Investimento por Faixa de Preço: O Que Rende Mais em Montevidéu? — Julho 2026
INGAR · · Guias
Rende mais investir pouco ou investir muito em Montevidéu?
Rende mais investir pouco: os apartamentos de até USD 115.000 têm yield bruto mediano de 7,5%, enquanto os acima de USD 155.000 rendem 5,6%. A diferença é de quase dois pontos percentuais, e se sustenta bairro a bairro.
Para ver isso ordenamos os bairros em três grupos conforme o preço total mediano do apartamento: ticket acessível (até USD 115.000), ticket médio (USD 115.000 a USD 153.550) e ticket alto (acima de USD 155.000). Cada grupo tem 16 ou 17 bairros.
O padrão é consistente com o que já aparece no ranking de rentabilidade: o aluguel sobe muito menos que o preço de compra à medida que se sobe de categoria. O interessante é quanto exatamente, e o que se recebe em troca de abrir mão desses pontos.
O que rende um ticket de até USD 115.000?
O bairro mais rentável deste grupo é o Cerro, com 11,6% de yield bruto sobre preço mediano de USD 68.000, seguido por Belvedere (11,3%) e Aires Puros (11,0%). O grupo inteiro tem mediana de 7,5%.
| Bairro | Preço total mediano | Área mediana | Aluguel mediano | Yield bruto | Yield líquido |
|---|---|---|---|---|---|
| Cerro | USD 68.000 | 70 m² | USD 449 | 11,6% | 7,5% |
| Belvedere | USD 82.500 | 63 m² | USD 530 | 11,3% | 7,3% |
| Aires Puros | USD 79.900 | 65 m² | USD 544 | 11,0% | 7,1% |
| Colón | USD 50.000 | 50 m² | USD 438 | 10,9% | 7,0% |
| Cerrito | USD 70.000 | 62 m² | USD 479 | 10,3% | 6,7% |
| Maroñas | USD 68.000 | 48 m² | USD 429 | 9,3% | 6,0% |
| Malvín Norte | USD 75.000 | 62 m² | USD 516 | 8,9% | 5,8% |
| La Teja | USD 57.000 | 55 m² | USD 469 | 7,7% | 5,0% |
| Reducto | USD 99.000 | 56 m² | USD 652 | 7,3% | 4,7% |
| Unión | USD 110.000 | 55 m² | USD 588 | 6,9% | 4,5% |
| Villa Española | USD 89.000 | 58 m² | USD 516 | 6,6% | 4,3% |
| Goes | USD 99.300 | 50 m² | USD 596 | 6,5% | 4,2% |
| Sayago | USD 77.000 | 57 m² | USD 460 | 6,5% | 4,2% |
| Brazo Oriental | USD 115.000 | 55 m² | USD 656 | 6,4% | 4,1% |
| Mercado Modelo | USD 108.000 | 60 m² | USD 586 | 5,6% | 3,6% |
| Ituzaingó | USD 75.000 | 65 m² | USD 532 | 5,6% | 3,6% |
É a faixa onde entra a maior parte dos investidores particulares, e também onde o rendimento no papel mais se afasta do rendimento real. Com aluguéis de USD 430 a USD 550, um mês de vacância ao ano leva mais de oito pontos percentuais da receita anual, e um reparo de USD 1.500 equivale a três meses de renda. A gestão pesa muito mais quando o ticket é pequeno.
Dentro do grupo há diferenças de liquidez que convém observar: Colón e La Teja giram em 1,2 e 1,1 mês, enquanto Belvedere e Cerrito acumulam 2,0. Com rendimentos parecidos, a saída não é igualmente fácil.
O que rende um ticket médio, de USD 115.000 a USD 155.000?
O mais rentável do trecho é Atahualpa, com 9,2%, seguido por Paso Molino (8,0%) e Villa Dolores (7,9%). A mediana do grupo é 6,2%, apenas acima da mediana da cidade.
| Bairro | Preço total mediano | Área mediana | Aluguel mediano | Yield bruto | Yield líquido |
|---|---|---|---|---|---|
| Atahualpa | USD 130.000 | 65 m² | USD 616 | 9,2% | 6,0% |
| Paso Molino | USD 117.780 | 66 m² | USD 581 | 8,0% | 5,2% |
| Villa Dolores | USD 150.000 | 47 m² | USD 585 | 7,9% | 5,2% |
| Ciudad Vieja | USD 129.000 | 60 m² | USD 653 | 6,9% | 4,5% |
| La Comercial | USD 118.000 | 52 m² | USD 650 | 6,7% | 4,3% |
| Tres Cruces | USD 150.300 | 55 m² | USD 714 | 6,6% | 4,3% |
| Arroyo Seco | USD 116.500 | 66 m² | USD 574 | 6,5% | 4,2% |
| Villa Muñoz | USD 115.000 | 58 m² | USD 763 | 6,3% | 4,1% |
| La Blanqueada | USD 141.500 | 50 m² | USD 714 | 6,1% | 3,9% |
| Cordón | USD 143.000 | 50 m² | USD 712 | 5,9% | 3,8% |
| Jacinto Vera | USD 139.000 | 59 m² | USD 668 | 5,8% | 3,8% |
| Aguada | USD 150.000 | 58 m² | USD 648 | 5,7% | 3,7% |
| Bella Vista | USD 150.000 | 57 m² | USD 649 | 5,5% | 3,5% |
| Capurro - Bella Vista | USD 141.750 | 56 m² | USD 616 | 5,3% | 3,5% |
| Palermo | USD 153.550 | 48 m² | USD 734 | 5,3% | 3,4% |
| Larrañaga | USD 142.000 | 50 m² | USD 853 | 4,4% | 2,9% |
Este é o trecho do corredor central: Cordón, Centro, Tres Cruces, La Blanqueada, Ciudad Vieja, Aguada. Rende cerca de um ponto a menos que o trecho acessível, mas em troca oferece a demanda de aluguel mais estável da cidade, que é a que sustenta a ocupação durante todo o ano. Para um investidor que não quer dedicar tempo à gestão, costuma ser o melhor equilíbrio.
Vale a pena um ticket alto, acima de USD 155.000?
O mais rentável deste grupo é Punta Gorda com 6,4%, seguido de Barrio Sur (6,0%) e Parque Batlle (5,9%). A mediana do trecho é 5,6%, quase dois pontos abaixo do trecho acessível.
| Bairro | Preço total mediano | Área mediana | Aluguel mediano | Yield bruto | Yield líquido |
|---|---|---|---|---|---|
| Punta Gorda | USD 226.000 | 76 m² | USD 1.776 | 6,4% | 4,1% |
| Barrio Sur | USD 155.081 | 53 m² | USD 747 | 6,0% | 3,9% |
| Parque Batlle | USD 164.640 | 57 m² | USD 742 | 5,9% | 3,9% |
| Carrasco | USD 420.000 | 111 m² | USD 1.952 | 5,9% | 3,9% |
| Centro | USD 155.000 | 58 m² | USD 677 | 5,8% | 3,8% |
| Prado | USD 159.000 | 60 m² | USD 663 | 5,7% | 3,7% |
| Golf | USD 670.000 | 170 m² | USD 2.894 | 5,7% | 3,7% |
| Carrasco Norte | USD 385.800 | 102 m² | USD 2.244 | 5,7% | 3,7% |
| Buceo | USD 170.100 | 55 m² | USD 761 | 5,6% | 3,6% |
| Puerto Buceo | USD 350.000 | 90 m² | USD 1.626 | 5,5% | 3,5% |
| Punta Carretas | USD 266.700 | 71 m² | USD 1.117 | 5,4% | 3,5% |
| Malvín | USD 200.956 | 61 m² | USD 840 | 5,3% | 3,4% |
| Capurro | USD 171.834 | 60 m² | USD 548 | 5,2% | 3,4% |
| Pocitos Nuevo | USD 187.900 | 54 m² | USD 813 | 5,1% | 3,3% |
| Pocitos | USD 240.000 | 67 m² | USD 883 | 5,1% | 3,3% |
| Parque Rodó | USD 195.500 | 53 m² | USD 744 | 4,9% | 3,2% |
| Villa Biarritz | USD 430.000 | 120 m² | USD 1.154 | 4,9% | 3,2% |
Aqui o rendimento corrente deixa de ser o argumento principal. O que se compra é liquidez de revenda, demanda de inquilinos de maior poder aquisitivo e uma série de preços muito menos volátil. Villa Biarritz é o exemplo extremo: 4,9% de yield e 31 anos de aluguel para cobrir o preço, em um dos bairros mais procurados da cidade.
Uma ressalva sobre o tamanho da amostra conceitual: neste trecho a mediana do bairro esconde muita dispersão, porque convivem unidades muito distintas. O dado do bairro serve como referência de zona, não como estimativa do que vai render um imóvel específico.
Apartamento ou casa para investir?
A casa rende mais em 37 dos 44 bairros onde o índice publica ambas as tipologias. As maiores diferenças estão em La Teja (13,7% em casas contra 7,7% em apartamentos), Villa Española (12,5% contra 6,6%) e Bella Vista (9,7% contra 5,5%).
| Bairro | Yield casas | Yield apartamentos | Diferença |
|---|---|---|---|
| La Teja | 13,7% | 7,7% | +6,0 pp |
| Villa Española | 12,5% | 6,6% | +5,8 pp |
| Capurro | 9,6% | 5,2% | +4,4 pp |
| Bella Vista | 9,7% | 5,5% | +4,3 pp |
| Goes | 10,6% | 6,5% | +4,1 pp |
| Ituzaingó | 9,6% | 5,6% | +4,1 pp |
| Palermo | 9,2% | 5,3% | +3,9 pp |
| Ciudad Vieja | 10,7% | 6,9% | +3,8 pp |
| Unión | 10,6% | 6,9% | +3,7 pp |
| Sayago | 9,9% | 6,5% | +3,4 pp |
| Brazo Oriental | 9,3% | 6,4% | +2,9 pp |
| Larrañaga | 7,3% | 4,4% | +2,9 pp |
| Villa Muñoz | 8,9% | 6,3% | +2,6 pp |
| Barrio Sur | 8,4% | 6,0% | +2,4 pp |
| Cordón | 8,2% | 5,9% | +2,3 pp |
| Parque Rodó | 7,2% | 4,9% | +2,3 pp |
| Pocitos Nuevo | 7,4% | 5,1% | +2,3 pp |
| Aguada | 7,9% | 5,7% | +2,2 pp |
| Buceo | 7,6% | 5,6% | +2,0 pp |
| La Blanqueada | 7,9% | 6,1% | +1,8 pp |
| Tres Cruces | 8,4% | 6,6% | +1,8 pp |
| Jacinto Vera | 7,5% | 5,8% | +1,7 pp |
| Puerto Buceo | 7,0% | 5,5% | +1,6 pp |
| Centro | 7,2% | 5,8% | +1,4 pp |
| La Comercial | 8,0% | 6,7% | +1,3 pp |
| Reducto | 8,5% | 7,3% | +1,2 pp |
| Parque Batlle | 7,2% | 5,9% | +1,2 pp |
| Pocitos | 6,2% | 5,1% | +1,1 pp |
| Punta Carretas | 6,4% | 5,4% | +1,1 pp |
| Malvín | 6,1% | 5,3% | +0,8 pp |
| Punta Gorda | 7,1% | 6,4% | +0,7 pp |
| Malvín Norte | 9,6% | 8,9% | +0,7 pp |
| Maroñas | 9,8% | 9,3% | +0,4 pp |
| Cerrito | 10,6% | 10,3% | +0,4 pp |
| Paso Molino | 8,3% | 8,0% | +0,3 pp |
| Cerro | 11,8% | 11,6% | +0,2 pp |
| Prado | 5,8% | 5,7% | +0,0 pp |
| Carrasco | 5,9% | 5,9% | -0,0 pp |
| Carrasco Norte | 5,5% | 5,7% | -0,2 pp |
| Atahualpa | 8,5% | 9,2% | -0,7 pp |
| Villa Dolores | 6,9% | 7,9% | -1,0 pp |
| Colón | 9,3% | 10,9% | -1,6 pp |
| Aires Puros | 8,1% | 11,0% | -2,9 pp |
| Belvedere | 8,3% | 11,3% | -3,0 pp |
Os poucos bairros onde o apartamento ganha são os do norte acessível: Colón, Aires Puros e Belvedere. São zonas onde o apartamento é escasso e o aluguel de apartamento tem uma demanda cativa que a casa não tem.
O desconto a aplicar mentalmente à vantagem da casa é a manutenção própria: telhado, umidade, instalação e fachada correm por conta do proprietário e não se dividem em despesas comuns.
Conclusão
Se o objetivo é maximizar renda, o ticket acessível em bairros líquidos (Colón, Cerro, La Teja) é o melhor ponto de entrada, com a condição de assumir gestão ativa. Se o objetivo é renda estável com pouco trabalho, o trecho médio do corredor central rende um ponto a menos e compensa em ocupação. E se o objetivo é preservar capital, o ticket alto rende 5,6% mediano e paga em liquidez o que não paga em renda.
Para seguir: melhores bairros para investir e comparativo de preço e rentabilidade.
Perguntas frequentes
Com que frequência esses dados são atualizados?
São recalculados uma vez por mês, com o fechamento do mês anterior, e publicados junto com o Índice INGAR.
De onde vêm esses preços?
De um levantamento próprio da oferta pública de Montevidéu: são preços pedidos, não de fechamento. No Uruguai os negócios costumam fechar abaixo do valor anunciado.
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Estes dados fazem parte do Índice INGAR, o índice mensal do mercado imobiliário de Montevidéu, com ficha de dados por bairro e metodologia pública.
Atualizado com o fechamento de 2026-07. Fonte: Índice INGAR, o índice mensal do mercado imobiliário de Montevidéu.
Dados do Índice INGAR — 2026-07.