Квартира и общее имущество в Уругвае 2026: права, расходы и закон

О чём вам не рассказывают перед покупкой квартиры в многоквартирном доме

Покупая квартиру в многоквартирном доме, вы приобретаете не только само помещение. Вы становитесь участником правового режима propiedad horizontal — раздельной собственности на помещения с общей собственностью на общие части здания. Вместе с другими владельцами вам принадлежит всё, что не является вашей квартирой: несущие конструкции, крыша, лестницы, лифт, коридоры, магистральные трубопроводы, земельный участок. Всё это принадлежит всем совладельцам пропорционально стоимости каждого помещения.

Это означает, что решения по дому принимаются совместно (на собрании), расходы распределяются между всеми (платежи за содержание общего имущества), а если один совладелец не платит, проблема касается всех. В теории это звучит разумно. На практике именно здесь возникает большинство конфликтов, с которыми сталкиваются собственники.

В INGAR мы видим сделки, в которых сама квартира находится в идеальном состоянии, но у дома есть серьёзные проблемы, которые покупатель не изучил. Это руководство объясняет, что действительно нужно знать перед покупкой объекта в режиме propiedad horizontal (PH) в Уругвае.

Раздельная собственность в Уругвае: главное в одной таблице

Что говорит закон: по существу, без лишних слов

Режим propiedad horizontal в Уругвае регулируется Законом 10.751 от 1946 года — одним из первых законов Латинской Америки в этой сфере. В него неоднократно вносились изменения (Декрет-закон 14.560 от 1976 года, Закон 19.604 от 2018 года, Закон 20.058 от 2022 года). Главное:

• Вы — исключительный собственник своего помещения (квартиры в границах, определённых регламентом).
• Вы — совладелец общего имущества: земельного участка, фундамента, несущих стен, крыши, лестниц, лифта, общих инженерных систем (водоснабжения, электроснабжения, канализации), коридоров, помещения консьержа. Это имущество никогда не может перестать быть общим — так прямо сказано в законе.
• Ваша доля определяется «коэффициентом» вашего помещения. Это фиксированный процент, который устанавливается при оформлении здания в режиме PH и определяет размер ваших платежей за содержание общего имущества и вес вашего голоса при голосовании.

Коэффициент доли: число, которое определяет вашу жизнь в доме

Каждому помещению присваивается коэффициент, выраженный в процентах от общей стоимости здания. Например, в доме на 20 помещений квартира с 3 спальнями на 8 этаже может иметь коэффициент 7,2%, а студия на уровне земли — 2,1%.

Это число определяет две принципиальные вещи:

1. Сколько вы платите за содержание общего имущества. Если общие расходы дома составляют $ 200.000 в месяц, а ваш коэффициент — 5%, вы платите $ 10.000.
2. Какой вес имеет ваш голос на собрании. Вес вашего голоса пропорционален коэффициенту: принцип «один голос на помещение» здесь не действует.

Кто устанавливает коэффициент? Обычно его определяет строительная компания или девелопер при оформлении здания в режиме PH, исходя из площади, расположения внутри здания и характеристик каждого помещения. После закрепления в регламенте совместного владения он практически не меняется: для изменения нужно согласие всех совладельцев, чего на практике почти никогда не происходит.

Важный момент: если вы считаете свой коэффициент несправедливым (а это случается чаще, чем принято думать), закон предусматривает, что при разногласиях ориентиром служит оценочная стоимость, установленная Dirección Nacional de Catastro. Но оспаривание — долгий и затратный процесс.

Общие расходы: платежи, которые не заканчиваются

Платежи за содержание общего имущества — ваш ежемесячный взнос на содержание дома. Они делятся на:

• Текущие: ежемесячные расходы — работа консьержа, уборка, освещение общих зон, вода (если оплачивается централизованно), обслуживание лифта, страхование здания, управление. Они регулярны и предсказуемы.
• Внеочередные: отдельные работы или ремонты — ремонт крыши, покраска фасада, замена лифта. Их утверждают на собрании и оплачивают дополнительными взносами либо из резервного фонда.
• Резервный фонд: ежемесячные накопления на непредвиденные расходы и будущие работы. Размер взноса определяет собрание. В старых домах он должен быть значительным; во многих домах такого фонда нет или его размер ничтожен.

Предусмотренное законом освобождение: статья 5 Закона 10.751 освобождает владельцев помещений на уровне земли и в подвале от участия в расходах на содержание и ремонт лестниц и лифтов, если они не являются их совладельцами. Проверьте положения регламента совместного владения: та же статья допускает прямо оговорённые соглашения сторон о распределении расходов.

Что нужно знать покупателю: запросите последние 6 расчётов платежей за содержание общего имущества, а не 1 или 2. Один расчёт ничего не покажет. Нужно увидеть динамику и выяснить, есть ли внеочередные расходы, уже утверждённые или ожидающие утверждения. Подробнее — в статье «Расходы на содержание общего имущества: что в них входит и как их рассчитывают».

Что происходит, если сосед не платит?

Пожалуй, это самая насущная проблема жизни в доме с режимом PH, которую реже всего обсуждают перед покупкой.

Когда совладелец перестаёт платить за содержание общего имущества, дому не хватает средств на обслуживание. Если неплательщиков несколько, здание быстро приходит в упадок: ремонты откладываются, профилактическое обслуживание прекращается, а те, кто платит, в итоге покрывают недостачу (либо дом продолжает разрушаться).

Закон предоставляет инструменты для взыскания:

• Взаимная ипотека: каждое помещение в силу закона обременено ипотекой в пользу всех остальных совладельцев в обеспечение оплаты. Это означает, что в крайнем случае вашу квартиру могут продать с торгов за долги по содержанию общего имущества. Это не теория — такое происходит.
• Документ для упрощённого судебного взыскания: утверждённый собранием расчёт платежей за содержание общего имущества имеет силу título ejecutivo. Управляющий может сразу обратиться в суд за взысканием, без предварительного разбирательства в общем исковом порядке.
• Проценты за просрочку: Закон 19.604 от 2018 года установил проценты за просрочку в размере 12% годовых без капитализации, а сумма долга корректируется в соответствии с Декретом-законом 14.500. До принятия этого закона каждый дом применял собственные правила, и долги становились неподъёмными. Норма обязательна: установить иные условия соглашением нельзя.
• Исковая давность: срок исковой давности по задолженности за содержание общего имущества составляет 4 года (статья 1222 Гражданского кодекса). После его истечения дом теряет право требовать взыскания долга через суд.

Как взыскание происходит на практике: расчёт, составленный управляющим и утверждённый собранием, имеет силу документа для упрощённого судебного взыскания (статья 14 Декрета-закона 14.560 в редакции Закона 19.604). На его основании управляющий может начать судебное разбирательство в порядке juicio ejecutivo, которое проходит быстрее обычного искового разбирательства. Если долг не погашен, на помещение могут наложить арест, а в крайнем случае — продать его с торгов. В силу взаимной ипотеки обеспечением выступает сама квартира должника.

Что это означает для вас как покупателя: перед покупкой запросите справку об отсутствии задолженности по платежам за содержание общего имущества. Также выясните общий уровень просроченной задолженности в доме. Если по 30% помещений есть долги, у дома серьёзная проблема, которая повлияет на качество вашей жизни и стоимость вашей недвижимости.

Резервный фонд: накопления, которые отличают ухоженный дом от разрушающегося

Резервный фонд легко спутать с платежами за содержание общего имущества, но у них разные задачи. Текущие платежи покрывают расходы месяца, а резервный фонд — это накопления на то, что рано или поздно потребуется: замену лифта, гидроизоляцию крыши, покраску фасада, ремонт магистрального трубопровода.

Собрание решает, сколько вносить и как хранить средства. Дом с солидным фондом может выполнить крупные работы, не требуя от каждого собственника сразу внести внеочередной платёж — именно в такие моменты возникают конфликты и просрочки. Дом без фонда или с символическими накоплениями рано или поздно потребует от вас дополнительных денег.

Перед покупкой спросите, сколько средств в резервном фонде и на какие работы они предусмотрены. Старый дом с почти нулевым фондом и лифтом возрастом 30 лет — это внеочередной взнос, который лишь ждёт своего часа.

Сдача помещения в доме с режимом PH, включая краткосрочную аренду

Ваше помещение находится в вашей исключительной собственности, поэтому в принципе вы можете сдавать его в аренду. Но регламент совместного владения может устанавливать ограничения, обязательные для вас так же, как и для любого другого совладельца.

Сегодня самый острый вопрос — краткосрочная аренда (Airbnb и аналогичные сервисы). Во многих регламентах назначение помещений определено как постоянное проживание либо запрещено коммерческое или гостиничное использование. На этом основании в некоторых домах не допускают посуточную аренду. В других она разрешена без проблем. Единого ответа нет: всё зависит от регламента вашего дома.

Если вы покупаете объект для сдачи в аренду — на год или на короткие сроки, — прочитайте регламент до подписания документов. Одна из самых дорогих ошибок, которые мы наблюдаем: купить квартиру для краткосрочной аренды и лишь потом обнаружить, что в доме она запрещена. Если планируете сдавать жильё в обычную долгосрочную аренду, изучите также требования для аренды жилья в Монтевидео и способы обеспечения обязательств по договору аренды.

Собрание: как принимаются решения

В доме с режимом PH важные решения принимаются на собрании совладельцев. На практике именно на собрании утверждают бюджет, выбирают управляющих, согласовывают работы и разрешают конфликты.

Как определяется кворум

Это означает, что при повторном созыве 3 человека могут принимать решения, затрагивающие весь дом. И это происходит постоянно. Участие в собраниях в Уругвае исторически низкое: во многих домах в них участвует менее 10% совладельцев. Если вы не приходите, за вас решают другие. В том числе — сколько вам платить по внеочередным расходам.

Решения, для которых требуется особое большинство

Не всё решается простым большинством. Для некоторых решений закон требует согласия 2/3 совладельцев, представляющих не менее 3/4 стоимости здания:

• Нововведения, направленные на улучшение использования общего имущества.
• Изменения, затрагивающие архитектурный облик здания.
• Изменение назначения или площади общих зон.

Эти требования к большинству обязательны: снизить их нельзя даже по соглашению совладельцев. Таков закон.

Дистанционные собрания (с 2022 года)

С принятием Закона 20.058 от 2022 года собрания могут проводиться очно, дистанционно или в смешанном формате. Необходима аудио- и видеосвязь в реальном времени. Это помогло повысить участие, особенно в больших домах, где многие собственники не живут в своих помещениях (инвесторы, владельцы сдаваемых квартир).

Регламент совместного владения: прочитайте его перед покупкой

Регламент — это «общественный договор» дома. Он определяет правила и обязателен для всех совладельцев и их правопреемников (то есть и для вас после покупки).

Перед завершением сделки его следует проверить вашему нотариусу в Уругвае (escribano). Но прочитайте его и сами, обращая внимание на следующее:

• Назначение помещений: можно ли использовать их под офис? Разрешена ли краткосрочная аренда (Airbnb)? В некоторых домах она прямо запрещена.
• Домашние животные: у каждого дома свои правила. Где-то животные запрещены, где-то установлены условия. Проверьте это заранее, а не после покупки.
• Работы внутри помещения: что вы можете менять в своей квартире и для чего нужно одобрение собрания.
• Допустимое время для шумных работ и правила совместного проживания: они могут заметно отличаться от дома к дому.
• Парковочные места и кладовые: как они распределяются, находятся ли в индивидуальной собственности или в общем пользовании.

Реальная ситуация, с которой мы часто сталкиваемся: человек покупает квартиру, рассчитывая сдавать её через Airbnb, а потом обнаруживает, что регламент это запрещает. Или покупает жильё для проживания с домашними животными, а регламент не допускает их содержания. Прочитав регламент заранее, вы избежите этих проблем.

Ремонт и строительные работы: что можно и чего нельзя

Внутри своей квартиры у вас достаточно свободы. Красить стены, менять напольное покрытие, обновлять кухню или ванную, менять внутренние дверные блоки — всё это можно делать без чьего-либо разрешения, если не затрагивать несущие конструкции.

Разрешение собрания необходимо для:

• Любых работ, затрагивающих общее имущество (магистральные трубопроводы, фасад, крышу).
• Изменений, влияющих на внешний вид здания (например, закрытия открытого балкона).
• Объединения двух смежных помещений (это предполагает устройство проёмов в разделяющих стенах или перекрытиях).
• Надстройки здания — требуется разрешение собрания согласно ст. 13 и большинство, предусмотренное ст. 12: две трети голосов от общего числа участников, представляющих не менее трёх четвертей стоимости здания, а также техническое заключение и выполнение других применимых требований.

Для любых работ, способных затронуть несущие конструкции, закон требует предварительного технического заключения, подтверждающего, что прочность, устойчивость, безопасность и санитарное состояние здания не пострадают. Выполнять работы без такого заключения незаконно, и это может повлечь серьёзные последствия.

Управляющий: кто распоряжается деньгами дома

Управляющий исполняет решения собрания, собирает платежи за содержание общего имущества, оплачивает услуги, нанимает и увольняет персонал (консьержа, уборщиков) и выступает законным представителем дома.

Это может быть совладелец, работающий безвозмездно, или профессиональная компания. В любом случае управляющий:

• Должен быть зарегистрирован в Министерстве труда (MTSS).
• Назначается собранием, обычно на год с возможностью продления.
• Обязан отчитываться — отсутствие прозрачной финансовой отчётности должно насторожить.
• Несёт гражданскую, а в определённых случаях и уголовную ответственность за ненадлежащее управление.

Перед покупкой спросите, кто управляет домом и как давно. Хорошее управление заметно: понятные расходы, своевременное обслуживание, сформированные резервные фонды. Плохое управление тоже заметно: расходы растут без объяснений, ремонты откладываются, собрания не созываются.

Что проверить перед покупкой объекта в режиме PH

Вот что мы рекомендуем запросить и проверить до завершения покупки любого помещения в режиме раздельной собственности:

1. Регламент совместного владения: прочитать полностью. Проверить разрешённое использование, правила содержания животных, проведения работ и краткосрочной аренды.
2. Последние 6 расчётов платежей за содержание общего имущества: проверить суммы, динамику и наличие внеочередных расходов.
3. Справка о задолженности по помещению: убедиться в отсутствии долгов по платежам за содержание общего имущества.
4. Уровень просроченной задолженности в доме: спросить управляющего, по какому проценту помещений есть просрочка.
5. Резервный фонд: сколько в нём средств и на что их планируют использовать.
6. Протоколы последних 2 собраний: выяснить, какие работы утверждены, какие есть конфликты и насколько активно собственники участвуют в собраниях.
7. Состояние лифта: последняя проверка, возраст, план замены.
8. Состояние крыши и фасада: есть ли запланированные или отложенные работы.
9. Управляющий: кто это, как давно управляет домом, зарегистрирован ли он.
10. Ваш коэффициент доли: каков его размер и как он соотносится с коэффициентами аналогичных помещений в доме.

Часто задаваемые вопросы

Какой закон о раздельной собственности действует в Уругвае?

Основной нормативный акт — Закон 10.751 от 1946 года, который продолжает действовать с изменениями, внесёнными Декретом-законом 14.560 (1976), Законом 19.604 (2018, задолженность по содержанию общего имущества) и Законом 20.058 (2022, дистанционные собрания). Единого «кодекса раздельной собственности» нет: действует эта совокупность законов.

Что такое коэффициент доли в режиме раздельной собственности?

Это процент, который стоимость вашего помещения составляет от общей стоимости здания. Он определяет размер ваших платежей за содержание общего имущества и вес вашего голоса на собрании. Коэффициент устанавливается при оформлении здания в режиме PH и указывается в регламенте совместного владения.

Кто оплачивает ремонт в доме с режимом PH?

Ремонт общего имущества (крыши, фасада, лифта, магистральных трубопроводов) оплачивают все совладельцы пропорционально своим коэффициентам через платежи за содержание общего имущества или резервный фонд. Работы внутри своего помещения оплачиваете вы.

Могут ли квартиру продать с торгов за долги по содержанию общего имущества?

Да. Утверждённый собранием расчёт платежей позволяет взыскивать долг в упрощённом судебном порядке, а каждое помещение обременено взаимной ипотекой в пользу остальных совладельцев. Если долг не погашен, дело может дойти до ареста и продажи помещения с торгов.

Каковы проценты за просрочку платежей за содержание общего имущества?

С принятием Закона 19.604 (2018) проценты за просрочку составляют 12% годовых без капитализации. Эта норма обязательна, установить иной размер соглашением нельзя. Срок исковой давности по долгу — 4 года.

Можно ли сдавать квартиру через Airbnb, если она находится в режиме раздельной собственности?

Это зависит от регламента совместного владения вашего дома. Некоторые регламенты допускают только постоянное проживание или запрещают гостиничное использование, и на этом основании краткосрочную аренду не разрешают; другие её допускают. Если у вас такой план, прочитайте регламент до покупки.

Можно ли делать ремонт внутри квартиры без разрешения?

Внутри своего помещения вы можете красить стены, менять напольное покрытие, обновлять кухню и ванную, если не затрагиваете несущие конструкции и общее имущество. Любые работы, затрагивающие магистральные трубопроводы, фасад, крышу или несущие конструкции, требуют разрешения собрания и предварительного технического заключения.

Источники

• Закон 10.751 (1946) — Режим раздельной собственности на помещения с общей собственностью на общие части здания.
• Декрет-закон 14.560 (1976) — Взаимная ипотека и кворум собраний.
• Закон 19.604 (2018) — Изменения правил о задолженности по содержанию общего имущества.
• Закон 20.058 (2022) — Дистанционные собрания.
• Dirección Nacional de Catastro — Справки по объектам в режиме PH и кадастровая стоимость.

Собираетесь купить квартиру в многоквартирном доме и у вас есть вопросы о режиме PH? В INGAR мы сопровождаем вас на всех этапах сделки: напишите нам в WhatsApp или посмотрите доступные объекты недвижимости.

Статьи по теме

• Расходы на содержание общего имущества: что в них входит и как их рассчитывают
• Что спросить перед покупкой недвижимости на вторичном рынке
• Что делает нотариус в Уругвае при купле-продаже и сколько это стоит