Сравнение банков Уругвая 2026: ставки и условия ипотеки

Ипотечное кредитование в Уругвае: выбор шире, чем когда-либо

Если вы планируете купить первое жильё или инвестировать в недвижимость, в 2026 году вас ждёт более конкурентный ипотечный рынок, чем в последние годы. Ставки в индексируемых расчётных единицах (UI) остаются на исторически низком уровне, частные банки активно соперничают с BHU за клиентов, а такие программы, как Фонд гарантирования ипотечных кредитов (FGCH), продолжают помогать покупателям с небольшими накоплениями.

В нашем полном руководстве по ипотечному кредитованию мы разбираем основные понятия: как работает ипотечный кредит, что такое UI, какие документы вам понадобятся и как проходит подача заявки. У этой статьи другая задача: здесь вы найдёте сравнение банков с подробными таблицами, фактическими ставками, конкретными требованиями и практическим примером расчёта. Наша цель — помочь вам сопоставить цифры в своей таблице и принять взвешенное решение.

Вся информация собрана из официальных информационных листов и тарифов банков. Данные частных банков обновлены 18 октября 2026 года; сведения о BHU взяты из предыдущих проверок, последняя из которых проводилась в августе 2026 года. Ставки и условия могут меняться; прежде чем принимать решение, всегда уточняйте их в банке.

---

Какие банки выдают ипотечные кредиты в Уругвае?

В Уругвае ипотечные кредиты предлагают Banco Hipotecario del Uruguay (BHU) —на него приходится около 70% кредитов в стране— и пять частных банков: Santander, BBVA, Itaú, Scotiabank и BTG Pactual (бывший HSBC). BHU финансирует до 80% стоимости недвижимости по самым низким ставкам —90% при наличии предварительных накоплений, 95% с FGCH и 100% по программе Préstamo Soñado—; частные банки финансируют от 80% до 90% стоимости первого жилья, в отдельных случаях до 95%, при этом оформление у них проходит быстрее.

Прежде чем переходить к сравнению, полезно разобраться в структуре рынка. На Banco Hipotecario del Uruguay (BHU) приходится около 70% ипотечных кредитов страны. Это государственный банк, специализирующийся на жилищном кредитовании и имеющий поддержку правительства Уругвая. Его главное преимущество: финансирование до 80% стоимости недвижимости, 90% при наличии предварительных накоплений, 95% с FGCH и 100% по программе Préstamo Soñado, а также самые низкие ставки на рынке.

Частные банки —Santander, BBVA, Itaú, Scotiabank и BTG Pactual (бывший HSBC)— в последние годы укрепили свои позиции благодаря более оперативному оформлению, меньшему объёму бюрократических процедур и быстрому одобрению заявок. Обычно они финансируют от 80% до 90% стоимости первого жилья, в отдельных случаях до 95% (70% относится к их программам кредитования второго жилья), предлагая ставки, сопоставимые со ставками BHU, и значительно более короткие сроки рассмотрения.

Доступные валюты

В Уругвае ипотечные кредиты выдаются преимущественно в двух валютах:

• Индексируемые расчётные единицы (UI): самый популярный вариант с наиболее выгодными ставками. UI корректируется в соответствии с инфляцией (индексом потребительских цен, IPC), поэтому платёж в песо меняется каждый месяц. При этом в реальном выражении ваш платёж остаётся стабильным. Этот вариант рекомендуется большинству покупателей.
• Доллары США (USD): более высокие ставки (от 6,75% до 7,5%), более короткие сроки (от 10 до 25 лет в зависимости от банка), а на проценты начисляется НДС. Этот вариант может подойти, если вы получаете доход в долларах или хотите избежать зависимости от местной инфляции, однако общая стоимость кредита ощутимо выше.

BHU также предлагает кредиты в уругвайских песо, хотя большинство его продуктов оформляется в UI.

---

В каком банке Уругвая самая выгодная ставка по ипотеке? (TEA в UI, 2026)

Минимальная ставка на рынке кредитов в UI составляет 3,75% TEA. Её предлагают BHU, Santander (основное жильё, кредиты от USD 100.000), BBVA (кредиты свыше USD 100.000 при получении зарплаты в этом банке), Itaú (с пакетом Personal Bank или Full) и BTG Pactual (кредиты от USD 99.999).

TEA (эффективная годовая процентная ставка) — ключевой показатель для сравнения. В отличие от номинальной ставки, TEA учитывает эффект капитализации процентов. Чем она ниже, тем меньше общая сумма выплат. Ниже приведены действующие ставки по ипотечным кредитам в индексируемых расчётных единицах:

Обновление (июль 2026): по стандартному продукту BHU («Podés Comprar») опубликованы ставки от 3,75% TEA в том числе для покупки жилья; 4,50% относится к наиболее длительным срокам и программе «Préstamo Soñado» (финансирование до 100% с дополнительным обеспечением). Santander, в свою очередь, указывает финансирование до 95% цены купли-продажи. Проверено на bhu.com.uy и santander.com.uy.

Примечание: ставки BHU зависят от доли финансирования, срока, характеристик дохода заявителя и наличия льготы для вкладчиков. Для Itaú, BBVA и Scotiabank в таблице указаны ставки для клиентов с пакетом услуг или получающих зарплату в банке; Santander и BTG Pactual устанавливают ставку в зависимости от суммы кредита.

Ставки без льготных условий

Если вы не получаете зарплату в банке и не соответствуете льготным условиям, ставки повышаются: в Itaú — с 3,75% до 4,00%, в Scotiabank — с 3,80-4,00% до 4,40-4,60%. BBVA не публикует ставку вне своей акции. Santander, в свою очередь, предоставляет срок 30 лет только клиентам категорий Nómina, Select, специалистам с высшим образованием или государственным служащим; для остальных клиентов максимальный срок в UI составляет 20 лет.

---

Какую долю стоимости и на какой срок финансирует каждый банк? Общие условия

BHU финансирует до 80% стоимости первого жилья —90% при наличии предварительных накоплений и 95% с FGCH— и 100% по программе Préstamo Soñado; Santander — до 95% для определённых категорий клиентов, Scotiabank и BTG Pactual — до 90%, BBVA и Itaú — до 80% (BBVA — 90%, если стоимость недвижимости превышает USD 150.000). Максимальный срок кредита в UI составляет от 25 лет (BHU, BBVA, Scotiabank и BTG Pactual) до 30 лет (Itaú на общих условиях и Santander только для льготных категорий — Nómina, Select, специалистов с высшим образованием или государственных служащих).

* Santander предлагает срок 30 лет исключительно клиентам категорий Nómina, Select, специалистам с высшим образованием или государственным служащим. Для остальных клиентов доступен срок до 20 лет.

---

Какие требования предъявляют банки для выдачи ипотечного кредита в Уругвае?

Частные банки требуют трудовой стаж от 12 до 24 месяцев. По кредитам в UI Santander, Itaú и BTG Pactual (бывший HSBC) публикуют предельный размер платежа в 35% дохода, а BBVA — 30% чистого дохода; Scotiabank свой лимит не публикует. BHU рассчитывает платёж от располагаемого дохода, из которого дополнительно вычитаются арендная плата и платежи по другим кредитам; доля зависит от профиля клиента. Все банки позволяют учитывать доход супруга или супруги для соответствия требованиям.

Ключевой момент: BHU рассчитывает долю платежа от располагаемого дохода (за вычетом постоянных расходов, кредитных платежей, удержаний и арендной платы), который ниже чистого дохода. Это может уменьшить сумму, которую банк готов одобрить. Среди частных банков, публикующих свой лимит, самый низкий установлен в BBVA: 30% в UI и 15% в долларах.

---

Какие расходы по ипотечному кредиту возникают помимо процентов?

Учитывайте расходы на выдачу или администрирование кредита (1,5% в Santander с лимитом USD 1.500; 1,5% + НДС в Itaú с лимитом USD 500; 2% + НДС в Scotiabank), нотариальную проверку ипотеки (от 0,45% до 0,72% + НДС в банках, которые публикуют её стоимость отдельно), а также обязательное страхование от пожара и страхование жизни. К этому добавляется сбор за регуляторный надзор BCU, начисляемый на остаток задолженности.

TEA — лишь часть общей стоимости. Дополнительные расходы возникают при подписании документов и в течение срока кредита. Ниже подробно перечислены основные из них:

Обратите внимание: дополнительный сбор в размере 0,345% годовых от остатка задолженности взимают все частные банки (Santander и Itaú публикуют именно эту ставку); вместе со сбором за регуляторный надзор он составляет 0,445% годовых. Это не особенность какого-либо отдельного банка.

---

Можно ли досрочно погасить ипотеку в Уругвае?

Да: Закон 18.574 разрешает полное или частичное погашение в любой момент, а по истечении не менее 5 лет с даты выдачи кредита административные расходы ограничиваются 1% остатка задолженности. До истечения 5 лет применяются предусмотренные договором комиссии банка, которые различаются: BBVA — 2% остатка, BTG Pactual — 1% остатка или USD 500, Itaú — плата, установленная договором, и погашение только начиная с платежа 37; BHU приостановил взимание комиссии, а Santander её не публикует.

Закон 18.574 регулирует досрочное погашение жилищных ипотечных кредитов в Уругвае. Основные положения:

• Вы можете полностью или частично погасить кредит в любой момент.
• Если с даты выдачи прошло не менее 5 лет, закон ограничивает расходы: необходимо уплатить проценты, начисленные по день погашения, административные расходы (максимум 1% остатка задолженности) и финансовые расходы, связанные с потерями кредитора при реинвестировании.
• До истечения 5 лет применяются предусмотренные договором комиссии банка (обычно более высокие).
• Финансовые расходы, связанные с реинвестированием, рассчитываются исходя из средних ставок, опубликованных BCU за соответствующий период.

На практике условия различаются: BBVA взимает 2% остатка задолженности до истечения 5 лет и 1% после; BTG Pactual — 1% остатка основного долга или USD 500 (большую из сумм), при этом должно быть внесено не менее 24 платежей; Itaú допускает частичное или полное погашение только начиная с 3.º года (платёж 37) и взимает плату за досрочное погашение, установленную договором; BHU приостановил взимание комиссии по решению совета директоров; Santander не публикует комиссию и принимает досрочные платежи в счёт основного долга в размере не менее 20% остатка задолженности, позволяя уменьшить платёж или срок кредита.

---

Подробный разбор каждого банка

BHU — Banco Hipotecario del Uruguay

BHU занимает ведущую позицию на рынке, и большинство уругвайцев рассматривают его в первую очередь. Его главное преимущество — сочетание низких ставок + высокой доли финансирования. По программе Préstamo Soñado, если у вас есть накопительный счёт Yo Ahorro с достаточным количеством баллов, можно получить финансирование до 100% стоимости жилья, включая стоимость страхования жизни.

Преимущества:

• Ставки от 3,75% TEA в UI как на строительство, так и на покупку жилья (продукт «Podés Comprar») — самые низкие на рынке.
• Финансирование до 80% (90% при наличии предварительных накоплений, 95% с FGCH, 100% по программе Préstamo Soñado).
• Суммы кредита от 100.000 до 2.800.000 UI (около USD 461.000 по состоянию на 5 августа 2026 года: UI $ 6,6332 и курс доллара BCU $ 40,256).
• Срок до 25 лет.
• Программа Yo Ahorro: льготная ставка и дополнительное финансирование для вкладчиков.
• Совместимость с FGCH (финансирование до 90-95%).

Недостатки:

• Оформление занимает больше времени, чем в частных банках (может потребоваться 50-70 дней).
• Больше бюрократических процедур: больше документов и этапов.
• Нет сроков свыше 25 лет.

Santander

Santander стал основным частным конкурентом BHU. В информационном листе от 18 сентября 2026 года указана ставка 3,75% TEA в UI для основного жилья при сумме кредита от USD 100.000 (4,75% при меньшей сумме), что соответствует минимальной ставке BHU. А максимальный срок 30 лет для льготных категорий клиентов ставит его в один ряд с Itaú (где также доступно 30 лет, без ограничений по категории клиента): по длительности кредитования эти два частных банка ближе всего к BHU и даже превосходят его.

Преимущества:

• Ставка 3,75% TEA в UI для основного жилья при сумме кредита от USD 100.000 на все опубликованные сроки — соответствует минимальной ставке BHU.
• Срок до 30 лет (Nómina, Select, специалисты с высшим образованием, государственные служащие).
• Финансирование до 95% для узкой категории клиентов (возраст от 25 до 45 лет, специалист с высшим образованием и жильё стоимостью до USD 200.000) и до 85% цены купли-продажи на общих условиях (75%, если обеспечением служит залог прав по предварительному договору купли-продажи).
• Программа «Родитель + ребёнок»: позволяет суммировать доходы родителей и детей для соответствия требованиям.
• В платёж включены стоимость оценки недвижимости, расходы на выдачу кредита, страхование жизни и страхование от пожара.
• Оформление быстрее, чем в BHU (30-45 дней).

Недостатки:

• Для остальных клиентов максимальный срок сокращается до 20 лет.
• При сумме кредита менее USD 100.000 ставка в UI повышается до 4,75%.
• Расходы на выдачу кредита составляют 1,5% основной суммы (лимит USD 1.500) или 2,5%, если сумма кредита меньше USD 30.000.

BBVA

BBVA активно продвигает акцию для клиентов, получающих в банке зарплату или пенсию: льготные ставки действуют до 31 декабря 2026 года. Его сильная сторона — интеграция с FGCH через специальный продукт, который облегчает получение кредита покупателям с небольшими накоплениями.

Преимущества:

• Ставка от 3,75% TEA при зачислении зарплаты в банк для кредитов свыше USD 100.000; от 4,00% для меньших сумм.
• Специальный продукт с Фондом гарантирования (FGCH) агентства ANV: финансирование может достигать 95% в зависимости от продукта и программы.
• Для недвижимости стоимостью свыше USD 150.000 — финансирование до 90% (1-е жильё).
• Ипотечный кредит на энергоэффективное жильё с дополнительными преимуществами.
• Бесплатная оценка при получении зарплаты в BBVA (лимит $ 11.000).
• Минимальный трудовой стаж — всего 12 месяцев.

Недостатки:

• Минимальный доход $ 30.000 (на общих условиях) или $ 140.000 (для недвижимости стоимостью свыше USD 150.000).
• Опубликованные ставки действуют в рамках акции при получении зарплаты в BBVA; без этого условия банк ставку не публикует.
• Очень жёсткое ограничение соотношения платежа и дохода для кредитов в долларах (15%).
• Возрастные ограничения: максимальная сумма USD 40.000 начиная с 65 лет.

Itaú

Itaú предлагает надёжный кредитный продукт с конкурентными ставками для клиентов с пакетами банковских услуг. Сейчас максимальный срок составляет 30 лет, что соответствует предложениям других банков, поэтому срок больше не ограничивает его конкурентоспособность.

Преимущества:

• Ставка от 3,75% TEA для клиентов с подключённым пакетом (Personal Bank или Full); 4,00% TEA на общих условиях.
• Бесплатная оценка недвижимости.
• Допускается досрочное погашение.
• Административные расходы ограничены USD 500.

Недостатки:

• Срок больше не является самым коротким среди частных банков: максимальный срок увеличен до 30 лет в UI (с лимитом основной суммы 2.500.000 UI, если срок превышает 20 лет).
• Минимальный трудовой стаж 24 месяца — одно из самых строгих требований.
• Минимальный доход семьи — эквивалент UI 10.000.
• Максимальное финансирование 80% — требуется больше собственных накоплений.

Scotiabank

У Scotiabank есть интересная особенность: необязательно быть клиентом банка заранее. Счёт вам откроют при подаче заявки на кредит. Кроме того, банк предлагает финансирование до 90% стоимости первого жилья без требования предварительных накоплений — долю, которую BHU предоставляет только при наличии таких накоплений (его базовый уровень — 80%).

Преимущества:

• Финансирование до 90% стоимости недвижимости в UI (первое жильё); 80% в долларах.
• Не нужно заранее быть клиентом банка.
• Стоимость оценки возмещается при выдаче кредита.
• Доступный минимальный доход: $ 50.000 для кредитов в UI.

Недостатки:

• Ставка 3,80% TEA в UI действует для получающих зарплату в Scotiabank при сроке до 10 лет; на 25 лет ставка составляет 4,00%, а без этой льготы — от 4,40%.
• Максимальный срок в UI — 25 лет.
• Трудовой стаж 24 месяца.
• Меньше отделений за пределами столицы.

BTG Pactual (бывший HSBC)

HSBC Uruguay стал Banco BTG Pactual Uruguay S.A. Помимо кредита для резидентов, у банка есть отдельная программа для нерезидентов, предназначенная для клиентов сегмента Excellence, что делает его одним из вариантов для иностранных инвесторов.

Преимущества:

• Ставка 3,75% TEA в UI для кредитов от USD 99.999 до 500.000.
• Финансирование до 90% в UI для первого жилья (80% при сумме свыше USD 150.000).
• Специальный продукт для нерезидентов (клиентов Excellence Extranjero): финансирование до 60%.
• Срок в UI до 25 лет.
• Бесплатная повторная оценка каждые два года.

Недостатки:

• TEA 4,75% в UI для кредитов менее USD 99.999.
• Дополнительный сбор 0,345% годовых: его взимают все частные банки, это не особенность данного банка.
• Оценка за счёт клиента: USD 150 + НДС.
• Комиссия за досрочное погашение: 1% остатка задолженности или USD 500 (минимум 24 платежа).
• Более высокие нотариальные расходы: 0,72% + НДС против 0,45% и 0,5% в Itaú, BBVA и Scotiabank.
• За обслуживание счёта, с которого списывается платёж, взимается ежемесячная плата, а заложенная недвижимость не может быть сдана в аренду ни на момент оформления, ни в течение срока кредита.

---

Стоит ли брать ипотечный кредит в долларах в Уругвае?

Как правило, нет: ставки в долларах составляют от 6,75% до 7,5% + НДС против 3,75%-4,75% в UI, а максимальные сроки — от 10 до 25 лет в зависимости от банка. Такой кредит имеет смысл только при стабильном доходе в долларах и планах погасить его за короткий срок.

Кредиты в долларах могут показаться привлекательными, если вы зарабатываете в этой валюте или опасаетесь инфляции. Однако цифры говорят сами за себя: ставки колеблются от 6,75% до 7,5% + НДС, максимальные сроки составляют от 10 до 25 лет в зависимости от банка, а допустимое соотношение платежа и дохода строже (15-20% против 30-35% в UI).

Наша рекомендация: за исключением случаев, когда у вас стабильный доход в долларах и вы планируете погасить кредит за короткий срок, вариант в UI почти всегда выгоднее. Разница ставок (3,75-4,75% в UI против 6,75-7,5% в USD) слишком велика, а валютный риск работает против вас, если вы зарабатываете в песо.

---

Как получить ипотеку с небольшими накоплениями? FGCH и Yo Ahorro

FGCH агентства ANV позволяет профинансировать до 95% стоимости как вторичного жилья, так и нового жилья в рамках программы налогового стимулирования (Закон 18.795, включая программу Entre Todos), если чистый доход семьи не превышает 100 UR; фактический максимум устанавливает каждый участвующий банк. Программа Yo Ahorro от BHU, в свою очередь, предоставляет льготную ставку и до 10% дополнительного финансирования тем, кто предварительно накапливает средства.

Фонд гарантирования ипотечных кредитов (FGCH)

FGCH — программа под управлением Национального жилищного агентства (Agencia Nacional de Vivienda, ANV), которая помогает получить ипотечный кредит людям с меньшими возможностями для накоплений. Она действует в BHU и нескольких частных банках (у BBVA есть специальный продукт).

Основные условия:

• Финансирование до 95% стоимости жилья, как вторичного, так и нового в рамках программы налогового стимулирования (Закон 18.795, включая программу Entre Todos); фактический максимум устанавливает каждый участвующий банк.
• Чистый доход семьи не должен превышать 100 UR (примерно $ 192.000 по состоянию на август 2026 года).
• Платёж должен быть меньше 35% дохода семьи.
• Минимальные предварительные накопления — 5% стоимости жилья (до 25% в зависимости от программы).
• Максимальный срок — 25 лет.
• Жильё должно быть единственным и предназначенным для постоянного проживания.

Если ваш доход ниже установленного предела и у вас накоплено хотя бы 10%, FGCH, вероятно, будет лучшим вариантом. Уточните на сайте ANV, соответствуете ли вы требованиям.

Программа Yo Ahorro (BHU)

Если вы планируете покупку жилья в среднесрочной перспективе, программа Yo Ahorro от BHU может стать действенным инструментом. Это накопительный счёт в UI, который при выполнении определённых требований даёт доступ к следующим условиям:

• Льготная ставка (TEA Ahorrista): снижение стандартной ставки BHU.
• Дополнительное финансирование: до 10% сверх стандартного уровня для вашего кредитного профиля.
• Минимальный первоначальный взнос на счёт: 1.000 UI (USD 164,78 при справочных значениях UI 6,6332 и валютного курса 40,256). Последующие взносы: минимум 500 UI.
• К моменту подачи заявки на кредит необходимо накопить не менее 2.000 баллов.
• Баллы рассчитываются с учётом остатка на счёте, регулярности пополнений и срока существования счёта.

Важный момент: средства, находящиеся на счёте менее 181 дня, снять нельзя. Любое снятие лишает ипотечной льготы, кроме случаев, когда вы подтвердите, что средства были направлены на приобретаемое жильё.

Также существует Yo Ahorro Alquilando — вариант для тех, кто сейчас арендует жильё и хочет приобрести собственное; минимальный первоначальный взнос на счёт составляет 500 UI.

---

Сколько стоит банковская оценка недвижимости и сколько времени она занимает?

В нескольких банках оценка отдельно не оплачивается: Itaú не взимает за неё плату, Santander включает её в платёж, BBVA оплачивает её в пределах $ 11.000 клиентам, получающим в нём зарплату (если кредит не оформлен, оценку нужно оплатить клиенту), а Scotiabank возмещает её стоимость при выдаче кредита. Оценка занимает от 5 до 15 рабочих дней. BTG Pactual взимает за неё плату (USD 150 + НДС), а BHU проводит её силами собственных специалистов.

Оценка — обязательный этап оформления любого ипотечного кредита. Банк направляет оценщика (эксперта), который определяет рыночную стоимость недвижимости. Доля финансирования рассчитывается исходя из этой стоимости —а не цены купли-продажи—.

Что следует учитывать:

• Несколько частных банков не взимают отдельную плату за оценку: Itaú проводит её бесплатно, Santander включает в платёж, BBVA оплачивает её в пределах $ 11.000 клиентам, получающим в нём зарплату, а Scotiabank возмещает стоимость при выдаче кредита. BTG Pactual взимает USD 150 + НДС, при этом повторная оценка каждые два года бесплатна.
• BHU проводит оценку силами собственных оценщиков.
• Если оценочная стоимость ниже цены купли-продажи, разницу придётся покрыть собственными средствами.
• Процедура занимает от 5 до 15 рабочих дней в зависимости от банка и расположения объекта.
• Для строящихся объектов или земельных участков процедура отличается и обычно занимает больше времени.

Если вы хотите предварительно оценить свою недвижимость до обращения в банк, воспользуйтесь нашим сервисом онлайн-оценки: он даст ориентир на основе реальных данных рынка Уругвая.

---

Сколько времени занимает одобрение ипотеки в Уругвае?

В частных банках весь процесс занимает от 30 до 45 дней (35-50 в BTG Pactual); в BHU — от 50 до 70 дней. Предварительное одобрение в частном банке можно получить за 3 до 5 дней. BHU также публикует обязательство по сроку оформления: «Ваш кредит максимум за 70 дней, иначе мы вернём сумму первого платежа» (ES.CRE.03, версия 31, пункт 2.1.3, дата обращения 5/8/2026); в документе не указано, с какого этапа отсчитывается этот срок.

Один из факторов, наиболее сильно влияющих на решение —и редко упоминаемых в сравнениях—, — время, необходимое каждому банку для одобрения и выдачи кредита. Ниже приведены приблизительные сроки от начала до завершения:

BHU работает заметно медленнее. Если у вас подписан документ о резервировании с жёсткими сроками, частный банк может оказаться лучшим вариантом даже при несколько более высокой ставке.

---

Какой будет платёж за недвижимость стоимостью USD 150.000? Практический пример

При финансировании 80% (USD 120.000) на 25 лет и ставке 4,50% TEA платёж только по основному долгу и процентам составляет 4.009,27 UI ($26.594,27 по справочному значению UI на 05/08/2026). При 3,75% TEA — ставке, которую для этой суммы публикуют Santander, BBVA (при получении зарплаты в банке) и BTG Pactual, — платёж составляет 3.717,98 UI ($24.662,09). Это расчёты основного долга и процентов без страховок и сборов.

Рассмотрим конкретный случай. Предположим, вы хотите купить квартиру за USD 150.000 в Монтевидео, профинансировав 80% (USD 120.000) на 25 лет в UI. Переведём сумму в UI, используя значение UI, опубликованное INE на 5 августа 2026 года ($ 6,6332), и курс BCU на 4 августа 2026 года ($ 40,256):

USD 120.000 × 40,256 = $ 4.830.720 ÷ 6,6332 = ~728.000 UI

По формуле фиксированного платежа в UI (французская система погашения), с эффективной месячной ставкой r=(1+TEA)^(1/12)−1, ориентировочные ежемесячные платежи будут следующими:

Примечание: суммы в песо — справочные значения, рассчитанные при UI $6,6332 на 05/08/2026 и валютном курсе $40,256 на 04/08/2026; они не являются прогнозом будущих платежей в песо. Поскольку UI корректируется в соответствии с инфляцией, платёж в песо увеличивается каждый месяц пропорционально индексу потребительских цен (IPC). В реальном выражении (с точки зрения покупательной способности) платёж остаётся постоянным.

Влияние ставки: разница в долгосрочной перспективе

Чтобы показать, насколько важен каждый процентный пункт, рассмотрим один и тот же кредит на 730.000 UI сроком 25 лет при разных TEA:

В отдельном сценарии с кредитом 730.000 UI на 25 лет повышение TEA с 3,75% до 4,75% добавляет примерно 117.488,80 UI процентов, что эквивалентно USD 19.359,27 при UI 6,6332 и валютном курсе 40,256. Это существенная сумма.

Сколько нужно зарабатывать?

При платеже только по основному долгу и процентам в размере 4.009,27 UI, эквивалентном $26.594,27 по справочному значению UI, и предельном соотношении платежа и дохода 30% необходимый доход в этом сценарии составляет примерно $88.647,57 (USD 2.202,10 при валютном курсе 40,256). При лимите 35% результат составит $75.983,63 (USD 1.887,51). Это расчёты основного долга и процентов до учёта страховок и сборов; порядок расчёта дохода и решение об одобрении зависят от банка и профиля клиента.

---

Какой банк выбрать для ипотечного кредита в Уругвае?

Единого победителя нет: BHU подходит, если вам нужно профинансировать более 80% стоимости и вы можете ждать 50-70 дней; Santander — если вы ищете самый длительный срок (до 30 лет) и получаете там зарплату; Scotiabank — если вы ещё не являетесь клиентом ни одного банка и вам нужна высокая доля финансирования в частном банке.

Универсального ответа нет. Всё зависит от вашего профиля. Вот краткий ориентир:

Выбирайте BHU, если:

• Вам нужно профинансировать более 80% стоимости недвижимости.
• У вас есть (или вы можете открыть) счёт Yo Ahorro для получения льготных ставок.
• Сроки вас не поджимают — вы можете ждать 50-70 дней.
• Вы ищете самую низкую ставку на рынке и соответствуете условиям льготы для вкладчиков.

Выбирайте Santander, если:

• Вам нужен длительный срок (до 30 лет), чтобы уменьшить платёж.
• Вы уже получаете зарплату в Santander или готовы перевести её зачисление в этот банк.
• Вы хотите оформить кредит быстрее, чем в BHU.
• Вас интересует программа «Родитель + ребёнок».

Выбирайте BBVA, если:

• Вы соответствуете требованиям FGCH и хотите воспользоваться прямой интеграцией с программой.
• Ваш трудовой стаж составляет всего 12 месяцев (самый низкий минимум среди частных банков).
• Вы получаете зарплату в BBVA: акция, условия которой проверены 18/10/2026, заканчивается 31/12/2026.

Выбирайте Itaú, если:

• Вы можете получить ставку от 3,75% TEA в UI с пакетом Personal Bank или Full; опубликованная ставка на общих условиях — 4,00% TEA.
• Вам подходит кредит в UI с погашением по графику сроком до 30 лет; для заявок на срок более 20 лет основная сумма ограничена 2.500.000 UI.
• Вы цените оперативное оформление и тесное взаимодействие со своим банковским менеджером.

Выбирайте Scotiabank, если:

• Вы не являетесь клиентом ни одного банка: Scotiabank не требует заранее открытого счёта и открывает его при подаче заявки (самая низкая ставка доступна получающим там зарплату).
• Вам нужна высокая доля финансирования (до 90%) в частном банке.
• Ваш доход невелик (минимум $ 50.000 для UI).

Выбирайте BTG Pactual, если:

• Вы нерезидент и ищете специальную программу для иностранцев (Аргентина и Бразилия; по другим странам нужно уточнять в банке).
• Сумма вашего кредита в UI составляет от USD 99.999 до 500.000: для этого диапазона опубликована ставка 3,75% TEA.
• Учитывайте плату за оценку (USD 150 + НДС) и ежемесячную плату за обслуживание счёта, с которого списывается платёж.

---

Следующие шаги

Если вы уже примерно понимаете, какой банк соответствует вашему профилю, переходите к конкретным действиям:

1. Оцените стоимость недвижимости, которую хотите купить. Воспользуйтесь нашим сервисом оценки, чтобы получить ориентир.
2. Рассчитайте свою допустимую кредитную нагрузку. Возьмите чистый доход и умножьте его на 0,30 (или на коэффициент до 0,35, если обращаетесь в Santander, Itaú или BTG Pactual; на 0,30 в BBVA; в BHU доля зависит от вашего профиля и применяется к располагаемому доходу) — это максимальный платёж, который вы можете себе позволить.
3. Запросите предварительное одобрение в 2-3 банках. Не останавливайтесь на первом. В большинстве банков предварительное одобрение бесплатно и ни к чему вас не обязывает.
4. Сравните общую стоимость, а не только ставку. Включите административные и нотариальные расходы, страховки и сбор за регуляторный надзор.
5. Обсуждайте условия. Если у вас есть предварительное одобрение одного банка, используйте его в переговорах с другим. У банков есть возможность улучшить условия.

Чтобы подробнее разобраться во всём процессе получения ипотечного кредита —от подготовки документов до подписания—, рекомендуем прочитать наше полное руководство по ипотечному кредитованию в Уругвае.

---

Последнее обновление: 18 октября 2026 года (частные банки). Ставки, условия и требования приведены для справки и собраны из официальных информационных листов и тарифов каждого банка. Прежде чем принимать решение, всегда уточняйте действующие условия непосредственно в финансовой организации. INGAR не является финансовым посредником и не предоставляет консультаций по кредитованию.

Думаете об ипотечном кредите? Рассчитайте платёж и минимальный доход в основных банках с помощью ипотечного калькулятора или напишите нам в WhatsApp.