Metodologia do Índice INGAR — v1.4

Universo e fontes de dados

Consideram-se as ofertas de venda publicadas abertamente no mercado de Montevidéu, obtidas por levantamento próprio e sistemático, para as tipologias apartamento (AP), casa (CA) e terreno (TE), que estiveram ativas em algum momento do mês calendário fechado (publicado até o fim do mês e retirado após o início do mês, ou ainda ativo). Os bairros seguem uma lista normalizada de 71 bairros do departamento de Montevidéu: esse é o universo levantado. Desse universo publicam-se apenas os bairros que superam os controles de qualidade de cada mês (atualmente 62 bairros com pelo menos um mês publicável); os demais ficam levantados, mas sem publicar. Localidades vizinhas de outros departamentos que as ofertas costumam rotular como Montevidéu (por exemplo, partes de Ciudad de la Costa, Canelones) são excluídas do universo.

Para a apreciação de capital estimada usam-se também fontes oficiais: o índice INE IAI de compra e venda de Montevidéu e contratos de aluguel da DGI (autoridade tributária).

Cada imóvel é contado uma única vez

O mesmo imóvel costuma estar ofertado publicamente mais de uma vez. As ofertas são consolidadas para que cada imóvel conte uma única vez, e todas as estatísticas são calculadas sobre imóveis únicos. O volume de oferta é publicado como nível relativo (oferta: alta / media / baja — alta / média / baixa), definido por tercis dentro de cada mês e tipologia, em vez de contagens absolutas.

Filtros por oferta

Antes de calcular estatísticas, cada oferta deve passar por filtros de plausibilidade: preço entre USD 20.000 e 5.000.000, superfície entre 15 e 2.000 m², e preço por m² entre USD 300 e 8.000. Medianas e percentis usam interpolação contínua (percentile_cont).

Preços de oferta, não de transação

Todos os preços do índice são preços de oferta (asking price): o que o vendedor pede na oferta, não o preço final da compra e venda. Usa-se o último preço conhecido de cada oferta. Limitação declarada: as mudanças de preço dentro de uma mesma oferta são capturadas parcialmente, porque a republicação de uma oferta reinicia seu histórico.

A única exceção é a apreciação de capital estimada, que incorpora dados de transações (INE + DGI) e por isso é rotulada e publicada como métrica separada.

Aluguel, yields e métricas de mercado

O aluguel mediano do segmento (nível bairro, em USD) é calculado a partir das ofertas de aluguel coletadas, com o último cálculo do mês. Os yields são publicados apenas com confiança A ou B e dentro da faixa de 2–15% bruto. O yield líquido é estimado: aplica uma dedução total de 35,16% sobre o aluguel bruto, detalhada na seção seguinte.

Os meses de estoque (months of supply) e a taxa de absorção vêm do snapshot de estoque ativo e retiradas do mês, e só são publicados quando há dado disponível. Os dias no mercado (DOM) ainda não são publicados: ver limitações.

Yield líquido: composição das deduções

O yield líquido estimado aplica uma dedução total de 35,16% sobre o aluguel bruto anual. Componentes (em % do aluguel bruto):

• Administração: 12,4% — gestão profissional (comissão mensal de 6% + IVA, mais o custo de colocação amortizado).
• Imposto de renda: 10,06% — ver detalhe abaixo.
• Manutenção: 5,0% — suposto de manutenção anual.
• Vacância: 4,2% — suposto de um mês vazio a cada 24.
• Impostos do proprietário: 3,5% — Contribución Inmobiliaria e Primaria (impostos sobre o imóvel).

Os 6% + IVA de comissão mensal são uma premissa de mercado (ponto médio da faixa de mercado relevada, 5–7% + IVA), não a tarifa da INGAR: o serviço de administração de imóveis da INGAR cobra 7% + IVA. Recalculada com essa comissão, a dedução total passa de 35,16% para 36,38% do aluguel bruto, e o yield líquido estimado fica de 0,05 a 0,12 ponto percentual menor conforme o segmento (por exemplo, um yield bruto de 5,75% passa de 3,73% para 3,66% líquido).

Imposto de renda: o índice supõe que o proprietário pessoa física opta por dar caráter definitivo à retenção de 10,5% sobre os aluguéis brutos (aplicável a residentes pelo IRPF, Decreto 148/007, e a não residentes pelo IRNR, Decreto 149/007, arts. 24 e 33 lit. a). Existe, alternativamente, a liquidação geral de 12% sobre a renda líquida, com as deduções fiscais expressamente admitidas; a opção mais conveniente depende dos gastos dedutíveis de cada proprietário. O imposto é aplicado sobre o aluguel ajustado pela vacância modelada — por isso pesa 10,06% do aluguel bruto e não 10,5%. Em projetos com benefícios de Vivienda Promovida esse imposto pode ficar isento por até 10 anos; a composição geral não incorpora essa isenção.

Manutenção, reparos e seguros não são deduções fiscais admitidas: entram na composição como custo real de operar o imóvel, não como dedução tributária.

Apreciação de capital estimada (INE + DGI)

Usa como âncora o índice INE IAI de compra e venda de Montevidéu (CAGR da série completa, atualizado automaticamente), multiplicado por um fator relativo do bairro construído com rent-tilt sobre contratos de aluguel da DGI (76 bairros com fator próprio; esses 76 correspondem à cobertura desta métrica de apreciação, não à quantidade de bairros do índice de preços). O campo de alcance (scope) indica se o bairro tem fator próprio ou herda a média da cidade. NÃO é a variação da própria série do índice: é uma métrica distinta e rotulada como tal.

Variações

Publicam-se a variação mensal (MoM do preço por m² mediano) e a variação acumulada contra março de 2026, o início da série. Não se publica variação interanual até a série completar 12 meses (fevereiro/março de 2027).

Limiares de publicação

Preferimos declarar «sem dados suficientes» a publicar um número ruidoso. Um segmento bairro-tipologia é publicado em um mês somente se cumprir:

• Amostra mínima: pelo menos 30 imóveis únicos ofertados no mês (n ≥ 30).
• Estabilidade: variação mensal dentro de ±20%; se maior, o segmento é excluído naquele mês com o motivo registrado.
• Yields: apenas com confiança A ou B e valor entre 2% e 15% bruto.
• Revisão final por modelo de IA (ver seção seguinte).
• Os segmentos excluídos são declarados a cada mês com seu motivo — a lacuna faz parte do dado, nunca é preenchida nem interpolada.

Revisão por IA

Antes de publicar, cada rodada mensal passa por uma revisão automatizada com um modelo de linguagem (claude-opus-4-8; o modelo usado fica registrado em cada publicação) que verifica consistência interna — percentis ordenados, ranking, e a identidade do yield por m² (renta_m2_yield_usd × 12 ÷ precio_m2_yield_usd ≈ yield bruto; ver changelog v1.3) — e plausibilidade das cifras. Suas exclusões ficam registradas com motivo. Os resumos exibidos neste site são os textos já revisados; o site não recalcula nem altera nenhuma cifra.

Volume típico

Verificado no backfill março–junho 2026: cerca de 200 segmentos calculados por mês, dos quais ~120 são publicáveis (~50 bairros em apartamentos, ~50 em casas e ~15 em terrenos).

Limitações declaradas

• Série curta: o índice começa em março de 2026; sem comparações interanuais até completar 12 meses (fev/mar 2027).
• Dias no mercado (DOM): ainda não são publicados. A janela de observação começa em fevereiro de 2026 e ainda é curta demais para medi-los sem viés (left-truncation). São calculados internamente e serão publicados quando a série acumular pelo menos 12 meses de observação (2027).
• Relisting: uma oferta republicada do mesmo imóvel reinicia seu histórico; as mudanças de preço dentro de uma mesma oferta são capturadas parcialmente apesar da consolidação.
• Preços de oferta: todos os níveis de preço refletem expectativas de venda, não fechamentos.

Licença e atribuição

Os dados do Índice INGAR são publicados sob licença Creative Commons Atribuição 4.0 Internacional (CC BY 4.0): uso livre, inclusive comercial, com atribuição obrigatória. Citação requerida: «Fonte: Índice INGAR — ingar.com.uy/indice». Downloads completos em /indice/datos.csv e /indice/datos.json. As séries oficiais que republicamos (aluguéis INE, licenças de construção da Intendência de Montevidéu) são de uso livre citando a fonte original indicada em cada dataset.

Changelog

• v1.4 (2 de agosto de 2026): as medianas de aluguel e preço por m² que alimentam o yield passam a ser calculadas com 2 casas decimais (antes, inteiros). Motivo: em 98 de ~172 segmentos publicáveis o aluguel mediano é ≤ 11 USD/m², e o arredondamento a inteiro introduzia saltos artificiais de até ±10% relativo no yield de bairros de aluguel baixo. A mudança aplica-se apenas para a frente: a série anterior conserva os valores originais e pode mostrar um microssalto de até ±5% relativo nesses segmentos no primeiro mês calculado sob v1.4 (agosto de 2026).
• v1.3 (2 de agosto de 2026): mudança aditiva, nenhuma cifra publicada é modificada. (1) O dataset ganha as colunas renta_m2_yield_usd e precio_m2_yield_usd: o numerador e o denominador exatos de cada yield bruto. O yield NÃO é calculado com o aluguel e o preço medianos publicados (que são totais e provêm de universos de oferta distintos — anúncios de aluguel e anúncios de venda), mas como aluguel mediano por m² × 12 ÷ preço mediano por m² de venda do mesmo segmento; com as colunas novas a identidade é reproduzível com erro máximo verificado de 0,01 ponto percentual em todas as linhas com yield. O aluguel por m² foi publicado com precisão inteira até a v1.3; resolvido a partir da v1.4 (2 de agosto de 2026), que o calcula com duas casas decimais. (2) Adiciona-se a coluna oferta_nivel (alta/média/baixa por tercis dentro de cada mês e tipologia), formalizando no dataset o nível de oferta que as fichas já mostravam. Ambas preenchidas retroativamente a partir dos registros congelados de origem — sem recálculo.
• v1.2 (12 de julho de 2026): o yield líquido passa a ser calculado com uma composição explícita de deduções — 35,16% do aluguel bruto: administração, imposto de renda, manutenção, vacância e impostos do proprietário (detalhado acima) — aplicada retroativamente a toda a série. Antes (v1.1) a dedução era 25% fixa sobre o bruto e não incluía o imposto de renda. Motivo da mudança: o yield líquido agora deduz o imposto de renda e detalha seus componentes. O yield bruto, o aluguel mediano e os preços não mudam.
• v1.1 (julho de 2026): primeira versão publicada do índice.

Versionamento

Versão vigente: v1.4, aplicada no motor de cálculo desde 2 de agosto de 2026. As linhas publicadas até julho de 2026 levam metodologia_version v1.3 (suas cifras não mudam); a primeira publicação mensal sob v1.4 é a de agosto de 2026, publicada em 1º de setembro. Qualquer mudança metodológica é publicada como nova versão nesta página, assentada no changelog acima e registrada no campo metodologia_version de cada linha de dados.