Субсидии и льготы на покупку первого жилья в Уругвае

Как купить дом без денег в Уругвае?

Обычную покупку нельзя совершить без собственных накоплений. FGCH может снизить необходимый первоначальный взнос до 5% стоимости жилья, соответствующего условиям программы, однако нужно пройти оценку кредитоспособности и предусмотреть расходы на покупку. У некоторых государственных программ приём заявок проходит по особым правилам: прежде чем резервировать объект, нужно проверить условия программы и действующие лимиты.

Официальные данные: ANV указывает для FGCH максимальное финансирование до 95%, первоначальный взнос от 5% до 25%, требование о единственном жилье и платёж менее 35% доходов семьи. См. действующие условия FGCH.

О чём это руководство

В INGAR мы регулярно сталкиваемся с одной и той же ситуацией: семьи хотят купить первое жильё, подсчитывают расходы и приходят к выводу, что денег не хватает. Но зачастую дело не в том, что покупка им недоступна, а в том, что они не знают об инструментах, которые помогают покрыть недостающую сумму.

В Уругвае действует несколько государственных программ, призванных помочь большему числу семей приобрести первый дом или квартиру. Одни снижают необходимый первоначальный взнос, другие субсидируют часть ежемесячного платежа, третьи уменьшают фактическую стоимость жилья благодаря налоговым льготам. Проблема в том, что сведения разбросаны по ресурсам ANV, BHU, MVOT и различным постановлениям, а в одном месте их никто не собирает.

Именно это мы и делаем: предлагаем полный и актуальный обзор субсидий, программ и льгот для покупки первого жилья в Уругвае с конкретными требованиями, чтобы вы могли оценить, какие из них подходят для вашей ситуации.

Если вы пока не представляете общий порядок покупки, начните с нашего пошагового руководства по покупке квартиры в Уругвае. А чтобы понять полную стоимость покупки, а не только цену в объявлении, прочитайте, какие расходы возникают при покупке недвижимости.

Это руководство посвящено субсидиям и государственным программам. Если вам нужен полный пошаговый разбор покупки — от поиска и резервирования до оформления нотариального акта о переходе права собственности, — у нас есть руководство по покупке первого жилья в Монтевидео. А для расчёта платежа по кредиту воспользуйтесь ипотечным калькулятором с условиями BHU, Itaú и Santander.

Прежде чем продолжить: вопросы жилищных кооперативов, субсидирования платежей и жилья, реализуемого ANV, включая аренду с правом выкупа, решаются напрямую с ANV или MVOT, без агентства недвижимости. Если у вас есть официальные доходы и вы хотите купить жильё на рынке с банковским кредитом, подходящий путь — FGCH: с накоплениями в размере 5 % можно профинансировать до 95 % стоимости.

Общий обзор: какие программы существуют и кому они подходят

Прежде чем переходить к деталям, полезно увидеть общую картину. Каждая программа рассчитана на свою категорию участников:

Теперь рассмотрим каждую программу отдельно.

1) FGCH: Фонд гарантирования ипотечных кредитов

Если бы нам нужно было выбрать только одну программу для рекомендации тем, кто ищет первое жильё, мы выбрали бы эту. И всё же большинство покупателей, которые к нам обращаются, либо не знают о ней, либо не вполне понимают, как она работает.

Что это такое

FGCH — фонд под управлением ANV, который предоставляет банку дополнительную гарантию. На практике это позволяет банку выдать вам кредит на большую долю стоимости жилья и тем самым уменьшить необходимый первоначальный взнос.

Конкретная выгода

• Вторичное жильё: можно профинансировать до 95% стоимости (вам потребуется всего 5% собственных накоплений вместо обычных 20%).
• Новое жильё (Закон 18.795) и программа Entre Todos: можно профинансировать до 95% стоимости (вам потребуется всего 5% собственных накоплений).

Это кардинально меняет расчёты. Для квартиры стоимостью USD 120.000 снижение необходимого первоначального взноса с USD 24.000 до USD 6.000 (как для вторичного, так и для нового жилья с FGCH) может означать возможность купить уже в этом году вместо того, чтобы снимать ещё пять лет.

Требования

• Доход семьи: до 100 UR (корректируемых расчётных единиц Unidades Reajustables) после удержаний. По состоянию на август 2026 года (UR $ 1.923,44) это примерно $ 192.000 в месяц на семью после удержаний.
• Единственное жильё: кредит должен быть предназначен для покупки единственного жилья для постоянного проживания в Уругвае.
• Предельная цена: стоимость жилья не должна превышать максимальные значения, установленные ANV. В Монтевидео для вторичного жилья лимит составляет UI 1.037.630 (таблица лимитов ANV за август 2026 года). Лимиты выражены в UI и обновляются каждый месяц — этот лимит снизился по сравнению с июлем и июнем 2026 года, — поэтому стоит проверить действующее значение на сайте ANV.
• Отсутствие арестов и запретов: объект недвижимости должен быть свободен от обременений.
• Платёж менее 35%: платёж по кредиту должен составлять менее 35% доходов семьи.
• Кредитоспособность: необходимо получить одобрение одного из банков — участников программы.

Организации — участники программы

Список организаций и условия отдельных продуктов могут меняться. Уточните на актуальной странице ANV, какие организации работают с FGCH, и перед подачей заявки сравните ставки, сроки, валюту, расходы и долю финансирования.

Порядок оформления

1. Выберите новое или вторичное жильё, соответствующее ценовым лимитам.
2. Обратитесь в один из банков — участников программы для оценки вашей кредитоспособности.
3. При выдаче кредита банк оформляет гарантию FGCH через ANV.
4. Предоставьте необходимые документы (удостоверение личности, подтверждения доходов, заявление о том, что у вас нет другого жилья в собственности).

Начать оформление заявки можно онлайн через сайт ANV или лично в офисе агентства по адресу Cerrito 400, Монтевидео.

2) План первого жилья BHU (программа Primera Vivienda)

Программа запущена в рамках пятилетнего жилищного плана 2025-2029 и относится к числу новейших государственных инициатив, направленных на облегчение покупки первого жилья.

Что предлагает программа

• Финансирование до 95% стоимости объекта недвижимости, что снижает первоначальный взнос со стандартных 20% до 5%.
• Программа реализуется через BHU.
• Предполагается, что с 2025 по 2029 год она охватит более 4.000 семей.

Как это работает

BHU периодически объявляет приём заявок. Первый набор был рассчитан на приобретение 350 объектов жилья на рынке. Заинтересованным покупателям следует следить за объявлениями на сайтах BHU и ANV.

В отличие от FGCH, эта программа предусматривает отдельные периоды приёма заявок, а не постоянную подачу обращений, и может включать дополнительные критерии отбора в зависимости от условий конкретного набора.

3) Yo Ahorro: самый недооценённый инструмент BHU

Если вы пока не готовы к покупке, но знаете, что хотите приобрести жильё в ближайший год или два, эта программа для вас. При этом пользуются ею немногие.

Как это работает

Вы открываете счёт «Yo Ahorro» в BHU и вносите средства ежемесячно не менее 12 месяцев. Взамен при подаче заявки на ипотеку вы получаете:

• Льготную процентную ставку (ниже стандартной ставки BHU).
• Большую долю финансирования (можно получить кредит до 90% стоимости вместо стандартных 80% без подтверждённой истории накоплений).

Обновлённые условия

BHU смягчил условия программы:

• Первоначальный вклад: 1.000 UI (раньше — 4.000 UI). При текущем значении UI это примерно $ 6.500.
• Ежемесячные взносы: минимум 500 UI (раньше — 750 UI). Примерно $ 3.250 в месяц.
• Минимальный срок накопления: 12 месяцев подряд.

То есть при сравнительно небольшой ежемесячной нагрузке через год у вас появится история накоплений, которая даст конкретные преимущества при оформлении ипотеки.

Yo Ahorro Joven (закрытая программа)

Важно: эта программа больше недоступна. Она была создана Законом 19.210 как отдельный вариант для молодых официально трудоустроенных работников, однако приём заявок завершился 31 декабря 2018 года, а срок действия льготы — субсидии в размере 30% остатка накоплений — истёк 17 сентября 2020 года. Если вы молоды и хотите накопить на жильё, действующая альтернатива — программа Yo Ahorro от BHU.

Yo Ahorro Alquilando

Ещё один интересный вариант: если вы снимаете жильё, то можете подтвердить способность вносить ежемесячные платежи, поскольку уже платите за аренду. Это учитывается при рассмотрении заявки на кредит.

4) Субсидирование платежа: прямая помощь с ежемесячными выплатами

Эта программа известна меньше всего, но для семей с низкими и средними доходами она может оказаться наиболее значимой.

Что это такое

ANV и MVOT могут предоставить субсидию на часть ежемесячного платежа по ипотеке. Это не освобождение от выплат: государство ежемесячно оплачивает часть вашего платежа.

Кому подходит

Семьям, которые получили жильё через программы ANV (предварительные договоры купли-продажи, кооперативы и т. д.) и чьих финансовых возможностей недостаточно для внесения полного платежа. Субсидию предоставляют индивидуально после оценки социально-экономического положения семьи.

Как подать заявку

• Для предварительных договоров купли-продажи: лично в отделе платежей ANV по адресу Cerrito 400, на первом этаже, с понедельника по пятницу с 13 до 17 часов.
• Для кооперативов: заявку подают через кооператив с документами о доходах семьи (последними 3 расчётными листками по зарплате либо документами за последние 6-12 месяцев, если доход переменный или сезонный).

Продление

Субсидия не является бессрочной: её периодически продлевают, а ANV может корректировать размер в зависимости от изменения доходов семьи.

5) Жилищные кооперативы: коллективный путь

Жилищные кооперативы — сложившийся в Уругвае институт с десятилетиями истории и конкретными результатами. Они подходят не всем, но если этот вариант вам подходит, он может стать самым доступным способом приобрести первое жильё.

Как они работают

Группа из 10 до 50 семей создаёт кооператив. MVOT и ANV предоставляют кредит, который может покрывать до 100% стоимости строительства. Кооператив строит жильё либо по принципу взаимопомощи (сами участники работают на стройке), либо с предварительными накоплениями (участники вносят определённую долю средств и нанимают подрядчика).

Два формата

Требования

• Проживать в Уругвае и быть старше 18 лет.
• Чистый доход семьи — до 60 UR.
• Не иметь другого жилья в собственности.

Субсидии в рамках кооперативов

Особенно интересно то, что в зависимости от дохода семьи субсидия может покрывать от 20% до 100% стоимости жилья:

• Доход ниже 30 UR: субсидия до 100% стоимости жилья (фактически вы либо не вносите ежемесячный платёж, либо платите минимальную сумму).
• Доход от 30 до 60 UR: субсидия менее 20%, с платежом, соответствующим финансовым возможностям семьи.

Сроки на практике

Это небыстрый процесс. Создание кооператива, поиск участка, получение кредита и строительство могут занять от 3 до 5 лет (иногда больше). Но итог — собственное жильё по стоимости значительно ниже рыночной.

В 2025 году MVOT выделило 750 мест в программе строительства кооперативного жилья, а кооперативы, которые участвовали в трёх предыдущих отборах и не были выбраны, получили места напрямую, без отбора (202 объекта жилья).

6) Жильё по программе налогового стимулирования (Закон 18.795): не субсидия, но снижение цены

Формально это не субсидия, а режим налоговых стимулов для застройщиков, возводящих жильё в рамках государственной жилищной политики. Однако практический эффект для покупателя заключается в более низкой итоговой цене.

Льготы для покупателя

• Освобождение от ITP (налога на переход права собственности) при первой продаже. Наличие льготы необходимо проверить в документе о предоставлении проекту льготного статуса; в применимых случаях ITP рассчитывают на основе актуализированной кадастровой стоимости, а не цены в объявлении.
• Освобождение от НДС доходов от строительства, что позволяет застройщику предлагать более конкурентную цену.
• Освобождение объекта недвижимости от налога на имущество в течение срока действия льготы.

Экономию на ITP не следует рассчитывать как 2% цены в долларах: она зависит от актуализированной кадастровой стоимости и от того, действительно ли сделка освобождена от налога. Проверьте это по документу о предоставлении проекту льготного статуса и уточните у нотариуса в Уругвае (escribano).

Этой теме посвящена отдельная статья: жильё по программе налогового стимулирования (Закон 18.795): налоговые льготы и условия их применения.

Условия

Не всякое новое жильё подпадает под этот режим. Проект должен получить льготный статус от ANV и соответствовать требованиям к расположению, площади и цене. Перед покупкой уточните у застройщика и своего нотариуса в Уругвае, действительно ли проект зарегистрирован в рамках Закона 18.795.

7) Аренда с правом выкупа (ANV)

Если у вас нет значительных накоплений, но есть возможность вносить ежемесячные платежи, этот вариант может помочь вам получить жильё.

Как это работает

ANV предлагает жильё в аренду с правом выкупа. Вы ежемесячно платите за аренду, а по истечении установленного срока можете воспользоваться правом покупки. Часть уплаченной аренды засчитывается в оплату стоимости жилья.

Кому подходит

• Семьям с доходом от 25 до 75 UR.
• Тем, у кого нет собственного жилья.
• Тем, кто может подтвердить способность вносить ежемесячные платежи.

Наличие жилья

Доступные объекты публикуются в объявлениях ANV о реализации жилья. Предложения есть не всегда и не во всех районах, поэтому за объявлениями нужно следить.

8) Программа Entre Todos

Это инициатива ANV, которая объединяет несколько описанных выше механизмов (FGCH, жильё по программе налогового стимулирования, субсидии) в единый пакет для семей со средними и низкими доходами.

Главное

• Первоначальный взнос от 5% стоимости жилья.
• Финансирование до 95% через банки — участники FGCH.
• Доступ к новому жилью, построенному в рамках Закона 18.795.

На практике это сочетание FGCH + жилья по программе налогового стимулирования + субсидирования платежа (в зависимости от ситуации), с оформлением в рамках единой программы.

Ипотечный кредит в BHU: общие условия

Помимо специальных программ, полезно знать базовые условия BHU, на который приходится примерно 70% ипотечного рынка Уругвая:

Льготы для вкладчиков Yo Ahorro позволяют получить более выгодную ставку и большую долю финансирования. Кредиты выдаются в UI, поэтому платёж корректируется с учётом инфляции. Подробнее об особенностях разных видов ставок читайте в статье об ипотечном кредитовании в Уругвае.

Сравнительная таблица: какой первоначальный взнос нужен для каждой программы

Для квартиры стоимостью USD 120.000 (расчёты для примера):

К этим суммам нужно прибавить расходы на завершение сделки (нотариуса в Уругвае, налоги, регистрацию), которые могут составить дополнительно 8-10% при покупке за собственные средства через агентство недвижимости и 10-13% при покупке в кредит. Подробнее — в статье о расходах на покупку недвижимости.

Краткий ориентир: какая программа подходит для вашей ситуации

Основные документы, которые вам понадобятся

У каждой программы свои требования, но базовый комплект документов лучше подготовить заранее:

• Действующие удостоверения личности всех членов семьи.
• Последние 3 расчётных листка по зарплате (6 — при переменном доходе, 12 — при сезонном).
• Справка Banco de Previsión Social (BPS), учреждения социального обеспечения Уругвая, об отсутствии задолженности по взносам.
• Подтверждение адреса проживания.
• Заявление под присягой об отсутствии другого жилья в собственности.
• Сведения о семейном положении (для определения состава семьи).
• Если вы работаете самостоятельно или ведёте бизнес: декларации по IRPF или IRAE за последние 2 года, справка налоговой службы Уругвая (DGI) и бухгалтерские документы.

Распространённые ошибки, с которыми мы сталкиваемся

• Отказываться от программы, не узнав условия. Многие семьи считают, что не соответствуют требованиям, даже не обратившись за консультацией. Например, у FGCH достаточно высокий предел дохода (100 UR). Прежде чем исключать этот вариант, уточните условия в ANV или своём банке.
• Забывать о расходах на завершение сделки. Программы обеспечивают финансирование жилья, но оформление нотариального акта о переходе права собственности, регистрацию и налоги оплачиваете вы. Заложите эти расходы в бюджет с самого начала.
• Не сравнивать банки. FGCH работает с пятью банками. Ставки и условия различаются. Прежде чем принять решение, запросите расчёты хотя бы в двух-трёх банках.
• Слишком долго откладывать начало накоплений. Если вы знаете, что хотите купить жильё через 1-2 года, откройте счёт Yo Ahorro сейчас. 12 месяцев пройдут быстро, а разница в ставке ощутима.
• Не рассматривать жильё по программе налогового стимулирования. Иногда новая квартира по Закону 18.795 в итоге оказывается доступнее вторичной благодаря сочетанию освобождения от ITP и FGCH с первоначальным взносом 5%. Прежде чем отказываться от этого варианта, сделайте расчёты.

Куда обращаться за консультацией и оформлением

Частые вопросы

Что такое план первого жилья (Plan Primera Vivienda) в Уругвае?

Это программа BHU для покупателей первого жилья с льготными условиями финансирования. В этом руководстве мы подробно рассматриваем её наряду с другими государственными программами (FGCH, Yo Ahorro, субсидированием платежей, кооперативами, жильём по программе налогового стимулирования и арендой с правом выкупа от ANV).

Какие требования предъявляют программы для покупки первого жилья?

Они различаются в зависимости от программы, но обычно требуется отсутствие другого жилья в собственности, семейный доход в пределах установленных лимитов и возможность накопить первоначальный взнос (необходимая доля собственных средств зависит от выбранного варианта — см. сравнительную таблицу первоначальных взносов в этом руководстве).

Оплачивает ли государство часть жилья за вас в рамках субсидии?

В некоторых программах действительно есть прямая помощь (например, субсидирование платежа, которое покрывает часть ежемесячной выплаты в зависимости от ваших доходов); в других преимущество заключается в государственной гарантии (FGCH) или более выгодных условиях кредита. Единой суммы нет: всё зависит от программы и вашего социально-экономического положения.

Можно ли получить ипотеку с небольшими накоплениями?

FGCH предназначен именно для этого: государство гарантирует часть кредита, чтобы банк мог профинансировать большую долю стоимости жилья, а вам потребовалось меньше собственных накоплений. При этом начальные расходы (оформление нотариального акта и другие затраты) всё равно остаются. Рассчитайте посильный платёж в ипотечном калькуляторе.

Как купить дом без денег в Уругвае?

Обычную покупку нельзя совершить без собственных накоплений. FGCH от ANV может обеспечить финансирование до 95% при соблюдении условий, однако требуется не менее 5% собственных накоплений, одобрение кредитоспособности и жильё, соответствующее требованиям; кроме того, нужно предусмотреть расходы по сделке.

Источники

• Национальное жилищное агентство — FGCH (программа и требования):
  https://www.anv.gub.uy/fgch
• ANV — субсидии (общая информация):
  https://www.anv.gub.uy/subsidios
• ANV — объявления о реализации жилья:
  https://www.anv.gub.uy/comercializaciones
• BHU — Yo Ahorro (накопительная программа):
  https://www.bhu.com.uy/ahorro/yo-ahorro
• BHU — ипотечные кредиты (общие условия):
  https://www.bhu.com.uy
• MVOT — программа жилищных кооперативов:
  https://www.gub.uy/ministerio-vivienda-ordenamiento-territorial/politicas-y-gestion/programa-cooperativas
• IMPO — Закон 18.795 (жильё по программе налогового стимулирования):
  https://www.impo.com.uy/bases/leyes/18795-2011
• Gub.uy — оформление FGCH:
  https://www.gub.uy/tramites/fondo-garantia-creditos-hipotecarios

У вас уже предварительно одобрен кредит или накоплено 5 %? Напишите нам в WhatsApp, и мы покажем объекты в пределах ценового лимита FGCH. Если вы пока только подсчитываете бюджет, рассчитайте платёж с помощью ипотечного калькулятора.

Статьи по теме

• Как купить квартиру в Уругвае: пошаговое руководство (2026)
• Ипотечный кредит в Уругвае (2026): банки, ставки и порядок оформления
• Расходы на покупку недвижимости в Уругвае (2026): ITP, нотариус и регистрация
• Жильё по программе налогового стимулирования (Закон 18.795) в Уругвае 2026: налоговые льготы и условия их применения