Onde mais se constrói em Montevideo (2026): zonas e riscos

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Onde mais se constrói em Montevideo (2026): zonas e riscos

Em 30 segundos

Montevideo tem 326 projetos de Habitação Promovida (VP) novos apenas em 2025, um recorde absoluto que eleva o acumulado para mais de 2.110 projetos. Cordón concentra 27% dessa obra nova. La Blanqueada, Tres Cruces, Centro e Aguada completam o top 5. Porém, construir muito não é o mesmo que construir bem: Cordón já acumula 7.755 anúncios publicados e em La Blanqueada há 5.401. A sobreoferta de studios é real e mensurável.

Neste artigo você vai encontrar dados concretos sobre onde se está construindo, por quê, quais corredores estão saturando e quais mal começaram. Se você está avaliando comprar obra nova ou investir em um projeto na planta, isso lhe dá o contexto que precisa antes de assinar.

Antes de seguir, vale a pena ter claros os fundamentos:

1) O mapa da construção nova em Montevideo: onde se concentra

A distribuição da obra nova em Montevideo não é uniforme. Há zonas onde não se pode andar três quadras sem cruzar com um guindaste, e outras onde a última construção importante foi nos anos 90. Essa disparidade não é casual: responde a uma combinação de normativa, benefícios fiscais, disponibilidade de terreno e demanda.

Os dados de projetos VP (a fonte mais confiável porque cada projeto fica registrado no MEF) mostram uma concentração clara:

Zona % de projetos VP novos Anúncios publicados (estoque acumulado) Tipologia dominante Sinal
Cordón ~27% 7.755 Studios e 1 quarto Saturação avançada
Tres Cruces ~12% 3.200+ Studios e 1 quarto Alta concorrência
La Blanqueada ~10% 5.401 Studios e 1 quarto Saturação avançada
Centro ~8% 2.800+ Mix studio/1 quarto com alguns 2 quartos Crescimento sustentado
Barrio Sur ~6% 1.900+ Mix studio/1 quarto, alguns premium Em desenvolvimento
Aguada ~5% 1.400+ Studios e 1 quarto Emergente com potencial
Goes / Reducto ~3% 800+ Mix, mais 2 quartos que a média VP Fronteira emergente
Pocitos / Buceo / Puerto ~4% 6.500+ (estoque histórico) 2/3 quartos, premium Pouca obra nova VP, muito estoque existente

Há um dado que salta aos olhos: as zonas com mais obra nova não são as mais caras. São aquelas que combinam terreno ainda acessível com benefícios VP e boa conectividade. Pocitos e Buceo têm muito estoque publicado, porém pouca obra nova relativa, porque os terrenos disponíveis são escassos e caros, o que limita os números do projeto.

2) Por que se constrói ali e não em outro lugar

A pergunta óbvia: se Cordón já tem 7.755 anúncios, por que seguem construindo? A resposta tem várias camadas.

Benefícios fiscais de Habitação Promovida

O regime VP (Lei 18.795) oferece isenções de IVA na construção, IRPF sobre rendas de aluguel durante 10 anos e isenção de Imposto sobre o Patrimônio. Para o incorporador, isso pode significar uma economia de 20-25% nos custos. O problema é que o benefício se aplica em zonas definidas pelo MVOT, e essas zonas coincidem com o corredor central de Montevideo: exatamente onde já há mais obra.

Resultado: a normativa amplifica a concentração em vez de dispersá-la.

Disponibilidade de terreno

Cordón, Tres Cruces e La Blanqueada têm algo que Pocitos não tem: lotes com edificações baixas (casas, oficinas mecânicas, depósitos) que podem ser demolidos e substituídos por torres de 8-12 andares. Na costa, os terrenos disponíveis são mínimos, estão ocupados por edifícios que não serão demolidos ou têm restrições de altura.

Zoneamento e alturas permitidas

A normativa da Intendência de Montevideo define alturas máximas, recuos e fatores de ocupação do solo (FOS) por zona. Os corredores de 18 de Julio, 8 de Octubre e Bulevar Artigas têm perfis que permitem maior altura, o que os torna atrativos para projetos de escala. Sobre essas avenidas principais, a normativa permite densidades que seriam impossíveis três quadras mais adentro.

Demanda genuína (mas com nuances)

Cordón e La Blanqueada têm demanda real: estudantes, jovens profissionais, pessoas solteiras que buscam proximidade da Universidade, hospitais, escritórios. Porém, "demanda real" não significa "demanda infinita". A pergunta não é se há demanda, mas se a oferta já a superou.

3) Os três corredores que definem a obra nova

Se você olhar um mapa de Montevideo com os projetos VP marcados, se desenham três linhas claras. Não é coincidência: são os corredores viários históricos da cidade.

Corredor 18 de Julio (e extensão pela 8 de Octubre)

O eixo principal. Começa na Plaza Independencia (Centro), cruza Cordón, chega a Tres Cruces e se estende como 8 de Octubre em direção a La Blanqueada, Unión e além. Esse corredor concentra a maior densidade de projetos VP do país. A lógica é simples: transporte público massivo (todas as linhas passam por aqui), serviços a pé e o zoneamento permite altura.

O problema é que também concentra a maior concorrência. Um studio novo em Cordón sobre a 18 de Julio compete com outros 50 studios novos no mesmo quarteirão ou no seguinte. Isso pressiona preços e alonga os prazos de venda.

Corredor Bulevar Artigas

O segundo eixo corre de norte a sul, cruzando Tres Cruces, Parque Batlle e conectando-se à costa. Bulevar Artigas tem permissões de altura generosas e boa conectividade. Aqui a obra nova tende a ser um degrau acima do studio puro: mais 1 quarto e 2 quartos, com um pouco mais de área.

Corredor Rambla / costeiro

A costa (Pocitos, Buceo, Punta Carretas, Puerto del Buceo) tem pouca obra nova VP porque os terrenos são escassos e os custos de construção disparam. O que há é premium: projetos de 2 e 3 quartos com amenidades, voltados a um comprador que não olha o preço por metro quadrado com a mesma lupa. Aqui o risco não é sobreoferta, mas preço de entrada alto e condomínio elevado.

Para entender como as amenidades impactam seu bolso mês a mês:

4) O problema do studio: 61% da oferta VP é studio ou 1 quarto

Este é o dado mais incômodo do mercado de obra nova no Uruguai: 61% das unidades VP são studios ou 1 quarto. A razão é puramente econômica. Para o incorporador, um studio de 30 m² com benefícios VP tem um ticket de venda baixo (USD 80.000-120.000), um custo de construção proporcional e um comprador/investidor disposto a entrar. Multiplique isso por 40 unidades em um edifício e o projeto fecha.

Porém, do lado da demanda, o que as pessoas realmente precisam para morar (não para investir) são 2 quartos. Um casal jovem, uma pessoa com um filho, um profissional que trabalha em casa: todos precisam de mais de 30 m². E a oferta de 2 quartos em VP é proporcionalmente menor.

O que isso gera? Um descasamento entre oferta e demanda real:

  • Studios: oferta massiva, demanda majoritariamente de investidores (para alugar). Se a rentabilidade do aluguel cai, o fluxo de investidores freia e os studios ficam sem comprador.
  • 1 quarto: zona intermediária. Serve para morar sozinho, mas é pequeno para dois. Compete com o studio grande por baixo e com o 2 quartos pequeno por cima.
  • 2 quartos: demanda genuína para moradia, porém oferta VP limitada. Os que há se vendem mais rápido e sustentam preço.

O investidor que compra um studio em Cordón hoje não está fazendo algo necessariamente ruim, mas precisa saber que está comprando no segmento com maior concorrência, na zona com maior concorrência. Isso exige comprar bem: bom preço, boa localização dentro da zona e uma análise realista da rentabilidade.

5) A expansão a Canelones: Ciudad de la Costa como válvula de escape

Um dado que não aparece se você só olhar Montevideo: Canelones passou de representar 17% dos projetos VP para quase 28%. E a imensa maioria dessa expansão está em Ciudad de la Costa.

Por quê? Porque os incorporadores encontraram ali o que em Montevideo se esgotou: terrenos grandes, baratos, com normativa que permite construir e uma demanda crescente de famílias jovens que priorizam espaço e verde em vez de proximidade ao Centro.

Ciudad de la Costa oferece um perfil distinto do corredor central montevideano:

  • Unidades maiores (mais 2 e 3 quartos, menos studios)
  • Preços por metro quadrado mais baixos
  • Público-alvo: famílias com carro, que trabalham em modelo remoto ou híbrido
  • Menos concorrência de estoque existente

O risco aqui é outro: dependência do carro (o transporte público é limitado), serviços ainda em desenvolvimento e uma pergunta em aberto sobre o que acontece com a demanda se a tendência do trabalho remoto se reverter.

Porém, o movimento é real e sustentado. Canelones passou de destino marginal para a VP a representar quase um terço do total. Isso lhe diz algo sobre os limites do modelo "tudo em Cordón".

6) Sobreoferta: como medi-la com dados reais

A palavra "sobreoferta" é muito usada e pouco medida. Aqui vai um marco concreto para avaliá-la.

Indicador 1: anúncios publicados vs. transações

Se uma zona tem 7.755 anúncios publicados (Cordón) e as transações mensais são uma fração pequena desse número, há sobreoferta de estoque. Isso não significa que ninguém compra: significa que o tempo para vender se estende, e isso pressiona os preços.

Indicador 2: projetos novos sobre estoque existente

Quando uma zona já tem milhares de unidades publicadas e seguem entrando projetos novos, cada projeto novo compete com o anterior. Em Cordón, a cada trimestre entram projetos que somam centenas de unidades ao mercado. A demanda absorve tudo isso? Os prazos de venda sugerem que não no ritmo em que entram.

Indicador 3: descontos e financiamento agressivo

Quando você começa a ver incorporadores oferecendo descontos de 5-10% por "fechamento rápido", financiamento direto sem juros, ou presenteando eletrodomésticos e mobiliário, é sinal de que o mercado não absorve a oferta ao preço de tabela. Isso já se vê em alguns projetos de Cordón e La Blanqueada.

Indicador 4: rentabilidade de aluguel comprimida

Se a oferta de aluguel cresce mais rápido que a demanda de inquilinos, os aluguéis não sobem (ou caem) e a rentabilidade do investidor cai. Um studio que rendia 6% bruto há três anos pode estar rendendo 4,5% hoje se o aluguel estagnou mas o preço de compra subiu.

Zona Nível de alerta de sobreoferta Fundamento
Cordón Alto 7.755 anúncios, 27% de toda a VP, descontos visíveis
La Blanqueada Alto 5.401 anúncios, muita obra nova entrando
Tres Cruces Médio-alto Alta concentração VP, porém melhor absorção pela localização
Centro Médio Estoque alto mas reconversão de uso (escritório → moradia)
Barrio Sur Médio-baixo Desenvolvimento mais recente, menor acúmulo de estoque
Aguada Baixo Poucos projetos ainda, potencial de valorização
Goes / Reducto Baixo Etapa inicial, pouca concorrência, preços acessíveis
Ciudad de la Costa Médio Crescimento acelerado mas com demanda diferente (famílias)

7) As zonas emergentes: onde pode estar a oportunidade

Se a tese de investimento é "compre onde vai se construir, não onde já se construiu demais", há três zonas que valem a pena olhar.

Goes

Goes é um bairro que há anos está em uma transição lenta. Tem um perfil urbano misto (casas, comércios, algum edifício baixo), boa conectividade (está sobre a 8 de Octubre e perto de Bulevar Artigas) e preços de terreno ainda acessíveis. Os primeiros projetos VP já estão aparecendo, mas estamos longe da densidade de Cordón.

O sinal de gentrificação está presente: aparecem bares, espaços culturais, estabelecimentos de gastronomia que antes não existiam. O comércio se renova. Isso costuma antecipar uma mudança no perfil residencial.

O risco: Goes ainda tem zonas com percepções de insegurança. Isso limita a velocidade da transformação. Porém, se a tendência se sustentar (e a pressão de preços em Cordón empurrar demanda para fora), Goes pode ser uma das zonas com maior apreciação nos próximos 5 anos.

Reducto e Brazo Oriental

Esses bairros fazem fronteira com Goes e com La Blanqueada/Tres Cruces. Têm a vantagem de estar "ao lado" de zonas consolidadas, porém com preços de terreno significativamente menores. Os primeiros movimentos de incorporadores já são visíveis: compra de terrenos, consultas de viabilidade na Intendência.

O padrão típico de Montevideo é que a obra nova se expande em anéis desde o centro: primeiro Cordón, depois Tres Cruces, depois La Blanqueada, e agora está chegando a Goes, Reducto e Brazo Oriental. O investidor que entendeu isso há 10 anos em Cordón capturou a valorização. A pergunta é se o mesmo padrão se repete mais ao norte.

Aguada

Aguada tem uma posição geográfica privilegiada: entre Centro, Cordón e o porto, com acesso direto à Rambla. A presença de edifícios institucionais (Antel Arena, sedes governamentais) lhe dá um fluxo de pessoas que outros bairros periféricos não têm.

Os projetos VP que estão chegando em Aguada ainda são poucos (cerca de 5% do total), o que significa que não há acúmulo de estoque como em Cordón. Se a tendência se confirmar, quem compra cedo tem menos concorrência quando quiser vender ou alugar.

8) Como a obra nova impacta as propriedades existentes

A construção nova não existe no vácuo. Cada edifício novo que se ergue modifica o bairro ao redor, para o bem ou para o mal.

Efeito positivo: renovação urbana

Quando um bairro recebe obra nova, melhoram as calçadas (o incorporador tem de cumprir a normativa), renova-se o comércio da zona (os novos residentes trazem poder aquisitivo) e a percepção geral do bairro sobe. Isso pode valorizar as propriedades existentes próximas, inclusive as mais antigas.

Efeito negativo: concorrência direta

Um apartamento de 2 quartos dos anos 80 perde atratividade quando ao lado se inaugura um edifício novo com academia, coworking e varanda com churrasqueira. O comprador ou inquilino que podia escolher o usado agora compara com o novo, e o usado tem de ajustar o preço. Em zonas com muita obra nova, os edifícios existentes podem perder valor relativo.

Efeito misto: densificação

Mais edifícios = mais pessoas = mais trânsito, menos estacionamento, mais pressão sobre infraestrutura (saneamento, eletricidade). Isso pode gerar resistência de moradores e problemas reais de convivência. Cordón já vive isso: ruas que não foram projetadas para a densidade atual.

Para aprofundar:

9) O que observar antes de comprar obra nova em uma zona "quente"

Se você já decidiu que quer comprar em uma zona com muita obra nova, estes são os filtros que convém aplicar:

a) Conte os projetos em 5 quadras ao redor

Se encontrar mais de 3 projetos novos em fase de venda ou construção em um raio de 5 quadras, você está em uma zona saturada. Isso não a desqualifica automaticamente, mas você precisa saber que sua unidade vai competir com dezenas de outras similares na hora de vender ou alugar.

b) Compare preço/m² com projetos vizinhos

Em uma zona saturada, o preço deveria refletir a concorrência. Se um projeto está pedindo 15% a mais que a média da zona sem uma diferença clara (melhor localização, melhor acabamento, melhores amenidades), provavelmente está supervalorizado. Use comparáveis reais, não a tabela de preços do incorporador.

c) Pergunte quantas unidades já venderam

Um projeto que, 18 meses após seu lançamento, vendeu 30% tem um problema de demanda. Um que vendeu 80% na planta tem tração real. O percentual de vendas é o melhor indicador de se o mercado valida esse projeto.

d) Olhe a tipologia com lupa

Um studio em Cordón compete com milhares. Um 2 quartos com varanda e churrasqueira na mesma zona tem menos concorrência. Dentro da mesma zona, a tipologia define seu nível de concorrência futura.

e) Avalie a rentabilidade com números atuais, não projetados

O incorporador vai lhe dizer que a rentabilidade bruta é de 6-7%. Você faça a conta com aluguéis reais de unidades similares na zona, descontando vacância (pelo menos 1 mês ao ano), condomínio, impostos e manutenção. A rentabilidade líquida real costuma estar 2-3 pontos abaixo do que lhe dizem.

10) Visão de conjunto: onde se constrói hoje lhe diz para onde vão os preços

Os dados contam uma história bastante clara:

  1. O corredor central (Cordón-Tres Cruces-La Blanqueada) está maduro. Segue havendo demanda, porém a oferta a alcançou e em alguns segmentos a superou. Os retornos futuros vão ser menores que os passados. Não é um mau lugar para comprar, mas é preciso comprar bem e na tipologia correta.
  2. A costa (Pocitos, Buceo) tem pouca obra nova VP, mas muito estoque existente. Aqui o jogo é diferente: menos concorrência de projetos novos, porém preços de entrada altos e condomínio que pode ser significativo.
  3. As zonas emergentes (Goes, Aguada, Reducto, Brazo Oriental) estão na etapa onde Cordón estava há 8-10 anos. Menor estoque, menor concorrência, preços mais baixos, mas também maior incerteza sobre o timing. Quem compra cedo captura a apreciação, porém tem que aguentar a transição do bairro.
  4. Ciudad de la Costa absorve a demanda que Montevideo não consegue atender em espaço. É um mercado diferente, com regras diferentes, mas está crescendo rápido e já representa quase um terço da VP.
  5. O problema do studio é estrutural. Enquanto 61% da oferta VP forem studios e 1 quarto, vai haver pressão competitiva nesse segmento. O investidor que puder esticar o ticket para um 2 quartos bem localizado provavelmente terá melhor perspectiva a médio prazo.

A conclusão não é que não se deva comprar obra nova. É que é preciso comprar com informação, não com o folheto do incorporador. A zona importa, mas a tipologia importa igual ou mais. E o momento do ciclo de cada zona é o que define se você está comprando oportunidade ou comprando concorrência.

Fontes

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