Comparativo de bancos 2026: taxas e condições para seu financiamento imobiliário

O crédito imobiliário no Uruguai: um mercado com mais opções do que nunca

Se você está pensando em comprar seu primeiro imóvel ou investir em uma propriedade, 2026 recebe com um mercado imobiliário mais competitivo do que nos últimos anos. As taxas em Unidades Indexadas (UI) permanecem em níveis historicamente baixos, os bancos privados disputam lado a lado com o BHU pela captação de clientes, e programas como o Fundo de Garantia de Créditos Hipotecários (FGCH) continuam facilitando o acesso a quem tem menos poupança prévia.

Em nosso guia completo sobre crédito imobiliário abordamos os conceitos fundamentais: como funciona um financiamento bancário, o que é a UI, qual documentação você precisa e como se estrutura o processo de solicitação. Este artigo é diferente: aqui você vai encontrar um comparativo banco por banco, com tabelas detalhadas, taxas reais, requisitos específicos e um exemplo prático com números. O objetivo é que você possa se sentar diante da sua planilha e tomar uma decisão informada.

Todas as informações foram levantadas das cartilhas oficiais e tabelas de cada banco. Os dados dos bancos privados foram atualizados em 18 de outubro de 2026; os do BHU vêm de revisões anteriores, a última em agosto de 2026. As taxas e condições podem mudar; verifique sempre com o banco antes de tomar uma decisão.

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Quais bancos concedem crédito imobiliário no Uruguai?

No Uruguai, o crédito imobiliário é oferecido pelo Banco Hipotecario del Uruguay (BHU) —que concentra aproximadamente 70% dos créditos do país— e por cinco bancos privados: Santander, BBVA, Itaú, Scotiabank e BTG Pactual (ex-HSBC). O BHU financia até 80% do valor do imóvel com as taxas mais baixas —90% com poupança prévia, 95% com o FGCH e 100% com o Préstamo Soñado—; os privados financiam entre 80% e 90% para o primeiro imóvel, com exceções que chegam a 95%, porém com processos mais ágeis.

Antes de entrar no comparativo, vale a pena entender a estrutura do mercado. O Banco Hipotecario del Uruguay (BHU) concentra aproximadamente 70% dos créditos imobiliários do país. É um banco estatal, especializado em moradia, com respaldo do governo uruguaio. Sua vantagem principal: financia até 80% do valor do imóvel, 90% com poupança prévia, 95% com o FGCH e 100% com o Préstamo Soñado, e oferece as taxas mais baixas do mercado.

Os bancos privados —Santander, BBVA, Itaú, Scotiabank e BTG Pactual (ex-HSBC)— ganharam terreno nos últimos anos apostando em processos mais ágeis, menos burocracia e aprovações mais rápidas. Geralmente financiam entre 80% e 90% do valor da propriedade para o primeiro imóvel, com exceções que chegam a 95% (os 70% correspondem a suas linhas de segundo imóvel), com taxas comparáveis às do BHU e tempos de resposta significativamente menores.

Moedas disponíveis

No Uruguai, os créditos imobiliários são concedidos principalmente em duas moedas:

• Unidades Indexadas (UI): é a opção mais popular e a que oferece as melhores taxas. A UI é ajustada pela inflação (IPC), portanto a parcela em pesos varia mês a mês. Porém, em termos reais, sua parcela se mantém estável. É a opção recomendada para a maioria dos compradores.
• Dólares americanos (USD): taxas mais altas (entre 6,75% e 7,5%), prazos mais curtos (10 a 25 anos conforme o banco) e aplica-se IVA sobre os juros. É uma opção viável se você tem renda dolarizada ou quer evitar a exposição à inflação local, porém o custo total é sensivelmente maior.

O BHU também oferece créditos em pesos uruguaios, embora a maioria de seus produtos seja estruturada em UI.

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Qual banco tem a melhor taxa de hipoteca no Uruguai? (TEA em UI, 2026)

O piso do mercado em UI é 3,75% TEA e é compartilhado pelo BHU, pelo Santander (moradia principal, financiamentos a partir de USD 100.000), pelo BBVA (financiamentos acima de USD 100.000, com salário creditado no banco), pelo Itaú (com pacote Personal Bank ou Full) e pelo BTG Pactual (financiamentos a partir de USD 99.999).

A TEA (Taxa Efetiva Anual) é o indicador-chave para comparar. Ao contrário da taxa nominal, a TEA inclui o efeito da capitalização de juros. Quanto mais baixa, menos você paga no total. Estas são as taxas vigentes para financiamentos imobiliários em Unidades Indexadas:

Atualização (julho de 2026): o produto padrão do BHU ("Podés Comprar") publica taxas a partir de 3,75% TEA também para compra de imóvel; os 4,50% correspondem aos prazos mais longos e ao "Préstamo Soñado" (até 100% de financiamento com reforço de garantia). O Santander, por sua vez, publica financiamento de até 95% do valor de compra e venda. Verificado em bhu.com.uy e santander.com.uy.

Nota: as taxas do BHU variam de acordo com o percentual financiado, o prazo, o perfil de renda do solicitante e a eventual aplicação do benefício de poupador. No Itaú, BBVA e Scotiabank, a tabela mostra a taxa para clientes com pacote ou que recebem o salário no banco; Santander e BTG Pactual definem a taxa conforme o valor do financiamento.

Taxas sem condição preferencial

Se você não recebe o salário no banco nem cumpre as condições preferenciais, as taxas sobem: o Itaú passa de 3,75% para 4,00% e o Scotiabank, de 3,80-4,00% para 4,40-4,60%. O BBVA não publica a taxa sem a promoção. O Santander, por sua vez, reserva o prazo de 30 anos para clientes Folha, Select, profissionais universitários ou servidores públicos; para o público geral, o prazo máximo em UI é de 20 anos.

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Quanto cada banco financia e em que prazo? Condições gerais

O BHU financia até 80% da primeira moradia —90% com poupança prévia e 95% com o FGCH— e 100% com o Préstamo Soñado; o Santander chega a 95% para grupos específicos, Scotiabank e BTG Pactual a 90%, e BBVA e Itaú a 80% (BBVA 90% se o imóvel superar USD 150.000). O prazo máximo em UI vai de 25 anos (BHU, BBVA, Scotiabank e BTG Pactual) a 30 anos (Itaú em geral, e Santander apenas para perfis preferenciais — Folha, Select, Profissionais Universitários ou Servidores Públicos).

* O Santander oferece 30 anos exclusivamente para clientes Folha, Select, Profissionais Universitários ou Servidores Públicos. O público geral acessa até 20 anos.

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Que requisitos os bancos exigem para conceder um crédito imobiliário no Uruguai?

Os bancos privados exigem entre 12 e 24 meses de tempo de trabalho. Nos financiamentos em UI, Santander, Itaú e BTG Pactual (ex-HSBC) publicam um teto de parcela de 35% da renda, e o BBVA, de 30% da renda líquida; o Scotiabank não publica o seu. O BHU calcula sobre a renda disponível, que também desconta aluguel e parcelas de outros empréstimos, com um percentual que depende do perfil do cliente. Todos permitem somar as rendas do cônjuge para se qualificar.

Ponto-chave: o BHU calcula o percentual sobre a renda disponível (descontando gastos fixos, empréstimos, retenções e aluguel), que é menor que a líquida, e isso pode reduzir o valor aprovável. Entre os bancos privados que publicam o seu teto, o do BBVA é o mais baixo: 30% em UI e 15% em dólares.

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Que custos tem um crédito imobiliário além da taxa?

Some as despesas de concessão ou administração (1,5% no Santander, com teto de USD 1.500; 1,5% + IVA no Itaú, com teto de USD 500; 2% + IVA no Scotiabank), o controle cartorial da hipoteca (entre 0,45% e 0,72% + IVA nos bancos que o publicam à parte) e os seguros obrigatórios contra incêndio e de vida. A isso se soma a taxa de controle regulatório do BCU sobre o saldo.

A TEA é apenas uma parte do custo total. Há gastos que se somam no momento da assinatura e ao longo da vida do crédito. Aqui detalho os principais:

Atenção: a taxa de prestação complementar de 0,345% ao ano sobre o saldo é cobrada por todos os bancos privados (Santander e Itaú a publicam com essa mesma alíquota); somada à taxa de controle regulatório, chega a 0,445% ao ano. Não é um diferencial de nenhum banco em particular.

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É possível quitar uma hipoteca antecipadamente no Uruguai?

Sim: a Lei 18.574 permite quitar total ou parcialmente a qualquer momento e, passados pelo menos 5 anos da concessão, os custos administrativos ficam limitados a 1% do saldo. Antes dos 5 anos aplicam-se as penalidades contratuais do banco, que variam: BBVA 2% do saldo, BTG Pactual 1% do saldo ou USD 500, Itaú um custo pactuado em contrato e apenas a partir da parcela 37, o BHU está com a comissão suspensa e o Santander não publica comissão.

A Lei 18.574 regula a quitação antecipada de financiamentos imobiliários para moradia no Uruguai. Os pontos-chave:

• Você pode quitar total ou parcialmente a qualquer momento, pagando os juros apurados até aquela data.
• Se passaram pelo menos 5 anos desde a concessão, a lei limita o custo: você paga os juros apurados até aquela data, mais os custos administrativos (máximo 1% do saldo) e os custos financeiros de perda por reinvestimento do credor.
• Antes de 5 anos, aplicam-se as penalidades contratuais do banco (que costumam ser mais onerosas).
• Os custos financeiros são calculados de acordo com as taxas médias publicadas pelo BCU para o período correspondente.

Na prática a política varia por banco: o BBVA cobra 2% do saldo antes dos 5 anos e 1% depois; o BTG Pactual cobra 1% do saldo de capital ou USD 500 (o maior), com um mínimo de 24 parcelas pagas; o Itaú aceita quitações parciais ou totais apenas a partir do 3º ano (parcela 37) e com um custo de pré-quitação estabelecido em contrato; o BHU está com a cobrança da comissão suspensa por resolução da Diretoria; o Santander não publica comissão e aceita adiantamentos de capital de no mínimo 20% do saldo devedor, para reduzir a parcela ou o prazo.

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Análise detalhada banco por banco

BHU — Banco Hipotecario del Uruguay

O BHU é o player dominante e a primeira opção que a maioria dos uruguaios avalia. Sua grande vantagem é a combinação de taxas baixas + alto percentual de financiamento. Com o Préstamo Soñado, se você tem uma conta de poupança prévia Yo Ahorro com pontos suficientes, pode acessar financiamento de até 100% do valor do imóvel, incluindo o custo do seguro de vida.

Vantagens:

• Taxas a partir de 3,75% TEA em UI — as mais baixas do mercado.
• Financiamento de até 80% (90% com poupança prévia, 95% com o FGCH, 100% com o Préstamo Soñado).
• Capital de 100.000 a 2.800.000 UI (cerca de USD 461.000 em 5 de agosto de 2026: UI $ 6,6332 e câmbio BCU $ 40,256).
• Prazo de até 25 anos.
• Programa Yo Ahorro: taxa preferencial e financiamento adicional para poupadores.
• Compatível com o FGCH (financiamento até 90-95%).

Desvantagens:

• Processo mais lento do que o dos bancos privados (pode levar de 50 a 70 dias).
• Burocracia mais pesada: mais documentação, mais etapas.
• Não oferece prazos superiores a 25 anos.

Santander

O Santander se posicionou como o principal competidor privado do BHU. Sua cartilha de 18 de setembro de 2026 publica 3,75% TEA em UI para moradia principal em financiamentos a partir de USD 100.000 (4,75% abaixo disso), o que o empata com o piso do BHU. E com prazo máximo de 30 anos para perfis preferenciais, iguala o Itaú (que também chega a 30 anos, sem restrição de perfil) como um dos dois bancos privados que mais superam o BHU em extensão do crédito.

Vantagens:

• Taxa de 3,75% TEA em UI para moradia principal em financiamentos a partir de USD 100.000, em todos os prazos publicados — empata com o piso do BHU.
• Prazo de até 30 anos (Folha, Select, Prof. Universitários, Servidores Públicos).
• Financiamento de até 95% para um perfil restrito (25 a 45 anos, profissional universitário e imóvel de até USD 200.000) e de até 85% do valor de compra e venda em geral (75% se a garantia for penhor da promessa de compra e venda).
• Modalidade Pai + Filho: permite somar rendas de pais e filhos para se qualificar.
• A parcela inclui a avaliação, as despesas de concessão e os seguros de vida e contra incêndio.
• Processo mais ágil do que o do BHU (30 a 45 dias).

Desvantagens:

• Para o público geral, o prazo máximo cai para 20 anos.
• Em financiamentos abaixo de USD 100.000, a taxa em UI sobe para 4,75%.
• Despesas de concessão de 1,5% do capital (teto de USD 1.500), ou 2,5% se o financiamento for menor que USD 30.000.

BBVA

O BBVA aposta forte na promoção para quem recebe salário ou aposentadoria no banco, com taxas preferenciais vigentes até 31 de dezembro de 2026. Seu ponto forte é a integração com o FGCH por meio de um produto específico que facilita o acesso a quem tem menos poupança prévia.

Vantagens:

• Taxa a partir de 3,75% TEA com salário domiciliado para financiamentos acima de USD 100.000; a partir de 4,00% para valores menores.
• Produto específico com Fundo de Garantia (FGCH) da ANV: o financiamento pode chegar a até 95% conforme o produto e o programa.
• Para propriedades acima de USD 150.000 — até 90% de financiamento (1º imóvel).
• Financiamento Imobiliário para Moradia Eficiente com benefícios adicionais.
• Avaliação gratuita com salário no BBVA (teto $ 11.000).
• Tempo de trabalho mínimo de apenas 12 meses.

Desvantagens:

• Renda mínima de $ 140.000 — uma das mais altas do mercado.
• As taxas publicadas são as da promoção por receber o salário no BBVA; sem essa condição, o banco não publica a taxa.
• Relação parcela/renda em dólares muito restritiva (15%).
• Restrições por idade: valor máximo de USD 40.000 a partir dos 65 anos.

Itaú

O Itaú oferece um produto sólido com taxas competitivas para seus clientes de pacotes bancários. Seu prazo máximo é hoje de 30 anos, em linha com os demais bancos, portanto já não é uma limitação frente à concorrência.

Vantagens:

• Taxa a partir de 3,75% TEA para clientes com pacote contratado (Personal Bank ou Full); 4,00% TEA geral.
• Avaliação sem custo.
• Quitação antecipada permitida.
• Despesas administrativas com teto de USD 500.

Desvantagens:

• Já não tem o prazo mais curto entre os privados: seu prazo máximo passou para 30 anos em UI (com teto de capital de 2.500.000 UI se superar os 20 anos).
• Tempo de trabalho mínimo de 24 meses — entre os mais exigentes.
• Renda mínima equivalente a UI 10.000 para o núcleo familiar.
• Financiamento máximo de 80% — é preciso mais poupança prévia.

Scotiabank

O Scotiabank tem uma proposta interessante: não exige que você seja cliente prévio. A conta é aberta ao solicitar o financiamento. Além disso, oferece financiamento de até 90% para o primeiro imóvel sem exigir poupança prévia, um nível que o BHU só alcança com poupança prévia (sua base é 80%).

Vantagens:

• Financiamento de até 90% do valor do imóvel em UI (primeiro imóvel); 80% em dólares.
• Não exige ser cliente prévio.
• Avaliação reembolsada se o crédito for concedido.
• Renda mínima acessível: $ 50.000 para créditos em UI.

Desvantagens:

• A taxa de 3,80% TEA em UI é para quem recebe o salário no Scotiabank e prazos de até 10 anos; em 25 anos é 4,00% e, sem esse benefício, a partir de 4,40%.
• Prazo máximo de 20 anos em UI.
• Tempo de trabalho de 24 meses.
• Menor presença de agências no interior do país.

BTG Pactual (ex-HSBC)

O HSBC Uruguay passou a ser o Banco BTG Pactual Uruguay S.A. Além do financiamento para residentes, tem uma linha específica para não residentes voltada a clientes do seu segmento Excellence, o que o torna uma opção para investidores estrangeiros.

Vantagens:

• Taxa de 3,75% TEA em UI para financiamentos de USD 99.999 a 500.000.
• Financiamento de até 90% em UI para o primeiro imóvel (80% para valores acima de USD 150.000).
• Produto específico para não residentes (clientes Excellence Extranjero): até 60% de financiamento.
• Prazo de até 25 anos em UI.
• Reavaliação a cada dois anos sem custo.

Desvantagens:

• TEA de 4,75% em UI para financiamentos abaixo de USD 99.999.
• Taxa de prestação complementar de 0,345% ao ano: cobrada por todos os bancos privados, não é exclusiva deste banco.
• Avaliação por conta do cliente: USD 150 + IVA.
• Penalidade por quitação antecipada: 1% do saldo ou USD 500 (mínimo 24 parcelas).
• Despesas cartoriais mais caras: 0,72% + IVA vs. 0,45% a 0,5% no Itaú, BBVA e Scotiabank.
• A conta em que a parcela é debitada tem custo mensal, e o imóvel hipotecado não pode estar alugado nem ser alugado enquanto durar o financiamento.

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Vale a pena um crédito imobiliário em dólares no Uruguai?

Em geral, não: as taxas em dólares vão de 6,75% a 7,5% + IVA, ante 3,75%-4,75% em UI, com prazos máximos de 10 a 25 anos conforme o banco. Só faz sentido se você tem renda estável em dólares e um horizonte de quitação curto.

Os financiamentos em dólares podem parecer atrativos se você ganha nessa moeda ou se se preocupa com a inflação. Porém, os números falam por si: as taxas oscilam entre 6,75% e 7,5% + IVA, os prazos máximos vão de 10 a 25 anos conforme o banco, e a relação parcela/renda permitida é mais restritiva (15-20% vs. 30-35% em UI).

Nossa recomendação: a menos que você tenha renda estável em dólares e um horizonte de quitação curto, a opção em UI é quase sempre melhor. A diferença de taxa (3,75-4,75% vs. 6,75-7,5%) é grande demais, e o risco cambial joga contra você se ganha em pesos.

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Como acessar uma hipoteca com pouca poupança? FGCH e Yo Ahorro

O FGCH da ANV permite financiar até 95% do valor da moradia, tanto para moradia usada quanto para moradia nova promovida (Lei 18.795, incluindo o Programa Entre Todos), se a renda líquida do núcleo familiar não ultrapassar 100 UR; o máximo efetivo é definido por cada banco aderente. O programa Yo Ahorro do BHU, por sua vez, dá taxa preferencial e até 10% a mais de financiamento a quem poupa previamente.

Fundo de Garantia de Créditos Hipotecários (FGCH)

O FGCH é um programa administrado pela Agência Nacional de Moradia (ANV) que busca facilitar o acesso ao crédito imobiliário para setores com menor capacidade de poupança. É compatível com o BHU e com vários bancos privados (o BBVA tem um produto específico).

Condições principais:

• Financiamento de até 95% do valor do imóvel, tanto para moradia usada quanto para moradia nova promovida (Lei 18.795, incluindo o Programa Entre Todos); o máximo efetivo é definido por cada banco aderente.
• A renda líquida do núcleo familiar não pode ultrapassar 100 UR (aproximadamente $ 192.000 em agosto de 2026).
• A parcela deve ser inferior a 35% da renda do núcleo familiar.
• Poupança prévia mínima de 5% do valor do imóvel (até 25% conforme o programa).
• Prazo máximo de 25 anos.
• O imóvel deve ser único e de uso permanente.

Se sua renda está abaixo do teto e você tem ao menos 10% de poupança prévia, o FGCH provavelmente é seu melhor caminho. Consulte no site da ANV se você se qualifica.

Programa Yo Ahorro (BHU)

Se você está planejando a compra do seu imóvel a médio prazo, o programa Yo Ahorro do BHU é uma ferramenta poderosa. Trata-se de uma conta de poupança prévia em UI que, ao cumprir determinados requisitos, dá acesso a:

• Taxa preferencial (TEA Poupador): um desconto sobre a taxa padrão do BHU.
• Financiamento adicional: até 10% a mais sobre seu perfil creditício padrão.
• Depósito inicial mínimo: 1.000 UI (aproximadamente USD 145). Depósitos posteriores: mínimo 500 UI.
• É preciso acumular ao menos 2.000 pontos no momento de solicitar o financiamento.
• Os pontos são calculados em função do saldo, da periodicidade dos depósitos e do tempo da conta.

Dado-chave: os depósitos com menos de 181 dias não podem ser sacados. E qualquer saque faz perder o benefício imobiliário, salvo se você demonstrar que os fundos se destinaram ao imóvel a ser adquirido.

Também existe o Yo Ahorro Alquilando, uma modalidade para quem atualmente aluga e deseja fazer a transição para imóvel próprio, com depósito inicial mínimo de 500 UI.

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Quanto custa e quanto demora a avaliação bancária de um imóvel?

Em vários bancos a avaliação não é paga à parte: o Itaú não a cobra, o Santander a inclui na parcela, o BBVA a bonifica até $ 11.000 para quem recebe o salário lá (cobrada se o financiamento não se concretizar) e o Scotiabank a reembolsa se o crédito for concedido. Demora entre 5 e 15 dias úteis. O BTG Pactual a cobra (USD 150 + IVA) e o BHU a realiza internamente.

A avaliação é uma etapa obrigatória em todo crédito imobiliário. O banco envia um avaliador (perito) que avalia o valor de mercado do imóvel. Sobre esse valor —e não sobre o preço de compra e venda— calcula-se o percentual de financiamento.

Pontos a considerar:

• Vários bancos privados não cobram a avaliação à parte: o Itaú não a cobra, o Santander a inclui na parcela, o BBVA a bonifica até $ 11.000 para quem recebe o salário lá e o Scotiabank a reembolsa se o crédito for concedido. O BTG Pactual cobra USD 150 + IVA, com reavaliação a cada dois anos sem custo.
• O BHU realiza a avaliação internamente por meio do seu corpo de avaliadores.
• Se a avaliação for inferior ao preço de compra e venda, você precisará cobrir a diferença com recursos próprios.
• O processo leva entre 5 e 15 dias úteis conforme o banco e a localização do imóvel.
• Para imóveis em obra ou terrenos, o processo é diferente e geralmente mais longo.

Se você quer ter uma estimativa prévia do valor da sua propriedade antes de iniciar o trâmite bancário, pode usar nossa ferramenta de avaliação online, que oferece um valor de referência baseado em dados reais do mercado uruguaio.

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Quanto demora a aprovação de uma hipoteca no Uruguai?

Nos bancos privados, entre 30 e 45 dias do início ao fim (35-50 no BTG Pactual); no BHU, entre 50 e 70 dias. A pré-aprovação em um banco privado pode sair em 3 a 5 dias. O BHU publica ainda um compromisso de gestão: o empréstimo em no máximo 70 dias ou o banco devolve o valor da primeira parcela (ES.CRE.03, versão 31, item 2.1.3, consultado em 5/8/2026); o documento não indica a partir de que marco corre esse prazo.

Um dos fatores que mais pesa na decisão —e que poucos comparativos mencionam— é quanto tempo cada banco leva para aprovar e liberar o crédito. Estes são os tempos aproximados do início ao fim:

O BHU é notoriamente mais lento. Se você tem um contrato de reserva com prazo apertado, um banco privado pode ser a melhor opção, ainda que a taxa seja um pouco maior.

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Quanto se paga de parcela por um imóvel de USD 150.000? Exemplo prático

Financiando 80% (USD 120.000) em 25 anos, o cenário de TEA de 4,50% dá uma parcela pura de 4.009,27 UI ($ 26.594,27 à UI de referência de 05/08/2026). Com TEA de 3,75%, a taxa que Santander, BBVA (com salário no banco) e BTG Pactual publicam para esse valor, dá 3.717,98 UI ($ 24.662,09). São cálculos de capital e juros, sem seguros nem encargos.

Vejamos um caso concreto. Suponha que você queira comprar um apartamento de USD 150.000 em Montevideo, financiando 80% (USD 120.000) em 25 anos em UI. Convertemos para UI usando a UI do INE em 5 de agosto de 2026 ($ 6,6332) e o câmbio do BCU em 4 de agosto de 2026 ($ 40,256):

USD 120.000 × 40,256 = $ 4.830.720 ÷ 6,6332 = ~728.000 UI

Usando a fórmula de parcela fixa em UI (sistema francês), com taxa mensal efetiva r=(1+TEA)^(1/12)−1, estas seriam as parcelas mensais estimadas:

Nota: os valores em pesos são referências calculadas com a UI de $ 6,6332 de 05/08/2026 e o câmbio de $ 40,256 de 04/08/2026; não projetam as parcelas futuras em pesos. Como a UI é ajustada pela inflação, a parcela em pesos sobe mês a mês na proporção do IPC. Em termos reais (poder aquisitivo), a parcela se mantém constante.

Impacto da taxa: a diferença a longo prazo

Para ilustrar o quanto importa cada ponto percentual, vejamos o mesmo crédito de 730.000 UI em 25 anos com diferentes TEA:

No cenário separado de 730.000 UI em 25 anos, passar de TEA de 3,75% para 4,75% acrescenta aproximadamente 117.488,80 UI de juros, equivalentes a USD 19.359,27 com UI de 6,6332 e câmbio de 40,256. Não é um dado menor.

Quanto preciso ganhar?

Com uma parcela pura de 4.009,27 UI, equivalente a $ 26.594,27 à UI de referência, e um limite parcela/renda de 30%, a renda do cenário é de aproximadamente $ 88.647,57 (USD 2.202,10 ao câmbio de 40,256). Com um limite de 35%, o resultado é $ 75.983,63 (USD 1.887,51). São contas de capital e juros antes de seguros e encargos; a base de renda e a aprovação dependem do banco e do perfil.

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Qual banco vale a pena para um crédito imobiliário no Uruguai?

Não há um vencedor único: o BHU vale a pena se você precisa financiar mais de 80% do valor e pode esperar 50-70 dias; o Santander se busca o prazo mais longo (até 30 anos) e recebe o salário lá; o Scotiabank se você não é cliente de nenhum banco e precisa de financiamento alto em um privado.

Não há uma resposta única. Depende do seu perfil. Aqui vai um guia rápido:

Escolha o BHU se:

• Precisa financiar mais de 80% do valor do imóvel.
• Tem (ou pode abrir) uma conta Yo Ahorro para acessar taxas preferenciais.
• Não tem pressa — pode esperar 50 a 70 dias.
• Busca a taxa mais baixa do mercado e se qualifica para o benefício de poupador.

Escolha o Santander se:

• Precisa de um prazo longo (até 30 anos) para reduzir a parcela.
• Já recebe seu salário no Santander ou está disposto a domiciliá-lo.
• Quer um processo mais rápido que o do BHU.
• Tem interesse na modalidade Pai + Filho.

Escolha o BBVA se:

• Se qualifica para o FGCH e quer a integração direta.
• Tem apenas 12 meses de tempo de trabalho (o mínimo mais baixo entre os privados).
• Recebe salário no BBVA: a promoção, consultada em 18/10/2026, vai até 31/12/2026.

Escolha o Itaú se:

• Já é cliente Personal Bank e pode acessar a taxa de 4,00%.
• Não precisa de mais de 20 anos de prazo.
• Valoriza um processo ágil e um relacionamento próximo com seu gerente de conta.

Escolha o Scotiabank se:

• Não é cliente de nenhum banco: o Scotiabank não exige conta prévia e a abre com a solicitação (a taxa mais baixa é para quem recebe o salário lá).
• Precisa de financiamento alto (até 90%) em um banco privado.
• Sua renda é modesta (mínimo $ 50.000 para UI).

Escolha o BTG Pactual se:

• É não residente e busca uma linha específica para estrangeiros (Argentina e Brasil; outros países, sob consulta).
• Seu financiamento em UI vai de USD 99.999 a 500.000: nessa faixa ele publica TEA de 3,75%.
• Leve em conta que ele cobra a avaliação (USD 150 + IVA) e que a conta em que a parcela é debitada tem custo mensal.

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Próximos passos

Se você já tem uma ideia de qual banco se encaixa no seu perfil, estes são os passos concretos:

1. Estime o valor do imóvel que deseja comprar. Use nossa ferramenta de avaliação para ter um número de referência.
2. Calcule sua capacidade de endividamento. Pegue sua renda líquida, multiplique por 0,30 (ou até 0,35 no Santander, no Itaú ou no BTG Pactual; 0,30 no BBVA; no BHU o percentual depende do perfil e se aplica sobre a renda disponível), e esse é o valor máximo de parcela que você pode pagar.
3. Solicite pré-aprovação em 2 a 3 bancos. Não se case com o primeiro. A pré-aprovação não tem custo nem compromisso na maioria dos bancos.
4. Compare o custo total, não só a taxa. Inclua despesas administrativas, cartoriais, seguros e a taxa de controle regulatório.
5. Negocie. Se tem uma pré-aprovação de um banco, use-a como ferramenta de negociação com outro. Os bancos têm margem para melhorar condições.

Para se aprofundar no processo completo de obter um crédito imobiliário —desde a documentação até a assinatura—, recomendamos ler nosso guia completo sobre crédito imobiliário no Uruguai.

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Última atualização: 18 de outubro de 2026 (bancos privados). As taxas, condições e requisitos são referenciais e foram levantados das cartilhas e tabelas oficiais de cada banco. Verifique sempre as condições vigentes diretamente com a instituição financeira antes de tomar uma decisão. A INGAR não é intermediária financeira nem oferece assessoria creditícia.

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