Какие налоги платит аргентинец с квартирой в Уругвае (2026): полный обзор для обеих стран

Аргентинец — нерезидент Уругвая, покупающий квартиру в Монтевидео, может платить в Уругвае ITP при покупке, IRNR с арендного дохода, налог на имущество, налог на недвижимость Contribución Inmobiliaria и налог на начальное образование Impuesto de Enseñanza Primaria.

ITP для покупателя составляет 2% от официальной кадастровой стоимости с учётом предусмотренной законом корректировки, кроме случаев, когда эта стоимость превышает цену сделки. При сдаче в аренду обычное удержание или авансовый платёж по IRNR составляет 10,5% от соответствующего валового дохода. Ставка налога на имущество зависит от того, платит ли нерезидент IRNR.

Если для квартиры действует решение о предоставлении статуса жилья в рамках уругвайской программы налогового стимулирования (vivienda promovida), налоговая нагрузка может быть ниже, но не все льготы означают полное освобождение и сроки их действия различаются. При первом отчуждении может действовать освобождение от ITP. Арендный доход может освобождаться от налога на 60% или 100%, в зависимости от зоны и используемого обеспечения обязательств по аренде. Возможно и освобождение от налога на имущество, пока соблюдаются срок действия льготы и условия сдачи в аренду.

В Аргентине тот, кто сохраняет аргентинское налоговое резидентство, должен включать уругвайскую недвижимость в расчёт налога на личное имущество Bienes Personales. Начиная с периода 2023 повышенная ставка для активов за рубежом больше не действует, хотя для уругвайской недвижимости предусмотрено отдельное правило оценки. Кроме того, для арендных доходов, начисленных начиная с 1.º января 2026 года, введено новое освобождение от налога на доходы Ganancias при сдаче недвижимости для проживания. Для применения этой льготы к жилью в Уругвае есть весомые нормативные основания, но до появления специального разъяснения ARCA целесообразно проверять её применимость при подаче каждой декларации.

Двустороннее соглашение позволяет в установленных пределах засчитывать налоги, уплаченные с доходов и имущества. Оно не гарантирует, что такой зачёт всегда можно использовать: должен существовать аргентинский налог, относящийся к тому же доходу или имуществу.

Руководство построено по этапам инвестирования: покупка, владение, сдача в аренду и продажа. В конце приведены источники и перечень документов, которые стоит запросить до резервирования объекта.

Перед началом: резидентство и налоговые льготы — разные понятия

Покупка недвижимости в Уругвае не даёт автоматически права на проживание, гражданства или налогового резидентства. Она также не гарантирует получение налоговой льготы.

Инвестиции в недвижимость могут учитываться при определении уругвайского налогового резидентства, если выполнены установленные условия. Однако для этого необходимо изучить инвестиции, физическое пребывание, экономические интересы и двустороннее соглашение. Подробнее об этом — в статье налоговое резидентство Уругвая в 2026 году для аргентинцев.

Всё изложенное далее относится к типичной ситуации: аргентинец сохраняет налоговое резидентство Аргентины и как физическое лицо покупает недвижимость в Уругвае для сдачи в аренду. Для целей уругвайского налогообложения он является нерезидентом.

Часть 1 — При покупке

ITP покупателя

Налог на переход права собственности (ITP) платят покупатель и продавец, каждый по ставке 2%.

При возмездной купле-продаже налоговая база не обязательно равна цене. За основу берётся действующая официальная кадастровая стоимость с корректировкой по установленным нормативным правилам. Если скорректированная стоимость выше цены сделки, используется цена. Во многих сделках кадастровая стоимость ниже рыночной, поэтому ITP в итоге составляет менее 2% от фактически уплаченной цены.

До резервирования нотариус в Уругвае (escribano) должен сообщить:

• официальную кадастровую стоимость;
• применимую корректировку стоимости;
• базу, которую он использует для ITP;
• предварительную сумму налога;
• наличие возможного освобождения.

Источник: DGI — налог на переход права собственности.

ITP и жильё в рамках программы налогового стимулирования

Первое отчуждение жилья, которому предоставлен статус vivienda promovida, может освобождаться от ITP как для покупателя, так и для продавца. Недостаточно того, что квартира когда-либо входила в проект с таким статусом.

Необходимо проверить:

1. наличие решения о предоставлении льготного статуса;
2. что это первое отчуждение, на которое распространяется льгота;
3. что сделка совершается в установленный законом срок;
4. что будет представлено подтверждение, необходимое для применения освобождения.

Предельный срок — до окончания девятого налогового периода после периода завершения строительства. Источник: статья 10, подпункт f), Декрета 355/011 в актуальной редакции.

Другие расходы по сделке

Не все платежи при покупке являются налогами. При сравнении объектов их стоит разделять:

При ориентирах 3,66% для комиссии, 4,23% для нотариального вознаграждения (3% по тарифу + НДС + взнос в Caja Notarial) и ITP, который в теоретическом максимуме равен 2% от цены, общая сумма достигла бы примерно 9,89% без учёта других расходов. На практике ITP может быть ниже, поскольку его база обычно отличается от цены.

Поэтому итоговый процент не стоит оценивать по памяти. Запросите письменную смету, которая охватывает всю сделку и уточняет, какие суммы облагаются НДС.

Источники: Asociación de Escribanos del Uruguay — недвижимость, Cámara Inmobiliaria Uruguaya — процесс продажи и DGI — ITP.

Влияние этих расходов на необходимый капитал подробно разобрано в статьях имея USD 250.000, вы не купите недвижимость за USD 250.000 и какие расходы сопровождают покупку недвижимости.

Может ли аргентинец купить недвижимость без резидентства?

Да. В Уругвае нет общего запрета на приобретение иностранцем городской недвижимости и не требуется резидентство, гражданство или местный партнёр. Режим иностранных инвестиций также не предусматривает общего требования о предварительном разрешении. Uruguay XXI описывает равный подход к национальному и иностранному капиталу.

Это не означает, что для оформления нотариального акта достаточно предъявить только паспорт. Покупатель должен подтвердить личность, пройти необходимые нотариальные и банковские проверки и документально подтвердить происхождение и движение средств.

Покупка также возможна дистанционно по надлежащей доверенности. Нотариус должен проверить объём предоставляемых ею полномочий, её форму, легализацию или апостиль до подписания соглашения о резервировании, исполнение которого зависит от этой доверенности.

Часть 2 — В период владения, без сдачи в аренду

Если квартира пустует или используется для личных нужд, арендный доход не возникает и по этому основанию IRNR не начисляется. При этом сохраняются налоги, связанные с владением недвижимостью.

Налог на недвижимость Contribución Inmobiliaria

Это налог департамента. Его взимает соответствующая администрация департамента, и он уплачивается, даже если объект пустует.

В Монтевидео он рассчитывается исходя из налогооблагаемой стоимости объекта по прогрессивной шкале, которая обновляется ежегодно. Его не следует оценивать как фиксированный процент от цены в долларах. Для конкретной покупки нужно запросить:

• кадастровый номер объекта (padrón);
• налогооблагаемую стоимость;
• последнюю квитанцию;
• выписку по лицевому счёту;
• сведения о возможных дополнительных начислениях или задолженности.

На 2026 год администрация опубликовала шкалу от 0,25% до 1,80%, со специальной ставкой первого диапазона 0,18% для определённых объектов с низкой стоимостью. База — налоговая стоимость, а не рыночная цена. Источник: Intendencia de Montevideo — расчёт налога на недвижимость на 2026 год.

Налог на начальное образование Impuesto de Enseñanza Primaria

Это общегосударственный налог, который администрирует налоговая служба Уругвая (DGI); поступления направляются на государственное образование. Он также рассчитывается исходя из налоговой стоимости объекта и уплачивается независимо от того, сдан ли объект в аренду.

В 2026 году городские и пригородные объекты с налогооблагаемой стоимостью не выше $282.612 освобождены от налога. Для стоимости выше этой суммы действуют ставки по диапазонам. Источник: DGI — необлагаемый порог по налогу на начальное образование.

Налог на имущество Impuesto al Patrimonio: ставка зависит от уплаты IRNR

В таблице DGI разграничены общий режим для физических лиц и отдельная шкала для налогоплательщиков-нерезидентов, которые не платят IRNR.

Для налогового периода 2025 опубликованный индивидуальный необлагаемый минимум составлял $6.653.000, а для семьи — $13.306.000.

В ситуации, рассматриваемой в этой статье:

• если нерезидент сдаёт недвижимость в аренду и платит IRNR, к нему может применяться общая ставка 0,10%;
• если он не платит IRNR, к нему может применяться специальная шкала от 0,70% до 1,50%.

Расчёт нельзя выполнять исходя из цены покупки в долларах. Необходимо определить стоимость находящегося в Уругвае имущества для целей налогообложения, применить правила оценки, учесть обязательства, которые разрешено вычитать, и проверить, превышен ли необлагаемый минимум.

Источник: DGI — ставки налога на имущество для физических лиц, налоговый период 2025.

Платежи за обслуживание дома: это не налоги, но они влияют на доходность

Расходы на содержание общего имущества входят в эксплуатационный бюджет квартиры. Содержание дома с консьержем, центральным отоплением, лифтами, бассейном или другими услугами может обходиться дороже, чем простого здания, но универсального влияния на доходность в размере «одного или двух процентных пунктов» не существует.

Перед покупкой стоит запросить:

• квитанции за последние шесть–двенадцать месяцев;
• разбивку на текущие и внеочередные расходы;
• последние протоколы собраний совладельцев;
• сведения о резервном фонде;
• сведения об утверждённых или планируемых работах;
• порядок распределения расходов между собственником и арендатором.

Этой теме посвящена отдельная статья платежи за обслуживание дома: что в них входит и как они рассчитываются.

Часть 3 — Сдача в аренду: IRNR

Ставка и порядок уплаты

IRNR облагаются доходы из уругвайских источников, получаемые физическими лицами или организациями-нерезидентами без постоянного представительства.

При аренде недвижимости необходимо различать:

• установленную законом ставку налога;
• определение облагаемого дохода;
• удержание или авансовый платёж, используемые для его взимания.

При аренде обычное удержание или ежемесячный авансовый платёж составляет 10,5% от соответствующего валового дохода.

Удержание связано с выплаченной, зачисленной или начисленной суммой в зависимости от применяемого механизма. Налог не следует рассчитывать за месяц, в течение которого квартира действительно пустовала и не приносила дохода.

Источники: DGI — как платит налоги собственник-нерезидент, Раздел 8 свода налогового законодательства 2023 и Декрет 149/007, статья 33.

Признание удержаний окончательной уплатой налога может упростить управление недвижимостью из Аргентины: при соблюдении требований оно позволяет не подавать ежегодную декларацию по IRNR. Выбор этого варианта должен быть документально оформлен.

Жильё в рамках программы налогового стимулирования: освобождение на 60% или 100%

Статус vivienda promovida по Закону 18.795 не обязательно означает «нулевой IRNR».

Действующее регулирование различает следующие ситуации:

При освобождении на 60% удержание 10,5% применяется к 40% дохода, не освобождённым от налога. Арифметически, если нет других особенностей, это соответствует 4,2% от валового арендного дохода: 10,5% × 40%.

Основные условия:

• использование для постоянного проживания;
• договор минимум на 12 месяцев;
• действительное решение о предоставлении льготного статуса;
• неистёкший срок освобождения;
• подтверждение, необходимое агенту для применения освобождения;
• для налога на имущество — сдача в аренду не менее шести месяцев в каждом из девяти налоговых периодов после периода завершения строительства.

Краткосрочная и туристическая аренда не соответствует требованиям о постоянном проживании и минимальном сроке договора.

Срок охватывает налоговый период завершения строительства и девять последующих. При перепродаже значительная часть срока действия льготы может истечь ещё до того, как новый покупатель приобретёт квартиру.

До резервирования запросите:

1. номер и копию решения о предоставлении льготного статуса;
2. дату завершения строительства;
3. первый и последний налоговые периоды действия льготы;
4. долю арендного дохода, освобождённую от налога;
5. основание для возможного освобождения на 100%;
6. подтверждение, которое должен получить налоговый агент;
7. историю сдачи в аренду, необходимую для налога на имущество.

Источники: статьи 10, 12 и 15 Декрета 355/011 в актуальной редакции, Закон 18.795 и статья 33 Декрета 149/007.

Полное описание режима приведено в статье жильё в рамках программы налогового стимулирования: налоговые льготы.

Годовой расчёт для типовой квартиры

Эта таблица — модельный расчёт, а не рыночная медиана. В ней предполагаются:

• квартира с одной спальней;
• цена предложения USD 125.000;
• потенциальная арендная плата USD 620 в месяц;
• один полный месяц без дохода;
• плата за управление в размере 8% от фактически полученных сумм;
• уругвайские расходы и налоги, выраженные в долларах исключительно для удобства сравнения.

IRNR в сценарии без льготного статуса составляет 10,5% от USD 6.820. В сценарии с освобождением на 60% ставка 10,5% применяется к 40% дохода, не освобождённым от налога.

Улучшение за счёт льготы по арендному доходу составляет:

• примерно 0,34 процентного пункта доходности при освобождении на 60%;
• примерно 0,57 процентного пункта при освобождении на 100%.

Налог на имущество не включён, поскольку для его расчёта недостаточно знать цену этой квартиры. Налоговое обязательство зависит от совокупной налоговой стоимости имущества владельца в Уругвае, правил оценки и обязательств, которые разрешено вычитать. Освобождение жилья со статусом vivienda promovida от налога на имущество также требует проверки срока действия льготы и количества месяцев фактической сдачи в аренду.

Суммы USD 480 на обслуживание дома, USD 380 на налог на недвижимость, USD 110 на налог на начальное образование и USD 260 на страхование и содержание — допущения. Для анализа реальной квартиры их нужно заменить данными из квитанций и смет.

Как пример соотносится с Índice INGAR

В Índice INGAR за июль 2026 года для квартир Монтевидео опубликована расчётная медианная валовая доходность 6,0% и расчётная чистая доходность 3,9%. При расчёте чистой доходности используется стандартный методологический вычет в размере 35,16% от валового арендного дохода.

Эти 35,16% не подтверждают фактические расходы каждого собственника. Показатель служит для сравнения районов по единой методологии.

В этом модельном расчёте вычет относительно потенциального арендного дохода составляет:

• 41,8% без льготного статуса;
• 36,0% при освобождении на 60%;
• 32,2% при освобождении на 100%.

Разница не является противоречием. Индекс использует единое допущение, а модельный расчёт включает полный месяц простоя и расходы, отнесённые к конкретной квартире.

Также нужно различать цену предложения и полную стоимость приобретения. В приведённом выше расчёте доходности арендный доход делится на USD 125.000. Если включить комиссию, нотариальное вознаграждение, ITP и другие расходы, знаменатель увеличится, а доходность на весь вложенный капитал снизится. Этот расчёт объясняется в статье реальная стоимость покупки недвижимости в Монтевидео.

Часть 4 — При продаже

Собственник-нерезидент может столкнуться со следующими расходами:

• ITP продавца;
• IRNR с прироста стоимости имущества;
• комиссия агентства недвижимости, если применимо;
• нотариальное вознаграждение и расходы;
• погашение ипотеки или снятие обременений;
• расходы на справки, погашение задолженности или устранение нарушений в оформлении.

ITP продавца

Продавец платит 2% от соответствующей налоговой базы. Первое отчуждение жилья со статусом vivienda promovida может освобождаться от налога при соблюдении срока и остальных условий режима.

Последующая перепродажа не получает этого освобождения только потому, что здание сохраняет льготный статус.

IRNR с прироста стоимости имущества

Ставка составляет 12% от облагаемого дохода, а не автоматически от всей цены продажи.

Для городской недвижимости:

• если она приобретена до 1.º июля 2007 года, налогоплательщик может выбрать расчёт по фактическому или условному доходу;
• если она приобретена после этой даты, применяется расчёт по фактическому доходу.

При расчёте по условному доходу облагаемый доход составляет 15% от цены продажи или официальной кадастровой стоимости — в зависимости от того, какая величина больше. Итоговый налог равен 1,8% от этой базы: 12% × 15%.

При расчёте по фактическому доходу за основу берётся разница между ценой или соответствующей налоговой стоимостью и скорректированной стоимостью приобретения для целей налогообложения. Среди прочих разрешённых составляющих могут учитываться ITP продавца и документально подтверждённые улучшения.

Источник: DGI — прирост стоимости городской недвижимости.

Таким образом, единого процента «расходов при выходе из инвестиции» не существует. До покупки стоит запросить два модельных расчёта: полную стоимость приобретения и расходы при возможной продаже с разными ценами и сроками.

Часть 5 — Налоги в Аргентине

Налог на личное имущество Bienes Personales

Налоговый резидент Аргентины должен включить уругвайскую недвижимость в свою декларацию по Bienes Personales.

Закон 27.743 отменил начиная с налогового периода 2023 повышенную шкалу, которая применялась к активам за рубежом. Активы в стране и за рубежом облагаются по единой общей шкале.

Для налогового периода 2025, декларация за который подаётся в 2026 году:

• общий необлагаемый минимум: $384.728.044,57;
• общая шкала: 0,50%, 0,75% и 1,00%;
• для добросовестных налогоплательщиков, имеющих право на льготу, предусмотрена пониженная шкала.

Закон предусматривает общий предел ставки 0,75% для периода 2026 и единую ставку 0,25% для 2027 года, с учётом возможных будущих изменений.

Источники: ARCA — ставки налога на личное имущество и Закон 23.966 в актуальной редакции.

Как оценивается уругвайская недвижимость

К ней применяется иное правило оценки, чем к аргентинской недвижимости. Статья 23 Закона 23.966 устанавливает, что недвижимость за рубежом оценивается по её рыночной стоимости за рубежом на 31 декабря.

Сумма в иностранной валюте переводится в песо по курсу покупки Banco de la Nación Argentina на последний рабочий день перед 31 декабря.

Поэтому стоит сохранять материалы, подтверждающие заявленную стоимость:

• нотариальный акт о переходе права собственности и цену приобретения;
• оценку;
• данные сопоставимых объектов;
• сведения о состоянии и площади квартиры;
• документы об улучшениях;
• использованный обменный курс.

Аргентинское освобождение для основного жилья налогоплательщика не применяется к уругвайской квартире, которой владеют как инвестиционным активом и которую сдают третьим лицам.

Налог Ganancias с доходов от аренды уругвайской недвижимости с 2026 года

Статья 192 Закона 27.802 заменила подпункт n) статьи 26 Закона о налоге на доходы. Для налоговых периодов, начавшихся с 1.º января 2026 года, от налога освобождены доходы от сдачи в аренду недвижимости, предназначенной для проживания.

Декрет 406/2026 определил такое жильё как единственное семейное жильё для постоянного проживания того, кто его занимает. Для освобождения арендного дохода важно, как жильё использует арендатор, а не является ли оно жильём собственника. Подзаконные правила также уточняют, что льгота может распространяться на все объекты, которые человек сдаёт с таким назначением, и охватывает доходы, начисленные начиная с 1.º января 2026 года, даже если договор заключён ранее.

Источники: Закон 27.802, статья 192 и Декрет 406/2026.

Распространяется ли освобождение на квартиру в Монтевидео?

В пользу этого есть весомые нормативные аргументы:

• подпункт n) прямо не ограничивает освобождение недвижимостью в Аргентине;
• статья 134 Закона о налоге на доходы распространяет на иностранные доходы те освобождения из статьи 26, которые могут применяться по своему содержанию;
• подпункт n) не указан среди исключений в статье 134;
• статья 28 устанавливает, что предусмотренное ею ограничение не применяется, когда оно затрагивает международные соглашения об избежании двойного налогообложения;
• между Аргентиной и Уругваем действует соглашение, охватывающее доходы из уругвайских источников.

По состоянию на 1.º августа 2026 года мне не удалось найти общего разъяснения ARCA, которое прямо рассматривало бы аренду жилья в Уругвае в контексте нового подпункта n).

Наиболее обоснованное толкование состоит в том, что освобождение может распространяться на аренду квартиры в Монтевидео, которую арендатор использует для постоянного проживания. Чтобы заявить такое освобождение, стоит сохранить договор с ясно указанным назначением для постоянного проживания и согласовать применение льготы с аргентинским бухгалтером.

Если в конкретном случае освобождение окажется неприменимым, арендный доход будет считаться доходом из иностранного источника, и потребуется рассмотреть зачёт налога, уплаченного в Уругвае.

Нормативные основания подробно разобраны в статье Аргентина отменила налог на доходы от аренды: остаётся ли Уругвай выгодным?.

Два вида налогового зачёта по соглашению Аргентина–Уругвай

Соглашение подписано в Колонии 23 апреля 2012 года и вступило в силу 7 февраля 2013 года. Оно утверждено аргентинским Законом 26.758 и уругвайским Законом 19.032.

Раздел III предусматривает метод устранения двойного налогообложения.

Статья 10 — охватываемые налоги:

Налог на минимальный предполагаемый доход отменён, но по-прежнему указан в историческом тексте соглашения.

Статья 11 — ограничения зачёта:

Когда резидент Аргентины получает доход из уругвайского источника, облагаемый налогом в Уругвае, Аргентина разрешает зачесть уругвайский налог на доход. Зачёт не может превышать часть аргентинского налога, относящуюся к тому же доходу.

Та же логика применяется к имуществу в Уругвае: уругвайский налог на имущество может засчитываться в пределах аргентинского налога, относящегося к этому имуществу.

Практические последствия:

1. Если арендный доход облагается Ganancias в Аргентине, фактически уплаченный IRNR может давать право на зачёт в пределах соглашения.
2. Если арендный доход освобождён от Ganancias в Аргентине, аргентинского налога с этого дохода, в счёт которого можно использовать зачёт, нет.
3. Уругвайский налог на имущество может давать право на зачёт в счёт Bienes Personales в применимых пределах.
4. Если квартира освобождена от налога на имущество в Уругвае, уплаченного уругвайского налога нет, как нет и зачёта по этому основанию.
5. Отсутствие зачёта не обязательно означает уплату Bienes Personales «полностью»: сначала нужно проверить необлагаемый минимум, общую базу, другие активы, персональные льготы и предел зачёта, относящийся к объекту недвижимости.

Источники: IMPO — соглашение, утверждённое Законом 19.032 и Аргентина — Закон 26.758 и дата вступления в силу.

Обмен информацией и документальное подтверждение движения средств

Двустороннее соглашение предусматривает обмен информацией между налоговыми органами по запросу. Оно не устанавливает автоматическую передачу всех данных о недвижимости.

Отдельно обе страны участвуют в многостороннем стандарте CRS по автоматическому обмену информацией о финансовых счетах. Уругвай обязался провести первые обмены в 2018 году.

CRS относится к финансовой информации. Его не следует путать с автоматической двусторонней базой нотариальных актов по недвижимости. При этом международная покупка в любом случае оставляет банковские, нотариальные, регистрационные и налоговые документы.

Чтобы снизить риск осложнений, покупатель должен сохранять:

• документы о происхождении средств;
• подтверждения переводов и выписки по счетам;
• предварительный договор купли-продажи (boleto), документы о резервировании и нотариальный акт о переходе права собственности;
• квитанции об уплате комиссии и вознаграждений;
• налоговые подтверждения;
• оценки, использованные в Аргентине;
• декларации, в которые включён актив.

Документально прослеживаемая сделка облегчает подтверждение состава и происхождения имущества, выполнение налоговых обязательств и будущую продажу или передачу объекта.

Сводная таблица: все налоги на одном экране

Частые вопросы

Может ли аргентинец купить недвижимость в Уругвае без резидентства?

Да. Общего запрета на покупку иностранцем городской недвижимости нет, как нет и требования о резидентстве, гражданстве или местном партнёре. При этом сделка требует установления личности, участия нотариуса, необходимых проверок и документов о происхождении и движении средств. Подписание возможно дистанционно по действительной доверенности.

Какие налоги платит аргентинец, сдающий квартиру в Уругвае?

В Уругвае он может платить IRNR, налог на имущество, налог на недвижимость Contribución Inmobiliaria и налог на начальное образование. В Аргентине нужно рассмотреть Bienes Personales и, с 2026 года, освобождение от Ganancias для аренды жилья, предназначенного для проживания. Результат зависит от налоговой стоимости, совокупного имущества и возможного решения о предоставлении статуса vivienda promovida.

Правда ли, что иностранец платит в Уругвае налог на имущество по ставке 1,5%?

Это не единая ставка. Для нерезидентов, не уплачивающих IRNR, действует прогрессивная шкала от 0,70% до 1,50%. Те, кто подпадает под общий режим, применяют ставку 0,10%. Также необходимо проверить необлагаемый минимум и правила оценки.

IRNR с аренды составляет 12% или 10,5%?

Нормативные акты устанавливают ставку налога и отдельно — механизм удержания. При аренде агент обычно удерживает 10,5% от соответствующей валовой суммы. Без агента собственник вносит авансовые платежи. При соблюдении условий удержания или авансовые платежи могут признаваться окончательной уплатой налога.

От какой стоимости рассчитывается ITP?

От официальной кадастровой стоимости с корректировкой по установленным нормативным правилам. Если эта стоимость превышает цену сделки, используется цена. Нотариус должен рассчитать точную базу до подписания.

Устраняет ли соглашение Аргентина–Уругвай двойное налогообложение?

Оно уменьшает его за счёт ограниченного налогового зачёта. Налог, уплаченный в Уругвае, может засчитываться в счёт аргентинского налога, относящегося к тому же доходу или имуществу, не превышая эту сумму. Если в Аргентине налог отсутствует из-за освобождения, нет налога, в счёт которого можно использовать зачёт.

Можно ли зачесть налог на имущество, уплаченный в Уругвае, в счёт Bienes Personales?

Статья 11 соглашения предусматривает такую возможность. Зачёт ограничен аргентинским налогом, относящимся к имуществу в Уругвае. Документы об уплате и конкретный порядок зачёта нужно проверить с аргентинским бухгалтером.

Что выгоднее: покупать жильё со статусом vivienda promovida или без него?

Жильё в рамках программы налогового стимулирования может повысить доходность, но необходимо проверить, какая доля арендного дохода освобождена от налога, сколько налоговых периодов осталось и соблюдаются ли условия освобождения от налога на имущество. Также нужно сравнить цену, платежи за обслуживание дома, состояние квартиры, предложение объектов того же типа и простоту сдачи в аренду. Квартира без льгот может оказаться лучшей инвестицией, если её купить по более выгодной цене или её эксплуатационные расходы ниже.

Что будет, если я перееду в Уругвай и изменю налоговое резидентство?

Изменится налогообложение доходов и имущества в обеих странах. Результат зависит от количества дней пребывания, центра интересов, инвестиций, остальных активов и доходов, а также правил двустороннего соглашения. Подробнее — в статье налоговое резидентство Уругвая в 2026 году для аргентинцев.

Как мы работаем с этой темой в INGAR

INGAR не рассчитывает налоги и не заменяет консультации бухгалтеров и нотариусов. При инвестициях между Аргентиной и Уругваем стоит координировать работу специалистов обеих стран.

На этапе работы с недвижимостью мы можем подготовить и собрать:

1. Документы о предоставлении льготного статуса: номер дела или решения, дату завершения строительства, оставшийся срок и имеющиеся подтверждения.
2. Сведения о доле арендного дохода, освобождённой от налога, которые требуют проверки специалистом по налогообложению и зависят от условий договора и обеспечения обязательств по аренде.
3. Годовой бюджет квартиры, включающий налог на недвижимость, налог на начальное образование, последние платежи за обслуживание дома, страхование и предполагаемые расходы на содержание.
4. Модельный расчёт арендного дохода с раздельным указанием потенциального дохода, простоя, управления, налогов и полной стоимости приобретения.
5. Управление арендой, включая сбор платежей, документацию, отчётность и, когда INGAR несёт соответствующую обязанность, удержание и перечисление IRNR.
6. Координацию с нотариусом, независимым от покупателя, для проверки правоустанавливающих документов, проверки средств, расчёта налогов и оформления нотариального акта о переходе права собственности.

Читайте также

• Аргентина отменила налог на доходы от аренды: остаётся ли Уругвай выгодным?
• Налоговое резидентство Уругвая в 2026 году для аргентинцев
• Имея USD 250.000, вы не купите недвижимость за USD 250.000: реальная стоимость покупки в Монтевидео
• Жильё в рамках программы налогового стимулирования — Закон 18.795: налоговые льготы
• Налоги на недвижимость в Уругвае
• Какие расходы сопровождают покупку недвижимости
• Что делает нотариус при купле-продаже и сколько это стоит
• Платежи за обслуживание дома: что в них входит и как они рассчитываются

Источники

Уругвай

• DGI — аренда: как платит налоги собственник-нерезидент
• DGI — ставки налога на имущество для физических лиц, налоговый период 2025
• DGI — налог на переход права собственности
• DGI — прирост стоимости городской недвижимости
• DGI — необлагаемый порог по налогу на начальное образование 2026
• IMPO — Раздел 8 свода налогового законодательства 2023, IRNR
• IMPO — Раздел 14 свода налогового законодательства 2023, налог на имущество
• IMPO — Раздел 19 свода налогового законодательства 2023, ITP
• IMPO — Декрет 149/007, правила применения IRNR
• IMPO — Закон 18.795 о жилье в рамках программы налогового стимулирования
• IMPO — Декрет 355/011 в актуальной редакции
• IMPO — Декрет 129/020
• Intendencia de Montevideo — расчёт налога на недвижимость на 2026 год
• Asociación de Escribanos del Uruguay — недвижимость
• Cámara Inmobiliaria Uruguaya — процесс продажи
• Uruguay XXI — условия для ведения бизнеса

Аргентина

• ARCA — налог на личное имущество, ставки
• Закон 23.966 в актуальной редакции — налог на личное имущество
• Закон 27.802, статья 192
• Декрет 406/2026
• Закон о налоге на доходы в актуальной редакции

Двустороннее соглашение и рынок

• IMPO — соглашение Аргентина–Уругвай, Закон 19.032
• Аргентина — Закон 26.758 и вступление в силу
• DGI — внедрение стандарта CRS
• Índice INGAR — рынок недвижимости Монтевидео, июль 2026

Информация проверена по состоянию на 1.º августа 2026 года. Суммы в песо, налоговая стоимость, диапазоны, льготы и административные подходы могут меняться. Это руководство не заменяет бухгалтерскую, налоговую или нотариальную консультацию по конкретной сделке или декларации.