Como escolher uma imobiliária de confiança no Uruguai: o que dá para verificar hoje

Escolher bem uma imobiliária não se resolve olhando avaliações na internet nem confirmando que a empresa tem um escritório de porta aberta. Existem documentos, condutas e condições bem concretas que vale a pena checar antes de entregar seus dados, assinar uma reserva ou pagar qualquer honorário.

Desde 2024 o Uruguai conta com a Ley 20.380, que criou um marco regulatório específico para a atividade imobiliária. Só que existe um detalhe que muda todo o conselho prático: em 1º de agosto de 2026, o Registro Nacional de Operadores Inmobiliarios (o cadastro oficial de corretores e imobiliárias) ainda não está em funcionamento.

Por isso, vale separar três planos diferentes:

1. o que já dá para comprovar hoje;
2. o que a lei vai exigir quando a matrícula existir;
3. as boas práticas que, neste momento, reduzem o risco.

Dá para verificar hoje a matrícula de uma imobiliária?

Não.

A Ley 20.380 criou o Registro Nacional de Operadores Inmobiliarios sob a órbita do Ministerio de Educación y Cultura (o ministério uruguaio de educação e cultura), determinou que ele fosse de consulta pública e obrigou a publicar o número de matrícula em toda oferta. Também fixou uma taxa de inscrição que não pode ultrapassar 1.000 UI (Unidades Indexadas, a unidade de conta uruguaia corrigida pela inflação), com renovação a cada dois anos, e previu um regime especial de credenciamento para quem já atuava no setor, com prazo de 180 dias contados a partir do momento em que o Registro entrar em operação.

Nada disso está de pé até agora. A última comunicação oficial do MEC, de 9 de abril de 2026, informava que o processo de regulamentação seguia em andamento e que a ferramenta informática necessária ainda estava sendo desenvolvida. A lei mandava regulamentar em até 90 dias a partir da sua entrada em vigor; esse prazo já passou.

Na prática, hoje isso significa que:

• não existe consulta pública oficial de matrículas;
• não faz sentido exigir um número que o Estado ainda não emite;
• se alguém mostrar a você um "número de matrícula", não há como conferi-lo em nenhuma base oficial;
• quando o Registro finalmente funcionar, essa checagem passará a ser o primeiro filtro.

Fonte: MEC — Processo de regulamentação da Lei do Operador Imobiliário.

O que você consegue verificar hoje

O que conferir	Como	O que isso prova
Razão social e RUT	Pedir a razão social completa e o número de RUT (o cadastro fiscal das empresas no Uruguai, equivalente ao CNPJ)	Identifica o contribuinte e em nome de quem o serviço será documentado
Certificado da DGI	Solicitá-lo ou consultar a situação pelo RUT na DGI (o fisco uruguaio, equivalente à Receita Federal)	Mostra a situação do certificado tributário; não garante solidez financeira nem qualidade profissional
Certificado comum do BPS	Consultar a validade pelo número de contribuinte no BPS (o órgão uruguaio de previdência social)	Indica contribuinte ativo e em dia; por si só não certifica que toda a equipe esteja registrada
SENACLAFT, quando for o caso	Pedir o comprovante de inscrição na SENACLAFT (a autoridade uruguaia de prevenção à lavagem de dinheiro)	Relevante em operações alcançadas pela legislação antilavagem
Emissão da nota fiscal	Perguntar de antemão quem emite a fatura	Confirma que a cobrança fica formalmente documentada
Autorização sobre o imóvel	Perguntar quem encomendou a comercialização	Reduz o risco de anúncios clonados ou publicados sem o dono saber
Condições da intermediação	Pedir por e-mail ou em documento	Evita discussão sobre serviços, exclusividade, pagamentos e devolução de reservas

Você pode consultar on-line a validade do certificado comum do BPS e a situação do certificado único da DGI.

Agora, sejamos precisos sobre o que esses papéis provam: atestam formalidade, não qualidade. Uma empresa pode ter todos os certificados em dia e mesmo assim avaliar mal o seu imóvel, atender pior ainda e não defender os seus interesses. São um piso mínimo, não um veredicto.

A SENACLAFT não vale igual para todas as operações

Esse ponto costuma ser usado como selo de confiança, e vale entender direito.

A Ley 19.574, a lei uruguaia de prevenção à lavagem de dinheiro, inclui entre os sujeitos obrigados as imobiliárias e os intermediários em transações sobre imóveis, mas excetua expressamente as locações.

Ou seja: pedir o comprovante da SENACLAFT faz sentido conforme a atividade concreta. Não é uma prova universal aplicável a qualquer empresa que apenas administre ou intermedeie aluguéis.

E vale também o contrário: quando a imobiliária participa de uma compra e venda alcançada pela norma, é esperado que ela peça dados de identidade, beneficiário final e origem dos recursos. Isso não é desconfiança em relação a você; é obrigação legal dela.

O que a Ley 20.380 exige (e o que ainda não)

Mesmo que a matrícula não possa ser obtida, a lei já indica o padrão para onde o setor caminha.

O artigo 6 estabelece que o operador matriculado deve:

• prestar informação clara, verdadeira e visível sobre seus serviços e sobre os imóveis oferecidos;
• vistoriar o imóvel o suficiente para individualizá-lo;
• documentar direitos e obrigações com o cliente por um meio que sirva de prova;
• publicar sua matrícula nas ofertas;
• manter a confidencialidade dos dados pessoais;
• prestar informação verídica, em especial sobre preço, forma e meios de pagamento;
• cumprir as normas fiscais, previdenciárias e antilavagem.

Já o artigo 7 proíbe:

• fazer publicidade ou gestões capazes de induzir a erro;
• captar clientes com condutas incompatíveis com a dignidade e a probidade profissional;
• reter indevidamente documentos ou valores de seus clientes;
• exercer a atividade e cobrar honorários sem estar habilitado ou autorizado pelo cliente.

Como esses artigos se dirigem a operadores matriculados e o Registro não funciona, seria impreciso apresentar o regime de sanções como plenamente vigente. Dito isso, boa parte dessas condutas já é alcançada hoje pelo direito dos contratos, pelas normas fiscais, pela proteção de dados, pela prevenção à lavagem e pela defesa do consumidor.

Autorização para anunciar um imóvel

Antes de reservar ou entregar dinheiro, pergunte:

• quem é o proprietário ou o responsável pela operação;
• se a imobiliária foi autorizada a comercializar aquele imóvel;
• se ela atua diretamente ou em parceria com outra imobiliária;
• quem vai receber uma eventual reserva;
• em nome de quem o comprovante será emitido.

A lei prevê uma autorização inequívoca do cliente para que o operador atue por conta dele. Isso não lhe dá direito a exigir cópia do contrato entre proprietário e imobiliária — que pode conter informação confidencial —, mas a empresa deveria, sim, ser capaz de explicar com clareza que vínculo tem com o imóvel e quem responde pela oferta. Se essa resposta ficar vaga, já é um dado.

Honorários: os 3% não são fixados por lei

A Ley 20.380 reconhece o direito do operador matriculado de cobrar honorários, mas não fixa um percentual obrigatório.

Em compra e venda, o usual são 3% mais IVA (o imposto uruguaio sobre valor agregado) por parte. Isso é prática de mercado, não tabela legal. O percentual, a base de cálculo e os serviços incluídos variam e são combinados antes da contratação.

Peça por escrito:

• o percentual ou o valor;
• sobre qual valor ele é calculado;
• se o IVA entra por fora;
• que despesas adicionais podem ser cobradas;
• que serviços estão incluídos;
• em que momento nasce o direito ao honorário;
• o que acontece se a operação não se concretizar.

A nota fiscal precisa identificar o mesmo prestador com quem você combinou. Desde 2025, como regra geral, os contribuintes de IVA documentam suas operações de forma eletrônica, com exceções conforme o regime tributário (guia de nota fiscal eletrônica da DGI).

A vistoria e os metros anunciados

Uma imobiliária que conhece o que vende deveria conseguir explicar, no mínimo: localização e identificação, área e de onde saiu esse número, quantidade e distribuição dos ambientes, estado geral aparente, valor do condomínio, situação de ocupação, preço e condições de pagamento, e que documentação está disponível.

A obrigação legal de vistoriar existe para que o imóvel possa ser corretamente individualizado. Ela não substitui o estudo jurídico e documental que o escribano (o tabelião uruguaio, que concentra as funções de notário e de advogado da operação) vai fazer.

Sobre a metragem, fonte permanente de conflito: ela pode vir da planta, da cédula catastral (o documento cadastral do imóvel), da convenção de condomínio, dos títulos ou de uma medição posterior. Se os números não batem, a imobiliária deveria dizer de qual fonte cada um saiu e nunca apresentar uma estimativa como se fosse área confirmada por documento.

Reserva: o que precisa estar por escrito

Não entregue dinheiro com base em uma conversa.

O documento deveria indicar:

• o imóvel e o padrón (o número de matrícula cadastral do imóvel no Uruguai), quando disponível;
• a identidade de quem entrega e de quem recebe;
• o valor e a moeda;
• a conta ou o meio de pagamento;
• o preço oferecido;
• o prazo de validade;
• as condições a que a operação fica sujeita;
• o destino do dinheiro caso a oferta seja aceita;
• em que casos há devolução;
• as consequências da desistência;
• assinatura ou aceite comprovável das duas partes.

Uma imobiliária pode receber ou guardar valores se estiver autorizada e se as condições estiverem documentadas. O que não cabe é reter sem fundamento, não dar recibo ou desconversar quando você pergunta quem fica com o dinheiro e quando ele volta.

O escribano do comprador

Em uma compra e venda, o comprador deveria ter um escribano que o assessore com independência e analise títulos, certidões, dívidas, procurações, situação tributária e histórico do imóvel.

O artigo 1673 do Código Civil coloca as despesas de escritura por conta do comprador, salvo acordo em contrário. Ele não diz quem escolhe o profissional.

Na prática, é razoável que o comprador indique um escribano de sua confiança. Havendo financiamento bancário, podem valer requisitos ou mecanismos de designação da própria instituição: conheça essas regras antes de se comprometer. O que não é negociável é receber assessoria independente.

Sinais de alerta

Fique atento se a imobiliária:

• não informa razão social nem RUT;
• pede transferência para uma pessoa diferente da que aparece no contrato;
• não entrega recibo nem nota fiscal;
• foge de documentar honorários e condições;
• divulga dados que mudam conforme quem pergunta;
• não consegue explicar de onde vem a metragem anunciada;
• exige reserva antes de identificar o imóvel e quem vai receber o dinheiro;
• não diz por escrito quando uma reserva é devolvida;
• pressiona para assinar sem dar tempo de ler;
• desestimula a participação de um escribano independente;
• usa fotos ou textos copiados de outro anúncio e não consegue agendar a visita;
• retém documentos originais sem explicar por quê nem dar comprovante.

Um escritório bonito, uma marca conhecida ou a filiação a uma associação do setor dão rastreabilidade, mas não substituem nenhuma dessas verificações.

Dez perguntas antes de contratar

1. Qual é a razão social e o RUT de quem presta e fatura o serviço?
2. Posso conferir os certificados vigentes de DGI e BPS?
3. Esta operação exige inscrição na SENACLAFT?
4. Quem autorizou a comercialização deste imóvel?
5. A oferta é direta ou compartilhada com outra imobiliária?
6. De que documento ou medição saem os metros anunciados?
7. Quais são os honorários, impostos e despesas adicionais?
8. Em que momento os honorários passam a ser devidos?
9. Se eu fizer uma reserva, quem guarda o dinheiro e quando ele é devolvido?
10. Posso enviar a documentação ao meu escribano antes de me comprometer?

Importa a resposta — e importa também se eles topam deixá-la por escrito.

Onde reclamar se algo der errado

Havendo relação de consumo, é possível consultar, reclamar ou denunciar na Unidad de Defensa del Consumidor (o órgão uruguaio de defesa do consumidor) do MEF, o ministério da economia e finanças, que oferece formulários on-line e atendimento presencial (canais oficiais).

Dependendo do problema, também pode caber recorrer a:

• DGI, por irregularidades fiscais ou de emissão de nota;
• BPS, por questões previdenciárias;
• SENACLAFT, por descumprimento de registro ou de controles antilavagem;
• Polícia ou Ministério Público, diante de possível estelionato ou apropriação indébita;
• via judicial, para cobrar dinheiro, danos ou descumprimento contratual.

A Ley 20.380 prevê que a futura comissão honorária do Registro receba denúncias e que o MEC possa aplicar advertência, observação, multa — de 1.000 a 500.000 UI — e suspensão temporária de até três meses. Esse canal específico depende de o Registro e seu procedimento saírem do papel.

Como trabalhamos na INGAR

Nosso objetivo é que cada cliente saiba desde o primeiro contato quem está atuando e em nome de quem, que imóvel está sendo oferecido, de onde vem a informação publicada, que honorários e despesas podem incidir, o que o serviço inclui, que condições regem uma reserva, quando vai receber notícias e que documentação seu escribano poderá analisar.

Honorários e condições são documentados antes de qualquer compromisso. Quando uma medida não está confirmada por documento, nós a identificamos como aproximada. E cada cliente trabalha com o escribano independente que quiser.

Confiança não deveria depender de uma promessa nem de um número que ainda não dá para verificar: ela deveria nascer de informação comprovável e condições claras.

As perguntas deste guia valem para qualquer imobiliária, nós inclusive: dá para testá-las nas propriedades publicadas e na avaliação on-line gratuita, que entrega a faixa de valor por escrito e sem compromisso.

Perguntas frequentes

Dá para verificar hoje a matrícula de uma imobiliária no Uruguai?

Não. A Ley 20.380 criou o Registro Nacional de Operadores Inmobiliarios sob a órbita do Ministerio de Educación y Cultura e determinou que fosse de acesso público, mas o registro não está operativo, então a matrícula ainda não pode ser consultada.

O que eu consigo verificar antes de contratar?

A razão social e o RUT de quem presta e fatura o serviço, os certificados vigentes de DGI e BPS, a autorização para comercializar aquele imóvel específico e as condições do serviço por escrito.

A lei fixa a comissão em 3%?

Não. A Ley 20.380 reconhece o direito do operador matriculado de cobrar honorários, mas não fixa percentual obrigatório. Os 3% mais IVA por parte são prática de mercado em compra e venda, não uma tarifa legal.

Toda imobiliária é inscrita na SENACLAFT?

A exigência não vale igual para todas as operações. A Ley 19.574 inclui entre os sujeitos obrigados as imobiliárias e os intermediários em transações sobre imóveis, mas o alcance depende do tipo de operação.

O que o documento de reserva precisa dizer?

Não entregue dinheiro com base em uma conversa. O documento deveria indicar o imóvel e seu padrón quando disponível, a identidade de quem entrega e de quem recebe, o valor e a moeda, e as condições de devolução.

Quem escolhe o escribano em uma compra e venda?

O comprador deveria ter um escribano que o assessore com independência e analise títulos, certidões, dívidas, procurações e situação tributária.

Onde reclamo se algo der errado?

Havendo relação de consumo, é possível consultar, reclamar ou denunciar na Unidad de Defensa del Consumidor do MEF, que oferece formulários on-line e atendimento presencial.

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Fontes

• Ley 20.380 — Regulamentação da atividade dos operadores imobiliários
• MEC — Continua o processo de regulamentação da Lei do Operador Imobiliário
• Ley 19.574, artigo 13 — Sujeitos obrigados não financeiros
• Decreto 379/018 — Prevenção à lavagem de dinheiro
• Ley 17.250 — Relações de consumo
• Decreto 244/000 — Informação e exibição de preços
• BPS — Certificados comuns
• DGI — Guia de nota fiscal eletrônica
• Código Civil, artigo 1673

Informação geral revisada em 1º de agosto de 2026. O estágio de implementação do Registro previsto na Ley 20.380 pode mudar: confirme a situação vigente no momento de contratar.