Metodologia do Índice INGAR — v2.0

Universo e fontes de dados

Consideram-se as ofertas de venda publicadas abertamente no mercado de Montevidéu, obtidas por levantamento próprio e sistemático, para as tipologias apartamento (AP), casa (CA) e terreno (TE), que estiveram ativas em algum momento do mês calendário fechado (publicado até o fim do mês e retirado após o início do mês, ou ainda ativo). Os bairros seguem uma lista normalizada de 71 bairros do departamento de Montevidéu: esse é o universo levantado. Desse universo publicam-se apenas os bairros que superam os controles de qualidade de cada mês (atualmente 60 bairros com pelo menos um mês publicável); os demais ficam levantados, mas sem publicar. Localidades vizinhas de outros departamentos que as ofertas costumam rotular como Montevidéu (por exemplo, partes de Ciudad de la Costa, Canelones) são excluídas do universo.

Para a apreciação de capital estimada usam-se também fontes oficiais: o índice INE IAI de compra e venda de Montevidéu e contratos de aluguel da DGI (autoridade tributária).

Cada imóvel é contado uma única vez

O mesmo imóvel costuma estar ofertado publicamente mais de uma vez. As ofertas são consolidadas para que cada imóvel conte uma única vez, e todas as estatísticas são calculadas sobre imóveis únicos. O volume de oferta é publicado como nível relativo (oferta: alta / media / baja — alta / média / baixa), definido por tercis dentro de cada mês e tipologia, em vez de contagens absolutas.

Filtros por oferta

Antes de calcular estatísticas, cada oferta deve passar por filtros de plausibilidade: preço entre USD 20.000 e 5.000.000, superfície entre 15 e 2.000 m², e preço por m² entre USD 300 e 8.000. Medianas e percentis usam interpolação contínua (percentile_cont).

Superfície e preço por metro quadrado

O preço por metro quadrado é calculado sobre a superfície própria do imóvel. Quando um anúncio publica sua superfície total —que pode incluir sacada e a parte proporcional das áreas comuns—, utiliza-se a superfície interna declarada para a unidade. Os preços totais e a composição da amostra não dependem dessa medida.

Preços de oferta, não de transação

Todos os preços do índice são preços de oferta (asking price): o que o vendedor pede na oferta, não o preço final da compra e venda. Usa-se o último preço conhecido de cada oferta. Limitação declarada: as mudanças de preço dentro de uma mesma oferta são capturadas parcialmente, porque a republicação de uma oferta reinicia seu histórico.

A única exceção é a apreciação de capital estimada, que incorpora dados de transações (INE + DGI) e por isso é rotulada e publicada como métrica separada.

Aluguel, yields e métricas de mercado

O aluguel mediano do segmento é obtido das ofertas de aluguel coletadas, com o último cálculo do mês. A rentabilidade bruta anual estimada relaciona ofertas de aluguel e venda do mesmo bairro e tipo de imóvel. Quando se combinam grupos por dormitórios, o resultado é validado com os componentes e pesos desses grupos. As medianas gerais de preço e aluguel descrevem suas próprias amostras; seu quociente não necessariamente reproduz o yield publicado.

Os yields são publicados apenas com método verificável, confiança A ou B e dentro da faixa de 2–15% bruto. O cenário de rentabilidade líquida estimada aplica a dedução de 35,16% detalhada a seguir. Desde agosto de 2026, meses de estoque e taxa de absorção não estão disponíveis: a retirada ou republicação de um anúncio não comprova uma venda. Os dias no mercado também não são publicados devido à janela de observação limitada.

Cenário padrão de referência (não é o líquido de nenhum bairro)

Desde 1º de setembro de 2026 o Índice publica em suas tabelas apenas o yield bruto. Este cenário é mantido como referência metodológica e como coluna do dataset (yield_neto_estimado_pct no CSV e no JSON), não como o líquido de um bairro: por aplicar exatamente o mesmo fator a todos os segmentos, não altera o ranking nem agrega capacidade comparativa, e transmite uma precisão que o dado não tem. A rentabilidade líquida depende da operação concreta —preço negociado, autogestão, regime fiscal, Habitação Promovida, estado do imóvel— e é calculada caso a caso na calculadora de rentabilidade.

O cenário aplica uma dedução total de 35,16% sobre o aluguel bruto anual. Componentes (em % do aluguel bruto):

• Administração: 12,4% — gestão profissional (comissão mensal de 6% + IVA, mais o custo de colocação amortizado).
• Imposto de renda: 10,06% — ver detalhe abaixo.
• Manutenção: 5,0% — suposto de manutenção anual.
• Vacância: 4,2% — suposto de um mês vazio a cada 24.
• Impostos do proprietário: 3,5% — Contribución Inmobiliaria e Primaria (impostos sobre o imóvel).

Os 6% + IVA de comissão mensal são uma premissa de mercado (ponto médio da faixa de mercado relevada, 5–7% + IVA), não a tarifa da INGAR: o serviço de administração de imóveis da INGAR cobra 7% + IVA. Recalculada com essa comissão, a dedução total passa de 35,16% para 36,38% do aluguel bruto, e o yield líquido estimado fica de 0,05 a 0,12 ponto percentual menor conforme o segmento (por exemplo, um yield bruto de 5,75% passa de 3,73% para 3,66% líquido).

Imposto de renda: o índice supõe que o proprietário pessoa física opta por dar caráter definitivo à retenção de 10,5% sobre os aluguéis brutos (aplicável a residentes pelo IRPF, Decreto 148/007, e a não residentes pelo IRNR, Decreto 149/007, arts. 24 e 33 lit. a). Existe, alternativamente, a liquidação geral de 12% sobre a renda líquida, com as deduções fiscais expressamente admitidas; a opção mais conveniente depende dos gastos dedutíveis de cada proprietário. O imposto é aplicado sobre o aluguel ajustado pela vacância modelada — por isso pesa 10,06% do aluguel bruto e não 10,5%. Em projetos com benefícios de Vivienda Promovida esse imposto pode ficar isento por até 10 anos; a composição geral não incorpora essa isenção.

Manutenção, reparos e seguros não são deduções fiscais admitidas: entram na composição como custo real de operar o imóvel, não como dedução tributária.

Precisão do total: 35,16% é a soma das cinco linhas já arredondadas a duas casas. Com as mesmas premissas sem arredondar o total é 35,13%, porque a administração dá 12,4033% e a vacância 4,1667%. Tratamento da comissão: esta composição a aplica sobre o aluguel bruto anual completo, enquanto o imposto de renda é ajustado pela vacância modelada. Calculada de forma consistente —comissão sobre o aluguel efetivamente recebido— a dedução total é de 34,83%: 0,30 ponto percentual abaixo de 35,13%. A calculadora de rentabilidade usa o tratamento consistente; a composição desta página mantém o publicado para não alterar a série histórica.

Este cenário NÃO inclui os custos de aquisição (escritura, ITP, honorários) nem a valorização do imóvel. Os primeiros aumentam o capital investido e reduzem o rendimento; a segunda é estimada à parte, com o INE IAI de compra e venda e contratos da DGI, e publicada como métrica própria.

Apreciação de capital estimada (INE + DGI)

Usa como âncora o índice INE IAI de compra e venda de Montevidéu (CAGR da série completa, atualizado automaticamente), multiplicado por um fator relativo do bairro construído com rent-tilt sobre contratos de aluguel da DGI (76 bairros com fator próprio; esses 76 correspondem à cobertura desta métrica de apreciação, não à quantidade de bairros do índice de preços). O campo de alcance (scope) indica se o bairro tem fator próprio ou herda a média da cidade. NÃO é a variação da própria série do índice: é uma métrica distinta e rotulada como tal.

Variações

A variação mensal compara o preço por m² mediano do mês com o preço histórico publicado do mês anterior, para o mesmo bairro e tipo de imóvel: (preço atual ÷ preço anterior − 1) × 100. A variação acumulada usa como base o preço publicado de março de 2026. Se faltar o preço de referência, a variação fica sem dado. A variação interanual exige 12 meses de comparação.

Limiares de publicação

Preferimos declarar «sem dados suficientes» a publicar um número ruidoso. Um segmento bairro-tipologia é publicado em um mês somente se cumprir:

• Amostra mínima: pelo menos 30 imóveis únicos ofertados no mês (n ≥ 30).
• Estabilidade: variação mensal dentro de ±20%; se maior, o segmento é excluído naquele mês com o motivo registrado.
• Yields: método verificável, confiança A ou B e valor entre 2% e 15% bruto.
• Revisão final por modelo de IA (ver seção seguinte).
• Os segmentos excluídos são declarados a cada mês com seu motivo — a lacuna faz parte do dado, nunca é preenchida nem interpolada.

Controles de publicação

Antes de publicar, verificam-se os percentis, as variações em relação ao histórico publicado e a correspondência de cada yield com o cálculo que o sustenta. A revisão automatizada usa o método e os componentes efetivos do segmento; não exige que um yield agregado por dormitórios coincida com o quociente das medianas gerais. As exclusões e verificações ficam registradas internamente.

Volume típico

Verificado no backfill março–junho 2026: cerca de 200 segmentos calculados por mês, dos quais ~120 são publicáveis (~50 bairros em apartamentos, ~50 em casas e ~15 em terrenos).

Limitações declaradas

• Série curta: o índice começa em março de 2026; sem comparações interanuais até completar 12 meses (fev/mar 2027).
• Dias no mercado (DOM): ainda não são publicados. A janela de observação começa em fevereiro de 2026 e ainda é curta demais para medi-los sem viés (left-truncation). São calculados internamente e serão publicados quando a série acumular pelo menos 12 meses de observação (2027).
• Relisting: uma oferta republicada do mesmo imóvel reinicia seu histórico; as mudanças de preço dentro de uma mesma oferta são capturadas parcialmente apesar da consolidação.
• Preços de oferta: todos os níveis de preço refletem expectativas de venda, não fechamentos.

Licença e atribuição

Os dados do Índice INGAR são publicados sob licença Creative Commons Atribuição 4.0 Internacional (CC BY 4.0): uso livre, inclusive comercial, com atribuição obrigatória. Citação requerida: «Fonte: Índice INGAR — ingar.com.uy/indice». Downloads completos em /indice/datos.csv e /indice/datos.json. As séries oficiais que republicamos (aluguéis INE, licenças de construção da Intendência de Montevidéu) são de uso livre citando a fonte original indicada em cada dataset.

Versão e mudanças

Versão vigente: v2.0, aplicada a toda a série publicada. Cada dado identifica seu mês de referência e a versão de metodologia correspondente no dataset. A série começa em março de 2026.

Mudanças de versão:

• v2.0 (8 de setembro de 2026): o preço por metro quadrado passa a ser calculado sobre a superfície própria do imóvel, em vez da área total do anúncio, que pode incluir sacada e áreas comuns. A revisão foi aplicada a toda a série publicada e alterou preços por m² e posições do ranking. As publicações também diferem nas medianas de preço total e nos segmentos publicáveis; essas diferenças não são atribuídas apenas à mudança de área. A comparação abaixo documenta ambas as edições.
• v1.4 (primeira edição mensal: agosto de 2026): o registro metodológico incorporou duas casas decimais, em vez de inteiros, nas medianas por m² usadas no yield. A aplicação foi prospectiva; as edições anteriores mantiveram seus números. O arquivo preserva a publicação original de agosto e seus valores.
• v1.3: foram acrescentadas as colunas de componentes do yield (renta_m2_yield_usd e precio_m2_yield_usd) e o nível de oferta (alta, média ou baixa). O dataset foi ampliado sem alterar os números então publicados. As edições arquivadas de março a julho identificam essa versão.