Инвестиции в недвижимость Уругвая для иностранцев (2026)

Может ли иностранец купить недвижимость в Уругвае?

Да: Закон 16.906 устанавливает равные условия для иностранных и национальных инвестиций и не требует предварительного разрешения или регистрации инвестиций. Для покупки городского жилья не нужны статус резидента или местный партнёр. При этом специальные правила сохраняются: на сельскую недвижимость и определённые корпоративные структуры распространяется Закон 18.092.

Официальные источники: Закон 16,906 · Закон 18,092.

Краткий обзор

Иностранец может купить городское жильё в Уругвае без статуса резидента, предварительного разрешения и местного партнёра. Это правило основано на принципе равного отношения, установленном Законом 16.906. Его нельзя трактовать как «отсутствие ограничений для любых видов недвижимости»: при приобретении сельской недвижимости и использовании некоторых юридических структур необходимо учитывать Закон 18.092.

Для сделки нужны действительный документ, удостоверяющий личность, подтверждение происхождения средств и нотариус в Уругвае (escribano), который определит необходимые документы и требования к налоговой регистрации с учётом покупателя и выбранной структуры. Наличие собственного налогового номера RUT нельзя считать универсальным требованием для любого физического лица при любой сделке купли-продажи.

В этом руководстве последовательно рассматриваются правовые нормы, налогообложение нерезидентов, банковские вопросы, расходы и дистанционное управление. Налоговые решения и выбор корпоративной структуры необходимо проверить применительно к конкретной ситуации до резервирования объекта.

1) Правовые нормы: общее правило и исключение для сельской недвижимости

Закон 16.906 устанавливает для инвестиций иностранцев те же условия допуска, льготы и обязательства, что и для инвестиций граждан страны, без предварительного разрешения или регистрации. При покупке городской недвижимости иностранное гражданство не создаёт дополнительного требования получать разрешение на её приобретение.

Исключение, которое необходимо учитывать, касается сельской недвижимости. Закон 18.092 регулирует владение сельской недвижимостью и сельскохозяйственными хозяйствами для определённых обществ, организаций и структур. Требования к физическому лицу и компании различаются; прежде чем покупать сельский участок или приобретать объект через юридическое лицо, запросите отдельную правовую и нотариальную проверку.

При покупке физическим лицом нотариус проверяет личность покупателя и применимые требования налогового оформления. Налоговая служба Уругвая (DGI) предусматривает, что по соответствующим сделкам формы подаёт нотариус; поэтому неправильно утверждать, что каждому иностранному физическому лицу для любой покупки необходимо получать собственный RUT.

• Удостоверение личности: действующий документ и сведения о семейном положении, необходимые для нотариального акта о переходе права собственности.
• Происхождение средств: документы, соответствующие переводу и финансовому профилю покупателя.
• Структура: если покупателем выступает компания или речь идёт о сельской недвижимости, необходима предварительная налоговая и правовая проверка.

Источники: Закон 16.906, Закон 18.092 и DGI — формы для сделок по переходу прав.

2) Налоги для нерезидентов: IRNR и его особенности

Именно здесь большинство иностранных инвесторов допускают ошибки в расчётах. В Уругвае существует специальный налог для тех, кто получает доход в стране, не будучи её налоговым резидентом: IRNR (налог на доходы нерезидентов).

Доход от аренды

Если вы сдаёте свою недвижимость, с этого дохода вы платите IRNR по одному из двух режимов (Декрет 149/007, статьи 24 и 33, пункт a):

• Общий режим: 12% от чистого дохода, то есть от валового дохода за вычетом разрешённых расходов: комиссии управляющей компании и вознаграждения за оформление договора (с НДС), налога на недвижимость Contribución Inmobiliaria и налога на начальное образование Impuesto de Primaria. Обслуживание, ремонт и страхование не принимаются к налоговому вычету.
• Упрощённый вариант: признать удержание 10,5% от валовой арендной платы окончательным налоговым платежом за период её начисления, без ежегодного расчёта налога.

Какой вариант выгоднее? Это зависит от ваших вычетов: оба варианта дают одинаковый результат при вычетах в размере 12,5% от валового дохода. При более высоких вычетах (типичная ситуация, если вы оплачиваете услуги управляющей компании, Contribución и Primaria) выгоднее общий режим; при небольших вычетах — окончательное удержание 10,5%. Налоговый резидент Уругвая платит по аналогичной схеме IRPF (12% от чистого дохода с той же возможностью окончательного удержания — Декрет 148/007), но перечень вычетов несколько шире (добавляется безнадёжная дебиторская задолженность; расходы на содержание общего имущества и амортизация не принимаются к вычету).

Рассмотрим конкретный пример для нерезидента с типичными вычетами в размере 20% от валового дохода:

В этом примере выгоднее общий режим: вычеты (20% от валового дохода) превышают порог в 12,5%, при котором оба варианта равнозначны. При любом варианте налог уменьшает доходность примерно на один процентный пункт: если вы рассчитываете доходность, всегда используйте показатель после вычета IRNR, а не валовой.

Сверено с официальными источниками (DGI, IMPO, BPS, IMM) — последняя проверка: 12 июля 2026 года.

Прирост капитала при продаже

При продаже нерезидент платит IRNR по ставке 12% с полученной прибыли. Существует метод условного расчёта, который полезен для объектов, приобретённых до июля 2007 года: налог по ставке 12% взимается с условной прибыли в размере 15% от цены продажи, что даёт эффективную ставку 1,8% от цены продажи.

Для объектов, купленных после 2007 года, прибыль рассчитывают как разницу между ценой продажи и ценой покупки (скорректированной по UI), и к этой разнице применяют ставку 12%.

ITP (налог на переход права собственности)

При покупке и покупатель, и продавец платят по 2% от кадастровой стоимости объекта (а не от цены покупки). Кадастровая стоимость обычно значительно ниже рыночной, что на практике уменьшает этот расход.

Налог на имущество

Нерезиденты платят налог на имущество с активов, расположенных в Уругвае. Ставка зависит от того, является ли лицо плательщиком IRNR: тот, кто сдаёт недвижимость в Уругвае, платит IRNR и подпадает под общий режим со ставкой 0,10% на сумму сверх необлагаемого минимума ($6.653.000, последнее значение, опубликованное DGI). Специальная шкала от 0,70% до 1,50%, применяемая по диапазонам к сумме сверх необлагаемого минимума, распространяется только на нерезидентов, которые НЕ платят IRNR. Если недвижимость оформлена на организацию в юрисдикции с низким или нулевым налогообложением (BONT), ставки выше. Необлагаемый минимум для физических лиц и неразделённого наследственного имущества за налоговый период 2025 года составляет UYU 6.653.000. Каждая ставка применяется только к части стоимости в соответствующем диапазоне сверх этого минимума. Для семей, облагаемых налогом совместно, предусмотрены другие минимум и диапазоны, опубликованные в той же таблице DGI. Диапазоны облагаемой стоимости имущества (UYU): 0,70%: свыше UYU 6.653.000 до 13.306.000; 1,10%: свыше UYU 13.306.000 до 19.959.000; 1,40%: свыше UYU 19.959.000 до 33.265.000; 1,50%: свыше UYU 33.265.000. Источник: DGI — ставки за 2025 год.

Все налоги, связанные с недвижимостью, подробно рассмотрены в нашем руководстве о налогах на недвижимость в Уругвае.

3) Налоговые каникулы Tax Holiday 2.0: что изменилось в 2026 году и кому они выгодны

Если вы следили за новостями об инвестициях в Уругвае, то, вероятно, слышали о «Tax Holiday». Это режим, позволяющий новым налоговым резидентам в течение определённого периода выбрать уплату IRNR — и, следовательно, не платить IRPF — по некоторым видам доходов от капитала и прироста стоимости активов из иностранных источников. На трудовые доходы он не распространяется. Обратите внимание на частую путаницу: Tax Holiday и налоговое резидентство — разные вещи. Инвестор может получить налоговое резидентство, купив недвижимость на сумму более 3,5 миллиона UI (~USD 578.000, по курсу DGI за июль 2026 года) и проводя в стране 60 дней в год — это основание по-прежнему полностью действует (Декрет 163/020 и ст. 5 BIS Декрета 148/007; страница DGI «Основания налогового резидентства»). С 2026 года изменились условия доступа к льготе Tax Holiday.

С 1 января 2026 года правила существенно изменились в связи с Законом о бюджете на 2025-2029 годы (Закон 20.446):

Как получить доступ к Tax Holiday с 2026 года

• Инвестиции в недвижимость: более 12.500.000 UI (~USD 2.066.000, по курсу DGI за июль 2026 года) в объекты, приобретённые начиная с 1/9/2025, с оценкой по стоимости UI на последний день месяца, предшествующего инвестиции. Это могут быть те же объекты, которые вы использовали для получения налогового резидентства по основаниям, связанным с недвижимостью. В департаментах без побережья Рио-де-ла-Плата и Атлантического океана налоговая стоимость городской недвижимости для этих целей учитывается с увеличением на 100%.
• Альтернатива без инвестиций: находиться в Уругвае более 183 дней в каждом календарном году. Это путь для тех, кто переезжает сюда жить; вариант с недвижимостью предназначен для тех, кто не остаётся на такой срок.
• Третий путь: ежегодно вносить не менее UI 625.000 (~USD 103.000) в инвестиционные фонды, направленные на производственные проекты, исследования или инновации, на условиях, устанавливаемых Министерством экономики и финансов.

Что даёт Tax Holiday

• До 11 налоговых периодов с возможностью платить IRNR вместо IRPF с доходов от капитала из-за рубежа (IRNR не облагает доходы из иностранных источников): налоговый период, в котором меняется налоговое резидентство, и десять следующих налоговых периодов.
• Затем 5 переходных налоговых периодов с уплатой IRPF в размере 50% соответствующей ставки (6% там, где ставка составляет 12%) при дополнительных инвестициях в недвижимость на сумму более 6.250.000 UI сверх вложений, использованных для получения резидентства или доступа к режиму (~USD 1.033.000; объекты должны быть приобретены начиная с 1/9/2025, с увеличением учитываемой стоимости на 100% для городской недвижимости в департаментах без побережья), либо при ежегодных вложениях в фонды. Также предусмотрена альтернатива в виде фиксированного ежегодного налога в UI (1.875.000 UI или 1.250.000 UI при пребывании более 183 дней либо внесении в капитал компании более 45.000.000 UI) на срок до 20 налоговых периодов.

Кто сохраняет прежний режим

Те, кто уже выбрал прежний режим (статья 24), сохраняют первоначальные условия на полагающийся им срок. Если вы стали резидентом до 2026 года и не воспользовались правом выбора, стоит уточнить свою ситуацию у бухгалтера.

Что это означает на практике

Путь к Tax Holiday через недвижимость перестал быть доступным инвестору со средним бюджетом: раньше та же инвестиция, которая давала налоговое резидентство (~USD 578.000), открывала доступ и к льготе; теперь для этого требуется более 12,5 миллиона UI (~USD 2.066.000) в недвижимости, купленной начиная с 1/9/2025. Само налоговое резидентство по-прежнему доступно при инвестиции в 3,5 миллиона UI + 60 днях пребывания. Это делает вариант с недвижимостью инструментом для инвесторов с высоким чистым капиталом (HNWI), стремящихся оптимизировать налогообложение своих доходов по всему миру. Кроме того, по данным ведущих налоговых консультантов, возможность бессрочно платить IRPF по ставке 7% (альтернатива налоговым каникулам в прежнем режиме) исчезает для тех, кто становится резидентом начиная с 2026 года.

Если ваши инвестиции в Уругвае составляют от USD 150.000 до USD 500.000 (самый распространённый диапазон среди инвесторов из Аргентины и Бразилии), вариант Tax Holiday через недвижимость вам недоступен. Однако вы можете получить эту льготу даже без инвестиций, если живёте в Уругвае более 183 дней в каждом календарном году и не были налоговым резидентом Уругвая в двух предыдущих налоговых периодах. Если вы не планируете оставаться на такой срок, ваше налоговое планирование опирается на режим IRNR для нерезидента.

Последняя проверка: 17 октября 2026 года. Порядок применения режима установлен Декретом 188/026, опубликованным 19/08/2026, и изменён Декретом 225/026, опубликованным 29/09/2026 (см. ст. 24-BIS раздела 7 и ст. 5 Sexies Декрета 148/007). Обратитесь к налоговому консультанту, чтобы применить условия режима к вашей ситуации. Этот материал носит информационный характер и не является налоговой консультацией.

4) Жильё по программе налогового стимулирования (vivienda promovida): льгота, доступная всем

Если Tax Holiday 2.0 выходит за рамки вашего бюджета, Закон 18.795 о жилье, представляющем общественный интерес (программа налогового стимулирования vivienda promovida) по-прежнему предоставляет самую выгодную налоговую льготу, доступную любому инвестору независимо от гражданства и резидентства.

Программа vivienda promovida стимулирует частные инвестиции в строительство и реконструкцию жилья и предусматривает существенные налоговые освобождения:

• Освобождение от ITP (2%) при первой купле-продаже как для покупателя, так и для продавца.
• Освобождение от IRPF/IRNR с арендного дохода: на 60% в большинстве случаев и на 100% только в зонах MVOTMA или при использовании FGA, в налоговом периоде завершения строительства и в девяти следующих. При покупке срок не начинается заново: если строительство завершилось раньше, вам достаются только оставшиеся налоговые периоды.
• Освобождение от налога на имущество в налоговом периоде завершения строительства и в каждом из девяти следующих, в котором жильё сдавалось в аренду не менее шести месяцев.

Эти льготы распространяются и на резидентов, и на нерезидентов. Гражданин Аргентины, покупающий студию по программе в Кордоне (Cordón) или Трес-Крусес (Tres Cruces), получает точно такие же налоговые освобождения, как и гражданин Уругвая.

Влияние на доходность прямое. Рассмотрим пример квартиры стоимостью USD 120.000, которая сдаётся за USD 700/месяц:

Снижение IRNR в этом примере увеличивает указанный показатель доходности примерно на 0,44 процентного пункта. Это не итоговая чистая доходность; расчёт не предполагает капитализации, а срок налогового освобождения не начинается заново при покупке новым собственником.

Однако требованиям соответствуют не все объекты. Жильё должно входить в проект, одобренный Национальным жилищным агентством (ANV), и соответствовать ограничениям по цене за квадратный метр и площади. Большинство новых проектов в районах Кордон, Трес-Крусес, Ла-Бланкеада (La Blanqueada), Агуада (Aguada) и Гоэс (Goes) входят в программу. Обязательно запросите официальную дату завершения строительства и сведения о налоговых периодах, на которые ещё распространяется решение о предоставлении льгот.

5) Происхождение средств и комплаенс: что чаще всего тормозит сделки

Подтверждение происхождения средств — одна из самых частых причин задержки или срыва сделок. Не потому, что у инвестора есть нарушения, а потому, что он заранее не учёл требования и сроки.

Уругвай постепенно ужесточал меры по предотвращению отмывания денег, приводя их в соответствие с международными стандартами Группы разработки финансовых мер борьбы с отмыванием денег (GAFI). Сегодня нотариусы, банки и агентства недвижимости обязаны сообщать о подозрительных операциях и запрашивать документы, подтверждающие происхождение средств.

Какие документы у вас запросят

• Налоговые декларации из страны вашего резидентства (за последние 2-3 года).
• Банковские выписки, подтверждающие наличие средств.
• Документы о происхождении средств: если вы продали недвижимость — нотариальный акт о продаже; если это накопления — подтверждение стабильных доходов; если наследство — наследственные документы; если продажа компании — договоры передачи прав.
• Справку об отсутствии судимости (в некоторых случаях).

Распространённые ошибки

• Приехать с наличными: Уругвай не запрещает оплачивать недвижимость наличными, но крупные суммы вызывают подозрения и дополнительные требования. Международный банковский перевод — всегда наиболее прозрачный способ.
• Не перевести документы: если ваши документы на английском или португальском языке, потребуется перевод, выполненный официальным переводчиком, зарегистрированным в Уругвае.
• Рассчитывать на быстрое решение: комплаенс-проверка может занять несколько недель. Планируйте заранее, особенно если сроки сделки ограничены.

6) Банковские счета и международные переводы: узкое место процесса

Вероятно, именно этот этап вызывает у иностранного инвестора больше всего разочарований. Открыть банковский счёт в Уругвае нерезиденту возможно, но далеко не просто.

Доступные варианты (2026)

Стоимость обслуживания выше, чем привыкло платить большинство иностранцев. Открытие счёта может занять несколько недель и сопровождаться повторными запросами документов.

Практическая рекомендация

Начните банковское оформление до того, как возьмёте на себя обязательство внести сумму при резервировании объекта (seña). Одна из самых частых причин срыва сделки: покупатель подписал предварительный договор купли-продажи (boleto) со сроком 60 дней, а международный перевод занял больше времени, чем ожидалось, или банк запросил дополнительные документы.

При самом переводе учитывайте следующее:

• Международные переводы SWIFT могут занимать 3-5 рабочих дней.
• Уругвайские банки могут задержать средства ещё на несколько дней для комплаенс-проверки.
• Комиссии за перевод различаются: рассчитывайте на USD 30-80 за перевод со стороны банка-отправителя, а также на возможные комиссии банка-получателя.
• Валютный курс имеет значение: если вы переводите деньги в другой валюте, уточните, какой курс будет применён.

7) Расходы на оформление сделки: составьте полный бюджет до предложения цены

Классическая ошибка — учитывать только цену объекта. Расходы покупателя на сделку в Уругвае составляют дополнительно от 8% до 10%. Вот их состав:

Для квартиры стоимостью USD 200.000 расходы покупателя на оформление сделки составляют примерно USD 16.000-20.000. Это существенная сумма.

Каждая статья расходов подробно рассмотрена в нашем полном руководстве по расходам на покупку. А о роли нотариуса, участие которого в Уругвае обязательно и имеет ключевое значение для сделки, читайте в статье что делает нотариус при купле-продаже недвижимости.

8) Дистанционное управление инвестицией: о чём обычно не рассказывают

Вы купили квартиру, оформили нотариальный акт, всё прошло отлично. Теперь вы в Буэнос-Айресе, Сан-Паулу или Мадриде, и вам нужен человек, который будет ею управлять. Многие инвесторы недооценивают этот аспект.

Управление арендой

Управляющие недвижимостью компании в Уругвае обычно берут от 8% до 12% ежемесячной арендной платы (плюс НДС) за управление арендой. В эту услугу входят:

• Поиск арендаторов и проверка обеспечения обязательств по договору аренды.
• Сбор арендной платы и работа с просроченными платежами.
• Организация обслуживания и мелкого ремонта.
• Оплата расходов на содержание общего имущества, налога Contribución Inmobiliaria и других налогов.

Если добавить комиссию за управление к IRNR и постоянным расходам, ваша реальная чистая доходность заметно снизится. Выполните полный расчёт до покупки, а не после.

Простой без арендатора

Закладывайте в бюджет как минимум 1 месяц простоя в год (реалистичнее — 1,5 месяца, если арендатор меняется ежегодно). Простой означает не только потерянную арендную плату: расходы на содержание общего имущества вы продолжаете оплачивать без поступления дохода.

Расходы на содержание общего имущества

В зданиях с дополнительной инфраструктурой (бассейн, тренажёрный зал, охрана 24 ч) расходы на содержание общего имущества могут составлять USD 200-400/месяц. В обычном здании — USD 80-150/месяц. Пока квартира сдана, эту сумму платит арендатор, но на ваш чистый доход она влияет двумя способами: в месяцы простоя расходы несёте вы, а высокие платежи за обслуживание дома сужают круг потенциальных арендаторов.

Налоговый представитель

Как нерезиденту вам нужен налоговый представитель в Уругвае для выполнения налоговых обязательств (декларирование и уплата IRNR, налога на имущество и т. д.). Это дополнительные расходы в размере USD 500-1.500 в год в зависимости от сложности ситуации.

9) Доходность: рассчитывайте её для конкретного объекта, а не подставляйте средний показатель по рынку

Официального статистического ряда с единым показателем доходности для Монтевидео или Уругвая, как и рейтинга районов, составленного по единой методике, не существует. Поэтому на время аудита базы данных мы убрали из этого руководства собственные средние показатели.

Для конкретного объекта сначала рассчитайте валовую доходность — годовую арендную плату, делённую на весь вложенный капитал, — затем чистую, вычтя потери от простоя, расходы на управление и обслуживание, Contribución, Primaria и применимые налоги. Используйте документально подтверждённую арендную плату по этому объекту или действительно сопоставимым объектам.

Методика и пример, прямо обозначенный как гипотетический, приведены в статье как рассчитать доходность аренды.

10) Типичный иностранный инвестор в 2026 году

Объём сделок на рынке недвижимости Уругвая в 2025 году составил USD 2.700 миллионов, и иностранный спрос продолжает расти. Чаще всего мы встречаем следующие группы инвесторов:

Аргентинцы

Это одна из групп иностранных покупателей, присутствующих на рынке благодаря географической близости и региональным связям. Мы не публикуем здесь их процентную долю или диапазон инвестиций без официальной статистики с чётко определёнными охватом и периодом.

Бразильцы

Вторая по значимости группа, особенно в Пунта-дель-Эсте и на побережье Рочи. Их интересуют региональная диверсификация и пляжный отдых. Диапазон инвестиций шире.

Европейцы и североамериканцы

Покупатели с более высоким бюджетом. Многие приезжают ради Tax Holiday (для доступа через недвижимость теперь требуется более USD 2 миллионов) или качества жизни. Покупают в Карраско (Carrasco), Пунта-дель-Эсте, Хосе-Игнасио. Некоторые совмещают инвестиции в недвижимость с получением налогового резидентства.

Что их объединяет

Они ищут правовую стабильность, сильную (или хотя бы предсказуемую) валюту и страну, где действует верховенство права. Уругвай по-прежнему предлагает эти условия, и это его главное конкурентное преимущество перед другими странами региона.

11) Индексируемая расчётная единица UI: что необходимо понимать каждому иностранцу

Если вы собираетесь совершать сделки на рынке недвижимости Уругвая, вам необходимо разобраться в том, что такое индексируемая расчётная единица UI (Unidad Indexada). Её стоимость ежедневно корректируется в соответствии с инфляцией, измеряемой индексом потребительских цен (IPC). UI была введена Декретом 210/002 в 2002 году; Закон 17.761 от 2004 года установил её законодательное регулирование. В июне 2026 года её стоимость составляла примерно $6,59 уругвайского песо.

UI используется в следующих случаях:

• Договоры аренды: арендную плату часто устанавливают в UI, поэтому сумма в песо автоматически растёт вместе с инфляцией.
• Налоговые пороги: предельные значения программы vivienda promovida, минимальная сумма для Tax Holiday и другие налоговые параметры определяются в UI.
• Расчёт прироста капитала: стоимость приобретения корректируется по UI для определения реальной прибыли при продаже.

Типичная ошибка иностранца — считать арендную плату, установленную в UI, «фиксированной». Это не так. Она растёт вместе с инфляцией в Уругвае, которая в последние годы находилась в диапазоне 5%-8% в год. Для собственника это хорошо, поскольку доходы индексируются, но для прогнозирования денежных потоков необходимо понимать этот механизм.

12) 10 самых распространённых ошибок иностранных инвесторов

Эти ошибки мы видим снова и снова. Это не теория: они встречаются в реальных сделках, где люди теряют время и деньги:

1. Не рассчитывать реальную чистую доходность. Инвесторы видят 6% валовой доходности и считают, что именно столько будут зарабатывать. После IRNR, налога на имущество, расходов на управление, потерь от простоя и расходов на содержание общего имущества чистая доходность может оказаться вдвое ниже.
2. Не закладывать расходы на оформление сделки. С учётом нотариуса, ITP, комиссии агентства и оформления прибавьте к цене 7-9%. Если ваш бюджет — USD 200.000, максимальная цена объекта — USD 185.000. Полный разбор — в статье расходы на покупку.
3. Вносить сумму при резервировании объекта (seña) без условия «при положительном результате проверки правоустанавливающих документов». Если проверка выявит проблемы (обременения, судебные споры, нарушения в регистрационных записях), без такого условия вы потеряете внесённую сумму. При наличии условия вам её вернут.
4. Не решить банковские вопросы до принятия обязательств. Вы подписали предварительный договор купли-продажи со сроком 60 дней, но банк открывал счёт 45 дней, а ещё 15 потребовалось для зачисления перевода. Результат — срыв сделки или просьба продлить срок, которую продавец может отклонить.
5. Не понимать UI. Вы подписываете договор аренды с платой «4.500 UI», считая эту сумму фиксированной. В песо она растёт каждый месяц. Если вы прогнозируете доход в USD, необходимо учитывать и инфляцию, и валютный курс.
6. Покупать из-за района, не анализируя цену за m2 и расходы на содержание общего имущества. Квартира в Поситос (Pocitos) с платежами за обслуживание дома USD 350/месяц может оказаться менее выгодной покупкой, чем квартира в Кордоне с платежами USD 100/месяц, хотя первый вариант звучит привлекательнее.
7. Недооценивать расходы на содержание общего имущества в зданиях с дополнительной инфраструктурой. Бассейн, тренажёрный зал, охрана 24 ч, зал для праздников — всё это оплачивается через платежи за обслуживание дома. Прежде чем предлагать цену, всегда запрашивайте последнюю квитанцию.
8. Влюбляться в визуализации новостроек, не проверяя договоры. Ничего не подписывайте, не прочитав техническое описание, договор купли-продажи, условия о сроке передачи объекта и штрафах за просрочку, а также порядок корректировки цены. Подробнее — в статье инвестиции на ранней стадии строительства: преимущества и риски.
9. Покупать без плана управления. Если вы не живёте в Уругвае, вам нужен управляющий. Эти расходы (8-12% от арендной платы) должны присутствовать в вашем финансовом прогнозе с самого начала.
10. Не иметь плана выхода из инвестиции. Перед покупкой спросите себя: если мне понадобится продать объект через 3 года, кому я его продам и сколько времени это займёт? Специфические объекты, например лофты площадью 120 m2 в развивающихся районах, может быть трудно перепродать.

13) Поэтапный контрольный список: полный план действий

14) Итоговый контрольный список перед резервированием

• У меня есть чёткая цель (арендный доход, рост стоимости или личное использование) и определён срок инвестирования.
• Я рассчитал полный бюджет: цена + 8% расходов на оформление сделки + резерв на 3 месяца постоянных расходов.
• Документы о происхождении средств готовы и при необходимости переведены.
• У меня открыт банковский счёт в Уругвае либо подтверждён и проверен канал перевода.
• Я выбрал нотариуса либо выберу его до подписания любых документов.
• Я рассчитал реальную чистую доходность с учётом всех затрат: IRNR, налога на имущество, расходов на управление, потерь от простоя и платежей за содержание общего имущества.
• Я проверил, соответствует ли объект условиям программы vivienda promovida (Закон 18.795).
• У меня есть реальные сопоставимые объекты и метод оценки обоснованности цены: как оценить, справедлива ли цена.
• У меня есть план управления, если я не собираюсь жить в Уругвае.
• У меня есть план выхода: я знаю, кому и за какой срок смогу перепродать объект при необходимости.

Часто задаваемые вопросы

Может ли иностранец купить недвижимость в Уругвае?

Да. Закон 16.906 устанавливает равные условия и не требует предварительного разрешения на инвестицию. Для покупки городского жилья не нужны статус резидента или местный партнёр; при приобретении сельской недвижимости и использовании определённых корпоративных структур необходимо учитывать Закон 18.092.

Источники

• Налоговая служба Уругвая (DGI) — IRNR и налоговые нормы: www.dgi.gub.uy
• Центральный банк Уругвая (BCU) — курсы валют и индексируемая расчётная единица UI: www.bcu.gub.uy
• Национальное жилищное агентство (ANV) — Закон 18.795, жильё по программе налогового стимулирования vivienda promovida: www.anv.gub.uy
• Национальный институт статистики (INE) — стоимость индексируемой расчётной единицы UI: www.ine.gub.uy
• IMPO — свод налоговых норм DGI, раздел 8 (IRNR): www.impo.com.uy
• Uruguay XXI — руководство инвестора, налоговая система: www.uruguayxxi.gub.uy
• Главное управление реестров: www.gub.uy
• Национальное кадастровое управление (MEF): www.gub.uy

Хотите инвестировать, опираясь на данные, а не на интуицию? Узнайте, как инвестировать в Уругвае, оцените недвижимость онлайн или напишите нам в WhatsApp.

Статьи по теме

• Как купить квартиру в Уругвае: пошаговое руководство (2026)
• Налоги на недвижимость в Уругвае (2026): налог на недвижимость Contribución, налог на начальное образование Primaria, налог на имущество и доходы от аренды
• Какие расходы возникают при покупке недвижимости в Уругвае
• Что делает нотариус при купле-продаже недвижимости и сколько стоят его услуги
• Доходность аренды в Монтевидео по районам
• Инвестиции на ранней стадии строительства: преимущества и риски
• Как оценить, справедлива ли цена недвижимости
• Переезд в Уругвай из-за рубежа (2026): практическое руководство и контрольный список на 30 дней