Как перевести деньги из-за рубежа для покупки недвижимости в Уругвае

Есть три способа перевода денег: выбрать подходящий стоит заранее

Для покупки недвижимости в Уругвае закон не обязывает вас иметь счёт в уругвайском банке. Единственного обязательного способа перечисления оплаты тоже нет.

Деньги можно перевести с вашего зарубежного счёта непосредственно на счёт продавца, сначала перечислить на ваш счёт в Уругвае или передать на хранение нотариусу в Уругвае (escribano), если он выступает хранителем средств. Подходящий вариант зависит от принимающего банка, происхождения средств и документального оформления сделки.

При этом стоит соблюдать последовательность: выберите нотариуса, подтвердите происхождение денег, письменно согласуйте порядок оплаты и только после этого переводите средства.

Шесть важных моментов перед переводом

• Покупатель обычно сам выбирает независимого нотариуса.
• Местный счёт может упростить завершение сделки, но требуется не всегда.
• Банк, агентство недвижимости и нотариус должны иметь возможность проследить происхождение и движение денег.
• Сумму резервирования переводят после того, как ваш нотариус проверит документ и подтвердит счёт получателя.
• Закон 19.210 ограничивает использование наличных и требует указывать средства платежа в документах.
• Если реквизиты счёта меняются в последний момент, проверьте их по другому каналу связи, прежде чем отправлять хотя бы доллар.

Покупаете недвижимость из-за рубежа? Мы работаем с выбранным вами нотариусом и согласовываем график действий покупателя, продавца, банков и агентства недвижимости. Перед резервированием мы уточняем у вашего нотариуса и участвующих учреждений, как будут перечисляться средства и какие документы нужны каждой стороне. Напишите нам в WhatsApp, посмотрите услуги для иностранцев или оцените общую сумму затрат с помощью калькулятора расходов на покупку.

Сколько можно заплатить наличными с 2026 года

Правила недавно изменились, и устаревшие цифры всё ещё встречаются. Закон 20.469, опубликованный 10 апреля 2026 года, изложил статью 35 Закона 19.210 в новой редакции. Действующий текст допускает оплату наличными в следующих пределах:

«a) Сумма в 200.000 индексируемых расчётных единиц UI […], или
b) Пять процентов (5%) от общей стоимости сделки при условии, что эта сумма не превышает 450.000 индексируемых расчётных единиц UI».

Далее следуют два уточнения, которые часто упускают:

• «Использование наличных допустимо при соблюдении любого из двух указанных выше условий». Достаточно одного из них, а не обоих одновременно.
• «Оставшаяся сумма по сделке, если таковая имеется, должна быть уплачена иными средствами платежа, отличными от наличных». При этом под наличными понимаются «банкноты и металлические монеты как в национальной, так и в иностранной валюте»: долларовые купюры тоже учитываются.

Почему мы не публикуем эквивалент в песо или долларах

Потому что через тридцать дней он устаревает. В самой статье 35 порядок пересчёта определён так: «Значения, выраженные […] в индексируемых единицах, пересчитываются с учётом котировки на первый день каждого месяца».

Это означает, что лимит в денежном выражении меняется каждый месяц, а его долларовый эквивалент дополнительно зависит от валютного курса. Любая цифра из статьи — в том числе этой — к моменту подписания документов может устареть.

Пользоваться этой информацией следует так: ориентируйтесь на установленные законом неизменные пределы в UI и попросите нотариуса рассчитать их денежный эквивалент на месяц подписания сделки. Это минутный расчёт по значению UI, опубликованному INE.

Почему важно указать, как именно была произведена оплата

Статья 35-BIS того же закона устанавливает, что документ, оформляющий сделку, должен содержать сведения, позволяющие идентифицировать использованные средства платежа, в соответствии с требованиями подзаконных актов. Для перевода это означает необходимость зафиксировать предусмотренные сведения; для других платёжных инструментов — указать соответствующий инструмент.

Предусмотрен и механизм контроля: государственные реестры проверяют соблюдение этого требования и не осуществляют окончательную регистрацию сделок, в которых средства платежа не идентифицированы должным образом.

Для сделок, заключённых с 1.º апреля 2018 года, та же статья уточняет, что никакое нарушение Закона 19.210 не влечёт недействительности сделки. Это смягчает последствия, но не делает требование необязательным: замечание регистрационного органа может задержать завершение оформления документов и осложнить будущую продажу, ипотеку или подтверждение права собственности. Решение простое и недорогое: определить порядок оплаты с нотариусом до подписания.

Сначала нотариус, затем перевод

В Уругвае покупатель обычно сам выбирает нотариуса. Статья 1673 Гражданского кодекса устанавливает, что «расходы на нотариальное оформление и прочие сопутствующие продаже расходы несёт покупатель, если стороны не договорились об ином».

Эта статья определяет, кто несёт расходы; буквальной формулировки «нотариуса выбирает покупатель» в ней нет. Такой порядок выбора сложился на практике, поскольку покупатель нанимает и оплачивает специалиста, который защищает его интересы при приобретении недвижимости. Подробнее о роли нотариуса — в этом руководстве.

Желательно, чтобы это был независимый специалист, которого выбрали вы. Агентство недвижимости координирует работу с этим нотариусом и передаёт ему документы по сделке, не подменяя его консультации.

Прежде чем одобрить любой перевод, ваш нотариус должен знать цену и валюту; с какого счёта и из какой страны поступят средства; кто является владельцем счёта получателя; предусмотрены ли платёж при резервировании, оплата оставшейся части цены или финансирование; какие документы объясняют происхождение денег; какие сведения необходимо включить в нотариальный акт о переходе права собственности или предварительный договор купли-продажи (boleto).

Три способа перечисления денег

1. С вашего зарубежного счёта напрямую продавцу

Такой вариант возможен, если нотариус одобрит схему, а банк продавца согласится принять перевод. Он позволяет обойтись без промежуточного перечисления, но требует тщательно согласовать дату, инструкции SWIFT, банки-посредники и сумму, которую продавец должен получить после вычета комиссий.

Не переводите деньги за несколько дней до сделки только потому, что у вас уже есть номер счёта. Момент отправки средств и момент их передачи в распоряжение получателя должны быть увязаны с документально закреплёнными условиями купли-продажи.

2. С вашего зарубежного счёта на ваш счёт в Уругвае

Этот способ позволяет уругвайскому банку проверить происхождение средств до завершения сделки и упрощает местный перевод, когда наступит срок оплаты.

Это удобно, но открытие счёта не происходит автоматически: каждый банк применяет собственные правила приёма клиентов, требования к документам и оценке рисков, а к нерезидентам или операциям без личного присутствия могут применяться усиленные проверки.

Поэтому стоит начать открытие счёта до того, как вы возьмёте на себя обязательство завершить сделку в строго установленную дату. Единого гарантированного срока нет, поэтому проконсультируйтесь с банком, прежде чем подписывать документ о резервировании с фиксированной датой. Обычные требования к открытию счёта приведены в руководстве по переезду.

3. На счёт нотариуса, если он выступает хранителем средств

Статья 35-BIS прямо допускает использование банковских средств платежа на имя нотариуса, когда он выступает хранителем суммы, связанной со сделкой. Это не создаёт препятствий для осуществления им профессиональной деятельности.

Это не означает, что каждый нотариус предлагает счёт для хранения средств или что через него должна проходить вся сумма покупки. Такой порядок нужно согласовать заранее, документально указать, в каком качестве нотариус принимает деньги, и определить, когда он вправе передать их получателю.

Полезное правило: не исходите из предположений о том, кто получит средства. Попросите нотариуса письменно изложить схему с указанием счёта, его владельца, банка, валюты, момента отправки и условия передачи средств получателю.

Комплект документов о происхождении средств

Проверка не заканчивается, когда банк принимает перевод. Закон 19.574 относит нотариусов и агентства недвижимости к субъектам, обязанным соблюдать требования по противодействию отмыванию денег при сделках с недвижимостью, а Декрет 379/018 требует проводить надлежащую проверку и получать обоснованное объяснение происхождения средств.

Это не личное недоверие и не придуманное агентством требование: такие проверки — часть уругвайской системы противодействия отмыванию денег, соответствующей международным стандартам.

Состав документов зависит от того, как вы сформировали капитал:

Большой остаток на банковском счёте подтверждает наличие денег, но не объясняет, как вы их получили. Нужна последовательная цепочка: деятельность или событие, благодаря которым появились средства → поступление на ваш счёт → перевод на покупку.

При международных сделках могут потребоваться переводы документов, легализация или апостиль. Уточните это в самом начале: подготовка таких документов после назначения даты нотариального оформления сильнее всего задерживает завершение сделок.

Как подготовить перевод SWIFT

Запросите у принимающего банка полные инструкции. В зависимости от валюты и участвующих учреждений они могут включать имя или наименование и адрес получателя; номер счёта или IBAN; название и адрес принимающего банка; код SWIFT/BIC; банк-посредник или банк-корреспондент; назначение платежа или ссылочный номер, которые должны сопровождать перевод; указание на то, кто оплачивает комиссии.

Не для каждого перевода клиент должен указывать банк-корреспондент. Если это требуется, принимающий банк должен предоставить точные сведения.

Также уточните, оплачивает ли комиссии отправитель, делятся ли они между сторонами или удерживаются с получателя. При купле-продаже важно, чтобы получателю поступила согласованная сумма после вычета комиссий, а не только чтобы с вашего счёта была отправлена правильная сумма.

Если график позволяет и нотариус согласен, небольшой пробный перевод поможет проверить, что реквизиты работают. Такая проверка не заменяет проверки получателя и не даёт оснований перечислять цену покупки заранее.

Проверка, которая важнее любого списка

Банковские инструкции проверяют по двум разным каналам. Если вы получили реквизиты по электронной почте, подтвердите их по телефону у своего нотариуса, используя уже известный вам номер. Если они пришли через WhatsApp, сверьте их с подписанным документом или непосредственно с принимающим банком.

Приостановите операцию, если счёт меняется за несколько часов до отправки; если новый владелец счёта — не продавец и не согласованный хранитель средств; если вас просят распределить деньги между третьими лицами без объяснения нотариуса; если возникает срочность, которой не было в графике; или если вам предлагают не обращаться к нотариусу, «чтобы не задерживать».

Агентство недвижимости может координировать сделку, но не должно просить перечислить оплату за объект на личный счёт агента. Если предлагается иная схема, ваш нотариус должен проверить и объяснить её до того, как вы согласитесь. Тот же принцип применительно к объявлениям и суммам резервирования разобран в этом руководстве.

Резервирование: сколько платить и кому

На уругвайском рынке сумма резервирования часто составляет около 10 % от цены, но единого установленного законом процента нет. Сумму согласовывают стороны, и она должна соответствовать условиям сделки.

До её перечисления предварительный договор купли-продажи или документ о резервировании должен определять как минимум цену и валюту; счёт и то, в каком качестве получатель принимает деньги; срок проверки правоустанавливающих документов и подписания; отлагательные условия, если они есть; последствия отказа в кредите; порядок действий, если проверка правоустанавливающих документов выявит неустранимую проблему; случаи возврата, удержания или зачёта суммы в оплату цены; кто получает вознаграждение за услуги.

Не отправляйте сумму резервирования (seña) только потому, что вам показали документ о праве собственности или у объявления хорошие отзывы. Сначала подключите своего нотариуса.

В день подписания нотариального акта

Единого порядка нет. Оплату можно перечислить непосредственно продавцу, передать со счёта, на котором нотариус хранит средства, или оформить с использованием другого безналичного средства платежа, допустимого для сделки. Важно, чтобы:

1. нотариус завершил согласованные проверки;
2. средство платежа соответствовало тому, что будет указано в документах;
3. продавец получил согласованную сумму в согласованной валюте;
4. подписание нотариального акта, оплата и передача владения были согласованы между собой.

Если международный перевод поступит после подписания, договор должен определять порядок действий до зачисления средств. Устного обещания за столом подписания для этого недостаточно.

А как насчёт платформ вроде Wise?

Платформа, деятельность которой регулируется, может быть очень полезна для предварительных расходов, оплаты услуг специалистов или небольших переводов. Представлять её как универсальную замену банковскому переводу при купле-продаже недвижимости не стоит.

Лимиты, доступные валюты, требования к документам и готовность принимающего банка принять такой перевод со временем меняются. Кроме того, нотариус должен иметь возможность идентифицировать средство платежа, установить принадлежность средств и проследить их происхождение — именно этого требует статья 35-BIS.

Прежде чем использовать любую платформу для перевода суммы, связанной с покупкой, получите согласие нотариуса и банка, который примет деньги. Если кто-то из них не принимает такой способ перевода, выберите другой до отправки средств.

Как рассчитывается ITP и почему он часто оказывается меньше, чем вы думаете

Налог на переход права собственности (ITP) при возмездных сделках составляет 2 % для покупателя и 2 % для продавца. Главный вопрос: 2 % от какой суммы.

Статья 5º раздела 19 Сводного текста налогового законодательства формулирует это прямо. База для недвижимости — «официальная оценочная стоимость, установленная в соответствии со статьёй 64º раздела 1 […], скорректированная с учётом изменения индекса потребительских цен». Далее указано:

«Если в результате такой корректировки стоимость окажется выше цены, установленной в любом из юридических актов, указанных в пунктах A), B) и C) статьи 1º настоящего раздела, налогооблагаемой суммой в этих случаях будет указанная цена».

В совокупности эти положения означают то, что повсеместно пересказывают неверно: база — не «большая из двух величин: цена или кадастровая стоимость». Это скорректированная официальная оценочная стоимость, а цена служит верхним пределом.

На практике кадастровая стоимость обычно значительно ниже рыночной цены, поэтому ITP покупателя в итоге составляет менее 2 % от рыночной цены сделки. Это один из немногих случаев, когда расчёт складывается в пользу покупателя.

Тем не менее при подготовке денег к завершению сделки не пользуйтесь приблизительным процентом: запросите у нотариуса скорректированную официальную оценочную стоимость и точный расчёт по кадастровому номеру объекта (padrón).

Если продажа приносит продавцу — плательщику IRNR облагаемый доход от прироста стоимости имущества, участвующий в сделке нотариус выступает налоговым агентом; удержание производится одновременно с уплатой ITP в соответствии со статьёй 37 Декрета 149/007. Нотариус должен подтвердить применимость этого режима к продавцу и рассчитать удержание.

Помимо ITP, бюджет включает вознаграждение нотариуса, комиссию агентства недвижимости, расходы на справки и регистрацию, стоимость денежного перевода и банковские или ипотечные расходы. Предварительную оценку можно получить с помощью калькулятора расходов на покупку, но определяющими остаются расчёты нотариуса и банка. Полный разбор расходов приведён в этом руководстве.

График, при котором не нужно угадывать сроки

Часто задаваемые вопросы

Нужен ли мне счёт в уругвайском банке для покупки недвижимости?

Общего требования закона об этом нет. Деньги можно перевести с вашего зарубежного счёта непосредственно продавцу, сначала перечислить на ваш счёт в Уругвае или передать на хранение нотариусу, если он выступает хранителем средств. Возможный способ перевода зависит от принимающего банка, происхождения средств и документального оформления сделки.

Сколько можно заплатить наличными при купле-продаже недвижимости в Уругвае?

После принятия Закона 20.469 статья 35 Закона 19.210 допускает оплату наличными в пределах 200.000 UI либо до 5 % от общей стоимости сделки при условии, что эта сумма не превышает 450.000 UI. Достаточно соблюсти одно из двух условий; оставшуюся сумму оплачивают средствами, отличными от наличных. Значения в UI пересчитывают по котировке на первый день каждого месяца.

От какой стоимости рассчитывается ITP?

От официальной оценочной стоимости, установленной кадастровым ведомством и скорректированной по индексу потребительских цен (IPC). Если после корректировки она превышает цену сделки, налогооблагаемой суммой становится эта цена. Это не «большая из двух величин: цена или кадастровая стоимость»: цена служит верхним пределом, поэтому ITP обычно составляет менее 2 % от рыночной цены сделки.

Может ли нотариус получить деньги на покупку?

Да, если он выступает хранителем средств. Статья 35-BIS Закона 19.210 допускает в таком случае использование банковских средств платежа на имя нотариуса. Это не происходит автоматически: порядок нужно согласовать заранее и документально указать, в каком качестве нотариус принимает средства и когда вправе передать их получателю.

Что будет, если в нотариальном акте не указать средства платежа?

Государственные реестры проверяют соблюдение этого требования и не осуществляют окончательную регистрацию сделок, которые ему не соответствуют. Для сделок, заключённых с 1.º апреля 2018 года, сама статья 35-BIS уточняет, что никакое нарушение Закона 19.210 не влечёт недействительности сделки, однако замечание регистрационного органа может задержать завершение оформления документов и осложнить будущую продажу или ипотеку.

Можно ли оплатить недвижимость через Wise или другую платформу?

Платформа может подойти для предварительных расходов или оплаты услуг специалистов. Для перечисления цены покупки заранее получите согласие нотариуса и принимающего банка: средство платежа должно поддаваться идентификации, а принадлежность и происхождение средств должно быть возможно установить.

Сколько переводят при резервировании?

Часто сумма составляет около 10 % от цены, но единого установленного законом процента нет. Главное — не размер суммы, а то, чтобы документ определял, кому платят, в каком качестве получатель принимает деньги и в каких случаях их возвращают.

Почему у меня просят так много документов о происхождении денег?

Потому что нотариусы и агентства недвижимости обязаны соблюдать требования Закона 19.574 по противодействию отмыванию денег, а Декрет 379/018 требует обоснованного объяснения происхождения средств. Необходимо проследить последовательную связь между событием, благодаря которому появились деньги, их поступлением на ваш счёт и переводом на покупку.

Главное

Перевод денег начинается не с заполнения формы SWIFT. Сначала нужно определить с нотариусом, кто получает средства, с какого счёта, с какими документами и в какой момент.

Уругвайский счёт может помочь, но общего требования закона иметь его нет. Нотариус может хранить средства, однако этот способ используют не во всех сделках. Для расчёта ITP нужно знать скорректированную официальную оценочную стоимость кадастрового ведомства: просто применить 2 % к цене в объявлении недостаточно.

Сделка проходит гораздо прозрачнее, когда каждый шаг можно объяснить документально и никакие банковские счета не появляются неожиданно.

Статья содержит общую информацию по состоянию на 4 сентября 2026 года. Она не заменяет консультацию нотариуса, бухгалтера, юриста или финансового учреждения по конкретной сделке.

Источники

• Закон 19.210 — статья 35, ограничение использования наличных (в редакции Закона 20.469) — IMPO
• Закон 19.210 — статья 35-BIS, идентификация средств платежа, регистрационный контроль и нотариус как хранитель средств (IMPO)
• Закон 20.469 — статья 3, новая редакция статьи 35 (IMPO)
• Сводный текст налогового законодательства 2023, раздел 19 — статьи 5 и 7, налогооблагаемая сумма и ставки ITP (IMPO)
• Гражданский кодекс — статья 1673, расходы на нотариальное оформление (IMPO)
• Закон 19.574 — субъекты, обязанные соблюдать требования по противодействию отмыванию денег, и надлежащая проверка (IMPO)
• Декрет 379/018 — проверки и обоснование происхождения средств (IMPO)
• INE — значение индексируемой расчётной единицы UI
• Декрет 149/007 — статья 37, удержание IRNR нотариусами (IMPO)

Нормативные акты изучены в IMPO 4 сентября 2026 года.

Статьи по теме

• Инвестиции в недвижимость Уругвая для иностранцев
• Что делает нотариус при купле-продаже и сколько стоят его услуги
• Какие расходы возникают при покупке недвижимости
• Подходит ли мне Уругвай? Стоимость жизни, работа и безопасность