Vender uma casa ou chácara em Colonia: documentos, impostos e Colonización

Resposta direta
Para vender em Colonia, reúna antes de anunciar os documentos que o comprador daquele tipo de imóvel vai pedir: licenças patrimoniais no Barrio Histórico; medição, acesso, água e situação perante o Instituto Nacional de Colonización numa chacra (chácara). O vendedor paga ITP de 2 % e IRPF de 12 % sobre o ganho (IRNR se não reside no Uruguai). A venda da sua moradia permanente, inclusive a parte de um campo que seja sua moradia permanente, pode ficar isenta até 1.200.000 UI se você reinvestir pelo menos metade em outra moradia em 12 meses.

Pensa em vender uma casa ou uma chácara em Colonia? Ajudamos você a montar a pasta de documentos e a calcular quanto sobra líquido, e cuidamos da venda. Fale conosco pelo WhatsApp com o número do padrón, a localidade e o tipo de imóvel.

O que o comprador vai pedir conforme o imóvel

Imóvel	O que ter pronto antes de anunciar
Casa no Barrio Histórico	Autorizações de obras anteriores junto ao MEC e à Intendencia, proteção do padrón, plantas aprovadas
Casa urbana (Colonia, Carmelo, Nueva Helvecia, Rosario)	Título, planta de medição, alvarás de obra, contribución em dia, contas de serviços
Chácara	Medição, acesso por estrada pública ou servidão registrada, água documentada, índice CONEAT do padrón, luz
Campo a partir de 200 ha CONEAT 100, ou padrón de colônia	Tudo o que foi citado, mais a oferta prévia ou a autorização do Instituto Nacional de Colonización
Casa de uso temporário	Contribución, manutenção e reparos dos últimos anos; se foi alugada, o que se recebeu, não as noites ofertadas

Peça ao seu escrivão (tabelião) que revise título, ônus, servidões, inventários ou procurações e dívidas. A contribución inmobiliaria (IPTU departamental) tem que estar em dia: a Intendencia de Colonia (prefeitura departamental) não cobra o ano em curso se houver dívida anterior, e o Certificado Único Departamental é emitido nos seus escritórios, segundo a sua página de contribución urbana e suburbana.

Se um cômodo foi fechado, um galpão virou moradia ou o acesso atravessa outro terreno, descubra como documentar isso antes de anunciar a área. O comprador e o banco dele vão comparar o anúncio com plantas, títulos e a cédula catastral do padrón (número de cadastro do imóvel).

No Barrio Histórico, as licenças vendem

A UNESCO aponta que todos os edifícios do Barrio Histórico são Monumento Histórico Nacional. Qualquer comprador que imagine uma reforma vai perguntar o que se pode mexer.

Reúna as autorizações das obras já feitas.
Se você vai anunciar "possibilidade de reforma", consulte antes o trâmite de autorização junto ao MEC (Ministério da Educação e Cultura).
Para um imóvel da zona de amortecimento, peça à Intendencia a situação do padrón.

O que procura quem compra ali, e quais anúncios estavam publicados em 26/09/2026, está no guia para comprar casa em Colonia del Sacramento.

Numa chácara ou num campo, Colonización e água

Em 2025, Colonia teve a média mais alta do país em compras e vendas rurais de 10 ha ou mais, USD 9.707/ha segundo o MGAP (ministério da agricultura). Uma chácara pequena precisa de comparáveis próprios; o detalhe dessa série e de como lê-la está no guia para comprar chácara em Colonia.

Duas regras da Ley 11.029 podem travar a venda:

Um campo igual ou maior que o equivalente a 200 ha CONEAT 100 deve ser oferecido primeiro ao INC, que tem 20 dias úteis para responder. Se isso for omitido, a venda pode ser nula e há multa.
Um padrón que faz parte de uma colônia (assentamento rural do Estado) precisa de autorização prévia do INC para ser vendido (art. 70), mesmo com área menor.

Tenha à mão a medição, o acesso, a água, as benfeitorias e o índice CONEAT por padrón (o índice oficial de produtividade do solo). Se o padrón rural tem a isenção de contribución para propriedades de até 50 ha CONEAT, diga isso ao comprador e esclareça com a Intendencia: depende do titular.

Quanto sobra para você: impostos e comissão

ITP

Numa compra e venda, o ITP (imposto de transmissão) é de 2 % para o vendedor e 2 % para o comprador, sobre o menor valor entre o valor real atualizado de Catastro e o preço.

IRPF ou IRNR

Uma pessoa física residente paga IRPF (imposto de renda de pessoa física) de 12 % sobre o ganho tributável. Se você comprou antes de 1/7/2007, pode optar pelo cálculo presumido. Numa casa urbana, quando o preço supera o valor real, o presumido dá 1,8 % do preço.

Num imóvel rural comprado antes dessa data, o presumido é calculado de outro jeito: 15 % do valor de mercado em 1/7/2007 (o preço deflacionado pelo índice de preços rurais IMIPVIR) mais a diferença positiva em relação ao preço, segundo a página da DGI sobre imóveis rurais.

Se você vende sem ser residente fiscal, o IRNR (imposto de renda de não residentes) aplica 12 % e o escrivão faz a retenção. A explicação geral de ganho real contra presumido está em os erros ao vender um imóvel e no guia de impostos sobre a propriedade.

Isenção por moradia permanente, também no campo

Se você vende sua moradia permanente, o ganho fica isento quando estas condições são cumpridas ao mesmo tempo:

O imóvel vendido não passa de 1.200.000 UI (unidades indexadas).
Você destina pelo menos 50 % à compra de outra moradia permanente.
Entre a venda e a compra passam no máximo 12 meses.
A moradia nova não passa de 1.800.000 UI.

A DGI (a receita federal uruguaia) aplica a mesma isenção a um imóvel rural, mas só pela parte que seja sua moradia permanente. Numa chácara de fim de semana não vale, porque não é moradia permanente. Em todos os casos o escrivão retém mesmo assim, e depois você pede a restituição à DGI.

Comissão

A tabela de honorários publicada pela Cámara Inmobiliaria Uruguaya em 2007 fixa 3 % sobre o preço para cada parte; a isso se soma o IVA. Combine por escrito os honorários de quem trabalhar o seu imóvel em Colonia. O que muda se você vende sem intermediário está em vender por conta própria ou com imobiliária.

Com esses números, anote o preço pedido, a faixa aceitável e o líquido mínimo. Peça ao escrivão o cálculo dos impostos conforme sua data de compra e sua condição fiscal antes de definir o preço.

Preço, apresentação e ofertas

Para o preço, peça comparáveis da mesma região e do mesmo tipo, e separe anúncios de negócios fechados; o guia de avaliação de imóveis explica como se faz. Para fotos, visitas e reparos prévios, use o guia para preparar o seu imóvel para vender.

Quando chegar uma oferta, compare líquido, forma de pagamento, condições e data de entrega. Uma oferta mais alta que depende de um financiamento incerto ou de uma obra que o comprador acha que está autorizada pode valer menos que outra documentada. O seu escrivão revisa o sinal (reserva) antes de você assinar.

Se você vende da Argentina ou é herdeiro

Se você assina por procuração, confirme com o escrivão a validade da procuração e a identificação exigida. Combine moeda, conta de recebimento, custos de transferência e a data em que o dinheiro tem que estar disponível; se o comprador paga da Argentina, o guia para transferir dinheiro da Argentina explica as opções.

Se o título continua em nome de uma pessoa falecida, a venda espera o inventário: o que acontece com um imóvel num inventário.

Perguntas frequentes

Que impostos paga quem vende uma casa em Colonia?

O vendedor paga ITP de 2 % sobre o menor valor entre o valor real atualizado de Catastro e o preço. Se é pessoa física residente, também IRPF de 12 % sobre o ganho; se não reside no Uruguai, IRNR de 12 %, retido pelo escrivão. Se você comprou antes de 1/7/2007, pode optar pelo presumido, que numa casa urbana dá 1,8 % do preço quando este supera o valor real de Catastro.

Pago IRPF se vender a chácara onde moro?

Talvez não. A DGI isenta a venda de um imóvel rural pela parte que seja sua moradia permanente, com os mesmos tetos da cidade: venda de até 1.200.000 UI, pelo menos 50 % reinvestido em outra moradia permanente de até 1.800.000 UI e no máximo 12 meses entre as operações. O resto do campo é tributado normalmente, e uma chácara de fim de semana não entra.

É preciso oferecer o campo ao Instituto Nacional de Colonización?

Em Colonia, sim, se o campo for igual ou maior que o equivalente a 200 ha CONEAT 100, e em certos casos de padrones vizinhos previstos no artigo 35 da Ley 11.029. O INC tem 20 dias úteis para responder, e omitir a oferta pode causar nulidade e uma multa de 25 % do valor real. Se o padrón faz parte de uma colônia, também é preciso autorização prévia.

Quanto uma imobiliária cobra para vender em Colonia?

A tabela que a Cámara Inmobiliaria Uruguaya publicou em 2007 fixa 3 % sobre o preço para cada parte, vendedor e comprador, e a esses honorários se soma o IVA. É uma referência: a porcentagem é combinada com cada corretor. Deixe por escrito, junto com o que inclui (anúncio, visitas, fotos) e o prazo da autorização de venda.

O que faço se sou herdeiro ou moro fora do país?

Peça ao escrivão que identifique todos os herdeiros, revise o inventário e o registro da declaração de herdeiros ou do certificado de resultancias de autos, e confirme quem pode assinar. Se você mora fora, verifique com antecedência a validade da procuração e como vai receber. Cada herdeiro pode ter uma situação fiscal diferente, residente ou não residente.

Para continuar:

Fontes consultadas

DGI, IRPF na venda de imóveis rurais e urbanos
IMPO: Título 19 (ITP), Título 8 (IRNR), Decreto 149/007, art. 37, Ley 11.029, arts. 35 e 70
Cámara Inmobiliaria Uruguaya, tabela oficial de honorários (2007)
MGAP-DIEA, compras e vendas de terras 2025 e consulta CONEAT
UNESCO, Barrio Histórico de Colonia del Sacramento e MEC, autorização de intervenção
Intendencia de Colonia, contribución urbana e suburbana e rural

Informação geral revisada com as fontes oficiais disponíveis em 26 de setembro de 2026. O cálculo dos impostos depende da sua data de compra e da sua condição fiscal: peça ao seu escrivão antes de definir o preço. Foto de capa: Mx. Granger, domínio público (CC0), via Wikimedia Commons.