Comparativo de Bairros: Preço vs Rentabilidade em Montevidéu — Julho 2026
INGAR · · Análise
Como se relacionam preço e rentabilidade por bairro?
Com uma mediana de cidade em USD 2.121/m² e um yield bruto de 6,5%, o mercado imobiliário de Montevidéu fica dividido em quatro quadrantes segundo cada bairro esteja acima ou abaixo desses dois limiares. Em julho de 2026 apresenta uma clara segmentação entre bairros segundo seu posicionamento no cruzamento de duas variáveis-chave: preço por metro quadrado e rentabilidade bruta anualizada.
A mediana da cidade situa-se em USD 2.121/m² e um yield bruto de 6,5%. Esse ponto define quatro quadrantes que contam uma história diferente sobre onde está o valor real neste momento:
- Quadrante 1 (Preço alto + Yield alto): Apenas 2 bairros alcançam essa rara combinação — zonas que justificam preços elevados com rendimentos excepcionais.
- Quadrante 2 (Preço alto + Yield baixo): O segmento mais populoso do mapa. Aqui estão as zonas premium tradicionais — compra-se caro, mas a renda não acompanha o investimento inicial.
- Quadrante 3 (Preço baixo + Yield alto): O cinturão de maior oportunidade. Preços acessíveis combinados com yields que rondam ou superam 8%-10% nos melhores casos.
- Quadrante 4 (Preço baixo + Yield baixo): Apenas 2 bairros caem aqui — uma zona cinzenta onde não há preço nem rentabilidade a favor.
Quais bairros combinam preço alto e rentabilidade alta?
Com USD 2.753/m² e um yield bruto de 6,5%, Tres Cruces é —junto a La Comercial (USD 2.121/m² e 6,8%)— um dos únicos dois bairros que combinam preço na mediana ou acima dela com um yield que iguala ou supera o piso de rentabilidade da cidade.
| Bairro | USD/m² | Yield Bruto | Yield Líquido | Price-to-Rent | Renda Mensal | Meses de Estoque | Oferta |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Tres Cruces | USD 2.753/m² | 6,5% | 4,9% | 15 | USD 717 | 3,1 | Alta |
| La Comercial | USD 2.121/m² | 6,8% | 5,1% | 15 | USD 662 | 2,2 | Média |
Este quadrante é a exceção que confirma a regra. Apenas Tres Cruces e La Comercial conseguem combinar preços superiores à mediana com yields que igualam ou superam o piso de rentabilidade da cidade.
Tres Cruces se destaca com USD 2.753/m² e um yield de 6,5% — uma zona em transição com demanda de aluguel resiliente. O price-to-rent de 15 meses é equilibrado: paga-se mais, mas a renda o justifica em tempo razoável. A oferta vigente é alta, o que sugere liquidez na comercialização.
La Comercial atinge exatamente a mediana de preço (USD 2.121/m²), mas eleva o rendimento a 6,8%, com renda mensal de USD 662. O índice de 15 meses é comparável ao de Tres Cruces. Com meses de estoque de 2,2, os prazos de venda são rápidos. Para um investidor que busca equilíbrio entre preço e renda sem se aventurar em zonas premium nem na periferia, este bairro oferece uma alternativa sólida.
Essas 2 exceções compartilham algo: são zonas de densificação ativa com demanda de aluguel jovem e profissional, o que sustenta a renda independentemente do preço de compra.
Onde estão as oportunidades de preço baixo e rentabilidade alta?
Com USD 915/m² e um yield bruto de 11,8%, Piedras Blancas encabeça este quadrante, onde os bairros oferecem yields de 6,8% a 11,8% sobre preços que rondam USD 915 a USD 2.098 por metro quadrado.
| Bairro | USD/m² | Yield Bruto | Yield Líquido | Price-to-Rent | Renda Mensal | Meses de Estoque | Oferta |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ciudad Vieja | USD 2.092/m² | 6,9% | 5,2% | 15 | USD 674 | 2,7 | Média |
| Reducto | USD 1.854/m² | 7,1% | 5,3% | 14 | USD 652 | 1,8 | Média |
| Brazo Oriental | USD 2.098/m² | 6,9% | 5,2% | 15 | USD 659 | 2,8 | Média |
| Goes | USD 2.078/m² | 6,9% | 5,2% | 14 | USD 589 | 2,7 | Baixa |
| Unión | USD 1.882/m² | 7,0% | 5,3% | 14 | USD 581 | 2,2 | Alta |
| Malvín Norte | USD 1.205/m² | 9,0% | 6,7% | 11 | USD 524 | 1,9 | Média |
| Atahualpa | USD 1.733/m² | 8,3% | 6,2% | 12 | USD 602 | 1,8 | Média |
| Sayago | USD 1.774/m² | 6,8% | 5,1% | 15 | USD 478 | 1,5 | Baixa |
| Peñarol | USD 1.107/m² | 8,7% | 6,5% | 12 | USD 423 | 3,0 | Baixa |
| Maroñas | USD 1.224/m² | 8,8% | 6,6% | 11 | USD 429 | 2,2 | Baixa |
| Flor de Maroñas | USD 1.283/m² | 8,4% | 6,3% | 12 | USD 496 | 2,7 | Baixa |
| Cerrito | USD 1.215/m² | 8,9% | 6,7% | 11 | USD 481 | 1,7 | Baixa |
| Aires Puros | USD 1.406/m² | 10,2% | 7,7% | 10 | USD 533 | 1,3 | Baixa |
| Paso Molino | USD 1.773/m² | 6,8% | 5,1% | 15 | USD 689 | 3,8 | Baixa |
| La Figurita | USD 1.880/m² | 9,6% | 7,2% | 10 | USD 649 | 1,9 | Baixa |
| Villa Española | USD 1.807/m² | 6,6% | 5,0% | 15 | USD 523 | 2,0 | Média |
| Villa Dolores | USD 2.031/m² | 7,1% | 5,3% | 14 | USD 688 | 2,2 | Baixa |
| La Teja | USD 1.276/m² | 7,5% | 5,6% | 13 | USD 454 | 2,6 | Baixa |
| Belvedere | USD 1.026/m² | 11,7% | 8,8% | 9 | USD 475 | 2,4 | Baixa |
| Colón | USD 985/m² | 11,0% | 8,2% | 9 | USD 431 | 2,3 | Média |
| Paso de la Arena | USD 1.023/m² | 8,2% | 6,2% | 12 | USD 457 | N/D | Baixa |
| Cerro | USD 929/m² | 11,6% | 8,7% | 9 | USD 435 | 2,6 | Baixa |
| Nuevo París | USD 920/m² | 9,1% | 6,8% | 11 | USD 435 | 2,4 | Baixa |
| Piedras Blancas | USD 915/m² | 11,8% | 8,8% | 8 | USD 375 | 2,0 | Baixa |
| Lezica | USD 1.258/m² | 9,5% | 7,2% | 10 | USD 502 | 4,5 | Baixa |
| Jardines del Hipódromo | USD 1.176/m² | 9,2% | 6,9% | 11 | USD 375 | N/D | Média |
Este é o quadrante onde o dinheiro trabalha mais. Aqui estão os bairros que oferecem yields de 6,8% a 11,8% sobre preços que rondam USD 915 a USD 2.098 por metro quadrado.
Faixa superior: próxima à mediana com yield alto
Na faixa superior (próxima à mediana de preço, mas com yield maior), destacam-se Ciudad Vieja, Reducto, Brazo Oriental e Villa Dolores. Todos rondam USD 1.854-2.092/m² com yields entre 6,9% e 7,1%. São zonas com demanda de aluguel sustentada e prazos de venda competitivos (1,8 a 2,7 meses de estoque). Ciudad Vieja, em particular, combina preço acessível, renda de USD 674 mensais e movimentação imobiliária ágil.
Faixa média e inferior: os yields mais altos
Na faixa média e inferior, os yields disparam: Malvín Norte (9,0% a USD 1.205/m²), Atahualpa (8,3% a USD 1.733/m²), Peñarol (8,7% a USD 1.107/m²), La Figurita (9,6% a USD 1.880/m²), Lezica (9,5% a USD 1.258/m²).
Os recordes absolutos são Belvedere (11,7% bruto, USD 1.026/m²), Piedras Blancas (11,8%, USD 915/m²) e Cerro (11,6%, USD 929/m²). Esses bairros oferecem um price-to-rent de apenas 8-9 meses — recupera-se o investimento inicial rapidamente. Mas atenção: oferta baixa vigente na maioria desses bairros indica menor liquidez de saída.
Por que vale a pena este quadrante?
A principal vantagem deste quadrante é que não se está apostando na valorização do terreno. Seu ganho vem do fluxo mensal de caixa desde o primeiro dia. Ideal para investidores que precisam de renda imediata, não para especuladores.
Quais bairros têm preço alto e rentabilidade baixa?
Com USD 3.553/m² e um yield bruto de 5,4%, Pocitos é representativo deste quadrante, o mais populoso do mapa: quase todas as zonas premium tradicionais de Montevidéu justificam seu preço por localização e não por rentabilidade.
| Bairro | USD/m² | Yield Bruto | Yield Líquido | Price-to-Rent | Renda Mensal | Meses de Estoque | Oferta |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Punta Gorda | USD 3.141/m² | 6,1% | 4,6% | 16 | USD 1.776 | 3,6 | Média |
| Pocitos | USD 3.553/m² | 5,4% | 4,0% | 19 | USD 900 | 2,8 | Alta |
| Pocitos Nuevo | USD 3.814/m² | 5,0% | 3,8% | 20 | USD 825 | 3,0 | Alta |
| Punta Carretas | USD 3.823/m² | 5,3% | 4,0% | 19 | USD 1.107 | 3,1 | Alta |
| Buceo | USD 3.244/m² | 5,5% | 4,2% | 18 | USD 757 | 3,9 | Alta |
| Malvín | USD 3.401/m² | 5,3% | 4,0% | 19 | USD 836 | 2,7 | Alta |
| Puerto Buceo | USD 3.975/m² | 5,4% | 4,1% | 18 | USD 1.604 | 3,4 | Média |
| Villa Biarritz | USD 3.969/m² | 5,1% | 3,9% | 19 | USD 1.187 | 3,6 | Média |
| Parque Rodó | USD 3.652/m² | 4,6% | 3,5% | 22 | USD 772 | 3,5 | Alta |
| Centro | USD 2.678/m² | 5,8% | 4,4% | 17 | USD 674 | 2,7 | Alta |
| Cordón | USD 2.856/m² | 5,9% | 4,4% | 17 | USD 714 | 3,1 | Alta |
| Palermo | USD 3.190/m² | 5,3% | 4,0% | 19 | USD 719 | 2,9 | Alta |
| Barrio Sur | USD 2.838/m² | 5,5% | 4,1% | 18 | USD 900 | 2,6 | Alta |
| La Blanqueada | USD 3.005/m² | 6,0% | 4,5% | 17 | USD 718 | 3,5 | Alta |
| Parque Batlle | USD 3.025/m² | 5,5% | 4,2% | 18 | USD 754 | 2,9 | Alta |
| Aguada | USD 2.520/m² | 5,7% | 4,3% | 18 | USD 655 | 2,3 | Alta |
| Prado | USD 2.737/m² | 5,3% | 4,0% | 19 | USD 663 | 2,7 | Alta |
| Jacinto Vera | USD 2.534/m² | 5,2% | 3,9% | 19 | USD 652 | 3,3 | Média |
| Capurro | USD 2.546/m² | 4,7% | 3,5% | 21 | USD 559 | 4,4 | Média |
| Bella Vista | USD 2.611/m² | 5,5% | 4,1% | 18 | USD 648 | 2,2 | Média |
| Carrasco | USD 3.876/m² | 5,6% | 4,2% | 18 | USD 2.118 | 3,6 | Alta |
| Carrasco Norte | USD 3.837/m² | 5,9% | 4,5% | 17 | USD 2.312 | 2,6 | Média |
| Golf | USD 4.081/m² | 5,6% | 4,2% | 18 | USD 3.824 | 2,7 | Média |
| Larrañaga | USD 2.149/m² | 6,1% | 4,6% | 16 | USD 857 | 2,3 | Baixa |
| Mercado Modelo | USD 2.757/m² | 5,2% | 3,9% | 19 | USD 614 | 1,9 | Alta |
| Capurro - Bella Vista | USD 2.453/m² | 5,4% | 4,0% | 19 | USD 647 | 1,9 | Média |
Este é o quadrante do prêmio por localização, não por rentabilidade. Aqui estão quase todas as zonas tradicionais de Montevidéu que justificam seu preço por marca territorial, não por fluxo de caixa.
Os extremos do mercado são claros: Golf (USD 4.081/m², 5,6% yield), Pocitos Nuevo (USD 3.814/m², 5,0%), Punta Carretas (USD 3.823/m², 5,3%), Puerto Buceo (USD 3.975/m², 5,4%) e Villa Biarritz (USD 3.969/m², 5,1%). São bairros aspiracionais que se vendem com base em vista, status e reversão de valor — não no rendimento imediato.
A faixa intermediária é igualmente instrutiva: Pocitos (USD 3.553/m², 5,4%), Carrasco (USD 3.876/m², 5,6%), Malvín (USD 3.401/m², 5,3%) e Parque Rodó (USD 3.652/m², 4,6% — o yield mais baixo de toda a cidade para esse nível de preço). O price-to-rent sobe para 19-22 meses: levarão quase 2 anos recebendo aluguel para recuperar o que foi pago inicialmente.
Cordón, Centro e La Blanqueada são mais acessíveis (USD 2.678-3.005/m²) com yields de 5,8%-6,0%. Estes têm melhor relação preço-renda para quem busca zona consolidada sem ir a preços extremos.
A pergunta para este quadrante é: está-se comprando para morar, ou pela captura de valorização futura? Se for por renda, melhor buscar no quadrante 3. Se for por valorização, esses bairros têm demanda persistente — mas o timing é incerto.
Quais bairros têm preço baixo e rentabilidade baixa?
Com USD 1.926/m² e um yield bruto de 6,2%, Villa Muñoz e também Ituzaingó (USD 1.706/m² e 6,3%) são os únicos dois bairros deste quadrante: preços moderados, mas yields abaixo do que oferecem seus concorrentes de preço similar.
| Bairro | USD/m² | Yield Bruto | Yield Líquido | Price-to-Rent | Renda Mensal | Meses de Estoque | Oferta |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Villa Muñoz | USD 1.926/m² | 6,2% | 4,7% | 16 | USD 773 | 2,1 | Média |
| Ituzaingó | USD 1.706/m² | 6,3% | 4,8% | 16 | USD 536 | 2,5 | Baixa |
Este quadrante é uma zona de transição desconfortável. Villa Muñoz e Ituzaingó têm preços moderados, mas yields abaixo da média de rentabilidade oferecida por seus concorrentes de preço similar.
Villa Muñoz (USD 1.926/m², 6,2%) é ligeiramente mais caro que Reducto ou Brazo Oriental, mas supera pouco ou nada em yield. Ituzaingó (USD 1.706/m², 6,3%) é mais barato, mas ainda não acessa os yields altos da periferia — os bairros de USD 1.200-1.400/m² oferecem 8%-10% nessa mesma faixa de localização.
O risco aqui é pagar pela transição sem ter certeza de que ela se concretizará. São zonas que não têm o yield imediato do quadrante 3 nem o potencial de valorização clara do quadrante 2. Selecione-os apenas se tiver uma tese muito específica sobre o desenvolvimento futuro da zona.
Conclusão
O mapa de julho de 2026 desenha perfis claros para cada tipo de investidor:
- Investidor de fluxo de caixa (precisa de renda JÁ): Quadrante 3. La Figurita (9,6%), Piedras Blancas (11,8%), Belvedere (11,7%), Cerro (11,6%), Atahualpa (8,3%) são máquinas de caixa mensal. O preço é baixo, a renda é constante, o price-to-rent é curto. A desvantagem é menor liquidez de saída em alguns casos.
- Investidor de valorização (aposta na revalorização): Quadrante 2. Pocitos, Carrasco, Punta Carretas, Golf são zonas onde o terreno vale mais do que o aluguel que gera. Ideal para quem tem horizonte de 10+ anos e capital para manter sem pressão de renda.
- Investidor equilibrado (quer renda + segurança): Quadrante 1 e faixa superior do quadrante 3. Tres Cruces, La Comercial, Ciudad Vieja, Reducto oferecem yields de 6,8%-7,1% em zonas consolidadas, com demanda de aluguel previsível e prazos de venda ágeis.
- Investidor especulativo (aposta na transformação): Evite o quadrante 4. Não tem fundamentos suficientes para assumir risco de valorização sem yield de respaldo.
A regra de ouro de julho de 2026: em Montevidéu, quase não existem bairros com preço alto E yield alto simultaneamente. É preciso escolher o que se busca. Se abrir mão de um, ganha-se em liquidez e clareza de análise. Conheça em detalhes os melhores bairros para investir segundo seu perfil, ou consulte o ranking completo de preços por bairro.
Perguntas frequentes
Com que frequência esses dados são atualizados?
São recalculados todo mês a partir da oferta imobiliária vigente em Montevidéu, portanto refletem o estado do mercado do mês em curso.
De onde vêm esses preços?
De um levantamento próprio da INGAR sobre os anúncios públicos de venda do mercado de Montevidéu, não de operações fechadas: são preços de oferta, um termômetro do que se pede hoje no mercado.
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Esses dados fazem parte do Índice INGAR, o índice mensal do mercado imobiliário de Montevidéu, com ficha de dados por bairro e metodologia pública.
Atualizado: julho de 2026. Fonte: Análise INGAR baseada na oferta imobiliária vigente em Montevidéu.