Продажа дома или сельского участка в Колонии: документы и налоги

Короткий ответ
Для продажи недвижимости в Колонии ещё до публикации объявления соберите документы, которые покупатель запросит для такого объекта: разрешения органов охраны наследия для дома в историческом квартале; межевой план, сведения о подъезде, воде и статусе участка в отношении Национального института колонизации (Instituto Nacional de Colonización, INC) для небольшого сельского участка. Продавец платит налог на переход права собственности (ITP) в размере 2 % и IRPF в размере 12 % с прибыли (IRNR, если он не является резидентом Уругвая). Продажа вашего постоянного жилья, в том числе той части сельского участка, которая служит вам постоянным жильём, может освобождаться от налога при стоимости до 1.200.000 UI, если вы вложите не менее половины выручки в другое жильё в течение 12 месяцев.

Планируете продать дом или небольшой сельский участок в Колонии? Поможем собрать пакет документов и рассчитать, какая сумма останется у вас после расходов. Возьмём на себя продажу. Напишите нам в WhatsApp, указав кадастровый номер объекта, населённый пункт и тип недвижимости.

Что запросит покупатель в зависимости от объекта

Объект недвижимости	Что подготовить до публикации объявления
Дом в историческом квартале	Разрешения MEC и администрации департамента на ранее выполненные работы, сведения об охранном статусе объекта по кадастровому номеру, утверждённые планы
Городской дом (Колония, Кармело, Нуэва-Эльвесия, Росарио)	Правоустанавливающий документ, межевой план, разрешения на строительные работы, подтверждение уплаты налога на недвижимость без задолженности, квитанции за коммунальные услуги
Небольшой сельский участок	Межевой план, подъезд по дороге общего пользования или зарегистрированный сервитут проезда, документально подтверждённое водоснабжение, показатель CONEAT участка, электричество
Сельскохозяйственная земля от 200 га CONEAT 100 или кадастровый участок в составе земельной колонии	Всё перечисленное выше, а также предварительное предложение земли Национальному институту колонизации или разрешение этого учреждения
Дом для временного проживания	Сведения о налоге на недвижимость, обслуживании и ремонте за последние годы; если дом сдавался в аренду — фактически полученные суммы, а не количество ночей, предлагавшихся для бронирования

Попросите нотариуса в Уругвае (escribano) проверить правоустанавливающие документы, обременения, сервитуты, наследственные дела или доверенности, а также задолженности. Налог на недвижимость должен быть уплачен без задолженности: администрация департамента Колония не принимает платёж за текущий год при наличии долгов за предыдущие периоды, а единый сертификат департамента (Certificado Único Departamental) оформляется в её отделениях, как указано на странице о налоге на городскую и пригородную недвижимость.

Если помещение оградили стенами, хозяйственную постройку переоборудовали под жильё или подъезд проходит через чужой участок, выясните, как оформить это документально, прежде чем указывать площадь в объявлении. Покупатель и его банк будут сверять опубликованные сведения с планами, правоустанавливающими документами и кадастровой справкой по объекту.

В историческом квартале разрешения помогают продать дом

ЮНЕСКО указывает, что все здания исторического квартала имеют статус национального исторического памятника. Любой покупатель, который задумывается о перестройке, спросит, какие изменения разрешены.

Соберите разрешения на уже выполненные работы.
Если собираетесь указать в объявлении «возможность перестройки», сначала изучите порядок получения разрешения MEC.
Для объекта в буферной зоне запросите в администрации департамента сведения о статусе участка по его кадастровому номеру.

О том, что ищут покупатели в этом районе и какие объявления были опубликованы по состоянию на 26/09/2026, читайте в руководстве по покупке дома в Колония-дель-Сакраменто.

Для сельских участков и угодий: требования INC и вода

В 2025 году в Колонии была самая высокая в стране средняя цена сделок с сельскими участками площадью от 10 га — USD 9.707/га, по данным MGAP. Для небольшого сельского участка нужны сопоставимые объекты того же типа; подробности этого статистического ряда и его интерпретации приведены в руководстве по покупке небольшого сельского участка в Колонии.

Продажу могут задержать два положения Закона 11.029:

Сельскохозяйственную землю площадью, равной эквиваленту 200 га CONEAT 100 или превышающей его, сначала предлагают INC, у которого есть 20 рабочих дней на ответ. Если этого не сделать, продажа может быть признана недействительной, а нарушителю грозит штраф.
Для продажи кадастрового участка, входящего в состав земельной колонии, требуется предварительное разрешение INC (ст. 70), даже если его площадь меньше.

Подготовьте межевой план, сведения о подъезде, воде, улучшениях на участке и показателе CONEAT по кадастровому номеру. Если сельский участок освобождён от налога на недвижимость по льготе для участков площадью до 50 га CONEAT, сообщите об этом покупателю и уточните условия в администрации департамента: льгота зависит от владельца.

Сколько останется у вас: налоги и комиссия

ITP

При купле-продаже ITP составляет 2 % для продавца и 2 % для покупателя и рассчитывается от меньшей из двух величин: актуализированной кадастровой стоимости или цены сделки.

IRPF или IRNR

Физическое лицо — резидент платит IRPF в размере 12 % с налогооблагаемого дохода. Если вы приобрели объект до 1/7/2007, можно выбрать расчёт по условной базе (ficto). Для городского дома, когда цена превышает кадастровую стоимость, при таком расчёте налог составляет 1,8 % от цены.

Для сельской недвижимости, приобретённой до этой даты, условная база рассчитывается иначе: 15 % от рыночной стоимости на 1/7/2007 (цены, пересчитанной на ту дату с помощью индекса цен на сельскую недвижимость IMIPVIR) плюс положительная разница между ценой продажи и этой стоимостью, согласно странице налоговой службы Уругвая (DGI) о сельской недвижимости.

Если вы продаёте объект, не являясь налоговым резидентом, применяется IRNR по ставке 12 %, который удерживает нотариус. Общее объяснение разницы между расчётом по фактическому доходу и по условной базе приведено в статье об ошибках при продаже недвижимости и в руководстве по налогам на недвижимость.

Освобождение при продаже постоянного жилья, в том числе в сельской местности

Если вы продаёте своё постоянное жильё, доход освобождается от налога при одновременном соблюдении следующих условий:

Стоимость продаваемого объекта не превышает 1.200.000 UI.
Вы направляете не менее 50 % выручки на покупку другого постоянного жилья.
Между продажей и покупкой проходит не более 12 месяцев.
Стоимость нового жилья не превышает 1.800.000 UI.

DGI применяет такое же освобождение к сельской недвижимости, но только к той её части, которая служит вам постоянным жильём. На загородный участок с домом для отдыха по выходным льгота не распространяется, поскольку это не постоянное жильё. Во всех случаях нотариус всё равно удерживает налог, после чего вы запрашиваете его возврат в DGI.

Комиссия

Тариф, опубликованный Палатой недвижимости Уругвая (Cámara Inmobiliaria Uruguaya) в 2007 году, устанавливает комиссию в размере 3 % от цены для каждой стороны; к ней добавляется НДС. Письменно согласуйте вознаграждение специалиста, который будет заниматься вашей недвижимостью в Колонии.

С учётом этих сумм запишите запрашиваемую цену, приемлемый диапазон и минимальную сумму, которая должна остаться у вас после расходов. Прежде чем устанавливать цену, попросите нотариуса рассчитать налоги с учётом даты покупки и вашего налогового статуса.

Цена, подготовка объекта и предложения покупателей

Чтобы определить цену, запросите сопоставимые объекты в том же районе и того же типа, отдельно рассматривая цены в объявлениях и цены завершённых сделок; в руководстве по оценке недвижимости объясняется, как проводится такая оценка. По вопросам фотографий, показов и ремонта перед продажей воспользуйтесь руководством по подготовке недвижимости к продаже.

Когда поступит предложение, сравните сумму после расходов, способ оплаты, условия и дату передачи объекта. Более высокое предложение, которое зависит от кредита с неопределёнными перспективами одобрения или от работ, на которые покупатель считает разрешение уже полученным, может оказаться менее выгодным, чем другое, подкреплённое документами. Перед подписанием нотариус проверит соглашение о резервировании.

Если вы продаёте из Аргентины или являетесь наследником

При подписании по доверенности уточните у нотариуса её действительность и требования к удостоверению личности. Согласуйте валюту, счёт получателя, расходы на перевод и дату, к которой деньги должны быть доступны; если покупатель платит из Аргентины, руководство по переводу денег из Аргентины объяснит ему доступные способы.

Если право собственности по-прежнему оформлено на умершего человека, продажа откладывается до оформления наследства: что происходит с недвижимостью при наследовании.

Частые вопросы

Какие налоги платит продавец дома в Колонии?

Продавец платит ITP в размере 2 % от меньшей из двух величин: актуализированной кадастровой стоимости или цены сделки. Если продавец — физическое лицо со статусом резидента, он также платит IRPF в размере 12 % с прибыли; если он не является резидентом Уругвая — IRNR в размере 12 %, который удерживает нотариус. Если вы приобрели объект до 1/7/2007, можно выбрать расчёт по условной базе: для городского дома он даёт налог в размере 1,8 % от цены, когда она превышает кадастровую стоимость.

Нужно ли платить IRPF при продаже сельского участка, на котором я живу?

Возможно, нет. DGI освобождает от налога продажу сельской недвижимости в части, которая служит вашим постоянным жильём, с теми же ограничениями, что и для городской недвижимости: цена продажи до 1.200.000 UI, вложение не менее 50 % выручки в другое постоянное жильё стоимостью до 1.800.000 UI и не более 12 месяцев между сделками. Остальная часть сельского участка облагается налогом в обычном порядке, а загородный участок с домом для отдыха по выходным под льготу не подпадает.

Нужно ли сначала предложить сельскохозяйственную землю Национальному институту колонизации?

В Колонии — да, если площадь земли равна эквиваленту 200 га CONEAT 100 или превышает его, а также в некоторых случаях для смежных кадастровых участков, предусмотренных статьёй 35 Закона 11.029. У INC есть 20 рабочих дней на ответ, а отсутствие предложения может привести к недействительности сделки и штрафу в размере 25 % от кадастровой стоимости. Если участок входит в состав земельной колонии, дополнительно требуется предварительное разрешение.

Сколько берёт агентство недвижимости за продажу в Колонии?

Тариф, опубликованный Палатой недвижимости Уругвая (Cámara Inmobiliaria Uruguaya) в 2007 году, устанавливает комиссию в размере 3 % от цены для каждой стороны — продавца и покупателя; к этому вознаграждению добавляется НДС. Это ориентир: процент согласовывается с каждым агентством или специалистом. Зафиксируйте его письменно, указав также, что входит в услугу (публикация объявления, показы, фотографии) и на какой срок вы предоставляете полномочия на продажу.

Что делать, если я наследник или живу за границей?

Попросите нотариуса установить всех наследников, проверить оформление наследства и регистрацию судебного акта об установлении наследников либо свидетельства об итогах судебного производства (certificado de resultancias de autos), а также подтвердить, кто вправе подписывать документы. Если вы живёте за границей, заранее проверьте действительность доверенности и определите, как будете получать оплату. Налоговый статус каждого наследника может различаться: он может быть резидентом или нерезидентом.

Использованные источники

Общая информация сверена с официальными источниками, доступными на 26 сентября 2026 года. Расчёт налогов зависит от даты покупки и вашего налогового статуса: запросите его у нотариуса до установления цены. Фото на обложке: Mx. Granger, общественное достояние (CC0), через Wikimedia Commons.

Продажа дома или сельского участка в Колонии: документы, налоги и требования INC