Доходность аренды в Монтевидео в 2026 году: валовая и чистая

Единого официального показателя доходности аренды для Монтевидео или Уругвая не существует. Для конкретного объекта недвижимости валовая доходность — это годовая арендная плата, делённая на цену; при расчёте чистой доходности вычитают потери от простоев, расходы на управление, обслуживание, налоги и прочие затраты, а результат делят на весь вложенный капитал.

Чтобы сравнить этот арендный доход с альтернативами, которые зависят от компаний, валют или технологий, мы отдельно разобрали, что может дать недвижимость в эпоху ИИ.

Índice INGAR публикует рейтинг валовой доходности по районам и типам недвижимости на основе цен предложения. Он помогает сравнивать сегменты, но не прогнозировать чистую доходность отдельного объекта: её рассчитывают по его цене, документально подтверждённой арендной плате и расходам, явно указывая допущения. Посмотреть актуальный индекс →

Две формулы

Валовая доходность

(Ежемесячная арендная плата × 12) / цена покупки × 100. Подходит для предварительного отбора, но не учитывает расходы на покупку и эксплуатацию.

Чистая доходность

(Фактически полученная арендная плата − все расходы собственника) / общий вложенный капитал × 100.

Общий вложенный капитал включает цену, расходы на приобретение и первоначальные затраты на приведение объекта в надлежащее состояние. Годовые расходы могут включать потери от простоев, расходы на управление, обслуживание, страхование, налог на недвижимость Contribución Inmobiliaria, налог на начальное образование Impuesto de Primaria, расходы на содержание общего имущества, возложенные на собственника, и налоги с арендного дохода.

Условный пример, который можно пересчитать

Этот пример показывает порядок расчёта; он не отражает средние показатели Монтевидео и не описывает реальный объект.

Валовая доходность относительно цены составила бы 8.400 / 120.000 = 7,0%. Для расчёта чистой доходности предположим следующие потери и расходы: один месяц без поступления арендной платы (USD 700), управление (USD 840), обслуживание и расходы по объекту с соответствующим кадастровым номером (padrón) (USD 1.000), а также налоги в этом примере (USD 882). Чистый денежный поток составил бы USD 4.978, а чистая доходность относительно USD 130.000 — 3,83%.

Замените каждое допущение реальными данными. Сумма налога USD 882 исключительно для демонстрации расчёта принята равной 10,5% валовой арендной платы: налоговая служба Уругвая (DGI) указывает такую ставку удержания или авансового платежа для определённых доходов нерезидентов, однако окончательный расчёт налога и доступные варианты зависят от налогоплательщика. Не используйте эту ставку без проверки применимого налогообложения.

Какую арендную плату использовать

Отдавайте предпочтение источникам в следующем порядке: действующий договор по объекту; недавние квитанции об оплате; договоры по сопоставимым объектам в том же здании; данные по объектам, действительно сопоставимым по типу, состоянию и расположению. Опубликованное объявление отражает ожидания, а не полученный доход.

INE публикует средние показатели по договорам, охваченным административными источниками данных. Эти показатели дают представление о рынке на определённую дату и в пределах охвата источников; они не заменяют данные об арендной плате конкретного объекта и сами по себе не позволяют рассчитать доходность, поскольку не содержат сопоставимой цены покупки того же объекта.

Какие расходы нельзя забывать

• Простои и просрочки платежей.
• Управление и расходы на поиск арендатора.
• Текущее обслуживание и замена изношенных элементов.
• Налог на недвижимость Contribución Inmobiliaria и налог на начальное образование Impuesto de Primaria.
• Страхование и банковские расходы.
• Расходы на содержание общего имущества, которые по договору несёт собственник.
• Налог на доходы физических лиц IRPF или налог на доходы нерезидентов IRNR в зависимости от налогового положения.
• Расходы на покупку в составе вложенного капитала.

Как сравнить два объекта недвижимости

Используйте один и тот же период, одну валюту и единый подход к учёту расходов. Не сравнивайте валовой доход от краткосрочной аренды с чистым доходом по годовому договору, а цену в объявлении — с фактической ценой сделки. Проверьте, как меняется результат, используя как минимум три значения арендной платы, два уровня простоев и резерв на обслуживание.

Частые вопросы

Какова доходность аренды в Монтевидео?

Единого официального показателя нет. Рассчитывайте доходность для конкретного объекта с учётом полной стоимости и документально подтверждённой арендной платы; среднее значение может ввести в заблуждение, если при сравнении не учесть различия в типе недвижимости, расположении, договоре, периоде и расходах.

Какова доходность аренды в Уругвае?

Сопоставимого официального среднего показателя по стране также не существует. Рынки, типы жилья и договоры различаются; результат нужно рассчитывать по каждому объекту, а затем сравнивать при единых допущениях.

Какую доходность лучше использовать: валовую или чистую?

Валовая подходит для первоначального отбора. Для принятия решения используйте чистую доходность относительно всего вложенного капитала, учитывая простои, управление, обслуживание, налоги и расходы.

Официальные источники

• INE — рынок аренды, июнь 2026 года
• DGI — IRPF с доходов от аренды
• DGI — IRNR и удержание налога с доходов от аренды
• DGI — налог на начальное образование Impuesto de Primaria 2026
• DGI — налог на переход права собственности ITP

Пример является условным и не представляет собой налоговую консультацию или прогноз доходности.

Статьи по теме

• Налоги на недвижимость
• Расходы на покупку
• Официальные данные об аренде в Монтевидео