Расходы по ипотечному кредиту в Уругвае (2026)

Редакционная проверка и сверка данных: 23 августа 2026 года. Мы сверили это руководство с информационными листами, тарифами и официальными документами BHU, Santander, Itaú, BBVA, Scotiabank, BTG Pactual (бывший HSBC), ANV, BCU, DGR, AEU и Caja Notarial. Данные BTG Pactual обновлены 18 октября 2026 года на основе октябрьского информационного листа банка.

Расходы зависят от банка и способа их взимания

При покупке с ипотечным кредитом возникают расходы, которых нет при покупке без кредита: оценка недвижимости, рассмотрение заявки или выдача кредита, нотариальная проверка ипотеки, страхование или взносы в защитные фонды и регуляторные платежи. Общий принцип прост, но порядок взимания этих расходов сложнее.

Один и тот же расход может оплачиваться в начале, удерживаться из суммы, которую выдаёт банк, включаться в основной долг или списываться в течение срока кредита. Поэтому неверно утверждать, что вся сумма расходов на оформление сделки должна быть у вас в наличии в день подписания.

Центральный банк Уругвая рекомендует сравнивать полную стоимость, включая комиссии, страхование и другие платежи, а не только эффективную годовую ставку TEA или заявленный платёж.

Сначала разделите две группы расходов

Расходы на куплю-продажу возникают и без участия банка: налог на переход права собственности (ITP), гонорар нотариуса, комиссия агентства недвижимости, если она применима, справки, гербовые сборы и регистрация купли-продажи. Мы подробно рассматриваем их в статье какие расходы возникают при покупке недвижимости.

Расходы по кредиту связаны с финансированием: оценка, сбор или комиссия, оформление и проверка ипотеки, регистрация в реестре, страхование жизни, страхование от пожара или аналогичный механизм защиты, а также налоги и сборы, которые отдельные учреждения перекладывают на заёмщика.

Не учитывайте один и тот же расход дважды. Если банк включает расход в основной долг, вы не оплачиваете его отдельно при оформлении сделки, но возвращаете в составе кредита, и на него начисляются проценты.

Первоначальные расходы по банкам: опубликованные данные на 23 августа 2026 года

В таблице приведены условия кредитных продуктов для приобретения жилья. Индивидуальные условия, акции, профиль клиента, расположение недвижимости и вид кредита могут повлиять на результат.

Примечание о BTG Pactual: HSBC Bank (Uruguay) S.A. стал Banco BTG Pactual Uruguay S.A.; BCU уже указывает его под этим названием. Данные этой строки и таблицы страхования взяты из информационного листа банка за октябрь 2026 года; при запросе предложения уточните, действуют ли эти условия.

Регистрация ипотеки: $ 2.530, а не от USD 200 до 500

Главное управление реестров публикует действующий сбор в размере $ 2.530 уругвайских песо за внесение ипотеки в Реестр недвижимости.

Это регистрационный сбор за процедуру, а не полный счёт нотариуса. Дополнительно могут оплачиваться резервирование приоритета регистрации, справки, гербовые сборы, копии, оформление документов и гонорары. При составлении бюджета следует выделять каждую статью отдельно, а не называть «регистрацией» пакет расходов с ориентировочной стоимостью в долларах.

Страхование и регулярные платежи: единого правила тоже нет

Универсальной ежемесячной платы за страхование от пожара в размере от USD 10 до 30 не существует. Несколько учреждений указывают предоплату за весь срок; BHU использует FPI. Нет и единой страховой премии по страхованию жизни в размере от 0,03% до 0,08% в месяц: Itaú и BBVA публикуют 1‰ в месяц, Scotia — до 1‰, Santander — 0,65‰ или 1,4‰, а BTG Pactual — 1,14% годовых.

Страховое покрытие и исключения зависят от полиса. Смерть и полная стойкая утрата трудоспособности включены в несколько продуктов, но публиковать универсальный список исключений некорректно. Santander, например, предлагает вариант Plus с покрытием безработицы или потери дохода на определённых условиях. До подписания запросите полный текст полиса и проверьте покрываемые риски, исключения, декларацию о состоянии здоровья, надбавки к страховой премии, порядок прекращения страхования и возможность возврата средств при досрочном погашении.

Вы можете рассмотреть предложения страховых компаний, имеющих разрешение на работу, но полис должен соответствовать требованиям кредитора, обеспечивать покрытие на необходимый срок и сумму, а права по нему должны быть переданы банку либо банк должен быть указан выгодоприобретателем, когда это требуется. Не считайте, что подойдёт любая страховка.

Упущение, которое дорого обходится: дополнительный обязательный платёж 0,345%

Santander, Itaú, BBVA и BTG Pactual указывают дополнительный обязательный платёж в размере 0,345% годовых от остатка задолженности, который списывается ежемесячно. В ряде случаев к нему добавляется сбор за регуляторный надзор TCR в размере около 0,10% годовых.

При остатке задолженности, эквивалентном USD 120.000, за первый месяц это составляет примерно:

• Дополнительный обязательный платёж: эквивалент USD 34,50.
• TCR по ставке 0,10%: эквивалент USD 10.
• Итого в начале: эквивалент USD 44,50.

Сумма уменьшается вместе с остатком задолженности. Здесь она выражена в эквивалентах исключительно для сравнения: кредит обычно номинирован в UI, и эти значения нельзя понимать как неизменные номинальные суммы в долларах на протяжении срока кредита.

Оценка может изменить размер вашего первоначального взноса, но «обычного» снижения относительно цены нет

Банку необходимо проверить стоимость недвижимости и её пригодность в качестве обеспечения. Оценку проводит специалист или компания, одобренные либо назначенные учреждением. Нельзя утверждать как общее правило, что оценщик должен быть «зарегистрированным» или что результат почти всегда оказывается на величину от 10% до 20% ниже цены.

Методики различаются. BHU определяет стоимость при полной оплате без рассрочки и стоимость быстрой реализации. Itaú указывает финансирование исходя из рыночной стоимости. BBVA может финансировать покупку исходя из цены сделки с ограничениями, связанными со стоимостью быстрой продажи. Попросите банк письменно указать:

• какую стоимость он использует в качестве базы;
• какой процент применяет к этой базе;
• что происходит, если цена и оценка различаются;
• сколько денег он фактически предоставит при оформлении сделки.

Условный пример: если продукт предусматривает финансирование 80% оценочной стоимости, а жильё за USD 150.000 оценено в USD 130.000, кредит составит USD 104.000, а собственный взнос в оплату жилья — USD 46.000. Этот расчёт иллюстрирует возможный риск; он не доказывает, что оценка обычно на 13% ниже цены, и не описывает все продукты.

FGCH: до 95%, без универсального лимита 1.000.000 UI

ANV сообщает, что FGCH позволяет получить финансирование от 75% до 95% стоимости жилья при собственных накоплениях от 5% до 25%, при условии положительной оценки кредитоспособности. Программа предназначена для приобретения единственного жилья; чистый доход семьи не должен превышать 100 UR, а платёж должен быть меньше 35% доходов.

В опубликованном ANV списке банков — участников программы указаны BBVA, BHU, HSBC, Santander и Scotiabank; HSBC теперь называется BTG Pactual, который в своём информационном листе указан как учреждение, работающее с FGCH. Предельная цена зависит от варианта программы, расположения и характеристик жилья; единой суммы «примерно 1.000.000 UI», применимой ко всем случаям, нет.

Фонд получает премию за предоставленную гарантию, но не следует описывать «первоначальную комиссию плюс ежемесячную премию, уплачиваемую покупателем» как универсальный порядок. Попросите учреждение — участника программы сообщить, перекладывает ли оно какие-либо расходы на клиента, в каком размере, с какой периодичностью и включает ли их в основной долг или в платёж.

Исправленный пример: кредит, эквивалентный USD 120.000

Чтобы показать порядок сумм, не создавая впечатления, что все банки одинаковы, возьмём первоначальный основной долг, эквивалентный USD 120.000, эффективную годовую ставку TEA 4,5%, срок 25 лет и 300 платежей. При эквивалентной месячной ставке платёж по основному долгу и процентам составляет примерно эквивалент USD 660,87, а общая сумма процентов — около эквивалента USD 78.260 в той же расчётной единице.

При первоначальном остатке задолженности некоторые опубликованные платежи составили бы:

Не складывайте все строки таблицы: каждая соответствует отдельной структуре расходов. Также не добавляйте ежемесячную плату за страхование от пожара, если продукт предусматривает предоплату, или ежемесячную премию по страхованию жизни, если страховка оплачена в начале либо профинансирована в составе основного долга.

Для математической проверки: если бы премия по страхованию жизни оставалась ровно на уровне 1‰ в месяц от остатка задолженности по этому кредиту с постепенным погашением основного долга в течение 25 лет, её общая сумма составила бы около эквивалента USD 21.300 в исходной расчётной единице. Это не индивидуальное предложение и не сумма будущих номинальных платежей в долларах: расчёт показывает, почему общий диапазон от USD 5.000 до 15.000 мог оказаться заниженным.

Сколько средств действительно нужно иметь к оформлению сделки

Нельзя дать обоснованный ответ, пока не выбраны банк, продукт, недвижимость и способ взимания расходов. Используйте следующее равенство:

Средства к оформлению сделки = часть цены, не покрываемая кредитом + расходы на куплю-продажу, подлежащие оплате при оформлении + расходы по кредиту, которые оплачиваются при оформлении или удерживаются из выдаваемой суммы.

Для жилья стоимостью USD 150.000 при кредите USD 120.000 часть цены, не покрываемая кредитом, составляет USD 30.000. К ней добавляются общие расходы по сделке и только те банковские расходы, которые необходимо оплатить отдельно или которые удерживаются из выдаваемой суммы. Если банк добавляет комиссию или страховку к основному долгу, задолженность и платёж увеличиваются, но сумма средств, необходимая в день подписания, не обязательно растёт.

Поэтому нельзя делать вывод, что накопления USD 50.000 позволяют искать недвижимость только в диапазоне от USD 120.000 до 125.000. Максимальная цена зависит от доли и базы финансирования, оценки, общих расходов и того, какие статьи включаются в основной долг.

«Два разных нотариуса» нужны не всегда

При любой покупке вам необходимо независимое сопровождение нотариуса в Уругвае (escribano) для проверки правоустанавливающих документов, контроля сделки и нотариального удостоверения купли-продажи. Кроме того, банк должен оформить и проверить своё ипотечное обеспечение.

Порядок работы зависит от учреждения. Itaú публикует расходы на своих нотариусов; BBVA, Scotia и BTG Pactual — на контроль или проверку. BHU указывает, что работает нотариус клиента, и удерживает из кредита гонорар за оформление ипотеки. Не представляйте участие «двух нотариусов» как универсальное правило и не используйте общий диапазон от USD 500 до 1.500.

Для купли-продажи ориентир нотариального тарифа составляет 3% от соответствующей расчётной базы, с добавлением НДС и взноса в Caja Notarial. Caja Notarial публикует ставку взноса 19% в 2026 году. Получающиеся 4,23% могут служить арифметическим ориентиром, но существуют разные расчётные базы, минимальные и предельные суммы, а также случаи снижения тарифа: запросите письменный расчёт у своего нотариуса.

До резервирования: предусмотрите защиту внесённой суммы

Рекомендация провести оценку до принятия обязательств разумна, но неформальная фраза сама по себе не обеспечивает защиты. Если покупка зависит от кредита, попросите нотариуса составить соглашение о резервировании или предварительный договор купли-продажи с ясными условиями, определяющими:

• одобрение кредита;
• минимальную сумму финансирования;
• результат оценки;
• срок получения ответа;
• возврат суммы, внесённой при резервировании объекта (seña), если условие не выполнено.

Решающее значение имеет конкретная формулировка. Проверьте её до перевода денег.

Что проверить при сравнении двух банков, чтобы избежать ошибок

1. Запросите одобренную сумму кредита, сумму, которую получит продавец, и общую сумму основного долга, которую вам предстоит вернуть.
2. Отделите платёж по основному долгу и процентам от общей суммы списания в начале срока кредита.
3. Уточните, какие расходы оплачиваются сразу, удерживаются из выдаваемой суммы или добавляются к основному долгу.
4. Запросите стоимость, принимаемую за базу при оценке, и максимальную долю финансирования от этой базы.
5. Потребуйте отдельно указать суммы за выдачу кредита, рассмотрение заявки и нотариальную проверку.
6. Запросите ставку страхования жизни, базу её расчёта, покрытие, исключения и надбавки к страховой премии.
7. Уточните, оплачивается ли страхование от пожара помесячно или за весь срок, и что происходит при досрочном погашении.
8. Проверьте TCR, дополнительный обязательный платёж, обслуживание счёта и любые другие списания.
9. Уточните расходы и ограничения при частичном или полном досрочном погашении.
10. Если вы используете FGCH, запросите применимые лимиты и порядок учёта премии за гарантию.
11. Отделите регистрационный сбор от расходов на справки, гербовые сборы, оформление документов и гонорары.
12. Сравнивайте преддоговорную информацию и расчёт с указанием даты, а не только рекламу.

Использованные официальные источники

• BCU — Что учитывать при оформлении кредита.
• BHU — ES.CRE.03, версия 31; Фонд защиты недвижимости.
• Santander — Информационный лист по ипотечному кредиту; часто задаваемые вопросы.
• Itaú — Условия ипотечных кредитов.
• BBVA — Информационный лист по ипотеке, обновлённый 20/07/2026.
• Scotiabank — Условия продуктов; Жилищный кредит.
• BTG Pactual (бывший HSBC) — Информационный лист по ипотечному кредиту, октябрь 2026 года; BCU — регистрационные сведения об учреждении.
• DGR — Регистрация купли-продажи, предварительного договора или ипотеки.
• ANV — Фонд гарантирования ипотечных кредитов.
• AEU — Нотариальные тарифы по недвижимости; Caja Notarial — взнос и тарифные значения на второе полугодие 2026 года.

Общая информация проверена 23/08/2026. Коммерческие условия, страхование, акции и ставки сборов могут меняться. До резервирования или подписания запросите у банка преддоговорный информационный лист и расчёт с указанием даты, а также проверьте сделку со своим нотариусом.

Статьи по теме

• Расходы при покупке недвижимости в Уругвае: ITP, нотариус и регистрация
• Ипотечный кредит в Уругвае: варианты, требования и сроки
• Сравнение банков, выдающих ипотеку в Уругвае
• Пошаговое руководство по покупке квартиры в Уругвае