Продажа недвижимости в Пунта-дель-Эсте: налоги и документы

Краткий ответ
При продаже недвижимости в Пунта-дель-Эсте вы платите налог на переход права собственности (ITP) в размере 2 % от меньшей из двух величин — актуализированной кадастровой стоимости и цены сделки, налог на доход и согласованную комиссию. Если вы купили объект до 1/7/2007, то как физическое лицо можете выбрать налог по условной расчётной базе в размере 1,8 % от цены независимо от того, живёте ли вы в Уругвае. Освобождение от IRPF при продаже жилья для постоянного проживания не распространяется на летний дом. При продаже квартиры за USD 250.000 по такому расчёту остаётся около USD 232.500 до погашения долгов.

Думаете о продаже квартиры или дома в Пунта-дель-Эсте? Мы поможем собрать пакет документов, который запросит покупатель, и предварительно рассчитать, сколько денег у вас останется. Мы берём на себя продажу: работаем в Пунта-дель-Эсте и Мальдонадо. Окончательный расчёт выполняет нотариус в Уругвае (escribano). Напишите нам в WhatsApp: укажите местоположение, тип объекта, год покупки и живёте ли вы в Уругвае или за рубежом.

Сколько у вас останется: пример расчёта

Пример гипотетический: вы купили квартиру в 2005 году и продаёте её за USD 250.000. Актуализированная кадастровая стоимость эквивалентна USD 150.000 по курсу на день расчёта.

Статья	Как рассчитывается	Сумма
Цена продажи	—	USD 250.000
Налог на доход по условной расчётной базе	12 % × (15 % от цены) = 1,8 %	− USD 4.500
ITP продавца	2 % × USD 150.000 (меньшая величина)	− USD 3.000
Комиссия агентства недвижимости	4 % (3,28 % + НДС, тариф CIPEM)	− USD 10.000
Чистая сумма до погашения долгов и расходов на завершение сделки		USD 232.500

Расчёт одинаков и для налогового резидента Уругвая (IRPF), и для физического лица, которое живёт за рубежом и продаёт недвижимость (IRNR): оба налога составляют 12 % от налогооблагаемого дохода. Нотариус сравнивает расчёт по условной базе с расчётом по фактическому доходу и использует официальные значения на день подписания. Комиссия определяется вашей договорённостью: закон не устанавливает её процент.

Налоги в зависимости от того, кто продаёт

ITP

При купле-продаже ITP составляет 2 % для каждой стороны от меньшей из двух величин — актуализированной кадастровой стоимости и цены сделки. У объектов вторичного рынка кадастровая стоимость обычно ниже цены.

Если вы налоговый резидент Уругвая: IRPF

Налоговая служба Уругвая (DGI) взимает 12 % с налогооблагаемого дохода, а не с цены.
Если вы купили объект до 1/7/2007, можно выбрать условную расчётную базу: доход принимается равным 15 % от большей из двух величин — цены и кадастровой стоимости. Налог составляет 1,8 %.
Если вы купили объект позже, налог рассчитывается с фактической прибыли: из цены вычитаются стоимость приобретения, скорректированная по индексируемой расчётной единице UI, налог ITP и документально подтверждённые затраты на улучшения.

Освобождение при продаже жилья для постоянного проживания не распространяется на второе жильё. DGI предоставляет это освобождение, когда и продаваемое, и приобретаемое жильё служат местом постоянного проживания, при цене до 1.200.000 UI и реинвестировании не менее 50 % в течение 12 месяцев. Если дом в Пунта-дель-Эсте служит вам летней резиденцией, он не подходит под эти условия; освобождение возможно, только если вы живёте в нём круглый год.

Если вы живёте за пределами Уругвая: IRNR

При продаже налог на доходы нерезидентов (IRNR) составляет 12 % от налогооблагаемого дохода.
Налог по условной расчётной базе в размере 1,8 % доступен и физическому лицу — нерезиденту. Раздел 8, ст. 13, п. B предписывает рассчитывать этот доход по правилам IRPF, которые предусматривают возможность использовать базу 15 % для городской недвижимости, приобретённой до 1/7/2007 (раздел 7, ст. 29). Обязательный расчёт по фактической базе согласно ст. 16, п. B распространяется только на организации из стран с низким или нулевым налогообложением.
Нотариус удерживает налог при подписании документов по сделке (Декрет 149/007, ст. 37).

Если вы гражданин Аргентины, о налоговых последствиях в этой стране (налогах на имущество Bienes Personales и на доходы Ganancias) читайте в статье какие налоги платит гражданин Аргентины, владеющий квартирой в Уругвае. Если собственник — компания или объект входит в наследственную массу, запросите отдельный расчёт.

Документы, которые запросит покупатель в Пунта-дель-Эсте

Общие вопросы подготовки к продаже — цена, фотографии, показы — рассмотрены в статье как подготовить недвижимость, чтобы продать её быстрее. В Пунта-дель-Эсте покупатель также спросит о расходах за весь год:

Кадастровый номер и отдельное помещение: кадастровый номер объекта (padrón), обозначение отдельного помещения, парковочное место и кладовая. Нотариус проверяет правоустанавливающие документы и запрашивает выписки из реестров.
Здание: расходы на содержание общего имущества за двенадцать месяцев, бухгалтерский баланс, сведения о резервном фонде, протоколы собраний, утверждённые работы и справка о задолженности. Как покупатель оценивает эти сведения: расходы на содержание общего имущества в Пунта-дель-Эсте.
Налоги: налог на недвижимость и налог на начальное образование (Primaria) за год.
Строительные работы: если проводились переделки, документы об их оформлении в Banco de Previsión Social (BPS), учреждении социального обеспечения Уругвая; нотариус скажет, нужен ли специальный сертификат.
Аренда: если вы сдавали объект в сезон, отдельно укажите оплаченные бронирования, отмены и недели собственного проживания. Покупатель-инвестор пересчитает показатели по методике из статьи сезонная аренда и чистая доходность.
Мебель: опись того, что остаётся, и того, что вы забираете. CIPEM указывает, что окончательная опись прилагается к соглашению о резервировании объекта.
Место для швартовки: если вы пользуетесь местом в порту, оно не входит в состав продаваемой недвижимости; условия его использования нужно отдельно уточнять в Hidrografía.

Строительство без разрешения: узаконьте до размещения объявления

Декрет департамента 4118/2026 позволяет узаконить работы, выполненные без разрешения до 31/12/2025. Согласно правилам его применения (Постановление 05583/2026), он действует до 22 ноября 2027 года. Решив этот вопрос до получения предложения о покупке, вы сможете указать в объявлении документально подтверждённую площадь.

Цена: на что смотреть в объявлениях

Два объявления о квартирах с одной спальней, просмотренные 26/09/2026:

Пенинсула, USD 155.000, опубликовано 26/03/2026. Указаны расходы на содержание общего имущества $ 44.040 за квартал (около $ 176.160 в год) и ежегодный налог на недвижимость $ 31.803.
Рузвельт, USD 100.000, опубликовано ещё 21/02/2021 и по-прежнему активно. Указано: «$ 7.500 — расходы на содержание общего имущества», без уточнения периода.

Второе объявление служит предостережением: цена, которая остаётся в объявлении спустя пять с половиной лет, не служит рыночным ориентиром. Сравнивайте объект со свежими объявлениями в вашем микрорайоне, учитывая площадь, расходы и дату публикации, и просите агентство предоставить документально подтверждённые данные о завершённых сделках. Как определить цену по сопоставимым объектам: оценка недвижимости в Уругвае.

Если вы продаёте из-за рубежа

Определите, у кого находятся ключи, кто проводит показы и кто вправе принимать решение по предложению о покупке.
Если кто-то будет подписывать документы за вас, нотариус должен проверить доверенность до резервирования объекта.
Письменно согласуйте с агентством разрешение на продажу, срок, комиссию и условия размещения объявления: Закон 20.380 предусматривает надлежащим образом подтверждённое разрешение клиента.
Для покупателя, который выбирает объект дистанционно, лучше всего подходят видео без монтажных склеек с показом ключевых деталей, разборчивые планы и полный пакет документов.

Другие услуги для собственников — в разделе для собственников.

Частые вопросы

Какие налоги платит нерезидент при продаже недвижимости в Пунта-дель-Эсте?

Он платит IRNR в размере 12 % от налогооблагаемого дохода — этот налог нотариус удерживает при подписании документов по сделке, — а также ITP в размере 2 % от меньшей из двух величин: актуализированной кадастровой стоимости и цены. Если объект приобретён до 1/7/2007, можно выбрать условную расчётную базу: налог составит 1,8 % от цены. Обязательный расчёт по фактической базе действует только для организаций из стран с низким налогообложением.

Можно ли не платить IRPF при продаже летнего дома?

Освобождение для жилья постоянного проживания в этом случае не подходит. DGI требует, чтобы и продаваемое, и приобретаемое жильё служили местом постоянного проживания, при цене до 1.200.000 UI и реинвестировании не менее 50 % в течение 12 месяцев. Летний дом или квартира, используемая как второе жильё, не соответствуют этому условию. Если вы купили объект до июля 2007 года, можно воспользоваться налогом по условной расчётной базе в размере 1,8 %.

Лучше продавать летом или подождать другого сезона?

Подготовьте документы, фотографии и ключи в октябре или ноябре, чтобы к сезону всё было готово. В декабре 2025 года INE зафиксировал в стране 6.925 регистраций купли-продажи, из которых 16,87 % пришлись на Мальдонадо: около 1.168 регистраций. Это показатель по департаменту, а не срок продажи вашего объекта.

Нужно ли узаконить пристройку перед продажей?

Если фактическая площадь постройки не совпадает с утверждёнными планами, покупатель и его нотариус это обнаружат, что повлияет на цену и сроки. В Мальдонадо Декрет 4118/2026 позволяет узаконить работы, выполненные без разрешения до 31/12/2025, с участием зарегистрированного технического специалиста; он действует до 22 ноября 2027 года. Проконсультируйтесь с архитектором до размещения объявления.

Продаётся ли место для швартовки в порту вместе с квартирой?

Нет. Место для швартовки в порту Пунта-дель-Эсте не входит в состав продаваемой недвижимости: условия его предоставления нужно отдельно уточнять в Hidrografía. Не указывайте его в объявлении или соглашении о резервировании как часть объекта.

Использованные источники

IMPO, раздел 19 (ITP), раздел 8 (IRNR), раздел 7, ст. 29, Декрет 149/007, ст. 37 и Закон 20.380.
DGI, IRPF при продаже городской недвижимости и освобождение для жилья постоянного проживания.
Digesto de Maldonado, Декрет 4118/2026; Intendencia de Maldonado, правила применения (Постановление 05583/2026).
INE, сделки купли-продажи за ноябрь и декабрь 2025 года.
Cámara Inmobiliaria de Punta del Este–Maldonado, тарифы и сделки купли-продажи.
BPS, специальные сертификаты; DGR, дистанционная подача запросов.
Собственный обзор предложений: объявления в районах Пенинсула и Рузвельт, просмотренные 26/09/2026.

Общая информация сверена с официальными источниками, доступными на 26 сентября 2026 года. Пример гипотетический: расчёт налогов зависит от вашего налогового резидентства, даты и стоимости приобретения; его выполняет нотариус с использованием значений на день подписания. Фото обложки: Jimmy Baikovicius, лицензия CC BY-SA 2.0, через Wikimedia Commons.

Продажа недвижимости в Пунта-дель-Эсте: налоги, документы и сумма на руки