Как продать дом или участок в Роче: документы и налоги

Короткий ответ
Чтобы продать дом или участок в Роче, сначала соберите кадастровый номер объекта (padrón), правоустанавливающий документ, межевой план, строительные планы и сведения об уплате налогов: если есть неузаконенные постройки, их оформление в администрации департамента обычно занимает месяцы. Определяйте цену по сопоставимым объектам в том же микрорайоне, а не на курорте в целом. Прежде чем принять предложение, рассчитайте с нотариусом сумму, которая останется после удержаний: ITP в размере 2 % и, в зависимости от вашей ситуации, IRPF или IRNR в размере 12 % от дохода.

Планируете продать дом или участок в Роче? Мы поможем привести документы в порядок и подобрать сопоставимые объекты. Возьмём продажу на себя. Напишите нам в WhatsApp, указав населённый пункт, кадастровый номер и тип объекта недвижимости.

Кто покупает недвижимость в Роче и о чём вас спросят

Дом для отдыха: уход за домом, его состояние после зимы и возможный доход от аренды.
Жильё для круглогодичного проживания: доступность услуг зимой, подъезд, интернет и расстояние до медицинских учреждений и школы.
Участок: что можно построить на участке с этим кадастровым номером.

Выберите вариант использования объекта, который вы можете подтвердить документами, и подготовьте ответы на эти вопросы до публикации объявления. Общие этапы подготовки, фотосъёмки и показов описаны в руководстве по подготовке недвижимости к продаже; здесь разберём особенности Рочи.

Документы на объект

Прежде чем заказывать фотосъёмку, найдите:

Кадастровый номер и название населённого пункта по кадастру, правоустанавливающий документ и межевой план.
Планы и документы по строительству, документ о завершении работ, если он есть, и сведения о последующих пристройках.
Последние расчёты налога на недвижимость Contribución Inmobiliaria и налога на начальное образование Primaria. Администрация департамента Роча предоставляет сервис проверки налогов, а налоговая служба Уругвая (DGI) выдаёт справку об отсутствии задолженности по налогу Primaria.
Счета за коммунальные услуги и ремонт, которые вы можете подтвердить документами.
Если объект сдавался в аренду — фактически полученные доходы, расходы и заполняемость по периодам.

Кадастровая справка подтверждает кадастровую стоимость, а не рыночную цену. Dirección General de Registros предоставляет сведения о зарегистрированных юридических актах: нотариус в Уругвае (escribano) может организовать такую проверку заранее, пока покупатель ещё не ждёт оформления. Это позволяет вовремя выявить незавершённое оформление наследства, вопросы представительства или обстоятельства из истории объекта, которые могут задержать сделку.

Если есть неузаконенные постройки или переделки

Узаконивание строительных работ в администрации департамента обычно занимает месяцы: специалисту нужно обследовать объект, подготовить планы, подать документы и устранить замечания. Если работы не были задекларированы, могут также оставаться неуплаченные взносы; в руководстве по строительным взносам BPS объясняется, что проверяют при оформлении нотариального акта о переходе права собственности. Ознакомьтесь с материалами дела, прежде чем обещать дату оформления сделки.

Цена: сравнивайте с объектами, которые конкурируют с вашим

Что показывают объявления в Пунта-дель-Дьябло

19/09/2026 одно и то же агентство недвижимости опубликовало объявления о продаже трёх участков в Пунта-дель-Дьябло, которые оставались актуальными на 26/09/2026:

Объявление	Площадь	Цена предложения	USD за м²
Эль-Риверо, в 500 м от моря, «с коммуникациями»	500 м²	USD 55.000	≈ 110
Эль-Риверо, улица Лас-Маравильяс	541 м²	USD 35.000	≈ 65
Конец улицы Лас-Маравильяс, «дальше от центра»	707 м²	USD 23.000	≈ 33

В пределах одного курорта запрашиваемая цена квадратного метра различается более чем втрое в зависимости от расположения, коммуникаций и расстояния до центра. Поэтому два «участка в Пунта-дель-Дьябло» нельзя считать сопоставимыми лишь по названию населённого пункта. С домами ситуация та же: за дом с 2 спальнями площадью 80 м² на угловом участке площадью 600 м², в 4 кварталах от пляжа, просили USD 130.000.

Это цены предложений. В Уругвае нет полной общедоступной базы цен состоявшихся сделок: используйте сведения о завершённых продажах, только если ваш консультант может подтвердить их документами, и фиксируйте дату и изменения цены каждого сопоставимого объекта.

Три вопроса о каждом сопоставимом объекте

Может ли тот же покупатель выбрать этот объект вместо моего?
Какое конкретное отличие оправдывает более высокую или низкую цену?
Сколько стоит устранить это отличие?

Кадастровая стоимость — не цена продажи

Кадастровая стоимость, которую показывает карта кадастровых участков INGAR по департаменту Роча, используется для налогообложения. По данным DNC на август 2026 года медианная кадастровая стоимость объектов вне режима раздельной собственности на помещения составляет:

$ 2.756 в Ла-Эсмеральде.
$ 3.199 в Пунта-Рубии.
$ 1.261.571 в Ла-Педрере.

У соседних курортных посёлков налоговые базы очень сильно различаются, и ни одна из них не показывает, за сколько будет продан ваш объект. О том, как определить стоимость по сопоставимым объектам, читайте в руководстве по оценке недвижимости.

Сколько останется вам: налоги продавца

Прежде чем принять предложение, рассчитайте с нотариусом сумму после удержаний:

ITP: продавец уплачивает налог на переход права собственности в размере 2 % от меньшей из двух величин: актуализированной стоимости по данным кадастра или цены продажи.
IRPF, если вы физическое лицо — налоговый резидент Уругвая: налог на доходы физических лиц составляет 12 % от дохода, учитываемого при налогообложении. Для городской недвижимости, приобретённой до 1/7/2007, можно выбрать расчёт по условному доходу: 15 % от цены продажи или кадастровой стоимости — берётся большая величина, — что даёт налог в размере 1,8 %.
IRNR, если вы не являетесь налоговым резидентом Уругвая: налог на доходы нерезидентов взимается по ставке 12 %, с удержанием нотариусом, который оформляет продажу.

Освобождение от налога при продаже жилья для постоянного проживания

DGI освобождает от налога продажу жилья для постоянного проживания, если выполнены все следующие условия:

Стоимость проданного объекта не превышает 1.200.000 UI.
Не менее 50 % цены продажи направляется на другое жильё для постоянного проживания.
Покупка совершается в течение 12 месяцев.
Стоимость нового жилья не превышает 1.800.000 UI.

Дом для летнего отдыха не считается жильём для постоянного проживания, поэтому под освобождение не подпадает. В случае сельской недвижимости освобождение распространяется только на ту часть, которая используется для постоянного проживания, с теми же предельными суммами. Условный доход для сельской недвижимости рассчитывается иначе: исходя из рыночной стоимости на 1/7/2007.

Если вы живёте в Аргентине, налоговые вопросы продажи по аргентинским правилам рассмотрены в руководстве по налогам для аргентинцев, владеющих недвижимостью в Уругвае.

Что указать в объявлении в зависимости от типа объекта

Дом у пляжа: фотографии всех помещений, дома снаружи, подхода со стороны улицы и реальных видов; документально подтверждённые ремонты; оборудование, включённое в продажу; годовые расходы. Покажите окна, двери и крышу, если дом зимовал закрытым: покупателю, который находится далеко, нужно оценить потребность в обслуживании.

Жильё для круглогодичного проживания: какие услуги подключены по договору и как добраться до дома зимой. Формулировка «с интернетом» неточна, если время от времени использовался только мобильный интернет: проверьте, предоставляется ли услуга по конкретному адресу.

Участок: кадастровый номер, план, протяжённость границы вдоль улицы и площадь по документам, подъезд, коммуникации и категория земель, если она подтверждена. Не пишите «идеально для домиков» или «подходит для разделения на участки» без подтверждающей технической консультации: администрация департамента публикует отдельные нормативные акты для разных населённых пунктов, в том числе Пунта-дель-Дьябло и Пунта-Рубия–Санта-Исабель. В руководстве по покупке участка в Роче показано, о чём спросит ваш покупатель.

Если фотографии сделаны в другой сезон, укажите дату съёмки, если растительность, подъезд или окружение с тех пор изменились. Непрерывное видео с проходом от улицы внутрь дома отвечает на многие вопросы покупателей из Аргентины, Бразилии или Монтевидео, но не заменяет осмотр и документы.

Если вы живёте за пределами Уругвая

Попросите нотариуса с самого начала проверить, кто подписывает документы, нужна ли доверенность на эту сделку и как вы получите деньги. Роль нотариуса и стоимость его услуг объясняются отдельно. Решив эти вопросы, вы сможете назвать покупателю реалистичную дату оформления нотариального акта и согласовать осуществимый способ оплаты.

Если дом сдавался в аренду

Подготовьте таблицу с полученными доходами, оплаченными расходами и днями собственного проживания. Не заявляйте о «доходности 8 %», не указав вложенный капитал, период, затраты и налоги. Если есть будущие бронирования или действующие договоры, поясните нотариусу и покупателю, какие права и обязательства переходят к новому владельцу.

Если покупатель планирует сдавать дом, в руководстве по сезонной аренде в Роче приведены запрашиваемые арендные ставки в Ла-Паломе и сведения о состоянии реестра, предусмотренного Законом 20.352.

Последовательность продажи, которая помогает вести переговоры осознанно

Подготовка: документы, техническая проверка видимого состояния объекта, смета ремонта и сопоставимые объекты.
Публикация: достаточно точное расположение для оценки окружения, актуальные фотографии, проверенные услуги и перечень имеющихся документов.
Обращения и показы: отбирайте покупателей по предполагаемому использованию, бюджету и срокам. Если кто-то хочет строить или расширять дом, предложите перейти к консультации по конкретному кадастровому участку.
Предложение: запишите сумму, способ оплаты, сроки и условия в одном документе. Попросите нотариуса проверить любой документ о резервировании или предварительный договор купли-продажи до подписания.

Самые распространённые ошибки в цене, фотографиях и переговорах разобраны в статье «12 ошибок при продаже недвижимости».

Частые вопросы

Какие налоги платит продавец дома в Роче?

ITP в размере 2 % от меньшей из двух величин: актуализированной стоимости по данным кадастра или цены продажи. Если продавец — физическое лицо, являющееся налоговым резидентом Уругвая, уплачивается IRPF в размере 12 % от дохода; если объект куплен до 1/7/2007, можно использовать расчёт по условному доходу, который даёт налог в размере 1,8 % от цены продажи или кадастровой стоимости. Если продавец не является налоговым резидентом Уругвая, уплачивается IRNR в размере 12 %, который удерживает нотариус.

Сколько стоит участок в Пунта-дель-Дьябло?

Это зависит от расположения и коммуникаций. На 26/09/2026 одно и то же агентство просило USD 55.000 за 500 м² в Эль-Риверо, в 500 м от моря и с коммуникациями; USD 35.000 за 541 м² в том же районе и USD 23.000 за 707 м² дальше от центра. Это цены предложений — от USD 33 до 110 за квадратный метр.

Сколько времени занимает узаконивание постройки перед продажей?

Обычно это занимает месяцы. Специалист должен обследовать построенный объект, подготовить планы и подать документы в администрацию департамента Роча, которая может выдать замечания. Если строительные работы не были задекларированы, могут также оставаться неуплаченные взносы в BPS. Начните до публикации объявления и не обещайте дату оформления нотариального акта, пока не выясните состояние дела.

Нужно ли платить IRPF при продаже дома для летнего отдыха?

Как правило, да. Для освобождения от налога DGI требует, чтобы продаваемый объект был жильём для постоянного проживания стоимостью не выше 1.200.000 UI и чтобы не менее половины цены продажи было вложено в другое жильё для постоянного проживания стоимостью до 1.800.000 UI в течение 12 месяцев. Дом для летнего отдыха не соответствует первому условию. Если вы купили его до июля 2007 года, рассмотрите расчёт по условному доходу.

Могу ли я продать дом в Роче, если живу за границей?

Да. Вы можете подписать документы лично или через представителя по доверенности, выданной для этой сделки. Если вы не являетесь налоговым резидентом Уругвая, доход от продажи облагается IRNR по ставке 12 %, а оформляющий сделку нотариус выступает налоговым агентом и удерживает налог. С самого начала определите с нотариусом, кто подписывает документы, какие документы поступят из-за границы и на какой счёт будут переведены деньги.

Использованные источники

IMPO, Раздел 19 (ITP), Раздел 8 (IRNR) и Декрет 149/007, ст. 37.
DGI, IRPF при продаже городской недвижимости, сельской недвижимости и освобождение от налога при продаже жилья для постоянного проживания; справка по налогу Primaria.
Intendencia de Rocha, проверка налогов и нормы землепользования и строительства.
Dirección Nacional de Catastro, кадастровая справка; Dirección General de Registros, справки об объектах недвижимости.
INGAR, карта кадастровых участков Рочи (данные DNC на август 2026 года).
Собственный обзор предложений: объявления 194282202, 194283273, 194282854 и 193423535, просмотренные 26/09/2026.

Общая информация сверена с официальными источниками, доступными на 26 сентября 2026 года. Указанные цены взяты из объявлений, актуальных на эту дату, и не являются ценами завершённых сделок; сумму после удержаний по каждой продаже рассчитывает нотариус с учётом ситуации продавца. Фото обложки: Gerardo Silveira, лицензия CC BY-SA 3.0, через Wikimedia Commons.

Продажа дома или участка в Роче: документы, цена и налоги