Guia para Comprar seu Primeiro Imóvel em Montevidéu — Julho de 2026
INGAR · · Guias
Quanto você precisa para comprar em Montevidéu?
A mediana de preço em Montevidéu gira em torno de USD 2.098/m², mas isso não significa que você precise gastar uma fortuna. Em julho de 2026, há oportunidades reais de compra com orçamentos acessíveis se você souber onde procurar.
Com USD 80.000 a USD 100.000: Você consegue um apartamento pequeno de 1 dormitório em bairros como Piedras Blancas, Nuevo París ou Cerro. A USD 915/m² a USD 929/m², estamos falando de aproximadamente 90 a 110 m². São imóveis compactos, ideais para quem mora sozinho ou em casal sem filhos.
Com USD 120.000 a USD 150.000: O leque se abre bastante. Você pode mirar em um 1-dormitório de melhor qualidade em bairros como Colón, Paso de la Arena ou Las Acacias (entre USD 985/m² e USD 1.026/m²), ou diretamente em um 2-dormitórios em zonas mais afastadas do centro. A USD 150.000 em um bairro como Lezica (USD 1.258/m²) você consegue aproximadamente 120 m².
Com USD 180.000 a USD 200.000: Você já está na faixa de bairros consolidados próximos à mediana, como Villa Española ou Reducto (USD 1.807/m² a USD 1.854/m²). Aqui você encontra 2-dormitórios decentes com boa localização e serviços.
Custos adicionais que você não pode esquecer:
- Cartório e gestão: USD 800 a USD 1.500 (depende do valor)
- Imposto de Transferência Imobiliária (ITI): varia, mas gira em torno de 2-3% conforme antiguidade e condição
- Imposto de Selo: aproximadamente 0,5% do preço de compra
- Se financiar com o BHU (Banco Hipotecario del Uruguay): gastos de avaliação, seguros, comissão de originação
- Reserva para primeiros reparos: entre 5% e 10% do preço de compra é prudente
No total, some entre USD 5.000 e USD 15.000 ao seu orçamento inicial para não ser surpreendido.
Bairros acessíveis com boa qualidade de vida
| Bairro | USD/m² | Preço 1 Dorm | Preço 2 Dorm | Meses de Estoque | Variação % | Oferta |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Piedras Blancas | USD 915/m² | N/D | N/D | 2,0 | -1,9% | Baixa |
| Nuevo París | USD 920/m² | N/D | N/D | 2,4 | -2,0% | Baixa |
| Cerro | USD 929/m² | N/D | N/D | 2,6 | -2,4% | Baixa |
| Colón | USD 985/m² | N/D | N/D | 2,3 | 2,8% | Média |
| Paso de la Arena | USD 1.023/m² | N/D | N/D | N/D | 1,1% | Baixa |
| Las Acacias | USD 1.026/m² | N/D | N/D | 2,0 | 0,5% | Baixa |
| Belvedere | USD 1.026/m² | N/D | N/D | 2,4 | 2,4% | Baixa |
| Peñarol | USD 1.107/m² | N/D | N/D | 3,0 | 9,1% | Baixa |
| Jardines del Hipódromo | USD 1.176/m² | N/D | N/D | N/D | 8,6% | Média |
| Malvín Norte | USD 1.205/m² | N/D | N/D | 1,9 | 1,6% | Média |
| Cerrito | USD 1.215/m² | N/D | N/D | 1,7 | 9,1% | Baixa |
| Maroñas | USD 1.224/m² | N/D | N/D | 2,2 | -0,2% | Baixa |
| Lezica | USD 1.258/m² | N/D | N/D | 4,5 | 6,4% | Baixa |
| La Teja | USD 1.276/m² | N/D | N/D | 2,6 | -2,8% | Baixa |
| Flor de Maroñas | USD 1.283/m² | N/D | N/D | 2,7 | 8,0% | Baixa |
| Aires Puros | USD 1.406/m² | N/D | N/D | 1,3 | -19,9% | Baixa |
| Ituzaingó | USD 1.706/m² | N/D | N/D | 2,5 | -3,6% | Baixa |
| Atahualpa | USD 1.733/m² | N/D | N/D | 1,8 | -11,9% | Média |
| Paso Molino | USD 1.773/m² | N/D | N/D | 3,8 | -1,2% | Baixa |
| Sayago | USD 1.774/m² | N/D | N/D | 1,5 | -1,2% | Baixa |
| Villa Española | USD 1.807/m² | N/D | N/D | 2,0 | 8,7% | Média |
| Reducto | USD 1.854/m² | N/D | N/D | 1,8 | -2,6% | Média |
| La Figurita | USD 1.880/m² | N/D | N/D | 1,9 | 5,7% | Baixa |
| Unión | USD 1.882/m² | N/D | N/D | 2,2 | 4,2% | Alta |
| Villa Muñoz | USD 1.926/m² | N/D | N/D | 2,1 | -35,7% | Média |
| Villa Dolores | USD 2.031/m² | N/D | N/D | 2,2 | -3,6% | Baixa |
| Goes | USD 2.078/m² | N/D | N/D | 2,7 | 2,2% | Baixa |
| Ciudad Vieja | USD 2.092/m² | N/D | N/D | 2,7 | -0,7% | Média |
| Brazo Oriental | USD 2.098/m² | N/D | N/D | 2,8 | 2,0% | Média |
Os bairros mais acessíveis desta tabela estão abaixo de USD 950/m²: Piedras Blancas, Nuevo París e Cerro oferecem preços imbatíveis. Todos têm oferta baixa, o que significa que os imóveis que aparecem são vendidos relativamente rápido (entre 2 e 2,6 meses de estoque). São bairros periféricos, mas com transporte, serviços básicos e comunidade estabelecida.
A faixa acessível intermediária (USD 1.000 a USD 1.300/m²): Aqui entram Colón, Las Acacias, Malvín Norte e Cerrito. Têm melhor conectividade do que os anteriores, mais oferta em alguns casos, e continuam sendo significativamente mais baratos do que a mediana. Colón está em crescimento (2,8% de alta), e Malvín Norte tem apenas 1,9 meses de estoque, o que indica movimento constante do mercado.
Cerrito e Peñarol merecem atenção especial: Ambos crescem 9,1% em preço, mas você ainda compra abaixo da mediana. Se o seu orçamento gira em torno de USD 120.000, esses bairros oferecem melhor rentabilidade futura sem que o valor atual seja proibitivo.
O que esperar por menos de USD 150.000?
Com orçamento de até USD 150.000, em Montevidéu você consegue:
Um apartamento de 1 dormitório decente (90-120 m²) em bairros como Piedras Blancas, Nuevo París, Cerro ou Colón. Estamos falando de unidades básicas, mas funcionais: sala de estar e jantar, cozinha, dormitório, banheiro, talvez uma pequena varanda. O estado varia, mas nessa faixa de preço muitos são imóveis nos quais você precisará fazer algumas reformas mínimas (pintura, pisos, instalações sanitárias).
Um apartamento de 2 dormitórios mais modesto (80-100 m²) em bairros mais afastados do centro como Las Acacias, Belvedere, Paso de la Arena ou zonas da periferia norte. Aqui você já tem mais espaço familiar, mas os bairros são menos consolidados em termos de infraestrutura comercial.
Uma casa pequena (90-120 m²) em bairros como Cerrito ou Lezica, provavelmente precisando de reparos. As casas nessa faixa de preço costumam ser mais antigas, mas oferecem quintal e maior privacidade do que um apartamento.
Realidade do estado: Abaixo de USD 150.000, é provável que você encontre imóveis que precisem de trabalho. Não espere imóveis acabados ou modernizados. Você tem duas opções: comprar algo que precise de reformas e fazer a obra você mesmo (com calma), ou buscar um imóvel recente em zona muito periférica. Qualquer uma das duas implica um compromisso.
Bairros em crescimento
| Bairro | USD/m² | Variação % | Meses de Estoque |
|---|---|---|---|
| Cerrito | USD 1.215/m² | 9,1% | 1,7 |
| Peñarol | USD 1.107/m² | 9,1% | 3,0 |
| Villa Española | USD 1.807/m² | 8,7% | 2,0 |
| Jardines del Hipódromo | USD 1.176/m² | 8,6% | N/D |
| Flor de Maroñas | USD 1.283/m² | 8,0% | 2,7 |
| Lezica | USD 1.258/m² | 6,4% | 4,5 |
| La Figurita | USD 1.880/m² | 5,7% | 1,9 |
| Unión | USD 1.882/m² | 4,2% | 2,2 |
| Colón | USD 985/m² | 2,8% | 2,3 |
| Belvedere | USD 1.026/m² | 2,4% | 2,4 |
| Goes | USD 2.078/m² | 2,2% | 2,7 |
| Brazo Oriental | USD 2.098/m² | 2,0% | 2,8 |
| Malvín Norte | USD 1.205/m² | 1,6% | 1,9 |
| Paso de la Arena | USD 1.023/m² | 1,1% | N/D |
| Las Acacias | USD 1.026/m² | 0,5% | 2,0 |
Se você busca potencial de valorização sem gastar uma fortuna hoje, estes são os bairros a observar:
Cerrito e Peñarol (9,1% de crescimento): São os líderes de crescimento na faixa acessível. Cerrito você compra a USD 1.215/m² com apenas 1,7 meses de estoque (mercado dinâmico). Peñarol está a USD 1.107/m², ainda mais barato. Ambos têm acesso rápido ao centro e estão recebendo investimento em infraestrutura.
Villa Española (8,7%) e Jardines del Hipódromo (8,6%): Crescem com força e continuam acessíveis. Villa Española está a USD 1.807/m², ainda abaixo da mediana. São bairros que atraem jovens famílias que buscam equilíbrio entre conforto e preço.
Flor de Maroñas (8,0%) e Lezica (6,4%): Menos conhecidos, mas com dinâmicas em alta. Flor de Maroñas a USD 1.283/m² e Lezica a USD 1.258/m² oferecem oportunidade de compra hoje com expectativa de valorização. Lezica tem maior estoque (4,5 meses), o que lhe dá mais opções para escolher.
Contexto de crescimento: Os crescimentos que você vê nesta tabela refletem a demanda e a valorização no último período. Não garantem que continuem subindo, mas apontam bairros onde há movimento, investimento privado e renovação geracional. Para um primeiro comprador, isso é relevante: você não está comprando um "ativo adormecido", mas um lugar onde as coisas estão acontecendo.
Erros comuns do primeiro comprador
Erro 1: Olhar apenas o preço por m². É importante, mas não é tudo. Um bairro a USD 1.000/m² com 0,5 meses de estoque significa que tudo se vende imediatamente — há pouca opção, muita demanda e você pode acabar comprando algo que não gosta. Sempre verifique quanto estoque há. Entre 2 e 3 meses é saudável para negociar.
Erro 2: Esquecer as despesas de condomínio. Se você comprar um apartamento em um edifício, peça o extrato das despesas de condomínio. Há edifícios onde as despesas são USD 150/mês, outros onde chegam a USD 400/mês. Com um orçamento apertado, isso importa muito na hora de calcular sua prestação hipotecária real.
Erro 3: Pular a vistoria técnica. Por 1.000 ou 1.500 pesos, faça um engenheiro percorrer o imóvel. Rachaduras estruturais, umidade, problemas elétricos — coisas que você não vê a olho nu, mas que custam dinheiro depois.
Erro 4: Não verificar a documentação. Peça a escritura (original ou cópia autenticada), plantas, certidão negativa de débitos municipais. Se algo estiver faltando, não avance. Os cartorários cobram por isso, mas você deve insistir para que tudo esteja em ordem.
Erro 5: Comparar apenas com Pocitos, Carrasco e Punta Carretas. São bairros lindos, mas para um primeiro imóvel com orçamento limitado não são realistas. Olhe o mapa completo de Montevidéu. Um bairro em crescimento pela metade do preço pode ser uma decisão melhor do que uma "barganha" em zona da moda que sobe 1% ao ano.
Erro 6: Financiar mais do que você pode pagar. O BHU financia até 70% em alguns casos, mas poder pedir não significa que você deva. Se a sua prestação hipotecária acabar sendo mais de 30% da sua renda, você está assumindo risco desnecessário. Melhor comprar menos imóvel hoje e ficar tranquilo.
Conclusão
Em julho de 2026, comprar um primeiro imóvel em Montevidéu por menos de USD 150.000 é possível. Os bairros acessíveis como Piedras Blancas, Nuevo París, Colón e Cerrito oferecem imóveis reais a preços que não exigem herança. É verdade que você pode não encontrar o lugar perfeito — provavelmente precisará fazer alguns reparos ou aceitar uma localização menos central — mas você estará comprando um ativo em seu nome e construindo patrimônio.
Se você também busca potencial de valorização, bairros como Cerrito, Peñarol, Villa Española e Flor de Maroñas crescem a 8-9% enquanto ainda estão acessíveis. Isso é vantagem de timing.
O importante é não esperar mais. A cada ano de espera, os preços sobem. Comece hoje: visite os imóveis disponíveis, faça um plano financeiro claro com o BHU ou um banco privado, e mova-se com decisão quando encontrar algo que faça sentido.
Na INGAR nos especializamos em orientar compradores de primeiro imóvel. Se precisar de uma análise mais aprofundada de um bairro específico, uma avaliação ou assessoria na negociação, confira nosso ranking de preços por bairro ou consulte nossa equipe. Você também pode ler mais sobre custo de vida por bairro para entender melhor o que te espera em cada zona, e explorar as oportunidades de compra vigentes.
Perguntas frequentes
Com que frequência esses dados são atualizados?
São recalculados todo mês a partir da oferta imobiliária vigente em Montevidéu, portanto refletem o estado do mercado do mês em curso.
De onde vêm esses preços?
De um levantamento próprio da INGAR sobre os anúncios públicos de venda do mercado de Montevidéu, não de operações fechadas: são preços de oferta, um termômetro do que se pede hoje no mercado.
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Esses dados fazem parte do Índice INGAR, o índice mensal do mercado imobiliário de Montevidéu, com ficha de dados por bairro e metodologia pública.
Atualizado: Julho de 2026. Fonte: Análise INGAR baseada na oferta imobiliária vigente em Montevidéu.