Vender um imóvel em Punta del Este: impostos, papéis e quanto sobra

Resposta direta
Ao vender em Punta del Este você paga 2 % de ITP (imposto de transmissão patrimonial) sobre o menor valor entre o valor atualizado do Catastro e o preço, o imposto de renda e a comissão combinada. Se você comprou antes de 1/7/2007, como pessoa física pode optar por um imposto presumido de 1,8 % do preço, morando ou não no Uruguai. A isenção de IRPF (imposto de renda de pessoa física uruguaio) por moradia permanente não se aplica a uma casa de veraneio. Em um apartamento vendido por USD 250.000, essa conta deixa cerca de USD 232.500 antes de dívidas.

Está pensando em vender seu apartamento ou casa em Punta del Este? Ajudamos você a montar a pasta que o comprador vai pedir e uma primeira conta de quanto sobra. Cuidamos da venda: atuamos em Punta del Este e Maldonado. O cálculo final dos impostos é feito pelo escrivão (tabelião). Fale conosco pelo WhatsApp com a localização, o tipo de imóvel, o ano em que você comprou e se mora no Uruguai ou fora.

Quanto sobra: um exemplo com números

Caso hipotético: você comprou um apartamento em 2005 e o vende por USD 250.000. O valor real atualizado do Catastro equivale a USD 150.000 no câmbio do dia.

Item	Como se calcula	Valor
Preço de venda	—	USD 250.000
Imposto de renda (presumido)	12 % × (15 % do preço) = 1,8 %	− USD 4.500
ITP do vendedor	2 % × USD 150.000 (o menor)	− USD 3.000
Comissão imobiliária	4 % (3,28 % + IVA, tabela da CIPEM)	− USD 10.000
Líquido antes de dívidas e custos de fechamento		USD 232.500

A conta é a mesma se você é residente fiscal no Uruguai (IRPF) ou se mora fora e vende como pessoa física (IRNR, o imposto de renda de não residentes): os dois impostos são de 12 % sobre a renda tributável. O escrivão compara o presumido com o cálculo real e usa os valores oficiais do dia da assinatura. A comissão é a que você combinar: a lei não fixa um percentual, como explica vender por conta própria ou com imobiliária.

Os impostos, conforme quem vende

ITP

Em uma compra e venda, o ITP é de 2 % para cada parte sobre o menor valor entre o valor real atualizado do Catastro e o preço da escritura. Em imóveis usados, o valor do Catastro costuma ficar abaixo do preço.

Se você é residente fiscal no Uruguai: IRPF

A DGI tributa com 12 % a renda tributável, não o preço.
Se você comprou antes de 1/7/2007, pode optar pelo presumido: a renda é 15 % do maior valor entre o preço e o valor real do Catastro. O imposto fica em 1,8 %.
Se comprou depois, calcula-se sobre o ganho real: preço menos custo atualizado por UI (unidades indexadas, corrigidas pela inflação), ITP e benfeitorias documentadas.

A isenção por moradia permanente não se aplica a uma segunda residência. A DGI a reserva para quando tanto o imóvel vendido quanto o que você compra são moradia permanente, com preço de até 1.200.000 UI e reinvestimento de pelo menos 50 % em 12 meses. Se Punta del Este é sua casa de veraneio, não se enquadra; só se for onde você mora o ano todo.

Se você mora fora do Uruguai: IRNR

O IRNR tributa a venda em 12 % sobre a renda tributável.
O presumido de 1,8 % também vale para a pessoa física não residente. O Título 8, art. 13, alínea B, manda calcular essa renda pelas regras do IRPF, que incluem a opção de 15 % para imóveis urbanos comprados antes de 1/7/2007 (Título 7, art. 29). A base real obrigatória do art. 16, alínea B, alcança só entidades de países de baixa ou nula tributação.
O escrivão retém o imposto na assinatura (Decreto 149/007, art. 37).

Se você é argentino, o que acontece do outro lado (Bienes Personales, Ganancias) está em que impostos paga um argentino com um apartamento no Uruguai. Se o titular é uma empresa ou um espólio, peça um cálculo específico.

A pasta que um comprador em Punta del Este pede

O geral de preparar uma venda (preço, fotos, visitas) está em como preparar seu imóvel para vender mais rápido. Em Punta del Este, além disso, o comprador vai perguntar pelo custo do ano todo:

Padrón e unidade: padrón (número de cadastro do imóvel), unidade, vaga de garagem e depósito. O escrivão revisa o título e pede as certidões registrais.
Edifício: doze meses de gastos comunes (taxa de condomínio), balanço, fundo de reserva, atas, obras aprovadas e declaração de quitação. Como o comprador os lê: gastos comunes em Punta del Este.
Tributos: contribución inmobiliaria (IPTU departamental) e imposto de Primaria (ensino primário) do ano.
Obras: se houve reformas, os comprovantes perante o BPS (previdência social); o escrivão diz se é preciso o certificado especial.
Aluguéis: se você alugou na temporada, reservas recebidas, cancelamentos e semanas de uso próprio, em separado. O comprador investidor refaz a conta com o método de aluguel de temporada e rendimento líquido.
Móveis: um inventário do que fica e do que não fica. A CIPEM indica que o inventário final é anexado ao boleto de reserva (contrato de reserva).
Vaga náutica: se você usa uma vaga no porto, ela não faz parte do imóvel que você vende; suas condições são consultadas à parte com a Hidrografía.

Obras sem licença: regularize antes de anunciar

O Decreto Departamental 4118/2026 permite regularizar obras feitas sem licença até 31/12/2025. Segundo sua regulamentação (Resolución 05583/2026), vale até 22 de novembro de 2027. Resolver isso antes de receber uma oferta permite anunciar a metragem que você consegue comprovar.

O preço: o que olhar nos anúncios

Dois anúncios de um dormitório consultados em 26/09/2026:

Península, USD 155.000, publicado em 26/03/2026. Declara gastos comunes de UYU 44.040 por trimestre (cerca de UYU 176.160 por ano) e contribución anual de UYU 31.803.
Roosevelt, USD 100.000, publicado desde 21/02/2021 e ainda ativo. Indica «$ 7.500 gastos comunes» sem dizer o período.

O segundo serve de alerta: um preço que continua anunciado cinco anos e meio depois não é referência de mercado. Compare com anúncios recentes da sua microrregião, com área, taxas e data, e peça à imobiliária fechamentos documentados. Como se monta um preço com comparáveis: avaliação de imóveis no Uruguai.

Se você vende do exterior

Defina quem fica com as chaves, quem atende as visitas e quem pode decidir sobre uma oferta.
Se alguém vai assinar por você, o escrivão tem que revisar a procuração antes que exista uma reserva.
Deixe por escrito com a imobiliária autorização, prazo, comissão e condições de publicação: a Ley 20.380 prevê a autorização fidedigna do cliente.
Para o comprador remoto, funcionam melhor um vídeo sem cortes dos pontos críticos, plantas legíveis e a pasta completa.

Mais serviços para proprietários em /propietarios.

Perguntas frequentes

Que impostos paga um não residente ao vender em Punta del Este?

Paga IRNR de 12 % sobre a renda tributável, que o escrivão retém na assinatura, mais 2 % de ITP sobre o menor valor entre o valor atualizado do Catastro e o preço. Se comprou antes de 1/7/2007, pode optar pelo presumido: o imposto fica em 1,8 % do preço. A base real obrigatória vale só para entidades de países de baixa tributação.

Posso evitar o IRPF se vender minha casa de veraneio?

Não pela isenção de moradia permanente. A DGI exige que tanto o imóvel que você vende quanto o que você compra sejam moradia permanente, com preço de até 1.200.000 UI e reinvestimento de pelo menos 50 % em 12 meses. Uma casa de veraneio ou um apartamento de segunda residência não cumprem essa condição. Se você comprou antes de julho de 2007, pode usar o presumido de 1,8 %.

Vale mais a pena vender no verão ou esperar outra época?

Prepare a pasta, as fotos e as chaves em outubro ou novembro para estar pronto na temporada. Em dezembro de 2025, o INE registrou 6.925 registros de compra e venda no país, e 16,87 % foram em Maldonado: cerca de 1.168 inscrições. É um dado do departamento, não o prazo de venda do seu imóvel.

Tenho que regularizar uma ampliação antes de vender?

Se a metragem construída não coincide com as plantas aprovadas, o comprador e o escrivão dele vão perceber, e isso afeta preço e prazos. Em Maldonado, o Decreto 4118/2026 permite regularizar obras feitas sem licença até 31/12/2025, com profissional registrado, e vale até 22 de novembro de 2027. Consulte um arquiteto antes de anunciar.

A vaga no porto é vendida junto com o apartamento?

Não. A vaga no porto de Punta del Este não faz parte do imóvel que você vende: suas condições de concessão são consultadas separadamente com a Hidrografía. Não a inclua no anúncio nem na reserva como se fosse parte do imóvel.

Para continuar:

Fontes consultadas

IMPO, Título 19 (ITP), Título 8 (IRNR), Título 7, art. 29, Decreto 149/007, art. 37 e Ley 20.380.
DGI, IRPF pela venda de imóveis urbanos e isenção por moradia permanente.
Digesto de Maldonado, Decreto 4118/2026; Intendencia de Maldonado, regulamentação (Resolución 05583/2026).
INE, compras e vendas de novembro e dezembro de 2025.
Cámara Inmobiliaria de Punta del Este–Maldonado, tabelas e compras e vendas.
BPS, certificados especiais; DGR, solicitações remotas.
InfoCasas, anúncios da Península e de Roosevelt, consultados em 26/09/2026.

Informação geral revisada com fontes oficiais disponíveis em 26 de setembro de 2026. O exemplo é hipotético: o cálculo dos impostos depende da sua residência fiscal, da data e do custo de compra, e é feito pelo escrivão com os valores do dia. Foto de capa: Jimmy Baikovicius, licença CC BY-SA 2.0, via Wikimedia Commons.