Означает ли выплата двойной суммы кредита, что ставка по ипотеке составляет 100 %?

Нет. Если сумма всех платежей приближается к удвоенной сумме кредита, это не означает, что годовая ставка по кредиту составляет 100 %.

Путаница возникает из-за смешения трёх показателей, которые измеряют разные вещи:

1. Эффективная годовая ставка (TEA) по кредиту.
2. Накопленные проценты за 20 или 25 лет.
3. Общая стоимость кредита, которая также включает страхование, обязательные взносы в фонды, сборы и расходы на оформление ипотеки.

Есть и четвёртая особенность, характерная для Уругвая: большинство жилищных кредитов выражено в индексируемых расчётных единицах UI. Платёж может быть фиксированным в UI, но его сумма в песо меняется каждый месяц.

Разберём эти понятия на конкретном примере.

Три разных понятия

Поэтому кредитная программа, позволяющая профинансировать 100 % стоимости жилья, не предполагает ставку 100 %. Эти проценты описывают совершенно разные вещи, а совпадение чисел случайно.

Две программы BHU с высокой долей финансирования для сравнения

BHU предлагает несколько ипотечных программ. Эти две позволяют сравнить варианты с высокой долей финансирования по условиям, опубликованным на 1.º августа 2026 года:

Источники: BHU — Podés Comprar и BHU — Préstamo Soñado.

В обоих случаях указаны ставки «от». Сам банк поясняет, что TEA зависит от срока, доли стоимости жилья, финансируемой за счёт кредита, характеристик доходов заявителей и наличия права на льготу для вкладчиков. Опубликованная ставка — отправная точка, а не индивидуальное предложение.

Пример: 100.000 UI при TEA 4,50 %

Возьмём кредит на 100.000 UI с TEA 4,50 %, погашаемый по французской системе — равными платежами в UI.

В этой таблице показана только финансовая составляющая: основной долг и проценты. Здесь ещё не учтены взносы в Фонд защиты недвижимости, страхование жизни и какие-либо другие расходы.

За 25 лет проценты по кредиту составляют около 65 % первоначальной суммы основного долга.

Эти 65 % — не ставка. Эффективная годовая ставка по-прежнему составляет 4,50 % в UI и применяется в течение 300 месяцев к остатку долга, который уменьшается с каждым платежом. Итоговая сумма растёт из-за длительности выплат, а не из-за повышения ставки.

При этом не стоит впадать в другую крайность. То, что в этом примере проценты не достигают 100 %, не означает, что это невозможно: у теоретического кредита на 30 лет с TEA 5,50 % накопленные проценты уже превышают 100 % основного долга. Суть не в том, что «такого никогда не бывает», а в том, что накопленные проценты и ставка — разные величины.

В таблице показано не всё, что придётся заплатить

По условиям BHU в платёж также включён взнос в Фонд защиты недвижимости (Fondo de Protección al Inmueble, FPI): ежемесячно он составляет одну двенадцатую от 0,35 % первоначальной суммы основного долга.

Для кредита на 100.000 UI:

• Ежемесячный взнос в FPI: примерно 29,2 UI.
• Сумма взносов в FPI за 25 лет: 8.750 UI.
• Платёж без учёта страхования жизни: около 579,9 UI.
• Основной долг + проценты + FPI: около 173.967 UI.

К этому нужно добавить обязательное страхование жизни, стоимость которого зависит от суммы, срока и индивидуальных обстоятельств заявителя. Если его стоимость включается в кредит, это также меняет сумму основного долга и, соответственно, платёж.

Поэтому 165.217 UI из предыдущей таблицы — не окончательная стоимость кредита, а лишь основной долг и проценты в математическом примере.

Источник: BHU — условия Préstamo Soñado, версия 07.

Почему срок так сильно меняет результат

Если сравнить один и тот же кредит на 20 и на 25 лет:

• Платёж по основному долгу и процентам уменьшается примерно на 77,1 UI в месяц.
• Сумма основного долга и процентов увеличивается примерно на 14.548 UI.
• За дополнительные пять лет взносы в FPI добавляют ещё 1.750 UI.
• Страхование жизни также может подорожать из-за более длительного срока.

Увеличение срока — допустимый способ вписать платёж в бюджет, но у него есть цена, которую стоит оценить до подписания документов. Задача — подобрать посильный платёж, не растягивая долг дольше необходимого.

Фиксированный платёж в UI не означает фиксированный платёж в песо

Значение UI корректируется ежедневно, постепенно учитывая изменение индекса потребительских цен (IPC) за предыдущий месяц, в соответствии со статьёй 2 Закона 17.761.

На 1.º августа 2026 года одна UI стоила $ 6,6300, согласно данным Instituto Nacional de Estadística.

При таком значении:

• Платёж по основному долгу и процентам в размере 550,7 UI составлял около $ 3.651.
• С учётом FPI из примера — около $ 3.845, без страхования жизни.

Количество UI остаётся фиксированным, а сумма в песо — нет. Поэтому невозможно заранее узнать, сколько номинальных песо предстоит выплатить за 25 лет. Именно поэтому соотношение «1,65 суммы кредита» относится к суммам в UI: в номинальных песо с учётом инфляции за 25 лет общая сумма выплат может значительно превысить удвоенную первоначальную сумму кредита в песо. Это тоже не ставка 100 %, а следствие инфляции.

UI защищает реальную стоимость кредита: общий рост цен не обесценивает долг. Для заёмщика у этого есть обратная сторона: если ваш доход растёт медленнее IPC, платёж занимает всё большую долю зарплаты, хотя количество UI остаётся прежним. Стабильный платёж в реальном выражении не гарантирует стабильного соотношения платежа и дохода.

Что на самом деле требуется для финансирования 100 %

Préstamo Soñado позволяет профинансировать до 100 % стоимости жилья, но требует передать в ипотеку:

1. Приобретаемый объект недвижимости.
2. Ещё один объект недвижимости, который необязательно должен принадлежать заявителям.

Второй объект — не простая формальность. Согласно действующим условиям:

• Он должен быть одобрен BHU.
• Его оценочная стоимость должна составлять не менее 40 % оценочной стоимости приобретаемого жилья.
• Обременение не снимается автоматически через несколько лет: для его снятия клиент должен подать заявление.
• По кредиту не должно быть просрочек за последний год.
• Должно быть погашено не менее 30 % основного долга; если подтверждаемый доход получен от самостоятельной профессиональной или предпринимательской деятельности — не менее 50 %.

Тот, кто предоставляет второй объект, — часто это родственник — принимает на себя многолетнее обязательство. Стоит обсудить это с банком и нотариусом в Уругвае (escribano), прежде чем давать обещание за семейным столом.

Финансирование 100 % не отменяет необходимости в накоплениях

100 % относятся к стоимости жилья, а не ко всем расходам по сделке. Помимо цены объекта, нужно оплатить:

• Налог на переход права собственности (ITP).
• Гонорары нотариуса и нотариальные расходы по купле-продаже и оформлению двух ипотек.
• Комиссию агентства недвижимости, если она предусмотрена.
• Сборы за оформление кредита в банке. Действующие условия Préstamo Soñado предусматривают сбор за подачу заявки в размере 4.850 UI.
• Страхование жизни и другие применимые виды страхования.
• Разницу в сумме, которая может возникнуть по результатам оценки объекта или анализа кредитоспособности.

В совокупности расходы на покупку с кредитом обычно составляют от 10 % до 13 % цены. Подробные расчёты приведены в статьях какие расходы возникают при покупке недвижимости и скрытые расходы при покупке с кредитом.

До резервирования объекта два шага помогут избежать неприятных сюрпризов: получить предварительное одобрение кредита и убедиться, что оба объекта подходят банку в качестве обеспечения.

Гарантийный фонд и 95 %

По программе Podés Comprar доля финансирования достигает 95 % благодаря Гарантийному фонду, которым управляет Agencia Nacional de Vivienda. Он был создан статьёй 7 Закона 18.795; впоследствии его название и формулировки регулирующих положений были изменены последующими нормативными актами, хотя BHU продолжает использовать в своих предложениях аббревиатуру FGCH.

Доступ к этой программе не предоставляется автоматически. Среди действующих требований:

• Соответствовать требованиям к кредитоспособности банка, участвующего в программе.
• Использовать кредит для приобретения единственного жилья.
• Иметь чистый семейный доход не выше 100 UR.
• Не иметь арестов имущества, установленных судом ограничений и обременений.
• Иметь предварительные накопления в размере от 5 % до 25 %.
• Соблюдать ограничения и требования, применимые к жилью.

Источник: ANV — Гарантийный фонд.

Поможет ли обеспечительный депозит по аренде в BHU?

Может помочь, но одного его наличия недостаточно.

Счета обеспечительных депозитов по аренде в BHU могут давать доступ к следующим условиям:

• Дополнительное финансирование в размере 10 % сверх доли, которую банк определит с учётом ваших характеристик как заёмщика.
• Льготная TEA для вкладчиков.

Условия конкретны: счёт должен существовать не менее 12 месяцев, а средний остаток за последние шесть месяцев должен составлять не менее 5 % запрашиваемой суммы кредита.

Здесь и кроется важная деталь: остаток обеспечительного депозита по аренде учитывается, но сам по себе вряд ли будет достаточным. Для кредита на 100.000 UI нужен средний остаток 5.000 UI — около $ 33.000 по значениям августа 2026 года; для кредита на 1.000.000 UI — 50.000 UI. Это может стать отправной точкой, но не полноценной стратегией.

Источник: BHU — обеспечительные депозиты по аренде, версия 20.

Как сравнить два ипотечных кредита без ошибок

Ориентироваться только на самый низкий первый ежемесячный платёж — самый быстрый способ ошибиться с выбором. Запросите у каждой финансовой организации письменный расчёт, в котором подробно указаны:

• Фактически предоставляемая сумма кредита и чистая сумма, которую получает продавец.
• Валюта или расчётная единица кредита и порядок индексации.
• TEA, применимая к вам как к заёмщику, а не ставка «от».
• Срок и система погашения.
• Платёж в валюте кредита с отдельным указанием части, приходящейся на основной долг и проценты.
• Общая сумма основного долга и процентов.
• Страхование жизни, страхование недвижимости или взносы в аналогичный фонд (FPI).
• Комиссии, сборы и расходы на оформление ипотек.
• Условия и стоимость досрочного погашения.
• Доля финансирования и использованная оценочная стоимость.
• Требуемое дополнительное обеспечение.

И правило, которое кажется очевидным, но почти никогда не соблюдается: предложения сравнивают при одинаковых сумме, валюте и сроке. Более низкий платёж за счёт увеличения срока кредита на пять лет не делает предложение дешевле — это уже другие условия сделки.

Краткие выводы

• Если сумма платежей по основному долгу и процентам составляет 1,65 первоначальной суммы кредита, это не означает TEA 100 %.
• Этот коэффициент 1,65 относится к сумме в UI и не позволяет определить будущую общую сумму в песо.
• Фактический платёж в BHU также включает FPI и обязательное страхование жизни.
• Финансирование 100 % требует залога второго объекта недвижимости на строгих условиях и не покрывает расходы на покупку.
• Опубликованная ставка указана как ставка «от»: окончательное предложение зависит от характеристик заёмщика и сделки.
• Для сравнения кредитов нужно оценивать совокупную стоимость, а не только ставку или первый платёж.

В INGAR мы можем помочь вам рассчитать полную стоимость покупки, понять, как условия кредита влияют на поиск недвижимости, и согласовать сделку с банком и нотариусом в Уругвае. Решение об одобрении и окончательных условиях всегда принимает финансовая организация.

Частые вопросы

Означает ли выплата почти двойной суммы кредита, что ставка составляет 100 %?

Нет. Если сумма всех платежей приближается к удвоенной сумме основного долга, это не означает годовую ставку 100 %. Это три разные вещи: эффективная годовая ставка, накопленные проценты за 20 или 25 лет и общая стоимость кредита, которая также включает страхование, обязательные взносы в фонды, сборы и расходы на оформление ипотеки.

Фиксирован ли платёж в индексируемых расчётных единицах UI?

Он фиксирован в UI, но не в песо. Значение UI корректируется ежедневно, постепенно учитывая изменение IPC за предыдущий месяц, в соответствии со статьёй 2 Закона 17.761, поэтому сумма в песо меняется каждый месяц.

Что такое Фонд защиты недвижимости и почему он увеличивает платёж?

Это ежемесячный взнос, который BHU включает в платёж; он составляет одну двенадцатую от 0,35 % первоначальной суммы основного долга. Поэтому таблица основного долга и процентов отражает не всё, что выплачивается каждый месяц.

Означает ли финансирование 100 %, что накопления не нужны?

Нет. 100 % относятся к стоимости жилья, а не ко всем расходам по сделке. Помимо цены объекта, нужно оплатить ITP, гонорары нотариуса и нотариальные расходы по купле-продаже и оформлению ипотек, а также комиссию агентства недвижимости, если оно участвует в сделке.

Что требует Préstamo Soñado для финансирования 100 %?

Передать в ипотеку приобретаемый объект и ещё один объект недвижимости, который необязательно должен принадлежать заявителям.

Как BHU обеспечивает финансирование 95 %?

Через Гарантийный фонд под управлением Agencia Nacional de Vivienda, созданный статьёй 7 Закона 18.795.

Как сравнить два ипотечных кредита без ошибок?

Ориентироваться только на самый низкий первый ежемесячный платёж — самый быстрый способ ошибиться с выбором. Запросите у каждой финансовой организации письменный расчёт с указанием фактически предоставляемой суммы кредита, чистой суммы, которую вы получите, и всех составляющих платежа.

Чтобы оценить свою ситуацию до запроса расчёта, воспользуйтесь ипотечным калькулятором: он позволяет предварительно рассчитать платёж и общую сумму при выбранных вами условиях. А среди опубликованных объектов недвижимости можно посмотреть текущие цены в интересующем вас сегменте.

Читайте также

• Какие расходы возникают при покупке недвижимости
• Сравнение ипотечных банков Уругвая
• Какую сумму кредита я могу получить
• Фиксированная и плавающая ставка
• Требования для получения ипотечного кредита
• Субсидии на первое жильё в Уругвае

Источники

• BHU — Podés Comprar
• BHU — Préstamo Soñado
• BHU — условия Préstamo Soñado (ES.CRE.14)
• BHU — обеспечительные депозиты по аренде (ES.AHR.04, v20)
• ANV — Гарантийный фонд
• IMPO — Закон 18.795, статья 7
• IMPO — Закон 17.761, статья 2
• INE — индексируемая расчётная единица UI, июль 2026

Примеры рассчитаны по французской системе погашения с месячной ставкой, эквивалентной TEA 4,50 % —(1+TEA)^(1/12)−1—. Информация проверена 1.º августа 2026 года. Ставки, сборы и условия могут меняться: всегда уточняйте их в финансовой организации.