Vender una casa o chacra en Colonia: papeles, impuestos y Colonización
Respuesta directa
Para vender en Colonia, juntá antes de publicar los papeles que va a pedir el comprador de ese tipo de inmueble: permisos patrimoniales en el Barrio Histórico; mensura, acceso, agua y situación ante Colonización en una chacra. El vendedor paga ITP del 2 % e IRPF del 12 % sobre la ganancia (IRNR si no reside en Uruguay). La venta de tu vivienda permanente, incluida la parte de un campo que sea tu vivienda permanente, puede quedar exonerada hasta 1.200.000 UI si reinvertís al menos la mitad en otra vivienda en 12 meses.
¿Pensás vender una casa o una chacra en Colonia? Te ayudamos a armar la carpeta de papeles y a calcular cuánto te queda neto. Nos ocupamos de la venta. Escribinos por WhatsApp con el número de padrón, la localidad y el tipo de propiedad.
Qué va a pedir el comprador según el inmueble
| Inmueble | Qué tener listo antes de publicar |
|---|---|
| Casa en el Barrio Histórico | Autorizaciones de obras anteriores ante el MEC y la Intendencia, protección del padrón, planos aprobados |
| Casa urbana (Colonia, Carmelo, Nueva Helvecia, Rosario) | Título, plano de mensura, permisos de obra, contribución al día, recibos de servicios |
| Chacra | Mensura, acceso por camino público o servidumbre inscrita, agua documentada, CONEAT del padrón, luz |
| Campo desde 200 ha CONEAT 100, o padrón de colonia | Todo lo anterior, más la oferta previa o la autorización del Instituto Nacional de Colonización |
| Casa de uso temporal | Contribución, mantenimiento y reparaciones de los últimos años; si se alquiló, lo cobrado y no las noches ofertadas |
Pedí a tu escribano que revise título, gravámenes, servidumbres, sucesiones o poderes y deudas. La contribución tiene que estar al día: la Intendencia de Colonia no cobra el año en curso si hay deuda anterior, y el Certificado Único Departamental se gestiona en sus oficinas, según su página de contribución urbana y suburbana.
Si una habitación se cerró, un galpón se convirtió en vivienda o el acceso cruza otro predio, averiguá cómo documentarlo antes de anunciar la superficie. El comprador y su banco van a contrastar lo publicado con planos, títulos y la cédula catastral del padrón.
En el Barrio Histórico, los permisos venden
La UNESCO señala que todos los edificios del Barrio Histórico son Monumento Histórico Nacional. Cualquier comprador que imagine una reforma va a preguntar qué se puede tocar.
- Reuní las autorizaciones de las obras ya hechas.
- Si vas a anunciar "posibilidad de reforma", consultá antes el trámite de autorización ante el MEC.
- Para un inmueble de la zona de amortiguación, pedí a la Intendencia la situación del padrón.
Lo que busca quien compra ahí, y qué avisos había publicados al 26/09/2026, está en la guía para comprar casa en Colonia del Sacramento.
En una chacra o un campo, Colonización y agua
Colonia tuvo en 2025 el promedio más alto del país en compraventas rurales de 10 ha o más, USD 9.707/ha según el MGAP. Una chacra chica necesita comparables propios; el detalle de esa serie y de cómo leerla está en la guía para comprar chacra en Colonia.
Dos reglas de la Ley 11.029 pueden frenar la venta:
- Un campo igual o mayor al equivalente de 200 ha CONEAT 100 se ofrece primero al INC, que tiene 20 días hábiles para responder. Si se omite, la venta puede ser nula y hay multa.
- Un padrón que forma parte de una colonia necesita autorización previa del INC para venderse (art. 70), aunque tenga menos superficie.
Tené a mano la mensura, el acceso, el agua, las mejoras y el CONEAT por padrón. Si el padrón rural tiene la exoneración de contribución para predios de hasta 50 ha CONEAT, decíselo al comprador y aclaralo con la Intendencia: depende del titular.
Cuánto te queda: impuestos y comisión
ITP
En una compraventa, el ITP es 2 % para el vendedor y 2 % para el comprador, sobre el menor entre el valor real de Catastro actualizado y el precio.
IRPF o IRNR
Una persona física residente paga IRPF del 12 % sobre la renta computable. Si compraste antes del 1/7/2007 podés optar por el cálculo ficto. En una casa urbana, cuando el precio supera el valor real, el ficto da 1,8 % del precio.
En un inmueble rural comprado antes de esa fecha el ficto se calcula distinto: 15 % del valor en plaza al 1/7/2007 (el precio deflactado con el índice de precios rurales IMIPVIR) más la diferencia positiva con el precio, según la página de la DGI sobre inmuebles rurales.
Si vendés sin ser residente fiscal, el IRNR aplica el 12 % y el escribano retiene. La explicación general de real contra ficto está en los errores al vender una propiedad y en la guía de impuestos sobre la propiedad.
Exoneración por vivienda permanente, también en el campo
Si vendés tu vivienda permanente, la renta queda exonerada cuando se cumplen juntas estas condiciones:
- El inmueble vendido no supera 1.200.000 UI.
- Destinás al menos el 50 % a comprar otra vivienda permanente.
- Entre la venta y la compra pasan como máximo 12 meses.
- La vivienda nueva no supera 1.800.000 UI.
La DGI aplica la misma exoneración a un inmueble rural, pero solo por la parte que sea tu vivienda permanente. En una chacra de fin de semana no corre, porque no es vivienda permanente. En todos los casos el escribano retiene igual y después pedís la devolución a la DGI.
Comisión
El arancel publicado por la Cámara Inmobiliaria Uruguaya en 2007 fija el 3 % sobre el precio a cada parte; a eso se suma el IVA. Acordá por escrito el honorario de quien trabaje tu propiedad en Colonia. Qué cambia si vendés sin intermediario está en vender por cuenta propia o con inmobiliaria.
Con esos números, anotá precio pedido, rango aceptable y neto mínimo. Pedí al escribano la liquidación según tu fecha de compra y tu condición fiscal antes de fijar el precio.
Precio, presentación y ofertas
Para el precio, pedí comparables de la misma zona y tipo, y separá avisos de cierres; la guía de tasación de propiedades explica cómo se arma. Para fotos, visitas y arreglos previos, usá la guía para preparar tu propiedad para vender.
Cuando llegue una oferta, compará neto, forma de pago, condiciones y fecha de entrega. Una oferta más alta que depende de un crédito incierto o de una obra que el comprador cree autorizada puede valer menos que otra documentada. Tu escribano revisa la reserva antes de firmarla.
Si vendés desde Argentina o sos heredero
Si firmás por poder, confirmá con el escribano la validez del poder y la identificación exigida. Acordá moneda, cuenta receptora, costos de transferencia y fecha en que el dinero tiene que estar disponible; si el comprador paga desde Argentina, la guía para transferir dinero desde Argentina le explica las vías.
Si el título sigue a nombre de una persona fallecida, la venta espera a la sucesión: qué pasa con un inmueble en una sucesión.
Preguntas frecuentes
¿Qué impuestos paga quien vende una casa en Colonia?
El vendedor paga ITP del 2 % sobre el menor entre el valor real de Catastro actualizado y el precio. Si es persona física residente, además IRPF del 12 % sobre la ganancia; si no reside en Uruguay, IRNR del 12 %, que retiene el escribano. Si compraste antes del 1/7/2007 podés optar por el ficto, que en una casa urbana da 1,8 % del precio cuando este supera el valor real de Catastro.
¿Pago IRPF si vendo la chacra donde vivo?
Puede que no. La DGI exonera la venta de un inmueble rural por la parte que sea tu vivienda permanente, con los mismos topes que en la ciudad: venta de hasta 1.200.000 UI, al menos 50 % reinvertido en otra vivienda permanente de hasta 1.800.000 UI y no más de 12 meses entre operaciones. El resto del campo tributa normalmente, y una chacra de fin de semana no entra.
¿Hay que ofrecer el campo al Instituto Nacional de Colonización?
En Colonia, sí si el campo es igual o mayor al equivalente de 200 ha CONEAT 100, y en ciertos supuestos de padrones linderos que prevé el artículo 35 de la Ley 11.029. El INC tiene 20 días hábiles para responder, y omitir la oferta puede causar nulidad y una multa del 25 % del valor real. Si el padrón es parte de una colonia, además hace falta autorización previa.
¿Cuánto cobra una inmobiliaria por vender en Colonia?
El arancel que publicó la Cámara Inmobiliaria Uruguaya en 2007 fija 3 % sobre el precio a cada parte, vendedor y comprador, y a ese honorario se le suma IVA. Es una referencia: el porcentaje se pacta con cada operador. Dejalo por escrito, junto con qué incluye (publicación, visitas, fotos) y el plazo de la autorización de venta.
¿Qué hago si soy heredero o vivo fuera del país?
Pedí al escribano que identifique a todos los herederos, revise la sucesión y la inscripción de la declaratoria o del certificado de resultancias de autos, y confirme quién puede firmar. Si vivís afuera, revisá con tiempo la validez del poder y cómo vas a cobrar. Cada heredero puede tener una situación fiscal distinta, residente o no residente.
Para seguir:
- Comprar chacra en Colonia: ocho comprobaciones
- Comprar casa en Colonia del Sacramento
- Carmelo o Nueva Helvecia: dónde comprar casa
- Qué hace INGAR por los propietarios
Fuentes consultadas
- DGI, IRPF por venta de inmuebles rurales y urbanos
- IMPO: Título 19 (ITP), Título 8 (IRNR), Decreto 149/007, art. 37, Ley 11.029, arts. 35 y 70
- Cámara Inmobiliaria Uruguaya, arancel oficial (2007)
- MGAP-DIEA, compraventas de tierras 2025 y consulta CONEAT
- UNESCO, Barrio Histórico de Colonia del Sacramento y MEC, autorización de intervención
- Intendencia de Colonia, contribución urbana y suburbana y rural
Información general revisada con fuentes oficiales disponibles al 26 de septiembre de 2026. La liquidación de impuestos depende de tu fecha de compra y condición fiscal: pedila a tu escribano antes de fijar el precio. Foto de portada: Mx. Granger, dominio público (CC0), vía Wikimedia Commons.
