexada
Normas consultadas no IMPO em 27 de julho de 2026.