Custos do financiamento imobiliário no Uruguai (2026)
INGAR · · Financiamento
Revisão editorial e de dados: 23 de agosto de 2026. Conferimos este guia com cartilhas, tarifários e documentos oficiais do BHU, Santander, Itaú, BBVA, Scotiabank, HSBC/BTG, ANV, BCU, DGR, AEU e Caja Notarial.
O custo depende do banco e de como ele cobra
Comprar com financiamento imobiliário acrescenta custos que não existem em uma compra à vista: avaliação, análise ou concessão, controle notarial da hipoteca, seguros ou fundos de proteção e débitos regulatórios. A ideia central é simples; a forma de cobrar esses custos não é.
Um mesmo item pode ser pago no início, descontado do valor liberado pelo banco, incorporado ao capital financiado ou debitado durante a vigência do empréstimo. Por isso, é incorreto afirmar que todos os custos de fechamento precisam estar disponíveis em dinheiro no dia da assinatura.
O Banco Central do Uruguai recomenda comparar o custo total, incluindo comissões, seguros e demais pagamentos, e não apenas a taxa efetiva anual ou a parcela anunciada.
Primeiro, separe duas contas diferentes
Os custos da compra e venda existem mesmo sem banco: ITP, honorários notariais, comissão imobiliária quando aplicável, certidões, selos e registro da compra. Nós os explicamos em custos ao comprar um imóvel no Uruguai.
Os custos do financiamento surgem por causa do crédito: avaliação, tarifa ou comissão, constituição e controle da hipoteca, registro, seguro de vida, seguro contra incêndio ou mecanismo equivalente e encargos repassados por determinadas instituições.
Não conte o mesmo item duas vezes. Se o banco incorpora uma despesa ao capital, você não a paga em dinheiro no fechamento, mas a devolve dentro do financiamento e ela gera juros.
Custos iniciais por banco: condições publicadas em 23 de agosto de 2026
Esta tabela resume produtos para aquisição de moradia. Condições particulares, promoções, perfil do cliente, localização do imóvel e modalidade de crédito podem mudar o resultado.
| Instituição | Avaliação | Solicitação ou concessão | Hipoteca / controle notarial |
|---|---|---|---|
| BHU | Avaliação prévia opcional: 2.500 UI, IVA incluído. O valor é descontado da tarifa se o financiamento daquele imóvel for solicitado dentro de 90 dias. Pode haver custo de deslocamento fora da área publicada. | Não cobra comissão de concessão. Cobra 3.700 UI, IVA incluído, pelo controle da documentação ao receber a solicitação. Se precisar atualizar a análise por motivos alheios ao banco: 1.200 UI. | Atua o tabelião do cliente. O BHU retém do empréstimo os honorários pela hipoteca: até 2,562% do financiamento, com mínimo de 14,64 UR, conforme o caso. |
| Santander | Para residência principal, o banco anuncia a avaliação dentro da estrutura da parcela/do capital financiado. | 1,5% do capital financiado para créditos a partir de USD 30.000, com limite de USD 1.500; 2,5% para valores menores. O banco informa que, em residência principal, essa despesa pode ser incorporada ao financiamento. | O tarifário vigente publica a mesma fórmula para o controle de hipoteca ou penhor de moradia. Peça uma discriminação por escrito e evite somar duas vezes o mesmo encargo. |
| Itaú | Gratuita para o financiamento amortizável em UI publicado. | 1,5% + IVA sobre o empréstimo, com mínimo de USD 150 + IVA e máximo de USD 500 + IVA. | 0,45% + IVA sobre o financiamento, com mínimo de USD 500 + IVA. Se a operação não for concluída por decisão do cliente, a cartilha prevê 50% do honorário. |
| BBVA | Realizada por empresa externa indicada pelo banco. Para determinados clientes que recebem salário ou honorários, a promoção vigente até 30/09/2026 reembolsa até UYU 10.000. | A cartilha pré-contratual vigente deixa o percentual para ser preenchido na cotação individual; não publica uma taxa única para todos. | 0,5% sobre o valor da hipoteca + IVA, com mínimo de 2.050 UI + IVA e máximo de 8.800 UI + IVA. |
| Scotiabank | O cliente paga e o banco reembolsa o custo se o crédito for concedido. | A cartilha imobiliária publicada estabelece cobrança única de 2% + IVA sobre o capital emprestado; o valor é incorporado ao capital financiado. | 0,5% sobre o crédito + IVA, com mínimo de 12 UR + IVA. |
| HSBC/BTG Pactual Uruguay | USD 150 + IVA; podem existir despesas de deslocamento conforme a distância. | A cartilha hipotecária pública não fixa uma comissão geral separada de concessão. | Revisão da hipoteca: 0,8% do empréstimo + IVA, com mínimo de 12 UR + IVA. |
Nota sobre HSBC/BTG: o BCU informa que o HSBC Bank (Uruguay) S.A. está em processo de mudança de nome para Banco BTG Pactual Uruguay S.A. A transferência acionária foi comunicada em 10 de julho de 2026. Enquanto a transição documental é concluída, a cartilha hipotecária disponível continua publicada sob a marca HSBC; confirme sua vigência ao pedir uma cotação.
Registro da hipoteca: UYU 2.530, não USD 200–500
A Direção Geral de Registros publica um custo vigente de UYU 2.530 para o ingresso da hipoteca no Registro da Propriedade Imobiliária.
Essa é a tarifa registral do procedimento, não a fatura notarial completa. Também podem existir reserva de prioridade, certidões, selos, cópias, gestões e honorários. A forma correta de orçar é separar cada item, sem chamar de “registro” um pacote estimado em dólares.
Seguros e encargos recorrentes: também não existe uma regra única
| Instituição | Vida / saldo devedor | Imóvel | Outros débitos publicados |
|---|---|---|---|
| BHU | Seguro obrigatório do BSE por todo o prazo. É pago à vista e descontado na concessão; quando a operação permite, o BHU pode financiá-lo pelo mesmo prazo e taxa de juros. | Fundo de Proteção do Imóvel (FPI): contribuição mensal equivalente a 1/12 de 0,35% do capital inicialmente emprestado. | A especificação ES.CRE.03 não apresenta a TCR e a prestação complementar como débitos separados. Use a simulação oficial do seu caso. |
| Santander | Básico: 0,65‰ ao mês sobre o saldo. Plus: 1,4‰ ao mês e inclui cobertura de perda de renda conforme suas condições. Pode haver prêmio adicional. | Seguro contra incêndio por todo o prazo; pode ser incorporado ao financiamento. Uma apólice externa deve atender às condições, ser cedida ao banco e estar paga por todo o período. | Taxa de Controle Regulatório (TCR) de 0,10% ao ano + prestação complementar de 0,345% ao ano sobre o saldo: 0,445% ao ano em conjunto. |
| Itaú | 1‰ ao mês sobre o capital pendente, com cobertura de vida e invalidez permanente. | Seguro contra incêndio por toda a vigência. O valor integral é cobrado no início; pode ser debitado da conta ou descontado do financiamento. | TCR de 0,095% ao ano + prestação complementar de 0,345% ao ano: 0,44% ao ano em conjunto. |
| BBVA | 1‰ ao mês sobre o saldo da dívida, sujeito à apólice. | 0,4‰ ao ano sobre o valor de reconstrução da obra civil. A apólice é emitida para todo o prazo e paga antecipadamente. | TCR de 0,10% ao ano + prestação complementar de 0,345% ao ano: 0,445% ao ano. |
| Scotiabank | Até 1‰ ao mês sobre o saldo. A cartilha admite apólice externa equivalente, paga por todo o prazo e com o banco como beneficiário. | Seguro contra incêndio por todo o período, pago à vista; o custo pode ser financiado. | A cartilha permite repassar taxa de controle e prestações legais, mas o formulário imobiliário vinculado não informa as alíquotas. Peça o valor vigente por escrito. |
| HSBC/BTG Pactual Uruguay | 0,75% ao ano sobre o saldo devedor, incluído na parcela mensal segundo a cartilha disponível. | Seguro contra incêndio pré-pago por todo o prazo: valor construtivo × prêmio × prazo. | TCR de 0,10% ao ano + prestação complementar de 0,345% ao ano sobre o saldo. |
Não existe um seguro contra incêndio mensal genérico de USD 10–30. Várias instituições publicam pagamento antecipado por todo o prazo; o BHU utiliza o FPI. Também não existe um prêmio de seguro de vida geral de 0,03%–0,08% ao mês: Itaú e BBVA publicam 1‰ ao mês, Scotia até 1‰, Santander 0,65‰ ou 1,4‰ e HSBC/BTG 0,75% ao ano.
As coberturas e exclusões dependem da apólice. Morte e invalidez total e permanente aparecem em vários produtos, mas não existe uma lista universal de exclusões. O Santander, por exemplo, oferece uma opção Plus com desemprego ou perda de renda sob condições específicas. Antes de assinar, peça a apólice completa e analise riscos cobertos, exclusões, declaração de saúde, prêmios adicionais, forma de cancelamento e eventual devolução em caso de quitação antecipada.
Você pode consultar alternativas em seguradoras autorizadas, mas a apólice deve cumprir as exigências do credor, cobrir o prazo e o capital exigidos e ser cedida ou indicar o banco como beneficiário quando aplicável. Não presuma que qualquer seguro será aceito.
A omissão cara: prestação complementar de 0,345%
Santander, Itaú, BBVA e HSBC/BTG publicam uma prestação complementar de 0,345% ao ano sobre o saldo, debitada mensalmente. Em vários casos, soma-se uma Taxa de Controle Regulatório próxima de 0,10% ao ano.
Sobre um saldo equivalente a USD 120.000, o primeiro mês representa aproximadamente:
- Prestação complementar: USD 34,50 equivalentes.
- TCR de 0,10%: USD 10 equivalentes.
- Total inicial: USD 44,50 equivalentes.
O valor diminui junto com o saldo. Os equivalentes em dólares servem apenas para comparação: o empréstimo costuma ser denominado em UI e esses valores não devem ser interpretados como uma série de dólares nominais constantes.
A avaliação pode mudar sua entrada, mas não há um desconto “habitual”
O banco precisa verificar o valor e a aptidão do imóvel como garantia. A avaliação é feita por profissional ou empresa aceita ou indicada pela instituição. Não é correto afirmar como regra geral que o avaliador precisa ser “credenciado” de determinada forma, nem que o resultado fica quase sempre 10%–20% abaixo do preço.
As metodologias variam. O BHU determina valor à vista e valor de rápida conversão. O Itaú publica financiamento sobre valor de mercado. O BBVA pode financiar sobre o valor de compra e venda, sujeito a limites ligados ao valor de venda rápida. Peça ao banco que identifique por escrito:
- qual valor utiliza como base;
- qual percentual aplica sobre essa base;
- o que acontece se preço e avaliação forem diferentes;
- quanto dinheiro será efetivamente liberado no fechamento.
Exemplo hipotético: se um produto financia 80% do valor avaliado e um imóvel de USD 150.000 é avaliado em USD 130.000, o crédito seria de USD 104.000 e o comprador aportaria USD 46.000 ao preço. O cálculo ilustra um risco possível; não prova que as avaliações normalmente sejam 13% inferiores nem descreve todos os produtos.
FGCH: até 95%, sem um limite universal de 1.000.000 UI
A ANV informa que o FGCH pode financiar entre 75% e 95% do valor do imóvel, com poupança prévia de 5%–25%, sujeito à aprovação de crédito. É destinado a uma única moradia, a renda líquida familiar não pode superar 100 UR e a parcela deve ser inferior a 35% da renda.
Os bancos participantes publicados pela ANV são BBVA, BHU, HSBC, Santander e Scotiabank. Os limites de preço dependem da modalidade, localização e características do imóvel; não existe uma cifra única de “aproximadamente 1.000.000 UI” válida para todos.
O Fundo recebe um prêmio pela garantia, mas não o descreva como uma “comissão inicial mais prêmio mensal do comprador” universal. Pergunte à instituição participante se ela repassa algum custo, o valor e a periodicidade, e se o incorpora ao capital ou à parcela.
Exemplo corrigido: financiamento equivalente a USD 120.000
Para mostrar a ordem de grandeza sem fingir que todos os bancos são iguais, suponha capital inicial equivalente a USD 120.000, taxa efetiva anual de 4,5%, 25 anos e 300 parcelas. Com a taxa mensal equivalente, a parcela financeira é de aproximadamente USD 660,87 equivalentes e os juros somam cerca de USD 78.260 equivalentes na mesma unidade de cálculo.
Sobre o saldo inicial, alguns encargos publicados seriam:
| Item publicado | Primeiro mês, em equivalentes |
|---|---|
| Seguro de vida a 1‰ ao mês | USD 120 |
| Vida Santander Básico a 0,65‰ ao mês | USD 78 |
| Vida Santander Plus a 1,4‰ ao mês | USD 168 |
| Vida HSBC/BTG a 0,75% ao ano | USD 75 |
| Prestação complementar + TCR de 0,10% | USD 44,50 |
| FPI BHU a 0,35% ao ano do capital inicial | USD 35 |
Não some a tabela inteira: cada linha corresponde a uma estrutura diferente. Também não acrescente seguro contra incêndio mensal se o produto o cobra antecipadamente, nem prêmio mensal de vida quando o seguro foi pago no início ou financiado dentro do capital.
Como controle matemático, se um prêmio de vida permanecesse exatamente em 1‰ ao mês sobre o saldo amortizável desse empréstimo por 25 anos, acumularia cerca de USD 21.300 equivalentes na unidade inicial. Não é uma cotação nem uma soma de dólares nominais futuros; demonstra por que um intervalo genérico de USD 5.000–15.000 poderia ser insuficiente.
Quanto dinheiro você realmente precisa?
Não existe resposta séria sem escolher banco, produto, imóvel e forma de cobrança. Use esta identidade:
Dinheiro no fechamento = parte do preço não financiada + custos da compra pagos no fechamento + custos do crédito pagos no fechamento ou descontados da liberação.
Para um imóvel de USD 150.000 com financiamento de USD 120.000, a parte não financiada é USD 30.000. Some os custos gerais da operação e somente os custos bancários que precisem ser pagos ou sejam descontados da liberação. Se o banco incorpora a comissão ou o seguro ao capital, a dívida e a parcela aumentam, mas não necessariamente o dinheiro exigido no dia da assinatura.
Por isso, não é correto concluir que USD 50.000 poupados permitem procurar apenas um imóvel de USD 120.000–125.000. O preço máximo depende do percentual e da base de financiamento, da avaliação, dos custos gerais e dos itens incorporados ao capital.
Nem sempre existem “dois tabeliães diferentes”
Toda compra exige assessoria notarial independente para estudar os títulos, controlar a operação e autorizar a escritura. Além disso, o banco deve constituir e controlar sua garantia hipotecária.
A organização muda conforme a instituição. O Itaú publica despesas de seus tabeliães; BBVA, Scotia e HSBC/BTG publicam controle ou revisão. O BHU estabelece que atua o tabelião do cliente e retém do empréstimo os honorários pela hipoteca. Não apresente “dois tabeliães” como regra universal nem use um intervalo genérico de USD 500–1.500.
Para a compra e venda, o honorário notarial de referência é 3% sobre a base aplicável, com IVA e contribuição notarial. A Caja Notarial publica uma alíquota de contribuição de 19% para 2026. Os 4,23% resultantes podem servir como estimativa aritmética, mas existem bases, mínimos, limites e reduções: peça um orçamento por escrito ao seu tabelião.
Antes de reservar: proteja corretamente o sinal
A recomendação de avaliar antes de assumir o compromisso é boa, mas uma frase informal não protege você por si só. Se a compra depender do financiamento, peça ao seu tabelião que redija a reserva ou promessa com condições claras sobre:
- aprovação do crédito;
- valor mínimo de financiamento;
- resultado da avaliação;
- prazo para obter a resposta;
- devolução do sinal se a condição não for cumprida.
A redação concreta é o que vale. Revise-a antes de transferir dinheiro.
Checklist para comparar dois bancos sem errar
- Peça o capital aprovado, o valor que o vendedor receberá e o capital total que você ficará devendo.
- Separe a parcela financeira do débito inicial total.
- Pergunte quais custos são pagos à vista, descontados ou incorporados ao capital.
- Peça a base da avaliação e o percentual máximo aplicado sobre ela.
- Exija valores separados para concessão, análise documental e controle notarial.
- Peça a taxa do seguro de vida, sua base, coberturas, exclusões e prêmios adicionais.
- Confirme se o seguro contra incêndio é pago mensalmente ou por todo o prazo e o que ocorre na quitação antecipada.
- Verifique TCR, prestação complementar, manutenção de conta e qualquer outro débito.
- Consulte custos e restrições para amortização ou quitação antecipada.
- Se usar o FGCH, peça os limites aplicáveis e o tratamento do prêmio da garantia.
- Separe a tarifa registral de certidões, selos, gestões e honorários.
- Compare a informação pré-contratual e a simulação datada, não apenas a publicidade.
Fontes oficiais consultadas
- BCU — O que considerar ao contratar um crédito.
- BHU — ES.CRE.03, versão 31; Fundo de Proteção do Imóvel.
- Santander — Cartilha de financiamento imobiliário; perguntas frequentes.
- Itaú — Condições dos financiamentos imobiliários.
- BBVA — Cartilha hipotecária atualizada em 20/07/2026.
- Scotiabank — Condições dos produtos; Préstamo Hogar.
- HSBC/BTG — Cartilha de financiamento imobiliário; BCU — situação registral da instituição.
- DGR — Registro de compra e venda, promessa ou hipoteca.
- ANV — Fundo de Garantia de Créditos Hipotecários.
- AEU — Honorários notariais em imóveis; Caja Notarial — contribuição e valores do segundo semestre de 2026.
Informação geral revisada em 23/08/2026. Condições comerciais, seguros, promoções e alíquotas podem mudar. Antes de reservar ou assinar, peça ao banco a cartilha pré-contratual e uma simulação datada, e revise a operação com seu tabelião.