Estado do Mercado Imobiliário em Montevidéu — Julho 2026

Panorama geral

O mercado imobiliário de Montevidéu em julho de 2026 registra uma liquidez moderada, mas com dinâmicas muito heterogêneas conforme a zona e o bairro. Em nível de cidade, a média de meses de estoque situa-se em 2,6 meses, indicador que reflete um mercado ágil, mas não acelerado. Esse nível sugere que, no ritmo atual de absorção, o estoque vigente seria vendido em pouco mais de dois meses e meio, o que posiciona o mercado montevideano em uma zona de equilíbrio relativo entre oferta e demanda.

Com dados de 57 bairros em análise, a dispersão geográfica é considerável. A diferença entre o bairro mais dinâmico (Aires Puros com 1,3 meses) e o mais estagnado (Puerto Buceo com 3,4 meses) marca uma lacuna de dois meses, o que indica mercados muito distintos conforme localização e tipologia do imóvel.

• Meses de estoque medianos (cidade): 2,6
• Bairros com dados: 57

A liquidez relativa do mercado reflete uma recuperação pós-correções de 2025. Os compradores estão ativos em determinados nichos, enquanto outros segmentos enfrentam resistência importante na absorção.

Os bairros mais dinâmicos

Bairro	Meses de Estoque	Oferta	USD/m²
Aires Puros	1,3	Baixa	USD 1.406/m²
Sayago	1,5	Baixa	USD 1.774/m²
Cerrito	1,7	Baixa	USD 1.215/m²
Reducto	1,8	Média	USD 1.854/m²
Atahualpa	1,8	Média	USD 1.733/m²
Malvín Norte	1,9	Média	USD 1.205/m²
La Figurita	1,9	Baixa	USD 1.880/m²
Mercado Modelo	1,9	Baixa	USD 2.757/m²
Capurro - Bella Vista	1,9	Baixa	USD 2.453/m²
Las Acacias	2,0	Baixa	USD 1.026/m²

Aires Puros destaca-se como o bairro com maior velocidade de venda. Com apenas 1,3 meses de estoque e oferta baixa, combina uma demanda consistente com uma oferta controlada. O preço de USD 1.406/m² o posiciona no segmento acessível, atraindo tanto investidores quanto compradores residenciais de primeiro imóvel.

Sayago e Cerrito mantêm dinâmicas semelhantes: mercados ágeis, oferta restrita e preços competitivos (USD 1.774/m² e USD 1.215/m² respectivamente). Esses bairros experimentam absorção rápida, particularmente entre compradores que buscam relação preço-valor em zonas com potencial de valorização.

No centro-leste, Reducto e Atahualpa movem-se com velocidade, ambos com 1,8 meses de estoque e oferta média. Mercado Modelo emerge como caso especial: com oferta baixa e apenas 1,9 meses de estoque, alcançou USD 2.757/m², refletindo revalorização significativa em uma zona com transformação urbana ativa.

Malvín Norte, La Figurita e Capurro - Bella Vista fecham esse grupo de máxima liquidez, todos próximos aos 1,9 meses. São espaços onde os vendedores conseguem absorção rápida sem necessidade de descontos substanciais em relação ao valor publicado.

Os bairros mais estagnados

Bairro	Meses de Estoque	Oferta	USD/m²
Lezica	4,5	Baixa	USD 1.258/m²
Capurro	4,4	Média	USD 2.546/m²
Buceo	3,9	Alta	USD 3.244/m²
Paso Molino	3,8	Média	USD 1.773/m²
Carrasco	3,6	Alta	USD 3.876/m²
Villa Biarritz	3,6	Média	USD 3.969/m²
Punta Gorda	3,6	Média	USD 3.141/m²
La Blanqueada	3,5	Alta	USD 3.005/m²
Parque Rodó	3,5	Alta	USD 3.652/m²
Puerto Buceo	3,4	Alta	USD 3.975/m²

Os bairros de costa premium enfrentam a estagnação mais pronunciada. Puerto Buceo, Parque Rodó e La Blanqueada registram entre 3,4 e 3,5 meses de estoque com oferta alta, indicando saturação relativa nesse segmento. A USD 3.975/m² em Puerto Buceo e USD 3.652/m² em Parque Rodó, a demanda freia-se por um lado pelos preços elevados e por outro por uma oferta excessiva que pressiona para baixo.

Carrasco e Villa Biarritz, historicamente símbolos de status imobiliário, também desaceleram. Com 3,6 meses de estoque e preços que alcançam USD 3.876/m² e USD 3.969/m² respectivamente, enfrentam uma correção de absorção. A demanda por imóveis de luxo nessas zonas é seletiva, e os vendedores precisam ser mais flexíveis na avaliação.

Buceo (3,9 meses), Paso Molino (3,8 meses) e Capurro (4,4 meses) apresentam dinâmicas heterogêneas: Buceo é uma zona cara, mas com oferta alta; Paso Molino, mais acessível, paradoxalmente absorve lentamente; Capurro experimenta um fenômeno particular de estoque acumulado apesar de oferta média.

Lezica fecha esse grupo com 4,5 meses, o número mais alto de toda a cidade. Apesar de um preço acessível (USD 1.258/m²), o bairro periférico enfrenta baixa demanda relativa, sugerindo que o acesso ao preço não é suficiente sem fatores complementares de localização ou serviços.

Mercado de comprador ou de vendedor?

A classificação por meses de estoque revela uma cidade bifurcada:

Mercado de vendedor (menos de 6 meses): Praticamente toda a cidade se enquadra nessa categoria. Os 57 bairros analisados estão abaixo de 6 meses de estoque, o que tecnicamente confere vantagem aos vendedores. No entanto, matizar é fundamental: bairros abaixo de 2 meses (Aires Puros, Sayago, Cerrito, Reducto, Atahualpa, Malvín Norte, La Figurita, Mercado Modelo, Capurro - Bella Vista, Las Acacias) enfrentam absorção muito rápida, onde os vendedores têm verdadeiro poder para manter preços ou negociar a partir de uma posição forte.

Na faixa de 2-3 meses (equilíbrio inclinado ao vendedor), bairros como Unión, Cordón e outras zonas de oferta média mantêm ritmo ágil, mas com um pouco mais de espaço para o comprador. Aqui os preços podem ser menos rígidos do que nos mercados ultra-rápidos.

Zona cinza (3-4 meses): A partir de 3,5 meses de estoque, a dinâmica muda. Puerto Buceo, Parque Rodó, La Blanqueada e Carrasco, embora tecnicamente ainda em território de vendedor, experimentam resistência notável na demanda. Os compradores têm mais poder de negociação; um vendedor que espera 3,5 meses em média pode ceder mais no preço do que um que vende em 1,3 meses.

Lezica, com 4,5 meses, aproxima-se do território de comprador funcional, onde a demanda é genuinamente limitada e o vendedor enfrenta pressão.

Tendência de preços

Bairro	USD/m²	Variação % Mensal	Oferta
Villa Muñoz	USD 1.926/m²	-35,7%	Média
Aires Puros	USD 1.406/m²	-19,9%	Baixa
Mercado Modelo	USD 2.757/m²	18,2%	Baixa
Jacinto Vera	USD 2.534/m²	14,1%	Média
Atahualpa	USD 1.733/m²	-11,9%	Média
Cerrito	USD 1.215/m²	9,1%	Baixa
Peñarol	USD 1.107/m²	9,1%	Baixa
Villa Española	USD 1.807/m²	8,7%	Média
Jardines del Hipódromo	USD 1.176/m²	8,6%	Baixa
Flor de Maroñas	USD 1.283/m²	8,0%	Baixa
Lezica	USD 1.258/m²	6,4%	Baixa
La Figurita	USD 1.880/m²	5,7%	Baixa
Capurro	USD 2.546/m²	4,7%	Média
Unión	USD 1.882/m²	4,2%	Média
Carrasco	USD 3.876/m²	-3,8%	Alta

As quedas mais pronunciadas revelam correções seletivas. Villa Muñoz lidera com uma queda de -35,7% mensal, ajuste drástico que sugere uma reavaliação da oferta (possíveis mudanças de tipologia ou revisão de avaliações exageradas). Aires Puros, apesar de ser o bairro mais dinâmico, recua -19,9%, indicando que a oferta disponível foi valorizada acima do equilíbrio e precisou de correção para manter a velocidade de venda.

Atahualpa cai -11,9%, também dinâmico na absorção, mas com preços que se ajustaram. Carrasco, o mercado de luxo mais estagnado, recua apenas -3,8%, o que sugere que os vendedores resistem à correção apesar da lentidão.

As altas mais fortes correspondem a dinâmicas de oferta controlada. Mercado Modelo lidera com +18,2%, fenômeno que reflete transformação urbana e absorção acelerada de um estoque muito limitado. Jacinto Vera acumula +14,1%, zona intermediária que ganha valorização por demanda sustentada.

Cerrito e Peñarol avançam +9,1%, Malvín Norte e Villa Española rondam os +8-9%, enquanto bairros como Lezica (+6,4%), La Figurita (+5,7%) e Unión (+4,2%) registram crescimentos moderados consistentes com sua absorção relativamente ágil, mas não acelerada.

O padrão é claro: os preços sobem onde há oferta baixa e absorção rápida; os preços caem onde há oferta abundante ou absorção lenta. Os ajustes não são catastróficos em nível de cidade, sugerindo estabilização após turbulências anteriores.

Conclusão

Montevidéu em julho de 2026 é um mercado ágil em média, mas segmentado por zonas. Um comprador que busca velocidade e disponibilidade encontra condições favoráveis em Aires Puros, Sayago, Cerrito, Reducto e Mercado Modelo. Um vendedor com oferta acessível vende em menos de dois meses.

Simultaneamente, os bairros premium de costa enfrentam desaceleração real. Não é uma crise, mas sim uma desaceleração que permite ao comprador com orçamento alto negociar a partir de uma posição mais equilibrada. A oferta alta em Buceo, Carrasco e Parque Rodó cria competição entre vendedores.

Os preços se estabilizam com correções seletivas nas zonas que precisam se ajustar, enquanto avanços moderados caracterizam a maior parte do mercado. É um mercado que favorece compradores atentos em zonas selecionadas e vendedores com oferta competitiva em qualquer localização.

Os próximos meses provavelmente aprofundarão essas tendências: as dinâmicas premium se normalizarão em direção a uma absorção mais lenta (talvez 4-5 meses), enquanto as zonas de preço acessível mantêm velocidade. A demanda global por moradia em Montevidéu permanece ativa, mas cada vez mais sofisticada em sua preferência por localização e serviço.

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Perguntas frequentes

Com que frequência esses dados são atualizados?

São recalculados todo mês com base na oferta imobiliária vigente em Montevidéu, portanto refletem o estado do mercado do mês em curso.

De onde vêm esses preços?

De um levantamento próprio da INGAR sobre os anúncios públicos de venda do mercado de Montevidéu, não de operações fechadas: são preços de oferta, um termômetro do que se pede hoje no mercado.

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Estes dados fazem parte do Índice INGAR, o índice mensal do mercado imobiliário de Montevidéu, com ficha de dados por bairro e metodologia pública.

Atualizado: Julho 2026. Fonte: Análise INGAR com base na oferta imobiliária vigente em Montevidéu.