Metodologia do Índice INGAR — v1.1

Universo e fontes de dados

Consideram-se os anúncios públicos de venda do mercado de Montevidéu, obtidos por levantamento próprio, para as tipologias apartamento (AP), casa (CA) e terreno (TE), que estiveram ativos em algum momento do mês calendário fechado (publicado até o fim do mês e retirado após o início do mês, ou ainda ativo). Os bairros seguem uma lista normalizada de bairros do departamento de Montevidéu (71 na v1.1); localidades vizinhas de outros departamentos que os anúncios costumam rotular como Montevidéu (por exemplo, partes de Ciudad de la Costa, Canelones) são excluídas do universo.

Para a apreciação de capital estimada usam-se também fontes oficiais: o índice INE IAI de compra e venda de Montevidéu e contratos de aluguel da DGI (autoridade tributária).

Deduplicação de anúncios

O mesmo imóvel costuma estar publicado em mais de uma fonte. Os anúncios são agrupados por um fingerprint que identifica o mesmo imóvel, mantendo um anúncio por grupo (o principal). Ambas as contagens são reportadas — n_avisos (brutos) e n_unicos (deduplicados) — e todas as estatísticas são calculadas sobre anúncios únicos.

Filtros por anúncio

Antes de calcular estatísticas, cada anúncio deve passar por filtros de plausibilidade: preço entre USD 20.000 e 5.000.000, superfície entre 15 e 2.000 m², e preço por m² entre USD 300 e 8.000. Medianas e percentis usam interpolação contínua (percentile_cont).

Preços de oferta, não de transação

Todos os preços do índice são preços de oferta (asking price): o que o vendedor pede no anúncio, não o preço final da compra e venda. Usa-se o último preço conhecido de cada anúncio. Limitação declarada: as mudanças de preço dentro de um mesmo anúncio são capturadas parcialmente, porque a republicação de um anúncio reinicia seu histórico.

A única exceção é a apreciação de capital estimada, que incorpora dados de transações (INE + DGI) e por isso é rotulada e publicada como métrica separada.

Aluguel, yields e métricas de mercado

O aluguel mediano do segmento (nível bairro, em USD) é calculado a partir dos anúncios de aluguel coletados, com o último cálculo do mês. Os yields são publicados apenas com confiança A ou B e dentro da faixa de 2–15% bruto. O yield líquido é estimado (aplica deduções sobre o bruto).

Os meses de estoque (months of supply) e a taxa de absorção vêm do snapshot de estoque ativo e retiradas do mês, e só são publicados quando há dado disponível. Os dias no mercado (DOM) não são publicados na v1.1: ver limitações.

Apreciação de capital estimada (INE + DGI)

Usa como âncora o índice INE IAI de compra e venda de Montevidéu (CAGR da série completa, atualizado automaticamente), multiplicado por um fator relativo do bairro construído com rent-tilt sobre contratos de aluguel da DGI (76 bairros com fator próprio). O campo de alcance (scope) indica se o bairro tem fator próprio ou herda a média da cidade. NÃO é a variação da própria série do índice: é uma métrica distinta e rotulada como tal.

Variações

Publicam-se a variação mensal (MoM do preço por m² mediano) e a variação acumulada contra março de 2026, o início da série. Não se publica variação interanual até a série completar 12 meses (fevereiro/março de 2027).

Limiares de publicação

Preferimos declarar «sem dados suficientes» a publicar um número ruidoso. Um segmento bairro-tipologia é publicado em um mês somente se cumprir:

• Amostra mínima: pelo menos 30 anúncios únicos no mês (n ≥ 30).
• Estabilidade: variação mensal dentro de ±20%; se maior, o segmento é excluído naquele mês com o motivo registrado.
• Yields: apenas com confiança A ou B e valor entre 2% e 15% bruto.
• Revisão final por modelo de IA (ver seção seguinte).
• Os segmentos excluídos são declarados a cada mês com seu motivo — a lacuna faz parte do dado, nunca é preenchida nem interpolada.

Revisão por IA

Antes de publicar, cada rodada mensal passa por uma revisão automatizada com um modelo de linguagem (claude-opus-4-8; o modelo usado fica registrado em cada publicação) que verifica consistência interna — percentis ordenados, ranking, aluguel×12 / preço ≈ yield — e plausibilidade das cifras. Suas exclusões ficam registradas com motivo. Os resumos exibidos neste site são os textos já revisados; o site não recalcula nem altera nenhuma cifra.

Volume típico

Verificado no backfill março–junho 2026: cerca de 200 segmentos calculados por mês, dos quais ~120 são publicáveis (~50 bairros em apartamentos, ~50 em casas e ~15 em terrenos).

Limitações declaradas

• Série curta: o índice começa em março de 2026; sem comparações interanuais até completar 12 meses (fev/mar 2027).
• Dias no mercado (DOM): não são publicados na v1.1. A janela de observação começa em fevereiro de 2026 e trunca a idade real dos anúncios anteriores (left-truncation), o que enviesaria o indicador. São calculados internamente e serão reincorporados quando a série acumular pelo menos 12 meses de observação (2027).
• Relisting: um anúncio republicado (novo ID para o mesmo imóvel) reinicia seu histórico; as mudanças de preço dentro de um anúncio são capturadas parcialmente apesar da deduplicação.
• Preços de oferta: todos os níveis de preço refletem expectativas de venda, não fechamentos.

Licença e atribuição

Os dados do Índice INGAR são de uso livre com atribuição obrigatória. Citação requerida: «Fonte: Índice INGAR — ingar.com.uy/indice». Downloads completos em /indice/datos.csv e /indice/datos.json.

Versionamento

Versão vigente: v1.1 (julho de 2026, aplicada retroativamente a toda a série). Mudanças da v1.1: universo depurado para bairros do departamento de Montevidéu (excluem-se localidades de Canelones que os anúncios rotulam como Montevidéu) e retirada dos dias no mercado (DOM) da publicação por janela de observação insuficiente; os rankings foram recalculados. v1.0 (março de 2026): versão inicial. Qualquer mudança metodológica é publicada como nova versão nesta página e registrada no campo metodologia_version de cada linha de dados.